《物业管理条例(精选33篇)》

物业管理条例（精选33篇）

物业管理条例 篇1

一 总 则

第一条 为规范本市物业服务收费行为，维护业主和物业服务企业的合法权益，根据《中华人民共和国价格法》、《中华人民共和国物权法》、《江苏省物业管理条例》、《江苏省物业服务收费管理办法》、《苏州市物业服务收费管理实施细则》等法律法规及有关规定，结合本市实际，制定本细则。

第二条 本细则适用于本市行政区域内物业服务收费行为及其监督管理活动。

第三条 本细则所称物业服务收费，是指业主通过选聘物业服务企业或者业主自行对物业管理区域内的建筑物、构筑物及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护环境卫生和相关秩序，向业主或物业使用人所收取的费用。

物业服务收费包括物业公共服务费、汽车停放费、特约服务费、代办服务费。

第四条 尊重业主对物业共有部分共同管理的权利，提倡并引导通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业或专业管理机构，鼓励开展正当的价格竞争，促进物业服务收费主要通过市场竞争形成。

物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点，遵循合理、公开、服务质量和价格相符的原则确定，分别实行政府指导价和市场调节价。

第五条 市价格主管部门会同市物业管理行政主管部门负责本市物业服务收费的监督管理工作。

二 物业公共服务收费管理

第六条 物业公共服务费，是指物业服务企业按照物业服务合同约定提供具有公共性的物业基本服务，向业主或物业使用人收取的费用。

? 第七条 普通住宅前期物业公共服务收费实行政府指导价，实行等级收费管理制度，今后逐步向分类分项分级的“菜单式”收费管理制度过渡，并适时调整和定期公布。价格主管部门应当会同物业管理行政主管部门，综合考虑物业公共服务平均成本、最低工资标准调整幅度以及居民消费价格指数变动情况，依据物业服务等级标准制定相应的普通住宅物业公共服务费的基准价与浮动幅度，并向社会公布。各等级基准收费标准详见附件1，具体执行标准可上下浮动20%。

价格主管部门应当会同物业管理行政主管部门每三年内对本市物业服务标准以及相应的收费标准进行评估，并根据评估结果适时调整。

第八条 新建普通住宅物业销售之前，建设单位应当依法通过招投标或协议的方式选聘具有相应资质的物业服务企业，签订前期物业服务委托合同，约定物业公共服务内容、服务标准和收费标准。普通住宅前期物业公共服务收费标准应在政府指导价范围内确定。

物业服务企业应在签订《前期物业服务委托合同》后10个工作日内持以下材料向价格主管部门备案：

(1)住宅区前期物业公共服务收费备案表;

(2)物业管理行政主管部门出具的物业服务合同备案证明;

(3)前期物业管理协议选聘审批表或前期物业服务招投标中标单位确认书;

(4)物业服务企业营业执照、资质证书正副本复印件;

(5)招标文件、投标文件;

(6)前期物业管理委托合同、前期物业管理服务协议。

新建普通住宅物业销售时，建设单位与物业买受人签订的房屋买卖合同，应包含前期物业服务委托合同约定的物业公共服务内容、服务标准和收费标准等内容。前期物业公共服务费未在房屋买卖合同中约定的，由建设单位承担。建设单位选聘的物业服务企业应当与物业买受人依据前期物业服务委托合同约定的内容，签订前期物业服务协议。

前期物业管理期间变更物业服务企业的，应向物业管理行政主管部门备案。物业公共服务收费标准发生变化的，应同时向价格主管部门备案。

第九条 满足业主大会成立条件业主大会尚未成立的，普通住宅物业公共服务收费标准因成本变化等因素需要调整的，或因政府指导价标准变化需要提高的，物业服务企业应在区镇组织、指导与监督下，公开真实、完整、有效的物业服务成本信息，向业主征询意见，经专有部分面积占建筑物总面积半数以上的业主且占总人数半数以上的业主同意，形成业主共同决定，在政府指导价范围内实施调整并约定执行。

业主大会成立后，普通住宅物业公共服务收费标准由业主大会或者业主大会授权的业主委员会决定，与物业服务企业在物业服务合同中约定执行。

第十条 各类别墅、高级公寓、装修商品住房、小区区域户型建筑面积全部大于144㎡的商品住房等非普通住宅和办公用房、厂房、经营性用房等非住宅物业公共服务收费实行市场调节价，具体收费标准由业主、物业使用人与物业服务企业合同约定执行。

住宅经批准改变用途用于经营的，其物业公共服务收费标准由业主共同决定，合同约定执行。

业主采取自行管理或业主自行管理与委托专业机构相结合管理的服务收费标准，由业主共同决定，约定执行。

对少数公建配套完善、设施设备先进、运行成本高、服务内容超出七级服务标准的物业，公共服务收费标准可由业主与物业服务企业协商确定。

第十一条 物业公共服务收费可以采取包干制或者酬金制等形式，具体收费方式由物业服务合同约定。

包干制是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈亏均由物业服务企业承担的物业服务计费方式。

酬金制是指在预收的物业服务资金中，按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。

第十二条 物业公共服务费一般由下列因素构成：

(1)管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的工会经费、职工教育经费等;

(2)物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护保养费用;

(3)清洁卫生费用;

(4)绿化养护费用;

(5)秩序维护费用;

(6)物业服务企业办公费用;

(7)物业服务企业的固定资产折旧;

(8)物业共用场地、共用设施设备及公众责任保险费用;

(9)管理费分摊(酬金制不含此项);

(10)经业主大会同意的其他费用;

(11)法定税费以及合理利润(或酬金)。

物业共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造费用，应当由住宅专项维修资金支出的，不得重复计入物业服务支出或者物业服务成本。

第十三条 住宅区内共用设施设备维护管理、保洁、绿化等物业服务过程中的用水、用电、用气价格按照当地居民使用价格的标准执行，但洗车、餐饮等经营性用水、用电、用气除外。

物业管理区域内共用设施设备一般包括电梯、天线、消防设施、楼道照明、路灯、道路、绿地、水泵、非经营性车库、监控安防设施、公益性文体设施、物业服务用房和共用设备使用的房屋等。

非经营性车场车库是指物业管理区域内为业主或物业使用人提供车辆停放服务的车位、车库。

第十四条 业主、物业使用人自办理房屋交付使用手续之日起，应按物业服务合同的约定交纳物业公共服务费用。已竣工但尚未售出或者尚未交付业主的，物业公共服务费用由建设单位承担。

物业公共服务费以房屋所有权证登记的建筑面积计算(车库除外，阁楼、独立使用的地下室和半地下室等附属面积按房屋所有权证登记面积的50%收取);尚未办理权属登记的，按房屋买卖合同记载的建筑面积计算。未计入产权面积的附属房屋面积不作为计费面积。

第十五条 物业出租或以其他方式交他人使用的，物业服务费用可以由物业使用人交纳，但业主负连带交纳责任。

第十六条 新建住宅前期物业管理期间，业主办理入住手续后未入住或未使用，并事先书面告知物业服务企业的，在不超过24个月的时期内，物业公共服务费按70%交纳，优惠期超过24个月的可由双方协商确定。业主大会成立后，优惠措施由业主大会或业主大会授权的业主委员会与物业服务企业协商确定。非住宅物业公共服务费的优惠措施按照合同约定执行。

第十七条 物业服务企业可以根据物业服务合同预收物业公共服务费用，但预收的期限最长不得超过12个月。

三 汽车停放收费管理

第十八条 汽车停放费，是指物业服务企业或专业管理机构对车位、车库及配套设施设备和相关场地进行维护、管理所收取的费用。汽车停放费一般由下列因素构成：

(1)管理服务人员费用;

(2) 车位、车库的公共设施设备运行能耗及维护保养费用;

(3)清洁卫生费用;

(4)秩序维护费用;

(5)法定税费等。

车位租金，是指车位所有权人或管理者将车位采取租赁方式，出租给使用人所收取的费用。

第十九条 住宅小区内的汽车停放费和车位租金实行政府指导价。价格主管部门应当会同物业管理行政主管部门，综合考虑住宅小区内汽车停放管理服务平均成本，车位、车库建设成本等因素，制定公布汽车停放费、车位租金的基准价与浮动幅度，并适时调整。?

第二十条 物业管理区域内业主共有、专有、专用、人防的车位、车库，应当区别车位、车库的专有权益、管理服务成本等因素收取汽车停放费和租金。

同一车辆停放区域内的汽车停放收费标准应保持一致，地下与地面的汽车停放费标准应当保持合理比价。

第二十一条 占用业主共有的道路或者其他场地停放汽车的，业主大会成立前，应当在前期物业服务合同中约定;业主大会成立后，应当根据业主大会或者业主大会授权的业主委员会决定。

业主大会成立前，占用业主共有的道路或者其他场地停放汽车所得收益，70%纳入住宅专项维修资金，其余部分可以用于补贴物业服务费。业主大会成立后，收益按照业主大会或者业主大会授权的业主委员会决定、物业服务合同约定使用。

第二十二条 汽车停放费由物业服务企业或专业管理机构根据物业服务合同约定收取;租金由车位专有人或管理者根据合同约定收取，也可委托物业服务企业代收，分别核算。住宅小区汽车停放费和车位租金具体收费标准详见附件2。

纳入物业管理范围的已竣工但尚未售出或者尚未交付业主的汽车停放位，汽车停放费由建设单位承担。完成交付业主的，自办理交付手续之日起，汽车停放费由业主承担。合同另有约定的从其约定。

第二十三条 物业管理区域内依法配建的人民防空工程平时用作停车位的，其汽车停放费、租金实行政府指导价，具体收费标准详见附件2。

利用人民防空工程收取的汽车停放费、租金收入应当依照有关规定使用。其管理办法按照省、市有关规定执行。

第二十四条 对进入住宅区进行军警应急处置、实施救助救护、工程抢修、环卫等执行公务期间的车辆，以及为业主、物业使用人配送、维修、安装、搬家等服务的临时停放车辆，物业服务企业不得收取车辆停放费。

四 其他服务收费管理

第二十五条 特约服务费，是指应业主或物业使用人要求，物业服务企业提供特约服务所收取的费用。

特约服务收费标准实行市场调节价，由双方根据服务内容、服务质量协商确定。

第二十六条 代办服务费，是指物业服务企业接受业主或物业使用人委托，提供代办服务时，向委托人收取的费用。

代办服务收费标准实行市场调节价，由合同双方根据服务内容、服务质量协商确定。

第二十七条 物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业经营单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受专业经营单位委托代收上述费用的，双方应当签订有偿服务合同，由物业服务企业向委托单位收取手续费，不得向业主、物业使用人收取手续费等额外费用。最终用户是指接受供水、供电、供气、供热等服务的最终分户业主或者实际使用人。

第二十八条 代收代交费用，是指物业管理区域内，共用的电梯、水泵、中央空调、集中供热、监控机房等设施设备运行电费及公共照明、公共用水等由物业服务企业负责代收代交的费用。

代收代交费用由物业服务企业单独列账，按实际支出和约定方式向业主或物业使用人合理分摊，已计入物业公共服务成本的不得重复收取。分摊办法应当通过物业服务合同约定，合同中没有约定或约定不明确的，按业主专有部分占建筑物总面积的比例分摊。业主(含空置房屋的`业主)、物业使用人应当按照分摊数额按时交纳代收代交费用。

物业服务企业可以按照约定向业主、物业使用人预收一定数额的费用，预收费用与实际分摊费用的差额实行多退少补，多余部分也可自动转为预付费。

第二十九条 装修垃圾清运费，是指业主或物业使用人装修房屋时产生的装修垃圾运送至住宅区内指定的集中点后，由物业服务企业或专业清运单位，将其清理至城市建筑垃圾集中收集处置点对其清理处置所发生的费用。收费标准按建筑面积3元/平方米执行。

第三十条 物业交付使用后，物业管理区域内新建、改建、扩建共用设施设备的，建设及运行费用的承担按照有关规定执行，没有规定的按照约定执行。

物业服务企业为了维护物业管理区域公共秩序的需要，向业主发放证照、门卡等所产生的制作费用，应当按照权利义务对等原则计入相应的服务成本;业主或物业使用人另有需求申请办理或因保管不善造成遗失损坏等要求补办的，可按照补偿成本的原则向申领人收取工本费。

新建住宅小区实行门禁出入证(卡)或梯控卡管理的，建设单位(或物业服务企业)不得在房价和物业服务费之外向业主、物业使用人另行收取门禁系统建设费用和日常维护费用，并应当为每户业主、物业使用人免费配置不少于4张出入证(含IC卡、梯控卡等)。

物业管理区域内的停车场实行门禁出入证(卡)管理的，应当免费为每车配置1张出入证(卡)。

物业服务企业对临时来访人员实行持证管理的，可按照制作成本收取出入证(卡)押金，证件完好退还后，应如数退回押金，证件丢失、损坏的，可收取不高于押金数额的工本费。

第三十一条? 利用业主共有部分、共用设施从事经营的，所得收益按照业主大会或者业主大会授权的业主委员会决定、物业服务合同约定使用;没有决定或者约定的，70%纳入住宅专项维修资金，其余部分可以用于补贴物业服务费。

五 行为规范

第三十二条物业服务企业应当遵守法律法规和有关政策规定，加强价格自律，规范服务行为，严格履行物业服务合同，为业主、物业使用人提供质价相符的服务，并接受业主、物业使用人监督。业主、物业使用人对物业服务情况提出质询时，物业服务企业应当及时答复。

物业服务企业将物业服务合同中的部分专业服务事项转包给其他企业的，不得降低服务质量、减少服务内容、提高收费标准。物业服务企业承担监督履行和最终履行物业服务合同的责任。

物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务的，业主可以请求业主委员会监督履行，或者向区镇、有关主管部门投诉，也可以依法向人民法院起诉，请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

第三十三条物业服务收费实行明码标价，物业服务企业应当在物业管理区域内显著位置公示企业名称、服务内容、服务等级、服务标准、收费方式、收费项目、收费标准、收费依据，以及企业、物业管理行政主管部门、价格主管部门的投诉举报电话，接受业主或物业使用人的监督。

新建住宅物业销售时，建设单位应将上述物业服务收费的有关情况，作为房地产销售明码标价的内容，在销售场所的显著位置公示。

第三十四条 物业服务企业应当完善内部财务管理制度，强化成本约束机制。同一物业服务企业同时服务于多个物业管理区域的，服务成本和收支应当按物业管理区域分别核算。

物业服务企业应当将汽车停放费、经营设施收益、代收代交费用等单独列账，独立核算。在物业管理区域内显著位置，每半年不少于一次公示汽车停放费收支、经营设施收益收支、代收代交费用分摊等情况，接受业主、物业使用人、区镇的查询和监督，每次公示时间不少于15天。

实行包干制计费方式的，物业服务企业应当对实施管理和服务的具体物业区域实行单独建账，按照物业服务合同的约定公布财务收支状况，接受监督。

实行酬金制计费方式的，物业服务企业应当向业主大会或全体业主公布物业服务费的收支情况，并接受业主委员会的核查。物业服务企业或业主大会应当按照物业服务合同约定聘请专业机构对物业服务费年度预决算和收支情况进行审计。审计费用的承担，按照物业服务合同约定执行。

第三十五条 业主、物业使用人应当按照物业服务合同的约定按时交纳物业服务费。业主、物业使用人违反物业服务合同约定逾期不交纳物业服务费的，业主委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的，物业服务企业可以依据物业服务合同的约定，依法追缴。

物业发生产权或使用权转移时，业主或者物业使用人应当及时结清物业服务和代收代交等费用。

第三十六条 物业服务企业不得向业主、物业使用人收取装修押金或保证金。

物业服务企业收取物业服务的保证金、押金应当符合规定，严禁以保证金、押金等形式变相收费。

第三十七条 物业服务企业不得强制服务并收费或只收费不服务。物业服务企业已接受委托实施物业服务并收取相应服务费用的，其他部门和单位不得重复收取性质和内容相同的费用。

六 监督管理

第三十八条 价格主管部门应当对实行政府指导价管理的物业服务收费实行成本监审制度。物业服务企业应当按照价格主管部门的要求，如实反映情况，提供必要的资料。

物业管理行政主管部门应当及时制定或完善普通住宅物业公共服务标准，加强对物业服务企业行为的监管。

物业管理行政主管部门应当会同价格主管部门，加强对招投标价格行为及履行合同的监督管理，及时处理物业服务投诉。

物业服务行业协会应当加强行业自律管理，规范从业行为，促进诚信经营，提高物业服务水平。

第三十九条 价格主管部门和物业管理行政主管部门应当加强对物业服务及收费的监督检查。物业服务企业有下列行为之一的，由价格主管部门依据《中华人民共和国价格法》、《价格违法行为行政处罚规定》、《江苏省物业管理条例》等法律法规予以处罚：

(1)超出政府指导价浮动幅度制定收费标准的;

(2)不按照规定提供服务而收取费用的;

(3)采取分解收费项目、重复收费、扩大收费范围等方式变相提高收费标准的;

(4)强制或变相强制服务并收费的;

(5)接受供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业经营单位委托，代收有关费用时向业主收取手续费等额外费用的;

(6)不按规定实行明码标价的;

(7)未按法定要求公示或失实公示物业服务费用、经营设施收益收支、公共水电费分摊等情况的;

(8)其他违反价格法律、法规、规章规定的行为。

第四十条 价格主管部门、物业管理行政主管部门未按照《中华人民共和国价格法》、《江苏省物业管理条例》、《江苏省物业服务收费管理办法》和本细则管理和监督物业服务收费的，由上级价格主管部门、物业管理行政主管部门予以纠正，并依法追究有关人员责任。

七 附则

第四十一条 服务双方在本细则实施前已经依法通过协议、合同等形式约定物业服务收费等事项的，继续按原约定执行。

第四十二条 本细则由市物价局会同市住房和城乡建设局负责解释。

第四十三条 本细则自20xx年1月1日起执行，《市政府关于印发昆山市物业服务收费管理实施细则的通知》(昆政规〔20xx〕16号)同时废止。

物业管理条例 篇2

第一章 总 则

第一条 为了规范物业管理活动，维护业主、物业使用人、物业服务企业合法权益，改善生活和工作环境，促进社会和谐，根据《中华人民共和国物权法》和国务院《物业管理条例》等法律、法规，结合我市实际，制定本办法。

第二条 本市住宅物业与非住宅物业管理及相关监督管理活动适用本办法。

本办法所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

第三条 市房产行政主管部门对本市的物业管理活动进行管理、监督和指导。

县(市)、区房产行政主管部门对本辖区内的物业管理活动进行管理、监督和指导。

城乡建设、城乡规划、财政、物价监管、民政、公安、城市执法、环卫、环保、工商、质监等相关部门按照各自职责，共同做好物业管理有关工作。

街道办事处、乡(镇)政府应当建立物业管理联席会议制度，协助房产行政主管部门对物业管理活动进行管理、监督和指导，调解物业管理服务纠纷。

第四条 鼓励依法成立物业管理行业协会。物业管理行业协会应当依法加强行业自律管理，规范行业行为，维护市场秩序和公平竞争，负责制定并监督实施物业服务规范，督促物业服务企业诚信经营和服务，促进行业健康发展。

第二章 物业管理区域和物业服务用房

第五条 物业管理区域由物业所在地房产行政主管部门会同街道办事处或者乡(镇)政府，根据物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素划分。物业管理区域的划分，应当征求居民委员会意见。

分期建设或者有两个以上建设单位开发建设的区域，其设置的配套设施设备共用的，一般应当划分为一个物业管理区域。但该区域内已自然形成多个相对独立、封闭小区的，可以划分为不同的物业管理区域。

第六条 建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业服务用房。物业服务用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意，物业服务企业不得改变物业服务用房的用途。

物业服务用房标准为：建筑面积5万平方米以下的，按照不低于建筑面积100平方米提供;建筑面积在5万平方米以上20万平方米以下的，按照该物业管理区域房屋总建筑面积的2‰提供;超过20万平方米，超出部分按照1‰提供。高档社区物业服务用房比例可适度调增。非住宅区物业服务用房由双方协商确定物业服务用房面积。

物业服务用房应当为地面以上能够独立使用的房屋，具备水、暖、电、通风、采光等使用功能，没有配置电梯的物业，所在楼层不得高于四层。业主委员会的办公场所应当从物业服务用房中调剂解决。

第七条 建设单位申请房屋预售许可证和房屋所有权初始登记时，应当向房产行政主管部门提交物业服务用房的房号及相关资料。对不按照规定提交的，不予核发房屋预售许可证和办理房屋所有权初始登记。

市、县(市)房产行政主管部门在核发房屋预售许可证和办理房屋所有权初始登记时，应当核查并在不动产登记簿中载明物业服务用房房号和面积。

第三章 业主、业主大会和业主委员会

第八条 房屋的所有权人为业主。业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。

业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物安全，不得损害其他业主合法权益。业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务;不得以放弃权利不履行义务。

业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。

第九条 物业管理区域内，已交付的专有部分面积超过建筑物总面积50%时，建设单位应当按照物业所在地的县(市)、区房产行政主管部门或者街道办事处、乡(镇)政府要求，及时报送下列筹备首次业主大会会议所需的文件资料：

(一)物业管理区域证明;

(二)房屋及建筑物面积清册;

(三)业主名册;

(四)建筑规划总平面图;

(五)交付使用共用设施设备的证明;

(六)物业服务用房配置证明;

(七)其他有关文件资料。

符合成立业主大会条件的，县(市)、区房产行政主管部门或者街道办事处、乡(镇)政府应当在收到业主提出筹备业主大会书面申请后60日内，负责组织、指导成立首次业主大会会议筹备组。

第十条 首次业主大会会议筹备组由业主代表、建设单位代表、街道办事处、乡(镇)政府代表和居民委员会代表组成。筹备组成员人数应为单数，其中业主代表人数不低于筹备组总人数的一半，筹备组组长由街道办事处、乡(镇)政府代表担任。

第十一条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的`形式;但应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。

采用书面征求意见形式的，应当将征求意见书送交每一位业主;无法送达的，应当在物业管理区域内公告。凡需投票表决的，表决意见应由业主本人签名。

第十二条 业主委员会由业主大会会议选举产生，由5至11人单数组成。业主委员会委员应当是物业管理区域内的业主，并符合下列条件：

(一)具有完全民事行为能力;

(二)遵守国家有关法律、法规;

(三)遵守业主大会议事规则、管理规约，模范履行业主义务;

(四)热心公益事业，责任心强，公正廉洁;

(五)具有一定的组织能力;

(六)具备必要的工作时间。

第十三条 业主委员会应当自选举产生之日起30日内，持下列文件向物业所在地的县(市)、区房产行政主管部门和街道办事处、乡(镇)政府办理备案手续：

(一)业主大会成立和业主委员会选举情况;

(二)管理规约;

(三)业主大会议事规则;

(四)业主大会决定的其他重大事项。

第四章 前期物业管理

第十四条 住宅物业的建设单位，应当通过招投标方式选聘具有相应资质的物业服务企业;投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的县(市)、区房产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。

第十五条 通过招标投标方式选择物业服务企业的，招标人应当按照以下规定时限完成物业管理招标投标工作：

(一)新建现售商品房项目应当在现售前30日完成;

(二)预售商品房项目应当在取得《商品房预售许可证》之前完成;

(三)非出售的新建物业项目应当在交付使用前90日完成。

第十六条 建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向物业买受人明示，并予以说明。物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。

第十七条 建设单位应当在物业交付使用15日前，与选聘的物业服务企业完成物业共用部位、共用设施设备的承接查验工作。

物业服务企业应当对下列物业共用部位、共用设施设备进行现场检查和验收：

(一)共用部位：一般包括建筑物的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及外墙、门厅、楼梯间、走廊、楼道、扶手、护栏、电梯井道、架空层及设备间等;

(二)共用设备：一般包括电梯、水泵、水箱、避雷设施、消防设备、楼道灯、电视天线、发电机、变配电设备、给排水管线、电线、供暖及空调设备等;

(三)共用设施：一般包括道路、绿地、人造景观、围墙、大门、信报箱、宣传栏、路灯、排水沟、渠、池、污水井、化粪池、垃圾容器、污水处理设施、机动车(非机动车)停车设施、休闲娱乐设施、消防设施、安防监控设施、人防设施、垃圾转运设施及物业服务用房等。

第十八条 在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：

(一)竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;

(二)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;

(三)物业质量保修文件和物业使用说明文件;

(四)物业管理所必需的其他资料。

物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。

第十九条 前期物业服务合同生效之日至销售房屋交付之前发生的物业服务费，由建设单位承担。销售房屋交付买受人之日至前期物业服务合同终止之日发生的物业服务费，由买受人按照前期物业服务合同约定的物业服务收费标准承担。

物业买受人迟延接受房屋交付的，前款规定物业服务费发生的起止日期自建设单位催告物业买受人接受交付的期限结束次日起计算。

建设单位销售房屋时不得与物业买受人约定减免物业服务费。

第二十条 前期物业服务合同有效期限内，物业服务企业在业主大会成立前依法行使合同解除权的，应当书面报告物业所在地房产行政主管部门和街道办事处或乡(镇)政府，并在物业管理区域内公示。物业服务企业应当自公示之日起给业主3个月准备时间，但业主同意物业服务企业退出物业管理区域的除外。

双方当事人应当在前款规定的准备时间内继续履行合同。

第二十一条 前期物业服务合同可以约定期限，但期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。

第二十二条 建设单位交付住宅物业时，应当向物业买受人提供住宅质量保证书、住宅使用说明书、前期物业服务合同等资料。

建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。

建设单位在物业保修期内拒不履行保修义务的，业主、业主委员会或者物业服务企业可以向物业所在地建设行政主管部门申请使用建设工程保修抵押金。

物业保修期满，物业所在地建设行政主管部门返还建设工程保修抵押金前，应当征求房产行政主管部门的意见。

第五章 物业管理服务

第二十三条 业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。

物业服务合同应当约定下列主要内容：

(一)物业服务项目及其内容、服务标准;

(二)物业服务费用的标准、收取办法及计费方式;

(三)双方权利义务;

(四)违约责任;

(五)合同期限;

(六)合同争议及纠纷的解决办法。

物业服务项目一般包括：共用部位和共用设施设备的维护、公共秩序维护、保洁服务、绿化养护管理、车辆停放管理等。具体项目和服务标准由业主委员会与物业服务企业在合同中约定。

第二十四条 从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度。

从事物业管理的人员应当按照国家有关规定，取得职业资格证书。

物业服务企业不得转让或者以出租、挂靠、外借等形式变相转让物业服务企业资质证书和管理人员职业资格证书。

第二十五条 物业服务收费分别实行政府指导价和市场调节价。

住宅以及与住宅配套使用的电梯、车库、地下停车位的物业服务收费实行政府指导价，非住宅的物业服务收费实行市场调节价。

第二十六条 物业服务收费实行政府指导价的，由市、县(市)政府价格主管部门会同房产行政主管部门根据物业管理服务等级标准等因素，提出本城市物业服务基准价格及其浮动幅度。具体收费标准由业主与物业服务企业根据经批准的基准价格和浮动幅度在物业服务合同中约定。实行市场调节价的物业服务收费，根据服务内容和质量由业主与物业服务企业在物业服务合同中约定。

第二十七条 业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务的，业主不得以物业空置、房屋质量存在问题和未享受物业服务或者无需接受相关物业服务为由拒交物业服务费。

业主违反物业服务合同约定逾期不交纳物业服务费的，业主委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的，物业服务企业可以依法追缴。

业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费的，从其约定，业主负连带交纳责任。物业发生产权转移时，业主或者物业使用人应当结清物业服务费。

已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费由建设单位交纳。

第二十八条 物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。

物业服务企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。

第二十九条 物业服务企业决定物业服务合同期限届满后不再为该物业管理区域提供物业服务的，应当提前3个月书面告知业主委员会。

物业服务合同期限届满后，业主大会未作出续聘或者另聘物业服务企业决定，物业服务企业按照原合同继续提供服务的，原合同权利义务延续。在合同权利义务延续期间，任何一方提出终止合同的，应当提前3个月告知对方。

物业服务企业应当在物业服务合同解除、终止或者延续服务终止后10日内，按照规定办理移交手续。

第三十条 物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业服务用房和本办法第十八条规定的资料交还给业主委员会。

物业服务合同终止时，业主大会选聘新的物业服务企业的，物业服务企业之间应当做好交接工作。

第六章 物业的使用与维护

第三十一条 住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。

专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。

第三十二条业主、物业使用人在物业管理区域内不得有下列行为：

(一)擅自拆改房屋承重结构;

(二)侵占、损坏公共场地、共用部位、共用设施设备;

(三)擅自改变物业规划用途;

(四)违反规定饲养家禽、宠物;

(五)违反规定摆摊设点、占道经营;

(六)违反规定倾倒垃圾、污水和抛掷杂物;

(七)在建筑物、构筑物上违章搭建、涂写、刻画或者违反规定悬挂、张贴宣传品;

(八)堆放易燃、易爆、剧毒或者含有放射性物质的物品，排放有毒、有害物质或者超过规定标准的噪音;

(九)违反规定从事妨碍业主正常生活的经营活动;

(十)法律、法规、规章和管理规约禁止的其他行为。

有前款所列行为之一的，物业服务企业应当及时劝阻、制止，督促改正;拒不改正的，应当及时向有关行政管理部门报告。有关行政管理部门在接到报告后，应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。

第三十三条 装修人在住宅室内装饰装修工程开工前，应当向物业服务企业或者房屋管理机构(以下简称物业管理单位)申报登记。

第三十四条 物业管理单位应当将住宅室内装饰装修工程的禁止行为和注意事项告知装修人和装修人委托的装饰装修企业。

第三十五条 装修人，或者装修人和装饰装修企业，应当与物业管理单位签订住宅室内装饰装修管理服务协议。

住宅室内装饰装修管理服务协议应当包括下列内容：

(一)装饰装修工程的实施内容;

(二)装饰装修工程的实施期限;

(三)允许施工的时间;

(四)废弃物的清运与处置;

(五)住宅外立面设施及防盗窗的安装要求;

(六)禁止行为和注意事项;

(七)管理服务费用;

(八)违约责任;

(九)其他需要约定的事项。

第三十六条 物业服务企业应当采取措施，对进入住宅物业管理区域的车辆进行严格管理。

工程车辆、大中型客货车辆不得进入住宅物业管理区域内停放。但工程车辆因本物业管理区域建设、设施设备维修确需停放的除外。

物业管理区域内停放车辆，不得影响其他车辆和行人正常通行，不得占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消防车通道。对于严重影响消防通道的车辆，由物业服务企业上报公安机关消防机构依法清理。

第三十七条物业维修、更新、改造的费用，依照下列规定承担：

(一)专有部分所需费用，由拥有该部分的业主自行承担。

(二)物业共用部位、共用设施设备的大修、更新、改造费用，由业主按照其拥有的物业建筑面积比例分摊。依照有关规定设立专项维修资金的，从专项维修资金中列支。但物业的共有部分属于人为损坏的，费用应当由责任人承担;

(三)物业保修期内发生的维修费用，由建设单位承担，不得从专项维修资金中列支。

(四)物业管理区域内供水、供电、供气、通信、有线电视等专业经营设施设备的维修养护和更新改造费用由专业经营单位承担，不得从专项维修资金中列支。

第三十八条 供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护责任。

前款规定的单位因维修、养护等需要，临时占用、挖掘道路、场地的，应当及时恢复原状。

第三十九条 业主、物业服务企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，损害业主共同利益。

因维修物业或者公共利益，业主确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会和物业服务企业同意;物业服务企业确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会同意。

业主、物业服务企业应当将临时占用、挖掘的道路、场地，在约定期限内恢复原状。

第四十条 物业存在安全隐患，危及公共利益及他人合法权益时，责任人应当及时维修养护，有关业主应当给予配合。

责任人不履行维修养护义务的，经业主大会同意，可以由物业服务企业维修养护，费用由责任人承担。

第七章 罚 则

第四十一条 违反本办法规定，建设单位在物业管理区域内不按照规定配置必要的物业服务用房的，由房产行政主管部门责令限期改正，给予警告，没收违法所得，并处10万元以上50万元以下罚款。

第四十二条 违反本办法规定，未经业主大会同意，物业服务企业擅自改变物业服务用房用途的，由房产行政主管部门责令限期改正，给予警告，并处1万元以上10万元以下罚款;有收益的，所得收益用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用。

第四十三条 违反本办法规定，已交付使用的专有部分面积超过建筑物总面积50%，建设单位未按照要求报送筹备首次业主大会会议相关文件资料的，物业所在地县(市)、区房产行政主管部门或者街道办事处、乡(镇)政府有权责令建设单位限期改正。

第四十四条 违反本办法规定，住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业服务企业，或者未经批准擅自采用协议方式选聘物业服务企业的，由房产行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处10万元以下罚款。

第四十五条 违反本办法规定，建设单位、物业服务企业未履行承接查验义务的，由物业所在地房产行政主管部门责令限期改正;逾期仍不改正的，作为不良经营行为记入企业信用档案，并予以通报。

第四十六条 违反本办法规定，不移交有关资料的，由房产行政主管部门责令限期改正;逾期仍不移交有关资料的，对建设单位、物业服务企业予以通报，处1万元以上10万元以下罚款。

第四十七条 违反本办法规定，未取得资质证书从事物业管理的，由房产行政主管部门没收违法所得，并处5万元以上20万元以下罚款;给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。

以欺骗手段取得资质证书的，依照本条第一款规定处罚，并由颁发资质证书的部门吊销资质证书。

第四十八条 违反本办法规定，物业服务企业聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动的，由房产行政主管部门责令停止违法行为，处5万元以上20万元以下罚款;给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。

第四十九条 违反本办法规定，装修人未申报登记进行住宅室内装饰装修活动的，由市、县(市)房产行政主管部门责令改正，处500元以上1000元以下罚款。

第五十条 违反本办法规定，房产行政主管部门或者其他有关行政管理部门工作人员利用职务上的便利，收受他人财物或者其他好处，不依法履行监督管理职责，或者发现违法行为不予查处，构成犯罪的，依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的，依法给予行政处分。

第八章 附 则

第五十一条 本办法如与上级规定相抵触，按照上级规定执行。

第五十二条 本办法自20xx年7月1日起施行。

物业管理条例 篇3

第一章 总则

第一条 为规范物业管理活动，维护业主、物业使用人和物业服务企业的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》等有关法律、法规规定，结合本市实际，制定本条例。

第二条 本条例所称物业，是指已建成投入使用的房屋建筑及其附属的设施、设备和相关场地。

本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对物业进行的维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

本条例所称业主，是指房屋的所有权人。

本条例所称物业使用人，是指物业承租人或实际使用人。

本条例所称物业服务企业，是指依法取得独立法人资格、具有相应资质，从事物业管理活动的企业。

第三条 本条例适用于本市行政区域内的物业管理活动。

第四条 物业管理应当按照房地产开发与物业管理相分离、政府指导与业主自治相结合的原则，逐步实现市场化、专业化、科学化管理。

第五条 市、县(市)、区人民政府应当加强对物业管理监督管理工作的领导，建立物业管理的协调机制。

第六条 市、县(市)、上街区房地产管理部门负责本行政区域内物业管理的监督管理工作。

区(不含上街区)房地产管理部门按照本条例规定的权限，负责本辖区内物业管理的监督管理工作。

城市规划、建设、市政、园林绿化、城市管理行政执法、价格、民政、公安、环境保护、安全生产监督管理、工商行政等有关行政管理部门应在各自职责范围内，共同做好物业管理的监督管理工作。

第七条 街道办事处、乡(镇)人民政府负责协调本辖区内物业管理与社区建设之间的关系，协助房地产管理部门做好本辖区内物业管理的监督管理工作。

居民委员会应当对业主大会、业主委员会的活动进行指导与监督，并依法调解本辖区内的物业管理纠纷。

第二章 业主、业主大会及业主委员会

第八条 已领取房屋所有权证的，房屋所有权证上记载的房屋所有权人为业主。

新建商品房已交付使用但未进行房屋权属登记的，经房地产管理部门登记备案的商品房买卖合同记载的买受人，在物业管理活动中视为业主。

第九条 物业管理区域的划分，应当综合考虑物业的共用设施设备、建设规模、社区建设等因素，按照方便管理、降低管理成本的原则确定。

第十条 已建成物业，其管理区域已经形成且无争议的，可以继续作为独立的物业管理区域。

尚未划分或者确需调整物业管理区域的，由县(市)、区房地产管理部门会同街道办事处、乡(镇)人民政府按照有关规定划定或调整，并向业主公告。

第十一条 一个物业管理区域内的全体业主成立一个业主大会。

物业管理区域符合下列条件之一的，应当成立业主大会：

(一)商品房屋出售并交付使用建筑面积占总建筑面积百分之五十以上的;

(二)商品房屋出售并交付使用建筑面积占总建筑面积百分之三十以上百分之五十以下，且首套房屋交付使用已满十二个月的;

(三)商品房屋出售并交付使用建筑面积占总建筑面积不足百分之三十，但首套房屋交付使用已满二十四个月且业主总数在三十人以上的。

已出售公有住宅和非住宅物业，应当逐步成立业主大会，实行规范的物业管理。

第十二条 符合业主大会成立条件的物业管理区域，由县(市)、区房地产管理部门会同街道办事处或乡(镇)人民政府协调成立首次业主大会会议筹备组(以下简称筹备组)。

第十三条 筹备组成员由业主代表、建设单位代表、居民委员会代表、辖区公安派出所代表组成。其中，业主代表应不少于成员总数的二分之一。

筹备组组长由居民委员会代表担任。筹备组成员名单应当以书面形式在物业管理区域内的公告栏内公告，公告时间不得少于七日。

筹备组工作所需经费，由建设单位承担。

第十四条 筹备组成立后，应当做好下列工作：

(一)确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容;

(二)拟定业主大会议事规则草案和管理规约草案;

(三)登记业主有关资料，并确认业主在首次业主大会会议上的投票权数;

(四)确定业主委员会成员候选人产生办法及名单草案;

(五)召开首次业主大会会议的其他准备工作。

筹备组应当自成立之日起四十五日内，组织业主召开首次业主大会会议。

筹备组应当在首次业主大会会议召开十五日前，将本条第一款规定的有关事项在物业管理区域内公告。

第十五条 建设单位及其选聘的物业服务企业、业主应当配合筹备组开展工作。

建设单位及其选聘的物业服务企业应当向筹备组提供物业管理区域内业主名单、物业总建筑面积、分户建筑面积、共用设施设备、前期物业服务合同等资料。业主应当协助筹备组核对房屋权属证明和业主身份，提供联系方式。

第十六条 一个物业管理区域内业主在一百人以上的，可以以幢、单元、楼层等为单位推选业主代表参加首次业主大会会议。业主代表应当于首次业主大会会议召开三日前就大会拟讨论的事项书面征求所代表业主的意见，并将经业主本人签字的书面意见在业主大会上如实反映。

业主委托代理人参加业主大会会议的，应当出具书面委托书，明确委托权限、委托期限等内容。

第十七条 首次业主大会会议应当对业主大会议事规则、管理规约和选举业主委员会成员等事项进行表决。

第十八条 业主大会议事规则应当约定业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权的确定方法、业主委员会的组成和成员任期等事项。

第十九条 管理规约应当约定下列主要内容：

(一)共有或者共用物业的使用、维护要求;

(二)物业管理区域内各类公共费用的分担、公共收益的分配;

(三)业主大会、业主委员会工作经费的筹集、管理和使用;

(四)全体业主及物业使用人应当共同遵守的行为准则;

(五)物业管理争议的处理方式;

(六)违反管理规约应当承担的责任。

管理规约对全体业主和物业使用人具有约束力。

第二十条 业主委员会成员人数由三人以上单数组成，最高不超过十一人。每届任期三年。

第二十一条 业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，持下列文件向县(市)、区房地产管理部门和街道办事处、乡(镇)人民政府备案：

(一)业主委员会成立情况的书面报告;

(二)业主大会议事规则;

(三)管理规约;

(四)业主委员会成员名单及基本情况;

(五)法律、法规规定的其他材料。

第二十二条 业主委员会应当于任期届满一个月前召集业主大会会议，完成换届选举工作。

无正当理由逾期未换届或者业主委员会自行解散的，由县(市)、区房地产管理部门会同街道办事处或者乡(镇)人民政府在该物业管理区域内组织成立换届筹备组换届选举。

换届筹备组由业主代表、业主委员会代表、居民委员会代表组成。换届筹备组应当自成立之日起七日内在物业管理区域内公布其成员名单，并自成立之日起三十日内组织业主召开业主大会会议选举产生新一届业主委员会。

自新一届业主委员会备案之日起十日内，原业主委员会应当将其保管的财务凭证、印章、档案等文件资料移交新一届业主委员会，并做好其他交接工作。

第二十三条 业主委员会日常办公费用等经费的筹集和使用由业主大会决定。

业主委员会经费的收支使用情况应当每半年在物业管理区域内的显著位置公布，接受业主的监督。

业主委员会任期届满，有百分之二十以上业主联名要求的，应当对业主委员会财务收支情况进行审计。

第二十四条 业主委员会及其成员不得有下列行为：

(一)利用职权谋私或者收受其他利益;

(二)以业主委员会或者业主大会名义提供担保;

(三)侵占业主财产或者损害业主利益;

(四)在本物业管理区域内的物业服务企业任职;

(五)法律、法规规定或者业主大会规定的其他情形。

第二十五条 业主委员会成员因物业转让、灭失或者依法被追究刑事责任的，其成员资格自行终止。

业主委员会成员有下列情形之一的，经业主大会会议通过，其业主委员会成员资格终止：

(一)以书面形式向业主大会提出辞呈的;

(二)连续三次无故缺席业主委员会会议的;

(三)因疾病等原因丧失履行职责能力的;

(四)有拒不交纳物业服务费等不履行业主义务行为的;

(五)有严重侵害业主合法权益行为的;

(六)因其他原因不宜继续担任业主委员会成员的。

业主委员会成员应当自成员资格终止之日起三日内，将其保管的财务凭证、档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交业主委员会。

第二十六条 物业管理活动中业主的权利、义务及业主大会、业主委员会的职责，按照《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》和《河南省物业管理条例》的有关规定执行。

第三章 前期物业管理

第二十七条 在业主、业主大会选聘物业服务企业前，住宅物业建设单位应当通过公开招投标方式选聘具有相应资质的物业服务企业，实施前期物业管理。但投标人少于三个或者多层建筑总建筑面积在三万平方米以下、高层建筑总建筑面积在一万平方米以下的，经物业所在地的县(市)、区房地产管理部门批准，建设单位可以采用协议方式选聘物业服务企业。

建设单位应当与其选聘的物业服务企业签订前期物业服务合同。

第二十八条 建设单位通过招投标方式选聘物业服务企业的，应当按照以下规定时限完成招投标工作：

(一)现售商品房项目在现售前三十日完成;

(二)预售商品房项目在取得《商品房预售许可证》前完成;

(三)非出售的新建物业项目在交付使用前九十日完成。

第二十九条 在前期物业管理期间，物业交付使用前发生的物业服务费由建设单位承担;物业交付业主后的物业服务费，由业主承担。当事人另有约定的除外。

第三十条 建设单位在销售物业前，应当参照临时管理规约示范文本制定临时管理规约。

建设单位在销售物业时，应当将临时管理规约和前期物业服务合同向物业买受人明示，并作为物业买卖合同的附件。

业主大会成立后制定管理规约的，临时管理规约失效。

第三十一条 建设单位应当按照不低于物业总建筑面积千分之四的标准配置物业管理用房;二万平方米以下的物业项目，物业管理用房的建筑面积不得少于八十平方米。

建设单位应当将物业管理用房纳入建设配套项目计划，与新建物业同步设计、同步施工、同步交付使用。

物业管理用房，由物业服务企业和业主委员会使用;任何单位和个人不得擅自改变其用途。

第三十二条 建设单位应当保证交付业主使用的`物业达到合同约定的交付使用条件。

未约定交付使用条件的，建设单位交付使用的物业应当符合有关部门规定的交付使用条件。

第三十三条 建设单位应当在物业交付使用前，与其选聘的物业服务企业按照国家有关规定进行物业管理交接验收。

物业管理交接验收的具体办法，由市人民政府另行制定。

第三十四条 建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围承担物业的保修责任。

建设单位应当设置维修机构，配备维修人员，履行维修责任，并在物业管理区域内公布维修联系电话。建设单位委托物业服务企业履行保修责任的，应当签订委托合同。

物业服务企业应当协助业主或业主委员会联系建设单位落实保修责任。

第四章 物业管理服务

第三十五条 业主大会依法选聘物业服务企业的，业主委员会应当参照物业服务合同示范文本与新选聘的物业服务企业签订书面物业服务合同，并自合同签订之日起三十日内报县(市)、区房地产管理部门备案。

业主委员会与新选聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效之日起，前期物业服务合同终止。

第三十六条 业主大会依法选聘新物业服务企业的，业主委员会应当在新的物业服务合同生效之前，与原物业服务企业、新选聘的物业服务企业就交接时间、交接内容、业主欠费清交等事项进行约定。

原物业服务企业和新选聘的物业服务企业应当按照约定做好交接工作。原物业服务企业不得以业主欠交物业服务费或其他相关费用等理由拒绝办理交接或拒不撤出。新选聘的物业服务企业不得强行接管。

第三十七条 物业服务合同期满前三个月，业主委员会应当召集业主大会会议决定是否续约，并将结果及时告知物业服务企业。同意续约的，业主委员会与物业服务企业应当重新签订物业服务合同;物业服务企业不同意续约的，应当在合同期满两个月前在物业管理区域内公告全体业主。

业主委员会或者物业服务企业决定提前解除物业服务合同的，应当告知对方，并提前三个月在物业管理区域内公告全体业主。

第三十八条 物业服务企业应当按照物业服务合同的约定提供相应服务。物业服务企业提供服务，应当遵守下列规定：

(一)严格执行国家和省、市规定的物业服务技术标准、服务规范;

(二)及时向业主、物业使用人告知安全合理使用物业的注意事项;

(三)确保消防等公共安全设施完好有效;

(四)建立各种突发事件的处理机制和应急预案;

(五)在物业管理区域内公示服务监督电话，定期听取业主有关改进和完善服务的意见和建议;

(六)配合居民委员会做好社区建设和管理的相关工作。

市、县(市)、区房地产管理部门应当对物业服务企业执行物业服务技术标准、服务规范和相关规定的情况进行监督检查，并记入企业信用档案。

第三十九条 业主应当按照物业服务合同约定的标准和方式交纳物业服务费;逾期不交纳的，业主委员会应当督促其限期交纳，并可以在本物业管理区域内公示。逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院提起诉讼或者根据仲裁协议申请仲裁。

第四十条 物业服务收费，区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。不同物业的具体定价形式，按照省有关规定执行。

物业服务收费实行政府指导价的，市、县(市)、上街区价格行政主管部门应当会同同级房地产管理部门，综合考虑物业服务等级标准等因素，制定基准价标准及浮动幅度，每年向社会公布一次。

物业服务收费实行市场调节价的，物业服务内容、收费项目、收费标准由业主或业主委员会与物业服务企业在物业服务合同中约定。

第四十一条 物业服务企业应当在物业管理区域内显著位置公示物业服务内容、服务标准、收费项目及收费标准。

第四十二条 物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。

供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位不得强制物业服务企业代收有关费用。

物业服务企业接受委托代收有关费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。

第四十三条 物业管理区域内共用部位、共用设施设备日常运行、维护和管理发生的费用，计入物业服务成本，由物业服务企业承担。

第四十四条 住宅小区交付使用后，建设单位应当代为业主办理水、电、气、暖分户计量设施注册手续。

物业服务企业经营管理中的用水、用电、用气、用暖等有关费用，应当由物业服务企业自行承担。

第四十五条 市、县(市)、区房地产管理部门对受理的业主、业主委员会、物业使用人和物业服务企业在物业管理活动中的投诉应当及时调查处理，并在十日内答复投诉人。街道办事处、乡(镇)人民政府和居民委员会应当配合市、县(市)、区房地产管理部门处理物业管理活动中发生的争议和纠纷。

第五章 物业的使用、维护和专项维修资金

第四十六条 物业的使用、维护应当遵守城市规划、建设、房地产、环境保护、市容环卫、园林绿化、市政、治安、消防等有关法律、法规、规章的规定。

业主、物业使用人应当按照有利于物业安全使用和公平合理的原则，正确处理供水、排水、通行、采光、环境卫生、环境保护、异产毗连等方面的相邻关系。

第四十七条 建设单位销售物业时，应当在销售场所将物业管理用房和物业共用部位、共用设施设备、配套绿化(含绿地率和绿地面积)及商业、教育、医疗等设施的规划设计平面图予以公示。

建设单位申请物业所有权初始登记时，应当提出有关共用设施设备的登记申请，由房地产管理部门予以记载，归档备查，但不颁发权属证书。

依法属于全体业主共有的物业共用部位、共用设施设备，由物业服务企业根据物业服务合同的约定承担相应的维修、养护责任。

第四十八条 供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。

第四十九条 物业管理区域内规划用于停放汽车的车位、车库，应当首先满足本物业管理区域内的业主、物业使用人的需要。

第五十条 利用物业共用部位、共用设施设备设置户外广告或从事租赁等经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。在全体业主共有道路或者其他场地停放机动车辆的，是否交纳车位占用费，由业主大会决定。车主对车辆有特殊保管要求的，由车主和物业服务企业另行签订合同。

经营收入和收取的车位占用费扣除经营管理成本后的业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。

第五十一条 物业管理区域内不得有下列行为：

(一)损坏房屋承重和抗震结构;

(二)未经规划等有关部门批准改变房屋用途和房屋外貌;

(三)违反物业管理区域规划搭建建筑物、构筑物及其他设施;

(四)擅自占用、挖掘道路、场地;

(五)侵占绿地、毁坏花草树木;

(六)乱设摊点或者乱倒垃圾、堆放杂物;

(七)擅自在建筑物、构筑物上张贴、涂写、刻画;

(八)超过规定标准排放噪音;

(九)排放或者堆放有毒有害物质，堆放易燃易爆物品;

(十)法律、法规禁止的其他行为。

有前款所列行为之一的，物业服务企业、业主委员会应当予以制止;制止无效的，可以向有关部门举报或投诉。

第五十二条 新建物业、公有出售房屋和拆迁安置中调换房屋的业主，应当在办理产权登记前按照有关规定交纳专项维修资金。

本条例施行前未交纳专项维修资金的物业或者专项维修资金余额不足首次归集总额百分之五十的，由业主委员会根据业主大会的决定收交或续筹。收交或续筹的比例和方式由业主大会决定。

第五十三条 专项维修资金管理实行业主所有、专户存储、专款专用、政府监管的原则。

专项维修资金的具体管理办法，由市人民政府根据国家有关规定另行制定。

第六章 法律责任

第五十四条 违反本条例第五十一条第一款第(二)、(三)、(五)、(六)、(七)、(八)项规定的，按照城市规划、园林绿化、城市市容和环境卫生、环境保护等有关法律、法规、规章规定处罚。

前款规定的行政处罚权，在依法实行城市管理相对集中行政处罚权区域内的，由城市管理行政执法机关行使;其他区域内的，由有关部门按照法定权限行使。

第五十五条 违反本条例第三十六条第二款规定，原物业服务企业拒绝办理交接手续或拒不撤出，或者新物业服务企业强行接管的，由县(市)、区房地产管理部门责令限期改正;逾期仍不改正的，处以一万元以上三万以下罚款，并建议原发证机关吊销其资质证书或者降低其资质。

第五十六条 物业服务企业违反本条例第三十七条第二款规定擅自撤离的，由县(市)、区房地产管理部门责令改正，并处以五千元以上三万元以下罚款;情节严重的，建议原发证机关吊销其资质证书。

第五十七条 违反本条例的行为，触犯其他法律、法规规定的，由有关部门按照其他法律、法规的规定予以处罚。

第五十八条 业主或物业使用人违反本条例规定或者管理规约、临时管理规约的约定，损害其他业主、物业使用人合法权益的，应当依法承担民事责任。

第七章 附 则

第五十九条 市人民政府可以就物业服务企业资质、物业服务项目招投标、物业服务收费等，根据国家、省有关规定，分别制定具体管理办法。

第六十条 物业服务合同、管理规约、临时管理规约的示范文本，由市房地产管理部门制订。

第六十一条 本条例自20xx年3月1日起施行。

物业管理条例 篇4

随着我国城镇住房制度改革的力度不断深化，房屋的所有权结构发生了重大变化，公有住房逐渐转变成个人所有。原来的公房管理者与住户之间管理与被管理的关系，也逐渐演变为物业管理企业与房屋所有权人之间服务与被服务关系。《物业管理条例》是根据《国务院关于修改的决定》修订的，为的是规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境而制定的法律条例。

第一条

为了规范物业管理活动，提升物业服务水平，维护业主、物业使用人和物业服务企业的合法权益，营造良好的居住和工作环境，根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》和有关法律、行政法规，结合本省实际，制定本条例。

第二条

本条例适用于本省行政区域内物业管理活动及其监督管理。

本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定对建筑物、构筑物及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

第三条

物业管理应当遵循业主自治、专业服务与依法监管相结合的原则。

第四条

县级以上人民政府应当将物业服务纳入现代服务业发展规划、社区建设和社区治理体系，建立和完善专业化、社会化、市场化的物业管理机制。鼓励采用新技术、新方法，提高物业管理和服务水平。

第五条

县级以上人民政府住房和城乡建设或者房地产行政主管部门（以下简称物业管理行政主管部门）负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作，履行以下职责：

（一）拟定、制定和宣传物业管理相关政策措施；

（二）依照职权制定物业服务质量标准和技术规范；

（三）指导街道办事处、乡镇人民政府依法开展物业管理相关工作；

（四）指导、监督和管理物业管理招投标活动；

（五）监督、管理专项维修资金；

（六）建立物业管理诚信档案制度；

（七）法律、法规规定的其他职责。

县级以上人民政府发展改革、公安、司法、民政、财政、环保、城乡规划、城市管理、工商、价格、质监、人防等部门，应当按照各自的职责，相互配合，做好相关监督管理工作。

第六条

街道办事处、乡镇人民政府履行以下职责：

（一）指导和协助业主大会的成立、业主委员会的选举；

（二）指导和监督业主大会、业主委员会开展工作；

（三）协调物业管理与社区管理、社区服务之间关系，调处业主、业主委员会、物业使用人、物业服务企业在物业管理活动中的纠纷；

（四）协调和监督物业服务企业的交接；

（五）协调和监督老旧小区物业管理。

居民委员会、村民委员会应当予以协助和配合。

第七条

物业管理协会应当加强行业自律，规范行业经营行为，促进物业服务企业提高服务质量和水平

第八条

房屋所有权人为业主。

业主身份的确认，以不动产登记簿或者法律、行政法规规定的其他有效证明为依据。

第九条

业主在物业管理活动中享有以下权利：

（一）提议召开业主大会会议，参加业主大会会议，提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；

（二）向业主委员会和物业服务企业提出建议或者质询；

（三）推选业主代表，并享有被推选权；

（四）依法使用物业共用部位、共用设施设备的权利，监督专项维修资金的管理和使用；

（五）要求其他业主、物业使用人停止违反双方共同利益的行为；

（六）法律、法规规定的其他权利。

第十条

业主在物业管理活动中履行以下义务：

（一）遵守管理规约、业主大会议事规则，执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；

（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；

（三）按照国家有关规定交纳专项维修资金；

（四）按照物业服务合同约定交纳物业服务费用；

（五）配合、支持物业服务企业按照管理规约、物业服务合同实施的物业管理活动;

（六）法律、法规规定的其他义务。

第十一条

一个物业管理区域成立一个业主大会，由一个物业服务企业实施物业管理。

物业管理区域的划分应当充分考虑共用设施设备、建筑物规模、社区建设、方便管理、降低管理成本等因素，按照以下规定进行：

（一）新建住宅小区，包括分期建设或者由两个以上单位开发建设的，应当按照小区整体规划设计范围划分为一个物业管理区域；

（二）地理上自然连接规模较小的住宅小区，经各自的业主大会同意后，可以合并为一个物业管理区域；

（三）规模较大的住宅小区，且配套设施设备能够分割、独立使用的，可以划定或者调整为不同的物业管理区域；

（四）住宅小区内的非住宅物业应当与住宅小区划分为同一个物业管理区域；商贸、办公、医院、学校、工厂、仓储等非住宅物业及单幢商住楼宇具有独立共用设施设备，并能够独立管理的，可以划分为一个物业管理区域。

第十二条

新建物业建设单位在办理商品房预售许可证或者商品房现售备案前，应当按照第十一条规定划分物业管理区域，向县级人民政府物业管理行政主管部门备案。建设单位应当将经备案的物业管理区域向物业买受人明示。

物业管理区域划定后，确需调整的以及已投入使用但尚未划分物业管理区域的，县级人民政府物业管理行政主管部门应当会同街道办事处、乡镇人民政府听取业主意见后作出决定，并在相关物业管理区域内显著位置公告。

第十三条

物业管理区域内全体业主组成业主大会，选举产生业主委员会作为业主大会的执行机构。业主大会和业主委员会代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。

业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

第十四条

业主大会可以设立业主监事会或者独立监事，负责监督业主委员会的工作，并履行业主大会赋予的其他职责。

业主大会设立业主监事会或者独立监事的，业主大会议事规则应当对业主监事会或者独立监事的职责、议事规则和工作经费，以及监事的选举规则、资格、人数、任期等事项进行约定。

第十五条

物业管理区域内，已交付的专有部分面积超过建筑物总面积百分之五十或者首批物业交付满三年的，建设单位应当向县级物业管理行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府报送下列筹备成立首次业主大会会议所需的文件资料：

（一）物业管理区域划分资料；

（二）房屋等建筑物面积清册；

（三）业主名册；

（四）建筑规划总平面图；

（五）共用设施设备的交接资料；

（六）物业服务用房配置确认资料；

（七）其他有关的文件资料。

第十六条

业主筹备成立业主大会的，应当在街道办事处、乡镇人民政府的指导下，成立业主大会会议筹备组。筹备组一般由业主代表、建设单位代表、街道办事处或者乡镇人民政府、居民委员会或者村民委员会代表组成，人数应当为单数，其中业主代表由街道办事处、乡镇人民政府或者居民委员会组织业主推荐，所占比例不得低于筹备组总人数的二分之一。筹备组组长由街道办事处或者乡镇人民政府代表担任。前期物业服务企业应当协助业主大会筹备组做好相关工作。

符合首次业主大会会议召开条件，但未及时召开大会的，街道办事处、乡镇人民政府应当在接到建设单位、前期物业服务企业或者业主书面报告之日起四十五日内组建业主大会会议筹备组。

筹备组应当自成立之日起十五日内，将其成员名单和工作职责在物业管理区域内显著位置进行公告。

首次业主大会会议的筹备经费由建设单位承担。

第十七条

首次业主大会会议筹备组履行以下职责：

（一）确定首次业主大会会议召开的时间、地点和内容；

（二）草拟管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则；

（三）确认业主身份，确定业主人数、所拥有的专有部分面积，以及业主在首次业主大会会议上的投票权数；

（四）提出首届业主委员会委员选举办法，确定候选人名单；

（五）依法确定首次业主大会会议表决规则；

（六）召开首次业主大会会议的其他准备工作。

对前款规定的内容，筹备组应当在首次业主大会会议召开十五日前，在物业管理区域内显著位置公告，并将首次业主大会会议召开的时间、地点书面通知全体业主。业主对业主身份、投票权数和管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则草案等提出异议的，业主大会筹备组应当予以复核或者修改，并告知异议人。

筹备组应当自组成之日起三个月内组织召开首次业主大会会议。筹备组在业主委员会成立后自行解散。

第十八条

业主大会决定以下事项：

（一）制定、修改业主大会议事规则；

（二）制定、修改管理规约；

（三）选举业主委员会或者更换业主委员会委员；

（四）听取和审查业主委员会的工作报告；

（五）改变和撤销业主委员会不适当的决定；

（六）决定业主大会、业主委员会工作经费的相关事项；

（七）确定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案；

（八）选聘、续聘和解聘物业服务企业；

（九）筹集和使用专项维修资金；

（十）改建、重建建筑物及其附属设施；

（十一）利用共有部分进行经营以及所得收益的分配与使用；

（十二）法律法规或者管理规约确定应由业主共同决定的事项。

首次业主大会会议应当制定管理规约和业主大会议事规则，选举产生业主委员会，批准业主委员会工作规则等。

第十九条

业主大会决定筹集和使用专项维修资金，改建、重建建筑物及其附属设施的，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。业主大会决定其他有关共有和共同管理权利的重大事项，应当经物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

前款规定的面积和业主人数，按照下列规定确定：

（一）专有部分面积，按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行物权登记的，按照测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，按照房屋买卖合同记载的面积计算。建筑物总面积，按照专有部分面积之和计算。

（二）业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按照一人计算。业主总人数，按照两者之和计算。

第二十条

物业管理区域内业主人数较多的，可以以幢、单元或者楼层等为单位，推选业主代表参加业主大会会议。业主代表的推选、权限由业主大会议事规则规定。

业主可以委托代理人参加业主大会会议。业主委托代理人参加业主大会会议的，应当出具书面或者数据电文委托书，载明委托事项、委托权限及期限。

物业使用人可以列席业主大会。

第二十一条

业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的'形式。采用书面征求意见形式的，应当将征求意见书送达每一位业主；无法送达的，应当在物业管理区域内显著位置公告。凡需投票表决的，表决意见应由业主本人或者其委托的代理人签名。

提倡采用信息化技术，改进业主大会表决方式。

第二十二条

业主大会会议分为定期会议和临时会议。

业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。有下列情形之一的，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议：

（一）经专有部分占建筑物总面积百分之二十以上且占总人数百分之二十以上业主提议的；

（二）发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的；

（三）业主大会议事规则或者管理规约规定的其他情形。

业主委员会未按照上述规定及时组织召开业主大会临时会议的，街道办事处、乡镇人民政府应当督促或者组织召开业主大会临时会议。

第二十三条

业主大会应当建立规范的财务管理制度。业主委员会应当对专项维修资金、物业共用部位和共用设施设备经营收益、业主大会和业主委员会工作经费按照财务要求建账并及时入账，并对原始凭证及形成的会计资料妥善保管，不得损毁。

第二十四条

不具备成立业主大会条件，或者具备成立条件但未成立业主大会的住宅小区，经县级人民政府物业管理行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府指导后仍不能成立的，可以由街道办事处或者乡镇人民政府组织业主自行或者聘请物业服务企业实施物业管理。成立业主大会的条件具备后，应当及时成立业主大会。

第二十五条

业主委员会委员候选人由业主推荐或者自荐，经业主大会会议选举产生。业主委员会一般由五至十一人的单数委员组成，每届任期一般不超过五年，委员可以连选连任。

业主委员会应当自选举产生之日起三日内召开首次会议，推选产生主任一人、副主任一至二人。经业主大会同意，业主委员会可以聘请执行秘书，负责处理业主委员会日常事务。

业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，将业主大会会议的决定、管理规约、业主大会议事规则以及业主委员会组成人员名单等材料报县级人民政府物业管理行政主管部门、街道办事处或者乡镇人民政府备案，并书面告知相关居民委员会、村民委员会。

业主委员会办理备案手续后，持街道办事处或者乡镇人民政府备案证明向公安机关申请刻制业主大会印章和业主委员会印章。

第三款规定的备案事项发生变更的，业主委员会应当在三十日内重新备案，并告知相关居民委员会、村民委员会。

第二十六条

业主委员会委员应当符合下列条件：

（一）本物业管理区域内的自然人业主或者单位业主代表；

（二）具有完全民事行为能力；

（三）遵守业主大会的决定、管理规约、业主大会议事规则，履行业主义务；

（四）热心公益事业，责任心强，公正廉洁；

（五）身体健康，具有一定的组织协调能力和必要的工作时间；

（六）本人、配偶及其直系亲属未在为本物业管理区域提供物业服务的企业任职或者有其他利害关系。

第二十七条

业主委员会履行以下职责：

（一）执行业主大会的决定和决议；

（二）召集业主大会会议，报告业主委员会工作和物业管理实施情况，报告业主大会、业主委员会工作经费和公共收益的分配与使用情况；

（三）与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；

（四）及时了解业主、物业使用人、物业服务企业的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；

（五）监督管理规约的实施；

（六）督促业主交纳物业服务费及其他相关费用；

（七）组织和监督专项维修资金的筹集和使用；

（八）调解物业使用、维护和管理等方面的纠纷；

（九）业主大会赋予的其他职责。

第二十八条

业主委员会应当在物业管理区域显著位置向业主公开下列情况和资料：

（一）管理规约、业主大会议事规则；

（二）业主大会和业主委员会的决定；

（三）物业服务合同；

（四）专项维修资金的筹集、使用情况；

（五）物业共有部分的收益和使用、分配情况；

（六）占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车车位的处分情况；

（七）业主大会和业主委员会工作经费的收支情况；

（八）其他应当向业主公开的情况和资料。

第二十九条

业主委员会会议由主任召集和主持。主任因故不能履行职责时，由副主任召集和主持。经三分之一以上委员提议召开业主委员会会议的，应当在七日内召开。主任、副主任无正当理由不召集业主委员会会议的，由街道办事处或者乡镇人民政府指定一名委员召集和主持业主委员会会议。

业主委员会会议应当有过半数委员出席，作出的决定应当经全体成员过半数通过，并在物业管理区域内显著位置公告。

业主委员会委员不得委托他人出席业主委员会会议。

业主委员会要求物业服务企业列席会议的，物业服务企业的负责人或者其书面委托的代理人应当列席会议。

第三十条

业主委员会任期届满三个月前，应当召开业主大会进行业主委员会的换届选举；逾期未换届的，街道办事处、乡镇人民政府应当责令其限期组织换届选举；逾期仍未组织的，可以由居民委员会、村民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，组织换届选举工作。

业主委员会应当自新一届业主委员会履职之日起十日内，将其保管的档案资料、印章及其他属于全体业主所有的财物予以移交。拒不移交的，新一届业主委员会可以请求街道办事处或者乡镇人民政府督促其移交。

业主委员会委员资格终止的，应当自终止之日起三日内将其保管的档案资料、印章及其他属于全体业主所有的财物移交本届业主委员会。拒不移交的，业主委员会、业主或者居民委员会、村民委员会可以请求街道办事处或者乡镇人民政府督促其移交。

移交过程中出现治安事件的，公安机关应当依法及时处理。

第三十一条

业主委员会委员有下列情形之一的，其委员职务自行终止，由业主委员会以书面形式在物业管理区域内显著位置公告：

（一）因物业转让、灭失等原因，不再是业主的；

（二）无故缺席业主委员会会议连续三次以上的；

（三）丧失履行职责能力的；

（四）被依法追究刑事责任的；

（五）以书面形式向业主大会或者业主委员会提出辞职的。

第三十二条

业主委员会委员有下列情况之一的，由业主委员会三分之一以上委员或者持有百分之二十以上投票权数的业主提议，业主大会或者业主大会授权的业主委员会，可以决定终止其委员资格：

（一）收受物业服务企业或者有利害关系业主提供的利益或者报酬的；

（二）向物业服务企业销售商品、承揽业务，牟取不当利益的；

（三）损坏共用设施设备，违法搭建，破坏房屋外观和承重结构，擅自改变物业使用性质，拒缴物业服务费和专项维修资金，以及违法出租房屋的；

（四）侵害业主合法权益的；

（五）因其他原因不宜担任业主委员会委员的。

业主大会会议审议决定是否终止业主委员会委员职务时，应当允许该委员提出申辩，并记录归档。

第三十三条

经业主委员会或者持有百分之二十以上投票权数的业主提议增减或者调整业主委员会委员的，由业主大会会议作出决定，并以书面形式在物业管理区域显著位置公告。

第三十四条

管理规约应当包括以下内容：

（一）物业基本情况；

（二）公共场所及共用设施设备状况；

（三）业主使用其物业和物业管理区域内公共场所及共用设施设备的权益；

（四）业主参与物业管理的权利和义务；

（五）业主对业主委员会及物业服务企业的监督权；

（六）物业的使用、维护、装饰装修管理；

（七）业主应当遵守的行为准则；

（八）物业共有部分的经营与收益分配；

（九）物业管理区域内共用部位、共用设施设备产生的供水、供电、供气、供热等费用的分摊方式；

（十）专项维修资金筹集、使用和管理；

（十一）违反管理规约的责任；

（十二）其他有关事项。

第三十五条

业主大会议事规则应当就以下事项作出约定：

（一）业主大会的议事方式；

（二）业主大会的表决程序；

（三）业主委员会的组成和委员任期；

（四）业主大会定期会议召开的时间或次数；

（五）其他有关事项。

第三十六条

业主大会、业主委员会作出的决定和管理规约、业主大会议事规则，应当符合法律、法规的规定，对物业管理区域内的全体业主具有约束力。

业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，县级人民政府物业管理行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府，应当责令限期改正或者予以撤销，并通告全体业主。

业主大会、业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以依法请求人民法院予以撤销。

第三十七条

业主大会、业主委员会工作经费，以及业主委员会委员的补贴和执行秘书的酬金，可以由业主分摊，也可以从物业共有部分经营所得收益中列支。具体筹集、管理和使用办法由业主大会确定。

业主委员会应当于每年3月底前以书面形式在物业管理区域内显著位置公布上一年业主大会、业主委员会经费收支情况，接受业主监督。业主监事会或者独立监事应当进行检查；发现问题的，应当要求业主委员会予以纠正。经持有百分之二十以上投票权数的业主提议，业主委员会应当对经费收支情况进行审计。

推进建立业主委员会主任离任审计制度。

物业管理条例 篇5

按《征求意见稿》规定，今后物业的定价将分政府指导价和市场调节价两种模式确定。

保障性住房物业管理实行政府指导价，放开保障性住房物业服务收费实行市场调节价的应考虑保障对象的`经济承受能力，同时建立补贴机制;非保障性住房物业服务收费实行市场调节价。具体物业服务收费标准，由当事人在物业服务合同中约定。

实行政府指导价的，价格主管部门应当会同房地产行政主管部门，根据住宅物业种类、服务内容、服务等级和物价指数变动等情况，制定相应的基准价和浮动幅度，并每年向社会公布。具体收费标准由业主与物业服务企业根据基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定。

物业有义务阻止业主私改住房

小区中业主私敲承重墙，私挖地下室等行为将得到遏制。《条例(征求意见稿)》中规定，业主大会、业主委员会及相关业主有可阻止业主损坏或者擅自变动房屋承重结构、主体结构;将不具备防水条件的房间或者阳台改为卫生间、厨房，或者将卫生间改在下层住户的卧室、起居室(厅)、书房或者厨房的上方;破坏或者擅自改变房屋外观;在住宅区堆放易燃、易爆、剧毒、放射性等危险性物品，排放有毒、有害物质;乱丢垃圾，高空抛物等行为。

业主饲养国家禁止饲养的大型犬类等宠物;发出超过规定标准的噪声，影响邻居采光、通风;法律、法规、规章及管理规约禁止的其他行为。业主大会、业主委员会及相关业主有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、恢复原状、赔偿损失。

物业管理条例 篇6

第一章 总 则

第一条 为了规范物业管理活动，维护业主和物业使用人、物业管理企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，根据有关法律、法规的规定，结合本市实际，制定本条例。

第二条 本市行政区域内的物业管理和对物业管理活动的监督管理，适用本条例。

第三条 市和各区(市)物业管理行政主管部门对辖区内的物业管理活动实施监督管理。

市和各区(市)物业管理行政管理部门具体负责辖区内物业管理活动的监督管理。

有关行政管理部门应当按照各自法定职责，做好与物业管理有关的工作。

街道办事处(镇人民政府)按照本条例的规定，负责物业管理活动中的协调和指导工作。

第四条 业主可以自行管理物业，也可以委托物业管理企业或者其他管理人管理。

第五条 物业管理企业应当按照物业管理法律、法规的规定和物业服务合同的约定，实施物业管理;业主应当支持、配合物业管理企业开展工作。

第二章 业主及业主大会

第六条 建立业主名册制度。

业主名册，由业主委员会建立和管理。实施前期物业管理的物业，由建设单位建立业主名册，并在业主委员会产生后移交其管理。

业主变更的，新业主应当在业主名册上进行变更登记。

第七条 物业管理区域的划分应当考虑城市规划、建筑规模、社区建设、物业的共用设施设备以及公共配套项目等因素。

新建住宅区，包括分期建设或者两个以上单位开发建设的住宅区，其配套设施设备是共用的，应当划分为一个物业管理区域。

建设单位在申请办理建设工程规划许可证的同时，应当向区(市)物业管理行政管理部门提出划分物业管理区域的要求，区(市)物业管理行政管理部门应当会同街道办事处(镇人民政府)，按照本条第一款和第二款的规定划分物业管理区域。

尚未划分或者需要调整物业管理区域的，由区(市)物业管理行政管理部门会同街道办事处(镇人民政府)按照实际情况划分或者调整。住宅区跨区(市)的，由市物业管理行政管理部门按照本条第一款和第二款的规定划分或者调整物业管理区域。

第八条 一个物业管理区域成立一个业主大会。业主大会由物业管理区域内的全体业主组成。

只有一个业主的，或者业主人数较少且经业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会的职责。

第九条 符合下列条件之一的，建设单位应当向物业所在地的区(市)物业管理行政管理部门书面报告物业建筑面积、物业出售并交付使用时间等有关情况，并提供业主名册;建设单位未及时书面报告的，业主可以向区(市)物业管理行政管理部门提出成立业主大会的书面要求:(一)入住率达到百分之五十以上的;(二)入住率达到百分之三十以上并且首套房屋办理入住手续已满两年的。

区(市)物业管理行政管理部门接到建设单位的书面报告或者业主的书面要求后，应当和物业所在地的街道办事处(镇人民政府)组织成立业主大会筹备组。筹备组成员由业主代表和居民委员会成员组成。

筹备组成员名单确定后三日内，应当以书面形式在物业管理区域内公示。

第十条 筹备组负责下列筹备工作:(一)确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容;(二)参照物业管理行政管理部门制订的示范文本，拟定《业主大会议事规则(草案)》和《业主公约(草案)》;

(三)登记和确认业主身份;

(四)确定业主委员会委员候选人产生办法及名单;

(五)其他准备工作。

前款(一)、(二)、(三)、(四)项的内容应当在首次业主大会会议召开十五日前以书面形式在物业管理区域内公告。

第十一条 筹备组应当自组成之日起三十日内，组织召开首次业主大会会议，选举产生业主委员会、制定业主大会议事规则和业主公约等。

业主大会自首次业主大会会议召开之日起成立。

第十二条 召开首次业主大会会议，筹备组应当事先将会议时间、地点和议程通知所在区(市)物业管理行政管理部门、街道办事处(镇人民政府)和居民委员会，邀请其派代表参加。

第十三条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。

业主人数较多的，可以以幢、单元、楼层等为单位，推选一名业主代表参加业主大会会议。

推选业主代表参加业主大会会议的，业主代表应当于参加业主大会会议三日前，就业主大会会议拟讨论的事项书面征求其所代表的业主意见。凡需要投票表决的，业主的意见经本人签字后，由业主代表在业主大会投票时如实反映。

业主大会决定的事项应当由业主委员会作出书面记录并存档。

业主大会决定的事项应当在三日内，以书面形式在物业管理区域内公布。

第十四条 业主大会决定的事项对物业管理区域内的全体业主及物业使用人具有约束力，但不得违反法律、法规、规章的规定。

第十五条 业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、议题提出及确定方式、业主投票权确定办法和业主委员会的组成、任期、换届及成员的更换等事项依法作出规定。

第十六条 业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，凭下列资料在所在区(市)物业管理行政管理部门备案:(一)业主大会会议记录和会议决定;(二)业主大会议事规则;(三)业主委员会成员的名单和基本情况。

业主委员会成员名单应当在备案后三日内以书面形式在物业管理区域内公布。

业主委员会成员依照业主大会议事规则更换的，应当按照本条第一款和第二款的规定备案和公布。

第十七条 经依法选举产生的业主委员会备案时，区(市)物业管理行政管理部门应当出具备案证明和印章刻制证明。业主委员会应当依法刻制和使用印章。

第十八条 业主委员会应当在任期届满的两个月前，向区(市)物业管理行政管理部门提交书面报告，并在区(市)物业管理行政管理部门和街道办事处(镇人民政府)的指导下，组织业主成立换届改选小组，召开业主大会会议选举产生新一届业主委员会。

业主委员会任期届满后未组织召开业主大会的，所在区(市)物业管理行政管理部门和街道办事处(镇人民政府)接到业主的书面要求后，应当组织业主成立换届改选小组。换届改选小组应当自成立之日起三十日内召开业主大会会议，选举产生新一届业主委员会。

业主大会会议选举产生新一届业主委员会之日起十日内，原业主委员会应当将其保管的文件资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交给新一届业主委员会，并做好其他交接工作。

第十九条 同一物业管理区域内有两幢以上房屋的，可以以幢、单元、楼层为单位成立业主小组。业主小组由该幢、单元、楼层的全体业主组成。

业主小组履行下列职责:

(一)讨论业主大会拟讨论的事项;

(二)推选业主代表出席业主大会会议，表达本小组业主的意愿。业主小组会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。

第三章 前期物业管理

第二十条 住宅物业(含同一物业管理区域内的非住宅物业)的建设单位应当通过招投标的方式公开选聘具有相应资质的物业管理企业实施前期物业管理。但投标人少于三个或者住宅物业建筑面积小于三万平方米的，经所在区(市)物业管理行政管理部门批准，建设单位可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业实施前期物业管理。

第二十一条 建设单位选聘物业管理企业，应当与其签订书面的前期物业服务合同。前期物业服务合同应当包括服务内容、服务标准、收费项目、收费标准、计费方式和起始时间等内容。

建设单位与物业买受人签订的物业销售合同，应当包含前期物业服务合同约定的内容。

第二十二条 前期物业服务合同应当约定期限，最长不得超过二年。分期建设的物业除外。

前期物业服务合同期限未满，业主大会选聘新的物业管理企业的，前期物业服务合同终止。

前期物业服务合同期限已满，尚未成立业主大会或者业主大会已成立但尚未选聘新的物业管理企业的，物业管理企业可以按照前期物业服务合同的约定，继续从事物业管理服务，直至业主大会选聘新的物业管理企业之日起终止。业主应当按照物业销售合同约定的前期物业服务收费标准交纳物业服务费用。但业主大会要求物业管理企业退出的，物业管理企业应当退出。

前期物业服务合同期满不再继续从事物业管理服务的，物业管理企业应当于期满前二个月通知业主。

第二十三条 建设单位应当在销售物业之前，参照国家示范文本制定业主临时公约，并向物业买受人明示。

物业买受人在与建设单位签订物业销售合同时，应当书面承诺遵守业主临时公约。

第二十四条 建设单位在组织竣工验收或者综合验收时，区(市)物业管理行政管理部门应当查验下列资料:

(一)竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;

(二)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;

(三)物业质量保修文件和物业使用说明文件;

(四)业主名册;

(五)物业管理所必需的其他资料。

建设单位在与物业管理企业办理物业承接验收手续时，应当全部移交前款所列资料和物业管理用房。物业管理企业应当对物业共用部位、共用设施设备、物业管理用房等进行查验，登记造册。

第二十五条 建设单位应当按照开发建设总建筑面积的千分之五在物业管理区域内配置物业管理用房，最低不得少于一百平方米。规划行政主管部门在审批建设工程规划时，应当审查该工程规划设计是否符合前款规定。对不符合规定要求的，不予核发有关证件。

建设单位在申请商品房预售许可证和房地产权属登记时，应当提交物业管理用房的面积、位置等相关资料。房地产权属登记机关在核发商品房预售许可证和办理房地产权属登记时，应当在相关资料上注明物业管理用房的位置，并告知区(市)物业管理行政管理部门。

第二十六条 物业管理用房属全体业主所有。物业管理企业应当将物业管理用房的有关情况在物业管理区域内公示，无偿使用物业管理用房并负责维护。

物业管理用房不得抵押、交换、买卖;未经业主大会同意，不得改作他用。

第二十七条 前期物业服务合同生效之日至出售房屋交付之日的当月发生的`物业服务费用，由建设单位承担。

出售房屋交付之日的次月至前期物业服务合同终止之日的当月发生的物业服务费用，由物业买受人按照物业销售合同约定的前期物业服务收费标准承担;物业销售合同未约定的，由建设单位承担。

第四章 物业管理服务

第二十八条 物业管理企业应当自领取营业执照之日起三十日内，持规定的文件资料到市物业管理行政主管部门申请资质。物业管理行政管理部门应当建立物业管理企业信用档案，向社会公开。

第二十九条 一个物业管理区域由一个物业管理企业实施物业服务。物业管理企业的选聘、续聘、解聘由业主委员会组织召开业主大会决定。

物业服务合同草案应当在物业管理区域内公示，充分听取业主意见。

第三十条 物业管理企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务合同可以约定下列事项:(一)生活垃圾收集和环境清扫保洁;(二)物业管理区域内公共秩序的维护和安全巡查;(三)物业管理区域内车辆行驶及停放秩序的管理;(四)庭院绿地及其设施的养护管理;(五)物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护;(六)通知有关单位维修市政公用设施;(七)物业服务合同确定的其他事项。

第三十一条 物业服务收费按照市价格主管部门会同市物业管理行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定，并接受价格主管部门的监督检查。

物业管理企业根据业主的要求提供特约服务的，服务报酬由双方约定。

第三十二条 业主应当根据物业服务合同的约定按时交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，但是业主负连带交纳责任。

已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位按照标准全额交纳。

第三十三条 物业管理企业可以提前收取不超过三个月的物业服务费用。但物业服务合同约定先服务后收费的，从其约定。

第三十四条 物业服务合同期满不再续签以及出现法定或者约定提前中止合同情形的，应当提前二个月通知对方。

物业服务合同终止时，物业管理企业应当在区(市)物业管理行政管理部门的监督下，将物业管理用房和本条例第二十四条规定的资料交还给业主委员会，由业主委员会移交给业主大会新选聘的物业管理企业。

第三十五条 有关执法机关进入物业管理区域依法执行公务时，物业管理企业不得阻挠。

对物业管理区域内发生的违反规划、治安、消防、环境保护、物业装修、市政公用设施、绿化等方面法律、法规规定的行为，物业管理企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。

有关行政管理部门在接到物业管理企业的报告后，应当依法及时处理。

第三十六条 物业管理行政管理部门应当建立投诉受理制度，及时处理业主、业主委员会、物业使用人和物业管理企业在物业管理活动中的投诉。

第五章 物业的使用与维护

第三十七条 物业管理区域内按照规划建设的共用建筑和共用设施，不得擅自改变用途。

第三十八条 物业管理区域内的停车场(库)，应当提供给本物业管理区域内的业主、物业使用人使用。

第三十九条 供水、供电、供气、供热、邮政、通讯、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备的维修、养护责任。

前款所列单位在物业管理区域内进行工程施工，应当在施工前告知物业管理企业并签订协议，做好施工现场的恢复工作。

第四十条 业主装修房屋，应当遵守国家和本市的规定以及业主临时公约、业主公约。

业主装修房屋，应当事先告知物业管理企业。物业管理企业应当将房屋装修中的禁止行为和注意事项以及建筑垃圾清运方式等告知业主，并与业主签订相关协议。

第四十一条 物业共用部位、共用设施设备专项维修资金按照国家有关规定筹集，归业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和大型设施设备的更新、改造，不得挪作他用。

第四十二条 进行住宅建设工程招标时，建设单位应当在招标文件中明确按照工程价款结算总额百分之五的比例预留建设工程质量保证金，并与施工单位在合同条款中对涉及保证金的事项进行约定。建设工程质量保证金应当专户储存，专项用于物业保修期内的保修。

住宅建设工程竣工结算后，建设单位应当按照合同约定及时向施工单位支付工程结算价款并预留保证金。

因施工单位原因造成住宅物业出现质量问题的，施工单位应当负责维修，并承担鉴定及维修费用。施工单位不维修也不承担费用的，建设单位可以按照合同约定从保证金中支付相关费用。

合同约定的保证金预留期满后，建设单位应当向施工单位返还保证金。

第四十三条 业主大会决定利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当按照规定办理有关手续。所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。

第六章 法律责任

第四十四条 违反本条例规定，依照国务院《物业管理条例》应当由物业管理行政主管部门给予行政处罚的，由物业管理行政主管部门依法给予行政处罚。

第四十五条 违反本条例规定，依法应当由工商、价格、公安、环境保护、城市管理、城市园林绿化等部门处罚的，由有关部门依法给予行政处罚。

第四十六条 当事人对行政机关的行政处罚决定不服的，可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。当事人逾期不履行行政处罚决定的，由作出行政处罚决定的行政机关依法申请人民法院强制执行。

第四十七条 对物业管理区域内发生的违法行为，有关行政管理部门发现或者接到物业管理企业的报告后，应当予以制止和处罚而不予制止、处罚的，由其上级行政机关或者监察机关责令改正;造成严重后果的，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分;构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第七章 附 则

第四十八条 本条例所称物业，是指已建成并交付使用的房屋、公共建筑以及附属的设施、设备和相关场地等。

本条例所称前期物业管理，是指新建物业在业主、业主大会首次选聘物业管理企业之前，由建设单位选聘物业管理企业实施物业管理的活动。

本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

本条例所称物业管理企业，是指依法取得独立法人资格，具有相应资质，从事物业管理活动的企业。

本条例所称业主，是指房屋的所有权人。

本条例所称物业使用人，是指物业的承租人和实际使用物业的其他人。

第四十九条 本条例自20xx年1月1日起施行。

物业管理条例 篇7

第一章 总则

第一条 为了规范物业管理行为，维护业主、非业主使用人和物业服务企业的合法权益，保障物业的合理使用，创造良好的生活、工作环境，根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》、《浙江省物业管理条例》等有关法律、法规的规定，结合本市实际，制定本条例。

第二条 本市行政区域内的物业管理、使用及其监督管理活动适用本条例。

本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业或者自行管理形式，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内环境卫生和秩序的活动。

第三条 市房产主管部门负责全市物业管理活动的监督管理工作。

各区、县(市)房产主管部门依照本条例对辖区内日常物业管理活动实施监督管理，对业主大会和业主委员会日常运作开展业务指导。

建设、公安、民政、财政、城乡规划、绿化、环保、工商、质监、城管、人防、价格、消防等部门按照各自职责，协助做好物业管理的监督管理工作。

第四条 街道办事处、乡(镇)人民政府负责指导监督本辖区内业主大会、业主委员会的组建及日常工作，协调物业管理和社区建设的相互关系。

社区居民委员会协助街道办事处、乡(镇)人民政府开展物业管理相关工作。

第五条 各区、县(市)人民政府应当加强对本行政区域内物业管理工作的领导，建立由辖区房产主管部门、街道办事处、乡(镇)人民政府及相关部门和单位参加的物业管理联席会议制度，协调解决辖区内物业管理的重大问题，并建立物业管理争议化解和纠纷处理工作机制，为处理物业管理争议和纠纷提供便利。

人民调解委员会可以依法调解本辖区内业主、业主委员会、物业服务企业之间的物业管理纠纷。

第六条 物业服务行业组织应当建立诚信档案，制定物业服务规范，加强对物业服务企业和物业服务从业人员的自律性管理。

第二章 业主、业主大会和业主委员会

第七条 房屋等物业的所有权人为业主，在物业管理活动中，享有法律、法规规定的权利，履行相应的义务，并遵守管理规约、业主大会议事规则及物业服务合同约定。

物业管理区域内的全体业主组成业主大会。

第八条 物业管理区域内房屋出售并交付使用的建筑面积达到建筑物总面积百分之六十以上，或者首套房屋出售并交付使用已满两年、且房屋出售并交付使用的建筑面积达到建筑物总面积百分之三十以上的，建设单位应当在两个月内向所在地街道办事处、乡(镇)人民政府报送下列筹备首次业主大会会议所需的资料：

(一)物业管理区域划分资料;

(二)房屋及建筑物面积清册;

(三)业主名册;

(四)建筑规划总平面图;

(五)共用设施设备的交接资料;

(六)物业管理用房配置确认资料;

(七)其他有关的文件资料。

第九条 符合成立业主大会条件的，街道办事处、乡(镇)人民政府应当在收到建设单位或者百分之五以上业主提出筹备业主大会书面申请后两个月内指导业主成立业主大会筹备组。

业主大会筹备组由业主代表、建设单位以及街道办事处、乡(镇)人民政府或者社区居民委员会的代表组成，成员人数应当为单数。业主代表由街道办事处、乡(镇)人民政府组织业主推荐产生，业主代表人数不低于筹备组总人数的百分之五十。筹备组组长由街道办事处、乡(镇)人民政府或者委托的社区居民委员会代表担任。

筹备组成员名单应当自成立之日起三日内在物业管理区域内书面公告。业主对筹备组成员有异议的，由街道办事处、乡(镇)人民政府协调解决。

第十条 筹备组应当自成立之日起三个月内组织召开首次业主大会会议，并做好下列筹备工作：

(一)确定并公示业主身份、业主人数以及所拥有的专有部分面积;

(二)确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容;

(三)草拟管理规约、业主大会议事规则;

(四)依法确定首次业主大会会议表决规则;

(五)制定业主委员会委员候选人产生办法，确定业主委员会委员候选人名单;

(六)制定业主委员会选举办法;

(七)完成组织召开首次业主大会会议的其他准备工作。

前款内容应当在首次业主大会会议召开十五日前在物业管理区域内书面公告。业主对公告内容有异议的，筹备组应当记录并作出答复。

第十一条 业主大会按照下列方式确认参加会议的业主：

(一)业主到会并在会议签到表上确认;

(二)业主在表决票上或者表决票发放表上确认;

(三)业主大会议事规则以及法律、法规规定的其他方式。

业主可以书面委托代理人出席业主大会会议。物业服务企业工作人员不得以业主代理人身份出席。业主委员会要求物业服务企业列席会议的，物业服务企业的负责人或者其书面委托的代理人应当列席会议。

第十二条 业主人数和总人数按照下列方法确定：

(一)业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按照一人计算，但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付使用的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按照一人计算;

(二)总人数，按照前项的统计总和计算。

第十三条 专有部分面积和建筑物总面积按照下列方法确定：

(一)专有部分面积按照不动产登记簿记载的面积计算;尚未进行不动产登记的，按照测绘机构的实测面积计算;尚未进行实测的，按照房屋买卖合同记载的面积计算;没有房屋买卖合同的，按照建设工程规划许可证上载明的面积计算;

(二)建筑物总面积，按照前项的统计总和计算。

第十四条 业主可以以幢、单元或者楼层等为单位，推选相应区域内的业主为业主代表。

业主可以接受同一物业管理区域内的其他业主书面委托在一定期限内代其行使共同管理权。

非业主使用人可以接受业主书面委托行使业主权利，但不得担任业主委员会委员。

第十五条 首次业主大会会议应当表决通过管理规约、业主大会议事规则，并选举产生业主委员会。

划分为一个物业管理区域的分期开发的建设项目，首次业主大会会议应当根据分期开发的物业面积和进度等因素，在业主大会议事规则中明确增补业主委员会委员的办法。物业管理区域内尚未出售和已出售但尚未交付使用的物业由建设单位履行业主职责。业主委员会应当将业主大会决定的事项书面告知建设单位。建设单位销售该物业管理区域内的物业的，应当在销售合同中注明业主大会的决定事项。

第十六条 首次业主大会会议的筹备经费由建设单位承担。建设单位应当在物业交付使用前将首次业主大会会议筹备经费交给街道办事处、乡(镇)人民政府，由业主大会筹备组使用。

筹备经费应当专户储存，专款专用。首次业主大会会议召开后，业主大会筹备组应当将筹备经费的使用情况向全体业主公布，接受全体业主的监督。筹备经费的结余部分应当纳入物业专项维修资金或者根据业主大会的决定使用。

第十七条 街道办事处、乡(镇)人民政府或者受其委托的社区居民委员会应当对业主大会会议表决情况进行监督。

业主委员会不按照规定组织召开业主大会会议的，业主可以请求物业所在区、县(市)房产主管部门，街道办事处，乡(镇)人民政府协调、确定召开时间;逾期仍未召开的，由物业所在区、县(市)房产主管部门，街道办事处，乡(镇)人民政府指导、帮助社区居民委员会指导业主召开。

第十八条 业主委员会委员应当是本物业管理区域内的自然人业主或者单位业主委托的自然人代表，具有完全民事行为能力，遵守国家有关法律、法规，遵守临时管理规约、管理规约和业主大会议事规则。

业主委员会委员人数应当为五人以上单数，由业主大会会议选举产生。

未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的，在新一届业主委员会产生之前，由物业所在地的社区居民委员会在街道办事处、乡(镇)人民政府的指导、帮助下指导业主根据业主大会议事规则召开业主大会，并执行业主大会的决定。经专有部分占建筑物总面积二分之一以上的业主且占总人数二分之一以上的业主反对或者业主委员会选举产生后，社区居民委员会应当终止行使本款规定的职责。

第十九条 业主委员会可以设立候补委员制度。候补委员人数不超过业主委员会正式委员人数的百分之五十。候补委员可以与正式委员一同由业主大会选举产生，其选举产生规则、任职资格和职务终止规则应当与正式委员相同。设立候补委员的，应当和业主委员会一并备案。

业主委员会因委员辞职等原因缺额且缺额人数不超过正式委员总人数的百分之五十的，可以从候补委员中按照得票数的多少自动递补，并且在本物业管理区域内公告。业主委员会委员缺额人数超过正式委员总人数的百分之五十的，应当重新选举业主委员会。候补委员具体递补规则等内容应当在业主大会议事规则中予以明确。

第二十条 业主发现业主委员会委员有下列情形之一的，可以依照法律、法规和业主大会议事规则的规定，提议业主大会定期会议或者临时会议审议决定是否终止其委员职务：

(一)不履行业主委员会委员职责和业主义务，不遵守管理规约，情节严重的;

(二)收受物业服务企业或者有利害关系业主提供的利益或者报酬的;

(三)向物业服务企业销售商品、承揽业务的;

(四)牟取可能妨碍公正履行职务的其他利益的;

(五)其他侵害业主合法权益的行为。

业主大会会议审议决定是否终止业主委员会委员职务时，应当允许该委员提出申辩，并记录归档。

第二十一条 业主委员会委员有下列情形之一的，其委员职务自行终止：

(一)不再是本物业管理区域的业主的.;

(二)因疾病或者其他原因丧失履行职责能力的;

(三)以书面形式向业主大会或者业主委员会提出辞职的;

(四)被依法追究刑事责任的。

第二十二条 业主委员会应当按照业主大会议事规则规定及业主大会决定召开会议。经三分之一以上业主委员会委员的提议，应当在七日内召开业主委员会会议。

业主委员会委员不能委托代理人参加会议。候补委员可以列席业主委员会会议，但不具有表决权。

第二十三条 业主委员会应当通过公告等形式及时公布业主大会和业主委员会决定等物业管理中的重大事项，做好物业管理中重要事项的记录，并接受业主查询。

业主委员会应当听取业主和非业主使用人对物业管理和业主委员会日常工作的意见和建议，接受咨询、投诉和监督。

第二十四条 业主委员会的任期为三至五年，具体由业主大会决定，任期届满自行终止。业主委员会委员可以连选连任。业主委员会在任期届满的三个月前，应当书面报告所在地街道办事处、乡(镇)人民政府，并按照规定开展换届选举工作。

第二十五条 业主大会选举产生新一届业主委员会之日起十日内，上一届业主委员会应当在街道办事处、乡(镇)人民政府指导下，将其保管的有关凭证、档案等资料、印章以及其他属于全体业主共有的财物，移交给新一届业主委员会，并完成交接工作。

业主委员会委员资格在任期内提前终止的，应当在终止之日起三日内向本届业主委员会移交由其保管的前款所列资料及财物。

拒不移交本条第一、二款所述物品的，业主委员会可以请求物业所在地街道办事处、乡(镇)人民政府或者公安机关协助移交。

第二十六条 业主大会、业主委员会的运作经费由全体业主共同承担。物业管理区域内有共用部位、共用设施设备收益的，运作经费可以在共用部位、共用设施设备收益中列支，具体额度由首次业主大会筹备组或者业主委员会提出意见，并在业主大会会议上表决通过后执行。

业主委员会应当每年公布上一年度业主大会、业主委员会运作经费的使用情况，接受全体业主的监督。

第三章 物业管理服务

第二十七条 物业管理区域由所在区、县(市)房产主管部门会同街道办事处、乡(镇)人民政府及社区居民委员会，遵循相对集中、便于管理的原则，按照下列方法根据物业的共用设施设备配置、建筑规模、社区建设等因素进行划分：

(一)新建物业项目，包括分期开发或者有两个以上建设单位开发建设的区域，拥有共用主要配套设施设备的，核定为一个物业管理区域;

(二)旧城区规划范围内新开发建设的项目，与周边原有项目房屋相毗连的，经各自的业主大会同意，可以归并一个物业管理区域。

建设单位应当在取得建设工程规划许可证之日起三十日内，向项目所在区、县(市)房产主管部门提供建设项目规划设计方案、总平面图和建设工程规划许可证及附件附图。区、县(市)房产主管部门应当在收到相关材料之日起十个工作日内核定物业管理区域并书面告知开发建设单位。

跨区、跨街道或者乡(镇)的建设项目，由所在区或者街道办事处、乡(镇)人民政府共同的上一级房产主管部门会同同级民政部门负责划分物业管理区域。

建设单位在房屋销售时，应当将有关主管部门核定的物业管理区域范围，通过合同约定方式向物业买受人明示。

第二十八条 具备下列条件之一的，业主委员会可以向所在区、县(市)房产主管部门提出调整物业管理区域的要求：

(一)经自然分割或者习惯形成的两个以上相对独立区域，能明确分清共用配套设施设备管理维护责任，并经各区域中专有部分面积占建筑物总面积过半数且人数占总人数过半数的业主同意划分为多个物业管理区域的;

(二)两个以上独立物业管理区域经各自业主大会同意，合并为一个物业管理区域的。

要求调整物业管理区域的，业主委员会应当提交物业管理区域划分方案、物业管理用房划分方案、设施设备维护管理责任划分方案、调整后物业管理区域管理方案和业主大会决议等材料。所在区、县(市)房产主管部门应当在收到相关材料之日起二十个工作日内，会同当地街道办事处、乡(镇)人民政府及社区居民委员会作出是否调整物业管理区域的决定。

第二十九条 建设单位应当在办理房屋所有权初始登记前，按照不少于物业实测地上总建筑面积千分之七的比例提供物业管理用房，其中千分之三为办公用房，千分之四为经营用房。但物业管理区域内的物业均为非住宅的，按照不少于物业实测地上总建筑面积千分之三的比例提供物业管理办公用房。城乡规划主管部门批建为商业或者办公用途的地下部分建筑面积计入地上总建筑面积。

物业管理用房的具体位置和面积应当在建设工程规划许可证及附件附图中载明，并在办理物业销售(预售)证之前予以确定。物业管理用房的所有权属于该物业管理区域内的全体业主，其所有权不得分割、转让和抵押，其用途不得擅自改变。

业主委员会成立之前，物业管理用房由区、县(市)房产主管部门代为接收后移交前期物业服务企业使用和经营。前期物业服务企业出租物业经营用房的，租赁期限最长不超过业主委员会成立后十二个月。业主委员会成立后，物业管理用房的使用和经营方案应当经业主委员会同意并公告。

第三十条 一个物业管理区域应当由一个具备相应资质的物业服务企业统一提供物业服务。已成立业主大会的物业管理区域，经专有部分面积占建筑物总面积过半数且人数占总人数过半数的业主同意，可以根据物业特点自行决定选聘物业服务企业的资质等级及服务内容。

第三十一条 住宅物业的建设单位应当通过招标投标方式选聘物业服务企业进行前期物业服务，并签订前期物业服务合同。其中，物业管理区域总建筑面积超过十万平方米的，应当采用公开招标方式选聘物业服务企业;投标人少于三个、物业管理区域总建筑面积小于五万平方米的，经物业所在地区、县(市)房产主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业，并签订前期物业服务合同。同一物业管理区域内的非住宅面积计入物业管理区域总面积。

前期物业服务合同约定期限的，其期限不短于物业管理区域具备成立业主大会条件之日起一年。前期物业服务期间，物业服务企业经征得物业管理区域内专有部分面积占建筑总面积过半数且人数占总人数过半数的业主同意后，提前终止有约定期限的前期物业服务合同的，自书面通知到达建设单位之日起满三个月时合同终止。建设单位应当按照物业管理及前期物业管理招标投标相关规定及时另行选聘物业服务企业。但业主大会已经按照规定选聘物业服务企业的，自业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效之日起，该前期物业服务合同终止。

第三十二条 物业服务企业应当在前期物业管理期间履行以下职责：

(一)参与工程的检查，对发现的工程质量问题和其他不利于物业使用和管理的问题，及时向建设单位或者相关专业管理部门提出整改建议，并协助专业管理部门督促落实;

(二)就共用设施设备的安装位置、管线走向等事项向建设单位提出建议，并参与共用设施设备的安装、调试等工作;

(三)建立物业共用部位、共用设施设备等工程信息资料，建立日常管理档案;

(四)根据临时管理规约、前期物业服务合同的约定，向业主提供物业服务并引导业主遵守约定，维护物业公共利益和管理秩序。

第三十三条 物业服务企业对物业的共用部位、共用设施设备及相关场地等进行查验时，应当和建设单位或者业主委员会签订承接查验协议，对物业承接查验基本情况、存在问题、解决方法及其时限、双方权利义务、违约责任等事项作出明确约定。

第三十四条 业主委员会应当依据法律、法规的规定与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。

物业服务企业应当按照物业服务合同的约定提供相应的服务，并遵守下列规定：

(一)符合国家、省和本市规定的技术标准、规范;

(二)及时向业主、非业主使用人告知安全合理使用物业的注意事项;

(三)定期听取业主的意见和建议，改进和完善服务;

(四)协助公安机关做好物业管理区域内的安全防范工作;

(五)接受社区居民委员会监督指导，配合做好社区管理相关工作。

物业服务企业在物业服务合同签订之日起十五日内应当将合同副本报物业所在区、县(市)房产主管部门备案。

第三十五条 物业服务合同的一方提前终止有约定期限的物业服务合同的，自书面通知到达对方之日起满三个月合同终止。合同终止的不影响当事人承担相应的违约责任。

物业服务合同期限届满前三个月，业主委员会应当组织召开业主大会会议开展物业服务企业选聘工作。物业服务合同期满仍未完成选聘工作，经双方协商，原物业服务企业同意延续的，原物业服务合同自动延续至选聘工作完成。在原合同延续期间，任何一方提前终止合同的，自书面通知到达对方之日起三十日内合同终止。

物业服务企业不得以业主欠交物业服务费等理由拒绝退出物业项目。

第三十六条 物业服务企业退出物业管理项目时，应当向业主委员会移交全部物业管理档案、资料和相关财物。

物业服务企业退出物业项目时业主大会仍未选聘到新物业服务企业的，物业所在街道办事处、乡(镇)人民政府应当进行应急管理。社区居民委员会可以在街道办事处、乡(镇)人民政府委托下根据应急管理的需要负责组织不超过六个月的基本保洁、保安等服务，相关费用由业主承担。各相关职能部门及供水、供电、供气等专业单位应当予以配合。

第三十七条 物业服务收费根据不同物业的性质和特点、物业服务不同的阶段，分别实行政府指导价和市场调节价。政府指导价适用范围和收费标准由价格主管部门制定。实行市场调节价的物业项目，收费标准由物业服务合同(包括前期物业服务合同)确定。物业服务收费项目和标准应当向全体业主公布。

物业服务收费标准根据收费与服务水平相适应的原则，并根据物业服务成本变化情况等因素进行调整。

第三十八条 物业交付使用前，建设单位应当依照前期物业服务合同的约定向物业服务企业支付物业服务费;物业交付使用后，物业服务费由业主承担。

业主应当依照物业服务合同(包括前期物业服务合同)的约定及时交纳物业服务费。业主违反物业服务合同约定，经书面催交，逾期不交纳物业服务费的，业主委员会可以采用在本物业管理区域公示等方式协助物业服务企业催交。

物业服务合同双方约定预收物业服务费的，预收期限最高不得超过十二个月。物业服务合同存续的剩余期限不足十二个月的，则预收期限不得超过合同的剩余期限。

第三十九条 物业服务企业根据物业服务合同约定和有关法律、法规规定，可以对物业管理用房中的经营用房和物业管理区域内共用部位、共用设施设备进行经营，收益归全体业主所有，可用于共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造或者补充物业专项维修资金，也可以根据业主大会的决定用于物业管理的其他需要。

物业经营性收益由物业服务企业代管的，应当单独列账;由业主委员会自行管理的，应当以业主委员会名义开设账户，不得以任何个人或者其他组织名义进行管理。

实行物业服务包干制收费方式的物业服务项目，每半年公布一次物业共用部位、共用设施设备以及相关场地经营所得的收支情况;实行物业服务酬金制收费方式的物业服务项目，每年公布一次各项资金收支情况。

前期物业服务期间，建设单位和物业服务企业应当在前期物业服务合同中详细约定物业经营性收益使用管理事项，并向业主公示告知。前期物业服务结束时，物业服务企业应当审计前期物业服务期间物业经营性收益收支情况，并将审计结果在物业管理区域内公示。

第四十条 经专有部分面积占建筑物总面积过半数且人数占总人数过半数的业主同意，物业管理区域可以在街道办事处、乡(镇)人民政府、社区居民委员会的监督指导下由业主自行管理。实行自行管理的应当将执行机构、管理方案、收费标准和管理期限等内容提交业主大会会议表决。

业主采用民事雇佣方式聘请自然人进行服务的，应当为其支付依法属于业主责任的意外伤害等保障费用。电梯、消防、技防等涉及人身、财产安全以及其他有特定要求的设施设备管理，应当委托专业机构进行维护和养护。

业主自行管理中需要开具发票的，业主委员会可以持街道办事处、乡(镇)人民政府或者社区居民委员会的证明材料，向税务部门申请办理临时税务登记证，凭临时税务登记证可以向物业所在地的税务部门申请领用发票并自行开具。

业主大会可以委托具有资质的专业机构对管理费用、物业专项维修资金、物业经营性收益等进行财务管理和财务审计。管理账目每年向业主公布一次。

第四章 物业使用和维修

第四十一条 业主、非业主使用人在使用物业时应当依照有利于使用安全、团结互助和公平合理的原则，正确处理用水、排水、通行、通风、采光、日照、管线铺设和建筑维修、有害物质排放等方面的相邻关系。

建设单位应当在销售物业之前制定临时管理规约，作为物业买卖合同的附件。业主大会成立后，业主大会应当制定管理规约。临时管理规约和管理规约的示范文本由市房产主管部门制定。

第四十二条 物业使用中禁止下列行为：

(一)违法拆改、变动房屋承重结构;

(二)将无防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房，或者将卫生间改在下层住户的卧室、起居室(厅)、书房和厨房的上方;

(三)违法搭建、改建建筑物、构筑物;违法挖掘房屋地下空间;

(四)擅自改变房屋用途或者将配套设施挪作他用;

(五)擅自改变房屋外立面;

(六)擅自将雨污水混接或者在排水管上接管;损害管道燃气设施，占用、堵塞、封闭管道设施影响公共安全;

(七)擅自占用绿地，损毁树木、绿化设施;

(八)损坏消防设施，占用、堵塞、封闭消防通道、消防登高面等消防场地;

(九)违反国家和地方规定，向环境超标排放污染物;

(十)占用共用部位、共用设施设备;

(十一)法律、法规禁止的其他行为。

对违反有关法律、法规规定使用物业的，物业服务企业应当及时进行劝阻、制止，并向相关部门和业主委员会报告，相关部门和业主委员会应当根据相应规定及时处理。

第四十三条 业主或者非业主使用人进行物业装修，应当事先告知物业服务企业，并按照物业装修有关规定办理手续。物业服务企业应当对业主或者非业主使用人的物业装修活动进行监督，业主应当予以配合。

第四十四条 业主大会成立前，车辆停放在物业管理区域内共用部位的，其收费标准应当按照价格主管部门的规定执行。业主大会成立后，车辆在物业管理区域内行驶、停放、收费等管理制度由业主大会制定。业主大会决定对车辆停放收费的，应当确定收费标准。车主对车辆有保管要求的，由车主和物业服务企业另行签订保管合同。

第四十五条 物业交付使用前，建设单位应当依照有关规定将验收合格的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等设施设备移交给相关专业单位负责管理，并移交有关技术资料。相关专业单位应当及时接收。物业交付使用时，建设单位应当将有关设施设备移交专业单位管理的情况予以公示。

专业单位接收后，应当及时做好有关设施设备的维修、更新和养护，确保物业管理区域内有关设施设备的安全运转和正常使用。

物业管理区域内供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等专业单位应当向最终用户收取有关费用。专业单位委托物业服务企业代收代交有关费用和进行有关设施设备日常维修养护的，双方应当签订委托协议，明确委托的主要事项和费用支付的标准与方式。未签订委托协议的由专业单位自行负责相关工作。

第四十六条 物业保修期满后的维修、更新、改造费用，按照下列规定承担：

(一)专用部位和专用设施设备包括在构造上及利用上具有独立性，由单个业主独立使用、处分的物业部位、设施设备及场地等，其维修、更新、改造费用，由业主或者非业主使用人承担;

(二)共用部位和共用设施设备(供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等设施设备除外)包括由全体业主共同使用、管理的物业部位、设施设备及场地等，其维修、更新、改造费用，由相关业主按照各自拥有的物业建筑面积比例共同承担。属人为损坏的，其维修费用由责任人承担。

物业维修、更新时，相关业主、非业主使用人应当予以配合。供水、供电、供气、环卫、人防等专业单位进行相关作业需要进入物业管理区域的，物业服务企业和相关业主、非业主使用人应当配合。

第四十七条 业主转让或者出租物业时，应当将临时管理规约、管理规约、物业服务费标准等事项告知受让人或者承租人，并对物业服务费的结算作明确约定。受让人应当在办理产权交易手续之日起三十日内，将物业产权转移情况、业主姓名、联系方式等告知物业服务企业和业主委员会。

第五章 物业保修金和物业专项维修资金

第四十八条 用于销售的物业，建设单位在房屋产权初始登记之前，应当按照物业建筑安装总造价百分之二的比例交存物业保修金，作为物业保修期内维修费用的保证。物业建筑安装总造价应当以建设项目工程决算金额为准;在房屋产权初始登记时无法提供工程决算报告的，可以以市建设主管部门颁发的建筑工程施工许可证中明确的合同造价作为预交物业保修金的基数，并根据工程决算报告提请结算最终金额。

物业保修金实行“统一交存、权属不变、专款专用、政府监管”的原则，由市、县(市)房产主管部门指定的机构(以下称保修金管理机构)统一管理。

第四十九条 在物业保修期内有下列情形之一，建设单位不履行保修责任或者因歇业、破产等原因无法履行保修责任的，维修费用在物业保修金中列支：

(一)经专业机构鉴定或者相关质量主管部门认定房屋建筑安装工程存在质量问题的;

(二)经城乡规划主管部门认定未按照经批准的建设工程设计方案进行配套设施建设的。

需要使用物业保修金的，由相关业主或者业主委员会提出申请，经保修金管理机构核实后拨付，由业主委员会组织维修。

第五十条 物业保修金存储期限为八年。存储期间每年结息一次，当年交存、使用或者退还的部分按照同期银行活期存款利率计息，其余部分按照不低于一年期同期银行定期存款利率计息。

物业保修金存储期间，建设单位因注销、清算等原因，无法继续履行保修责任的，可以申请由相关联的非自然人股东继续履行保修责任，并将原交存的物业保修金本息变更至该非自然人股东名下。

物业保修金存储期满后，保修金管理机构应当将物业保修金本息余额退还给建设单位。建设单位因歇业、破产或者出现其他情形致使单位不存在且未办理前款手续的，保修金管理机构应当进行公示，公示期为三十日。公示期满无异议的，物业保修金本息余额转为同一物业管理区域的物业专项维修资金。

第五十一条 物业专项维修资金实行“业主交纳、统一存储、按幢核算、建账到户”和“业主决策、专款专用、政府监管”的原则，由市、县(市)人民政府指定的机构(以下称维修资金管理机构)统一管理，专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造。

物业专项维修资金应当建立年度公布及日常查询制度，并接受业主和房产、财政部门的监督。

第五十二条 首期物业专项维修资金由建设单位代收代交。建设单位应当在房屋产权初始登记之前，按照物业总建筑面积及交存标准向维修资金管理机构统一交存。物业交付使用时建设单位按照专有部分建筑面积及同一交存标准向业主收取，其余部分的首期物业专项维修资金由建设单位承担。

前款所称物业总建筑面积以具有法定测绘资质的单位提供的测绘成果为准;前款所称交存标准为房屋建筑安装工程每平方米建筑面积平均造价的百分之五至百分之八，具体标准由房产主管部门会同同级财政部门根据当地实际和房屋结构类型确定，报经市、县(市)人民政府批准后公布。

第五十三条 物业专项维修资金本息余额不足首期交存额的百分之三十时，维修资金管理机构应当及时通知相应物业管理区域的业主委员会组织续交。续交方式、金额等具体事项由该物业管理区域管理规约规定或者业主大会决定。

第五十四条 物业专项维修资金存款每年计息一次，当年交存或者使用的部分按照同期银行活期存款利率计息，其余部分按照不低于一年期同期银行定期存款利率计息。

物业专项维修资金的利差余额按照收益分摊原则建立相应物业管理区域的维修资金公共账户，统筹用于共用部位、共用设施设备的应急维修。

第五十五条 使用物业专项维修资金按照下列程序办理：

(一)物业服务企业提出维修内容、施工单位、工程预算方案及资金申请额等相关事项;

(二)业主委员会审核维修内容、施工单位、工程预算方案及资金申请额等事项后征求业主意见，同时将上述事项在物业管理区域内公示;

(三)征得维修资金列支范围内专有部分面积占建筑物总面积三分之二以上且人数占总人数三分之二以上的业主同意后，由物业服务企业持申请表、工程预算方案及经业主委员会确认的征求业主意见表等资料，向维修资金管理机构提出申请;

(四)维修资金管理机构经核实后，拨付核实额度百分之五十至七十的维修费用;

(五)工程完工后，物业服务企业持具备法定资质的专门机构出具的审计报告书、业主委员会审核签章的施工承包合同、工程款及审计费发票、业主委员会验收合格证明等资料向维修资金管理机构申请拨付维修费用的余额。工程决算金额在一万元以内的，经业主委员会审核同意，可以免予审计。

工程决算金额超出预算金额百分之二十以上或者一万元以上的，超出部分需按照使用程序重新申报。

第五十六条 电梯、消防设施设备严重损坏，危及公共安全的，经业主委员会书面同意后，可以按照下列简易程序申请使用物业专项维修资金：

(一)物业服务企业向所在区、县(市)质监或者消防部门提交经业主委员会同意的电梯或者消防设施设备维修报告;

(二)质监或者消防部门对工程维修内容、工程预算、施工单位等事项予以书面确认。物业服务企业应当将确认内容在物业管理区域内公示，公示期限不少于五日;

(三)物业服务企业持质监或者消防部门的确认书、工程预算方案、业主委员会的书面同意意见等资料，向维修资金管理机构申请物业专项维修资金;

(四)维修资金管理机构经审核后，拨付核实额度百分之五十至七十的维修费用;

(五)工程完工后，物业服务企业持由质监或者消防部门出具的整改合格证明、经审计的工程决算报告等，向维修资金管理机构申请拨付维修费用的余额;

(六)业主委员会应当在物业专项维修资金拨付使用完毕后一个月内向全体业主公告。

第五十七条 经物业管理区域内专有部分面积占建筑物总面积三分之二以上且人数占总人数三分之二以上的业主同意，可以采用业主自主管理物业专项维修资金的方式，由业主大会授权业主委员会负责物业专项维修资金的日常管理。

实行物业专项维修资金自主管理的，应当按照下列程序办理：

(一)由业主委员会草拟自主管理物业专项维修资金的实施方案，方案应当明确物业专项维修资金的存储银行、计息方法、管理费用列支渠道及数额、使用流程、本息余额查询及公布方案等内容;

(二)召开业主大会会议对实施方案进行表决。业主大会会议应当邀请街道办事处、乡(镇)人民政府、社区居民委员会代表列席。实施方案应当征得物业管理区域内专有部分面积占建筑物总面积三分之二以上且人数占总人数三分之二以上的业主同意;

(三)业主委员会将实施方案、业主表决意见明细情况及业主大会决定等相关资料报维修资金管理机构;

(四)维修资金管理机构对申请资料进行核实，将实施方案、业主表决意见明细情况及业主大会决定在相关物业管理区域内公示，公示期不少于三十日。发现申请资料有任何虚假情形的，维修资金管理机构不予办理资金移交手续。

第五十八条 任何机构和个人不得将物业保修金和物业专项维修资金用于出借、担保及任何经营性活动。

第六章 法律责任

第五十九条 对违反本条例的行为，国务院《物业管理条例》、《浙江省物业管理条例》等法律、法规已有规定的，按照相关规定处罚;没有规定的，按照本条例的规定予以处罚。

本条例规定的行政处罚，属于经国务院或者省人民政府批准的城市管理相对集中行政处罚权范围的，由城市管理行政执法机关负责实施。

第六十条 建设单位未按照本条例第十六条第一款规定交纳首次业主大会会议筹备经费的，由区、县(市)房产主管部门责令限期改正;逾期不改正的，处五千元罚款。

第六十一条 物业服务企业违反本条例第三十四条第三款规定，未按照要求将物业服务合同备案的，由区、县(市)房产主管部门责令限期改正;逾期不改正的，处二千元以上五千元以下罚款。

第六十二条 物业服务企业违反本条例第三十六条第一款规定，退出物业服务时未移交物业管理档案、资料和相关财物的，由区、县(市)房产主管部门责令限期改正;逾期不改正的，处一万元以上十万元以下罚款。

第六十三条 物业服务企业违反本条例第三十九条第三款规定，未按照要求公布经营性收益收支情况，由区、县(市)房产主管部门责令改正，可以处五千元以上一万元以下罚款。

第六十四条 业主或者非业主使用人违反本条例第四十二条第一款第一项、第二项规定的，由区、县(市)房产主管部门责令改正，恢复原状，可以处五万元以上十万元以下罚款;情节较轻的，可以处一万元以上五万元以下罚款。

第六十五条 业主或者非业主使用人违反本条例第四十二条第一款第三项、第四项、第五项规定的，由城乡规划主管部门依法查处;违反本条例第四十二条第一款第六项规定的，由市政设施和公用事业主管部门依法查处;违反本条例第四十二条第一款第七项规定的，由绿化主管部门依法查处;违反本条例第四十二条第一款第八项规定的，由公安机关消防机构或者公安派出所依法查处;违反本条例第四十二条第一款第九项规定的，由环境保护主管部门依法查处。

违反本条例第四十二条第一款第十项规定的，相关利害关系人可以依法向人民法院提起诉讼。

第六十六条 建设单位违反本条例第四十八条、第五十二条规定，不按照要求交存物业保修金、物业专项维修资金的，由市、县(市)房产主管部门责令限期改正;逾期不改正的，处一万元以上三万元以下罚款。

第六十七条 违反本条例规定，房产主管部门或者其他有关行政管理部门的工作人员有下列行为之一的，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分：

(一)挪用物业专项维修资金或者物业保修金的;

(二)发现违法行为不依法予以查处的;

(三)利用职务之便，收受建设单位或者其他人的财物等不正当利益的;

(四)其他玩忽职守、滥用职权、以权谋私的行为。

第七章 附则

第六十八条 本条例自20xx年5月1日起施行。

物业管理条例 篇8

第一章总则

第一条为了规范物业管理活动，提高居民的居住质量，维护物业管理各方的合法权益，根据国务院《物业管理条例》、《江苏省物业管理条例》等法律法规，结合本市实际情况，制定本条例。

第二条本市行政区域内住宅小区物业的使用、维护、服务及其监督管理，适用本条例。

本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业或者业主自行对物业管理区域内的建筑物、构筑物及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护环境卫生和相关秩序的活动。

第三条市、县（市）、区房产管理部门是物业管理工作的行政主管部门（以下简称物业主管部门）。

市、县（市）、区人民政府相关部门按照各自职责，共同做好物业管理的有关监督管理工作。

第四条各县（市）、区人民政府应当建立由本行政区域内的房产主管部门、街道办事处（镇人民政府）及相关部门和单位参加的物业管理联席会议制度，协调解决辖区内物业管理的重大问题。

街道办事处（镇人民政府）具体负责本辖区内物业管理工作的指导、协助和监督，协调物业管理与社区管理、社区服务的关系，协调建设单位与前期物业服务企业、业主与物业服务企业的关系。社区居（村）民委员会应当予以协助和配合。

业主、业主委员会、物业服务企业之间的物业管理纠纷，应当纳入人民调解委员会工作范畴。

第五条物业服务行业协会应当加强行业自律管理，规范从业行为，促进诚信经营，加强物业服务企业从业人员培训，提高物业服务水平，维护物业服务企业的合法权益。

第二章业主、业主大会与业主委员会

第六条房屋的所有权人为业主。

业主应当依照法律、法规和管理规约行使权利、履行义务。

物业管理区域内的全体业主组成业主大会。

第七条业主大会根据物业管理区域的划分成立，一个物业管理区域成立一个业主大会，选举产生一个业主委员会。

业主大会和业主委员会，按照法律、法规规定履行职责，对业主损害他人合法权益和业主共同利益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。

第八条物业管理区域内，交付满一年或者已交付的专有部分面积超过建筑物总面积百分之五十的，应当召开首次业主大会会议。

建设单位应当在满足上述条件之日起三十日内将法律、法规规定的筹备首次业主大会所需材料报送物业所在地街道办事处、镇人民政府。

街道办事处（镇人民政府）对符合条件的，应当在六十日内组织、指导成立首次业主大会会议筹备组。

首次业主大会会议筹备组应当在成立之日起六十日内按照法律、法规规定的程序召开首次业主大会会议。

第九条筹备首次业主大会会议所需经费由建设单位承担。

首次业主大会会议召开后，筹备组应当将筹备经费的使用情况向业主公布。筹备经费的结余部分纳入物业专项维修资金或者根据业主大会的决定使用。

第十条业主大会可以采取现场会议或书面、网络等形式召开。

业主可以委托他人代理参加业主大会会议，但物业服务企业工作人员不得以业主代理人身份出席会议。代理人参加业主大会会议时，应当出具业主书面授权委托书和本人身份证明。业主委员会要求物业服务企业列席会议的，物业服务企业的负责人或者其书面委托的代理人应当列席会议。

采用书面形式的，应当将会议内容送达全体业主或者其代理人；无法送达的，应当在住宅小区明显位置公告。

需要投票表决的事项，表决意见应由业主本人或者其代理人签名、或者网络实名认证。街道办事处、镇人民政府或者其委托的社区居（村）民委员会应当对业主大会会议表决情况进行监督。

第十一条业主委员会由业主大会选举产生。业主委员会委员人数应当为五至十一人的单数。

单位业主可以选派自然人参选业主委员会委员。

划分为一个物业管理区域的分期开发的建设项目，先期开发部分符合条件的，可以成立业主大会，选举产生业主委员会。首次业主大会会议应当根据分期开发的物业面积和进度等因素，在业主大会议事规则中明确增补业主委员会委员的办法。

第十二条下列人员不能担任业主委员会委员、候补委员：

（一）业主本人、配偶及其直系亲属在为本住宅小区提供物业服务的企业或者机构任职的；

（二）承租方或者其代表人、业主的委托代理人。

鼓励符合条件的社区居（村）民委会工作人员担任所在住宅小区的业主委员会委员。

第十三条经三分之一以上业主委员会委员的提议，应当在七日内召开业主委员会会议。

业主委员会会议应有过半数的委员出席，业主委员会会议应当制作书面记录并存档。

业主委员会会议作出的决定，必须经全体委员半数以上同意，并自作出决定之日起三日内在物业管理区域内公告。

业主委员会召开会议应当通知社区居（村）民委员会，社区居（村）民委员会可以派员列席。

第十四条业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：

（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；

（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；

（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；

（四）监督管理规约的实施；

（五）通过上门催缴、在住宅小区显著位置公示等形式，督促欠缴物业费的业主限期缴纳；

（六）业主大会赋予的其他职责。

第十五条业主委员会应当自选举产生之日起三十日内向物业所在地的县（市）、区物业主管部门和街道办事处（镇人民政府）备案。

业主委员会应当听取业主和物业使用人对物业管理和业主委员会日常工作的意见和建议，接受咨询、投诉和监督。

第十六条业主委员会委员有下列情形之一的，业主大会或者业主委员会根据业主大会的授权，可以决定终止其委员资格：

（一）以书面方式提出辞职请求的；

（二）侵害业主公共利益的；

（三）不缴纳物业服务费等拒不履行业主义务的；

（四）利用委员身份谋取私利或不正当利益的；

（五）不适合继续担任业主委员会委员的其他情形。

业主委员会任期内，委员出现空缺时，应当及时补足。业主委员会委员人数不足总数的二分之一或不能正常开展工作时，物业所在地的街道办事处（镇人民政府）应当组织召开业主大会临时会议对业主委员会进行调整。

第十七条业主委员会在任期届满的三个月前，应当书面报告所在地街道办事处（镇人民政府），按照规定组织换届选举。业主大会选举产生新一届业主委员会之日起十日内，上一届业主委员会应当在街道办事处（镇人民政府）指导下，将其保管的有关凭证、档案等资料、印章以及其他属于全体业主共有的财物，移交给新一届业主委员会。

业主委员会委员在任期内提前终止的，应当在终止之日起三日内向本届业主委员会移交由其保管的前款所列资料及财物。

第三章前期物业管理

第十八条新建住宅小区实行前期物业管理制度。

新建住宅小区建设单位，应当在取得商品房预售许可证之前，通过物业主管部门建立的统一物业管理招投标平台，公开选聘具有相应资质的物业服务企业实施前期物业管理。

第十九条建设单位应当提供前期物业管理开办费，所购资产归全体业主所有，由物业服务企业使用。

物业服务企业应当向小区业主公示开办费购买的资产，物业服务企业退出物业管理项目时应当向业主委员会或者另聘的物业服务企业移交。

物业主管部门应当监督物业开办费的使用和管理。

第二十条建设单位应当与物业服务企业签订书面前期物业服务合同，自合同签订之日起三十日内到县（市）、区物业主管部门进行备案。

物业服务企业在中标或被选聘后，应当在备案前缴纳物业服务质量保证金。

第二十一条前期物业服务合同约定期限的，其期限不少于物业管理区域具备成立业主大会条件之日起一年。

原前期物业服务合同终止，更换物业服务企业的，应当在终止前三十日内完成前期物业招投标工作。

提前终止前期物业服务合同的，自书面通知到达建设单位之日起满三个月时合同终止。建设单位应当按照物业管理及前期物业管理招标投标相关规定及时另行选聘物业服务企业。

第二十二条住宅小区内的供水、供电、供气、供暖、通讯、有线电视、公共照明等终端用户分户计量表或者终端用户入户端口以前的专业经营设施设备及相关管线的所有权由业主大会决定无偿移交的，由物业管理区域所在地县（市）、区人民政府组织相关专业经营单位接收并负责维修、养护、更新和管理。

第二十三条物业服务企业应当在前期物业管理介入期间履行以下职责：

（一）参与工程的检查，对发现的工程质量问题和其他不利于物业使用和管理的问题，及时向建设单位或者相关专业管理部门提出整改建议，并协助专业管理部门督促落实；

（二）就共用设施设备的安装位置、管线走向等事项向建设单位提出建议，并参与共用设施设备的安装、调试等工作；

（三）物业服务企业应当建立物业项目和物业档案资料清册。建立物业共用部位、共用设施设备等工程信息资料，建立日常管理档案；

（四）物业交付使用前物业服务企业应当与建设单位共同完成查验工作，移交双方应当办理总体移交手续和单项移交手续；

（五）根据临时管理规约、前期物业服务合同的约定，向业主提供物业服务并引导业主遵守约定，维护物业公共利益和管理秩序。

第二十四条前期物业服务期间，建设单位和物业服务企业应当在前期物业服务合同中约定物业经营性收益使用管理事项，并向业主公示告知。

物业经营性收益由物业服务企业代管的，应当单独列账；由业主委员会自行管理的，应当以业主委员会名义开设账户。

第四章物业服务

第二十五条选聘物业服务企业前，业主委员会应当拟定选聘方案。选聘方案应当包括拟选聘物业服务企业的资质、管理实绩要求、物业服务内容和收费标准、物业服务合同期限和选聘方式等内容。

选聘方案经业主大会会议表决通过后，业主委员会应当在物业管理区域内公告。

第二十六条业主大会选聘物业服务企业，应当通过所在地的县（市）、区物业主管部门的物业管理招投标平台公开招标。但业主大会决定继续聘用原物业服务企业或者业主大会决定采用协议选聘等其他方式的除外。

业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业签订书面的物业服务合同。

物业服务企业应当自物业服务合同签订之日起三十日内，将物业服务合同报物业所在地的县（市）、区物业主管部门和街道办事处（镇人民政府）备案。物业服务企业应当在备案前向所在地的.县（市）、区物业行政主管部门缴纳物业服务质量保证金。

第二十七条物业服务企业应当按照物业服务合同的约定提供相应的服务，并履行以下职责：

（一）维护物业管理区域内基本秩序，按照物业服务合同的约定，提供相应的服务；

（二）接受社区居（村）民委员会监督指导，配合做好社区管理相关工作；

（三）向业主、非业主使用人告知安全合理使用物业的注意事项；

（四）在小区主要出入口等显著位置公示临时管理规约或管理规约、物业服务内容和标准、收费标准、服务责任人、24小时服务电话；

（五）维护管理疏散通道、安全出口、建筑消防设施和消防车通道，提供消防安全防范服务；

（六）协助公安机关做好物业管理区域内的安全防范工作。

（七）应当按照有关规定为邮政、快递企业投递邮件提供便利；

（八）配合相关部门完成其他管理工作。

第二十八条物业服务合同双方约定预收物业服务费的，预收期限最高不得超过一年。物业服务合同存续的剩余期限不足一年的，则预收期限不得超过合同的剩余期限。

第二十九条物业所有权发生转移时，业主应当与物业服务企业结清物业服务费用。

业主转让或者出租物业时，应当将临时管理规约或管理规约、物业服务费标准等事项告知受让人或者承租人，并对物业服务费的结算作明确约定。

业主可以在临时管理规约、管理规约或者业主大会议事规则中规定物业管理区域内单套住房出租的人数限制及人均面积标准。

第三十条物业服务收费可以采取包干制或者酬金制等方式，具体收费方式由物业服务合同约定。物业服务收费项目和标准应当向全体业主公布。物业服务收费标准应当由物业服务企业报项目所在地价格行政主管部门备案。物业服务合同签订后，物业服务收费标准调整的，应当经过业主大会决定。

实行物业服务包干制收费方式的物业服务项目，每半年公布一次物业服务费、物业共用部位、共用设施设备以及相关场地经营所得的收支明细；实行物业服务酬金制收费方式的物业服务项目，每年公布一次各项资金收支情况。

市、县（市）、区人民政府应当对保障性住房和低保户、特困户进行物业费补贴。具体补贴标准由市政府制定。

第三十一条业主大会决定解聘物业服务企业的，被解聘的物业服务企业应当按照规定办理移交手续。物业服务企业撤离后，有业主委员会的，档案资料移交给业主委员会，再由业主委员会移交给新选聘的物业服务企业；没有业主委员会的，可移交给社区居（村）委会代管，或直接移交给新入驻的物业服务企业。承接方应对照物业项目和档案资料清册进行查验。

物业服务企业不得以业主欠交物业服务费等理由拒绝退出物业项目，不得擅自终止物业服务。物业服务企业退出物业项目时业主大会仍未选聘到新物业服务企业的，物业所在街道办事处（镇人民政府）应当进行应急管理。社区居（村）民委员会可以在街道办事处（镇人民政府）委托下根据应急管理的需要负责组织基本保洁、保安等服务。各相关职能部门及供水、供电、供气等专业单位应当予以配合。

第三十二条经专有部分面积占建筑物总面积过半数且人数占总人数过半数的业主同意，物业管理区域可以在街道办事处（镇人民政府）、社区居（村）民委员会的监督指导下由业主自行管理。实行自行管理的应当将执行机构、管理方案、收费标准和管理期限等内容提交业主大会会议表决。

电梯、消防、监控安防等涉及人身、财产安全以及其他有特定要求的设施设备，应当委托专业机构进行维修和养护。

市区无物业管理的居住小区，每三万平方米由县（市）、区物业主管部门指导社区居（村）民委员会建立社区物业服务站，提供基本物业服务。物业服务站的具体筹建办法、经费来源由市政府制定。

第五章物业的使用和维护

第三十三条加强停车场规划建设，合理配置泊位资源。新建小区停车位的配比率最低应当达到1：1的标准。新建小区地下停车场有空余的，禁止车辆在小区地面乱停乱放，车主应当购买或租赁空余车位。

政府鼓励在有条件的老小区建树阵式停车场（位）或者建立机械立体停车库，鼓励住宅小区周边公共停车场向特定小区优先开放，规范收费标准。

第三十四条业主或者物业使用人对住宅装饰装修的，应当事先告知物业服务企业。物业服务企业应当将住宅装饰装修的禁止行为和注意事项告知业主或者物业使用人。物业服务企业不得与沙霸楼霸勾结，发现有沙霸楼霸现象的应当及时报告当地公安部门，维护业主正常装修秩序。

第三十五条有下列行为之一的，物业服务企业、业主委员会应当及时劝阻、制止；劝阻、制止无效的，应及时报告有关主管部门，有关主管部门应当及时进行查处；业主委员会对侵害业主共同利益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。

（一）擅自将住宅改变为经营用房及其他改变物业规划用途的；

（二）损坏或者擅自变动房屋承重结构、主体结构的；

（三）违法搭建建筑物、构筑物的；

（四）损坏或者擅自占用、改建物业共用部分，损坏或者擅自占用、移装共用设施设备的；

（五）存放易燃、易爆、剧毒、放射性物质或者超负重等违反安全规定物品的；

（六）制造超过规定标准的噪音、振动或者影响邻居采光、通风的；

（七）任意弃置垃圾、排放污水、抛掷堆放杂物和露天焚烧垃圾的；

（八）侵占绿地、毁坏绿化和绿化设施的；

（九）擅自摆摊设点、占道经营，无序停放车辆的；

（十）破坏或者擅自改变房屋外观的；

（十一）擅自在建筑物、构筑物上悬挂、张贴、涂写、刻画等行为的；

（十二）非法饲养家畜、禽类、大型犬、烈性犬的；

（十三）占用或堵塞消防通道、疏散通道、安全出口，圈占或遮挡消火栓等违反消防法律、法规行为的；

（十四）法律、法规和管理规约禁止的其他行为。

第三十六条城市管理、公安、工商、环保、卫生、规划等行政管理部门，应当加强物业管理区域内公共秩序、治安消防、环境卫生、房屋使用等方面的监督管理，建立违法行为投诉登记制度，并在物业管理区域内显著位置公布联系人姓名和联系方式，依法处理物业管理区域内的违法行为。

第三十七条建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。建设单位应当缴纳工程质量保修金，用于解决工程质量保修期满后的工程质量遗留问题。市、县（市）物业主管部门为工程质量保证金的管理单位。

第三十八条住宅物业交付使用后，电梯、消防等设施设备的日常维护费用由业主承担；其更新改造按照相关法律、法规执行，所需资金由业主承担，政府可以给予补贴。

第三十九条首期住宅专项维修资金由建设单位在办理房屋初始登记时先行交存。住宅物业和住宅小区内的非住宅物业的业主，应当在入住前向建设单位交存首期住宅专项维修资金。住宅专项维修资金的收取、使用、监督管理办法由市政府另行制定。

第六章法律责任

第四十条违反本条例的行为，法律、行政法规或者本市其他法规有处罚规定的，依照有关法律、法规处理。

第四十一条业主、使用人违反管理规约应当承担相应的民事责任。对违反管理规约的，业主委员会应当予以劝阻、制止；对不听劝阻的，业主委员会可以在物业管理区域内就相关情况予以公示；相关业主可以依法向人民法院提起民事诉讼。

第四十二条业主委员会委员违反规定，从事违法活动，损坏业主利益的，由当地公安机关依法处理，构成犯罪的依法追究刑事责任。

第四十三条物业服务企业违反本条例规定，有下列行为之一的，由市、县（市）、区物业主管部门依照职责权限按照下列规定进行处罚：

（一）未按照第二十条第一款、第二十六条第三款规定的要求将物业服务合同备案的，责令限期改正；逾期不改正的，处一万元以上三万元以下的罚款；

（二）违反本条例第三十一条第二款，擅自终止服务的，三年内不得在本市承接新的物业服务项目，物业服务企业的法定代表人在三年内不得从事物业管理活动；

（三）违反本条例第三十五条规定，未履行有关报告义务的，由县（市）、区物业主管部门处以1万元以下罚款；物业服务企业明知有关违法建设和破坏行为而不予制止或者报告的，由市物业管理协会根据行业自律相关规定予以惩戒；

（四）违反本条例第二十条第二款、第二十六条第三款规定缴存物业服务质量保证金的，责令限期缴存，逾期仍不缴存的，处以应缴存额百分之二十的罚款。

第四十四条建设单位违反本条例规定有下列行为之一的，由市、县（市）、区物业主管部门依据职责权限按照下列规定给予处罚：

（一）未按照本条例第八条第二款规定将物业管理区域符合业主大会成立条件的情况书面报告物业所在地街道办事处、乡（镇）人民政府，或者未按照规定提供有关资料的，责令限期改正，逾期不改正的，处以一万元以上十万元以下的罚款；

（二）未按照本条例第九条第一款规定交纳首次业主大会会议筹备经费的，责令限期改正，逾期不改正的，处五千元罚款；

（三）违反本条例第十八条第二款规定，对新建住宅物业未通过招投标方式选聘物业服务企业或者未经物业主管部门批准，擅自采用协议方式选聘物业服务企业的，责令限期改正，给予警告，可以并处三万元以上十万元以下的罚款；

（四）违反本条例第十九条第一款规定未交存前期物业开办费以及第三十七条规定未交存工程质量保修金的，责令限期缴存，逾期仍不缴存的，处以应缴存额百分之二十的罚款，并自逾期之日起按日加收万分之三的滞纳金；

（五）违反本条例第三十九条规定，未交纳住宅专项维修资金的，由市物业主管部门责令限期改正，可处应交专项维修资金数额一倍以下的罚款。

第七章附则

第四十五条非住宅小区的物业管理，参照本条例执行。

第四十六条本条例自20xx年月日起施行。

物业管理条例 篇9

一、进一步明确了业主大会和业主委员会之间的权利、义务和职责。

业主大会是为实现对物业的自我管理，代表和维护全体业主在物业管理活动中合法权益，为了便于多个业主形成共同意志，保障物业管理活动的顺利开展而组成的自治组织，是物业管理活动中的最高权利机构，对物业管理区域内的共同事项做出决定，享有对物业管理公共事物的决策权。

二、进一步规范和明确了物业收费。

物业管理费的收取，多年以来一直是困绕物业管理行业发展的问题之一，主要表现在一是收费难度大。物业服务收费区别不同物业的性质和特点，由业主和物业管理企业按国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。《条例》从满足不同类型的服务需求出发，完善物业管理服务标准，引导物业管理企业不断提高服务质量。遵循管理服务收费的定价原则、定价方式和价格构成；根据物业管理服务内容、服务质量，制定住宅的收费指导价，方便消费者根据自己的'消费水平选择确定相应的物业管理服务。

三、规范了前期物业管理，明确建、管责任。

《条例》规定，建设单位要在物业管理区域内配置7%的物业管理用房；国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业；与业管理企业做好物业承接验收工作并及时移交有关资料；建设单位应当与物业管理企业签订前期物业服务合同；商品房销售合同中应当包含前期物业服务合同约定的内容；业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得处分。建设单位应当在保修期限和保修范围内承担物业的保修责任。

四、住房共用部位维修资金要专款专用，维修保证金得以规范。

业主应交纳不高于物业建筑安装总造价5%的专项维修资金。《条例》规定，专项维修资金属业主所有，专门用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造，不得挪作他用。而且在《条例》中明确了施工单位和开发商关于维修保证金的使用办法。

五、明确了物业管理企业、业主大会与社区、街道的关系。

社区居委会是居民自我管理、自我教育、自我服务的基层群众性自治组织，它的职能大都带有社会公共性。业主大会是业主们由于共同财产关系而形成的共同利益群体。但是业主、业主大会要维护好自己的权益，离不开当地居委会的指导和帮助。物业管理企业，是具有物业管理资质，并经工商行政部门登记注册取得营业执照，接受业主大会的委托依照《物业服务合同》进行专业化管理，实行有偿服务的企业。物业管理企业与业主大会之间是互相依存、相他们之间的关系是选择与被选择、服务与被服务、聘任与被聘任的关系。互作用，缺一不可的关系，是在物业管理专业化管理与业主自制管理相结合的高度同一。

六、明确了业主、物业管理企业与供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位关系。

针对目前物业管理区域内，供水、供电、供气、供热由物业管理企业代收代缴费用的不合理混乱现象，《条例》按照市场规律做出了规定，物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业管理企业接受委托收费的不得向业主收取额外费用。这意味着自来水公司、供电公司、燃气公司、供暖公司跟物业管理企业是一个平等的企业关系了，有效地解决这一问题，保障了业主的合法权益。

七、进一步规范了住房维修资金制度。

购房款是一次性交纳的购买房屋产权的费用，物业管理费是用于住宅区的日常管理的费用，而专项维修资金才是由于物业共用部位、共用设施设备维修、更新和改造的费用。因此《条例》规定，住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金，业主要交纳不高于物业建筑安装总造价5%的专项维修资金。同时规定：专项维修资金属业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。利用物业共用部位、共用设施设备和物业管理经营用房进行经营活动所得收益，也应主要用于补充专项维修资金。住宅共用部位、共用设施设备专项维修资金的建立，有利于物业的保值、增值；有利于维护社会稳定；更有利于物业管理行业的健康发展。

物业管理条例 篇10

第一章总则

第一条为了规范物业管理活动，维护业主、物业服务企业和其他物业相关人的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》等法律、法规，结合我省实际，制定本办法。

第二条物业管理应当坚持以人为本，实行业主自治、专业服务与社区管理相结合的原则。

第三条省人民政府住房和城乡建设行政主管部门负责全省物业管理活动的监督管理工作。市州、县市区人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。

县级以上人民政府公安、民政、财政、环境保护、城乡规划、工商行政管理、质量技术监督、物价等有关部门按照各自职责，依法做好与物业管理相关的工作。

街道办事处、乡镇人民政府和社区居民委员会，指导、协调、监督物业管理工作。

第四条县级以上人民政府应当采取措施，推动物业服务的社会化、专业化、市场化，促进物业服务行业发展。

物业服务行业协会应当加强行业自律，接受行业主管部门的业务指导，制定行业行为规范，督促物业服务企业和从业人员依法经营、诚信服务。

第二章前期物业管理

第五条物业管理区域的划分，应当以建设用地规划许可证确定的红线图范围为基础，并考虑建筑物规模、共用设施设备、社区建设和管理等因素。

第六条新建物业出售前，建设单位应当将划定的物业管理区域向物业所在地的县市区人民政府房地产行政主管部门备案，并在商品房买卖合同中明示。

已经实施物业管理的区域，由物业服务企业向物业所在地的县市区人民政府房地产行政主管部门备案。

街道办事处、乡镇人民政府确定的物业管理区域，由街道办事处、乡镇人民政府向物业所在地的县市区人民政府房地产行政主管部门备案。

第七条原物业管理区域分立或者合并的，应当经相关物业管理区域内已入住面积和已入住户数比例均达到50%以上的业主同意，由物业所在地的县市区人民政府房地产行政主管部门重新划分登记，并予以公告。

第八条城乡规划、住房和城乡建设行政主管部门审查住宅建设工程项目的规划、设计，应当征求相关专业机构对配套建筑物、共用设施设备配置及建设标准的意见。

第九条住宅建设工程项目交付使用前，建设单位应当按照项目合同的约定，配置物业管理用房和供水、供电、供气、供热、通信、网络、有线电视、邮政、消防，以及道路、园林绿化、垃圾转运、安全监控等共用设施设备及独立的计量器具，并在物业承接查验后，将前期物业服务合同、临时管理规约及物业查验情况报物业所在地的县市区人民政府房地产行政主管部门备案。

在物业管理区域内，共用设施设备的专业经管单位应当依法承担相关管线、设施设备的维修、养护责任，服务到最终用户，履行与业主签订的服务合同，保证服务质量。

第十条新建物业的，建设单位应当配置物业管理用房，用于客服接待、项目资料保存、工具物料存放、值班备勤、业主委员会办公等事项。物业管理用房应当在房屋买卖合同中明示。

物业管理用房的所有权依法属于全体业主，未经业主大会同意，不得改变物业管理用房的用途。

第十一条物业管理用房应当按照下列标准配置：

〔一)建筑面积按照不少于建设工程项目总建筑面积2‰的比例配置，最少不低于50平方米;

〔二)地面以上具备水、电、采光、通风等正常使用功能的独立成套装修房屋;没有配置电梯的物业管理用房，其所在楼层不得高于4层、低于1层。

市州人民政府房地产行政主管部门可以根据前款规定的物业管理用房标准，结合当地实际情况确定具体标准。

第十二条物业管理区域内规划建设的车位、车库，建设单位可以附赠给业主;出售或者出租车位、车库的，业主享有优先权。利用业主共有的道路或者其他场地建设的车位，属于全体业主共有，建设单位不得附赠、出售或者出租。

车位、车库出售或者出租的，建设单位应当与业主签订买卖合同或者租赁合同。

车位、车库满足业主需求后剩余出租的，建设单位应当向全体业主公示，租赁合同期限最长不得超过6个月。车位、车库租赁合同复印件应当送交物业服务企业存档，业主、业主委员会及物业使用人有权查询。

第十三条建设单位在与物业买受人签订物业买卖合同时，应当明示物业管理区域内规划建设的配套建筑物、共用部位、共用设施设备、物业管理用房、车位和车库的所有权或者使用权。

第十四条住宅物业的建设单位应当在申请房屋预售许可证前，通过招标投标方式选聘具有相应资质的前期物业服务企业。分期开发项目的前期物业服务企业，应当具有承接项目开发总建筑面积的相应资质等级。

有下列情形之一的，经物业所在地的县市区人民政府房地产行政主管部门批准，可以采取协议方式选聘前期物业服务企业：

(一)投标人少于3人;

(二)多层物业总建筑面积少于3万平方米，或者单栋高层物业总建筑面积少于1万平方米，或者多层、高层混合物业总建筑面积少于2万平方米。

第十五条鼓励物业服务企业提前介入项目开发建设。建设单位组织工程竣工验收和分户验收时，应当通知前期物业服务企业参与。

鼓励建设单位为前期物业管理提供经营用房或者资金支持。

第十六条分期开发的物业，前期物业服务企业可以根据开发进度和交付使用条件，分期承接查验。建设单位与前期物业服务企业应当在承接最后一期物业时，办理物业整体项目交接手续。

物业承接查验费用由建设单位和前期物业服务企业在前期物业服务合同中约定。没有约定或者约定不明确的，由建设单位承担。

物业承接查验的具体办法，由省人民政府住房和城乡建设行政主管部门按照国家有关规定另行制定。

第三章业主及业主大会

第十七条房屋的所有权人为业主。

业主在物业管理活动中，享有法定权利，履行法定义务。

在物业管理区域内，有关共有和共同管理权利的重大事项，应当由业主共同决定。

第十八条同一个物业管理区域内的业主共同成立一个业主大会。

符合下列条件之一的，应当成立业主大会：

〔一)交付使用的物业专有部分建筑面积达到建筑物总面积50%以上;

〔二)首次交付使用的物业专有部分面积已满2年且交付使用的物业专有部分建筑面积达到建筑物总面积30%以上。

业主总人数不足20人的，经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由全体业主共同履行业主大会、业主委员会的职责。

第十九条物业管理区域内，符合成立业主大会条件的，建设单位应当书面报告物业所在地的县市区人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府。

占业主总人数10%以上的业主可以联名向物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府提出成立业主大会的书面申请。

街道办事处、乡镇人民政府应当在收到成立业主大会的书面请求之日起60日内，组织、指导成立业主大会筹备组。

第二十条业主大会筹备组由街道办事处、乡镇人民政府召集业主、建设单位、社区居民委员会的代表协商组建。

业主大会筹备组应当按照有关规定组织召开首次业主大会会议。

建设单位应当自业主大会筹备组成立之日起7日内向业主大会筹备组提供业主名册、物业专有部分面积、建筑物总面积等资料。

第二十一条业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。

首次业主大会会议应当自业主大会筹备组成立之日起6个月内召开。

首次业主大会会议应当对管理规约和业主大会议事规则草案进行表决。

第二十二条业主委员会由业主大会选举产生。

业主委员会应当自选举产生之日起30日内，将下列选举资料报物业所在地的县市区人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案：

〔一)业主大会筹备组出具的业主大会成立和业主委员会选举情况的报告;

〔二)业主大会决议;

〔三)管理规约和业主大会议事规则;

〔四)业主委员会委员名单。

业主委员会选举情况备案后7日内，由街道办事处、乡镇人民政府书面通报物业所在地的社区居民委员会。

前款第〔二)、〔三)、〔四)项之一内容发生变更的，应当自变更之日起30日内另行备案。

第二十三条业主委员会向业主大会负责并报告工作，受业主、业主大会监督。

业主委员会应当依据业主委员会章程代表业主、业主大会依法履行职责，按照业主大会议事规则的规定组织召开业主大会会议。

第二十四条业主委员会委员从全体业主中选举产生，但是不执行业主大会决议、违反管理规约的业主，不能作为业主委员会委员侯选人。

业主委员会委员的选举、人数、构成、任职条件、任期等事项由业主大会议事规则规定。

有下列情形之一的，业主委员会委员资格终止：

〔一)任职期限届满或者以书面方式提出辞职的;

〔二)因房屋权属变更，不再是业主的;

〔三)丧失民事行为能力或者依法被限制人身自由的;

〔四)业主大会议事规则规定的其他情形。

业主委员会委员资格终止的，应当自终止之日起3日内将所保管的档案资料、印章及其他财物，移交给业主委员会;拒不移交的，街道办事处、乡镇人民政府应当责令其移交，物业所在地公安机关应当协助做好移交工作

第二十五条业主大会会议应当按照业主大会议事规则的规定定期召开。

有下列情形之一的，应当及时召开业主大会临时会议：

〔一)经业主委员会决定或者20%以上的`业主提议;

〔二)发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的;

(三)业主大会议事规则或者管理规约规定召开业主大会临时会议的其他情形。

业主委员会不履行组织召开业主大会会议职责的，县市区人民政府房地产行政主管部门应当责令其在30日内召开;逾期不组织召开的，由物业所在地的社区居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，在30日内组织召开。

第二十六条召开业主大会会议，应当于会议召开15日以前，将会议时间、地点、议题和议程等事项书面通知全体业主，并在物业管理区域的公示栏和其他显著位置公告。

业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见形式。

业主大会会议书面征求意见的，反馈意见的结果应当在物业管理区域内公示30日以上，并告知业主有权查阅相关资料。

第二十七条业主大会对业主投票权的计算方式有约定的，从其约定。未作约定的，按照业主户数计算，一户计算为1票;建设单位未售出的物业专有部分，计算为1票。

第二十八条业主可以委托代理人参加业主大会会议。业主委托代理人参加业主大会会议的，应当出具书面委托书，明确委托权限、期限和内容。

业主可以以幢、单元或者楼层为单位，推选业主代表参加业主大会会议。

业主代表应当于业主大会会议召开15日以前，对业主大会会议拟讨论的事项书面征求其所代表业主的意见;需要投票表决的，表决票应当经业主本人签字后，委托业主代表在业主大会投票。

第四章物业管理服务

第二十九条物业服务企业应当按照国家规定的资质等级承接物业管理服务业务。

第三十条物业服务企业应当向物业所在地的县市区或者市州人民政府房地产行政主管部门定期报送信用、统计等相关资料。

县级以上人民政府房地产行政主管部门应当加强对物业服务企业服务质量的监督管理，建立物业服务企业、注册物业管理师和项目经理人的信用档案，推动物业管理行业提高服务水平。

第三十一条业主大会选聘的物业服务企业应当具有法人资格和相应资质等级，并按照物业服务合同的规定提供服务。

第三十二条物业管理服务实行项目经理人制度。物业管理服务项目的主要负责人为项目经理人。

物业管理服务项目经理人制度的具体办法，由省人民政府住房和城乡建设行政主管部门按照国家有关规定另行制定。

第三十三条从事物业管理服务人员应当按照国家有关规定取得职业资格证书。

物业服务企业应当按照有关规定选聘物业管理服务人员，加强对物业管理服务人员的培训和履职监管。

第三十四条业主大会决定聘用物业服务企业的，由业主委员会与选聘的物业服务企业签订物业服务合同。

物业服务合同规定的下列内容应当提交业主大会会议表决通过，但是业主大会授权业主委员会决定的除外：

〔一)物业服务事项;

〔二)物业服务质量及服务费用;

〔三)物业管理区域内秩序维护;

〔四)合同期限;

〔五)违约责任。

第三十五条物业服务主要包括下列事项：

〔一)物业共用部位、共用设施设备的使用、管理和维护;

〔二)物业管理区域内公共绿化、环境卫生的管理和维护;

〔三)车辆停放管理;

〔四)物业管理区域内消防、安全防范、应急救助的协助和维护;

〔五)物业管理区域内对禁止行为的告知、劝阻、报告等义务;

〔六)物业维修、更新、改造和养护方案的制定及费用的账务管理;

〔七)物业服务档案和物业档案资料保管;

〔八)业主大会及业主委员会委托的其他物业服务事项。

第三十六条物业服务收费应当按照国务院、省和市州人民政府价格主管部门会同房地产行政主管部门制定的收费办法，在物业服务合同中约定。

制定和修改物业服务收费办法，应当广泛听取社会公众的意见。

业主应当按照物业服务合同的规定交纳物业服务费。

第三十七条物业服务企业应当自物业服务合同签订之日起15日内将物业服务合同报送物业服务项目所在地的县市区或者市州人民政府房地产行政主管部门备案。

第三十八条物业服务合同期限届满3个月前，业主委员会应当组织召开业主大会，决定续聘或者选聘新的物业服务企业。业主委员会应当将业主大会的决定书面告知物业服务企业。

业主大会决定续聘的，业主委员会应当在物业服务合同期限届满30日前与物业服务企业续签物业服务合同。业主大会决定选聘新的物业服务企业的，原物业服务企业应当在物业服务合同终止之日起15日内撤出物业管理区域，并配合新选聘的物业服务企业办理交接手续。

物业服务企业决定不再续签物业服务合同的，应当在物业服务合同期限届满3个月前书面告知业主委员会;没有业主委员会的，应当在合同期限届满3个月前在物业管理区域内公示，并书面告知物业服务项目所在地街道办事处、乡镇人民政府。

第三十九条物业服务合同期限届满，业主大会没有作出选聘或者续聘决定，物业服务企业按照原合同继续提供服务的，原合同权利义务延续。在合同权利义务延续期间，合同当事人一方提出终止合同的，应当提前3个月告知对方当事人。

第四十条物业服务合同期限届满或者依法终止的，原物业服务企业撤出物业管理区域，应当向业主委员会交接下列事项：

〔一)移交物业承接验收和运行管理、养护、维修资料;

〔二)移交物业共用部位;

〔三)结清相关费用;

〔四)法律、法规、规章规定的其他事项。

原物业服务企业不得以业主欠交物业服务费用、对业主共同决定有异议等为由拒绝办理交接。

第四十一条建立健全物业管理联席会议制度。有下列事项之一的，可以由街道办事处、乡镇人民政府召集物业管理联席会议，物业所在地的县市区人民政府房地产行政主管部门和有关部门、社区居民委员会、业主委员会、物业服务企业的代表共同协商解决：

〔一)业主委员会不依法履行职责;

〔二)业主委员会换届;

〔三)履行物业服务合同的重大争议;

〔四)物业服务企业变更交接;

〔五)其他需要协调解决的物业管理事项。

县级以上人民政府房地产行政主管部门应当建立物业管理投诉受理制度，及时处理业主、业主委员会、物业使用人和物业服务企业在物业管理活动中的投诉。

业主大会、业主委员会应当接受物业管理主管部门和社区居民委员会的指导和监督，依法履行自治管理职责，配合、协助有关部门、社区居民委员会共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。

第五章物业的使用和维护

第四十二条在物业管理区域内，按照规划建设的房屋、共用部位、共用设施设备及配套建筑物，不得改变使用用途。因特殊情况确需改变使用用途的，应当按照法律、法规、规章以及管理规约的规定，经业主大会及有利害关系的业主同意，并依法办理相关手续。

第四十三条业主转让或者出租房屋、车库、车位等物业的，应当将管理规约、物业服务合同、有关费用交纳情况等事项告知受让人或者承租人，并自买卖合同或者租赁合同签订之日起15日内，将转让或者出租相关事项告知物业服务企业。

业主转让房屋、车库、车位等物业前，应当与物业服务企业、专业单位结清相关费用。

第四十四条建设单位应当按照国家和省规定的保修期和保修范围，承担物业的保修责任。

建设单位可以与物业服务企业签订委托合同，委托物业服务企业承担物业保修有关事项，并向物业服务企业支付相应的报酬。

第四十五条建立健全物业专项维修资金制度，实施物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造。

物业专项维修资金的交存、使用，应当专户存储、专款专用，具体办法由市州人民政府按照国家有关规定制定。

第四十六条业主、物业使用人、物业服务企业以及其他单位和个人应当爱护物业共用部位和共用设施设备。物业共用部位和共用设施设备损坏的，物业服务企业应当及时通知专业经营单位进行维护、更新。

对物业共用部位、共用设施设备进行维修作业，物业服务企业、相关业主和物业使用人应当予以配合。

第六章附则

第四十七条业主自行管理物业的，参照本办法的有关规定执行。

物业管理条例 篇11

第一条 为规范物业服务收费行为，维护业主、物业使用人和物业服务企业的合法权益，促进我省物业服务行业的健康发展，根据《中华人民共和国价格法》、《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》、《物业服务收费管理办法》等法律、法规、规章的有关规定，结合本省实际，制定本实施办法。

第二条 本实施办法适用于本省行政区域内物业服务收费及监督管理。

第三条 本实施办法所称物业服务收费，是指物业服务企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、运行、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主或者物业使用人所收取的费用。

第四条 提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业;鼓励物业服务企业开展正当的价格竞争，禁止价格垄断、价格欺诈等行为。

第五条 物业服务收费应当遵循合理、公平、公开以及收费项目、收费标准与服务内容、服务质量相适应原则。

第六条 物业服务收费实行统一政策，分级管理。省价格主管部门会同省房地产行政主管部门负责制定全省物业服务收费的政策和原则 ;指导、协调全省物业服务收费管理工作。

设区市、县(市)价格主管部门会同同级房地产行政主管部门按照价格管理权限负责本行政区域内物业服务收费标准的制定和监督管理工作。

第七条 物业服务收费区分不同物业的性质和特点等情况，分别实行政府指导价和市场调节价。业主大会成立之前的住宅区(别墅除外)公共性物业服务收费实行政府指导价，别墅、业主大会成立之后的住宅区及其它非住宅物业服务收费实行市场调节价。

物业服务企业接受业主委托提供公共性物业服务合同以外服务的特约服务费实行市场调节价。

第八条 设区市、县(市)房地产行政主管部门会同同级价格主管部门负责制定本行政区域内物业服务等级标准并对执行情况进行监督管理。

第九条 实行政府指导价的住宅区公共性物业服务收费，由设区市、县(市)人民政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门根据物业服务等级标准等因素，制定相应的等级基准价及其浮动幅度和相关物业服务收费标准，并向社会公布。各设区市、省直管县、扩权县(市)制定的物业服务收费标准及相关管理规定应及时向省级价格主管部门和房地产行政主管部门备案。其它县(市)制定的物业服务收费标准及相关管理规定应及时向设区市价格和房地产行政主管部门备案。物业服务收费等级基准价应根据社会平均成本变动情况适时调整，可建立与当地社会平均工资水平联动机制。

第十条 物业服务合同应当约定物业服务内容、服务等级标准、收费标准、收费方式及收费起始时间、合同终止情形、违约责任等内容。属于政府指导价的物业服务收费标准不得突破当地价格主管部门会同同级房地产行政主管部门制定的基准价格及其浮动幅度和相关物业服务收费标准。具体收费标准由业主与物业服务企业在物业服务合同中约定并报当地政府价格主管部门和房地产行政主管部门备案。

第十一条 实行市场调节价的物业服务收费，由业主与物业服务企业在物业服务合同中约定。

第十二条 物业服务区域内的车辆停放服务收费管理，按照政府价格主管部门的有关规定执行。

住宅区的车辆停放服务包括提供场地、停车服务及车辆特约保管服务。停车服务费和规划的停车场地占用费实行政府指导价，由当地政府价格主管部门制定。车辆特约保管服务费实行市场调节价。已购买或租赁车位场地使用权的，合同约定使用期限内不再收取场地占用费。业主共有的道路或者其他场地上的停车场地占用费需依法经业主共同决定。

对进入物业服务区域内进行军警应急处置、实施救助救护、市政工程抢修等执行公务期间的车辆，以及为业主、物业使用人配送、维修、安装等服务的临时停放车辆，物业服务企业不得收取任何费用。

第十三条 物业服务收费应按规定实行明码标价。物业服务企业应当在物业服务区域内的显着位置，将物业服务内容、服务标准(等级)、收费项目、收费标准等进行公示。

第十四条 业主与物业服务企业可采取包干制或酬金制计费方式约定物业服务费用。包干制是由业主向物业服务企业支付固定的物业服务费用，盈余或亏损均由物业服务企业享有或承担。酬金制是在预收的物业服务资金中按约定比例或约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或不足均由业主享有或承担。

实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业服务企业的利润。

实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业服务企业的酬金。

第十五条 物业服务成本或者物业服务支出由人员费用、物业共用部位及共用设施设备日常运行和维护费用、绿化养护费用、清洁卫生费用、秩序维护费用、物业共用部位及共用设施设备及公众责任保险费用、办公费用、管理费分摊、固定资产折旧以及经业主同意的其它费用组成。供水企业已接管物业服务区域内供水设施的，二次加压运行费用不计入物业服务支出或者物业服务成本。

保修期内应由建设单位履行保修职责而支出的维修费和应由住宅专项维修基金支出的维修和更新、改造费用不计入物业服务支出或者物业服务成本。

物业共用设施设备运行维护费可单独制定。

第十六条 业主对房屋进行装修时，应当事先告知物业服务企业，物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。物业服务企业可以向业主收取装修垃圾和渣土清运费，具体标准及管理办法由当地政府价格主管部门制定。

物业服务企业不得向业主收取装修保证金(押金)、装修管理服务费、装修电梯使用费。

第十七条 受业主或业主委员会委托实行小区出入证(卡)管理的，物业服务企业可按制作成本收取工本费，收费标准由当地政府价格主管部门制定。未经多数业主或业主委员会委托实行小区出入证(卡)管理的'，不得收取出入证(卡)费。

第十八条 物业服务企业在物业服务中应当遵守国家的价格法律法规，严格履行物业服务合同，为业主提供质价相符的服务。

第十九条 业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用。业主违反物业服务合同约定逾期不交纳服务费用的，业主委员会或物业服务企业有权要求其限期交纳;逾期仍不交纳的，物业服务企业可以依法追缴。

业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。

物业发生产权转移时，业主或者物业使用人应当结清物业服务费用。

第二十条 已竣工但尚未出售或者尚未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。

第二十一条 供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。

第二十二条 物业服务区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受委托代收上述费用的，可向委托单位收取手续费，不得向业主收取手续费等额外费用。

第二十三条 利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。

第二十四条 物业服务企业已接受委托实施物业服务并相应收取服务费的，其他部门和单位不得重复收取性质和内容相同的费用。

第二十五条 县级以上人民政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门，要加强对物业服务企业的服务内容、标准(等级)和收费项目、标准的监督。物业服务企业违反价格法律、法规和规定，由政府价格主管部门依据《中华人民共和国价格法》和《价格违法行为行政处罚规定》等法律法规予以处罚。

第二十六条 本实施办法自20xx年9月1日起施行，有效期5年。原省物价局、建设厅印发的《河北省物业服务收费管理实施办法》(冀价经费【20xx】5号)同时废止。

物业管理条例 篇12

第一章总则

第一条为了规范物业管理活动，维护业主和物业管理企业的合法权益，根据国务院《物业管理条例》、《安徽省物业管理条例》，结合本市实际，制定本条例。

第二条本条例适用于本市行政区域内的物业管理活动。

第三条本条例所称物业管理，是指业主与其选聘的物业管理企业，按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护和管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

第四条市、区、县物业管理行政主管部门负责本辖区内物业管理活动的监督管理工作，开发区管理机构受市房地产行政主管部门委托负责本区域内物业管理活动的监督管理工作(以下统称为市、区、县物业管理主管部门)。

建设、规划、工商、物价、公安、环保、市容、城市管理等行政管理部门，应当按各自职责协同实施本条例。

街道办事处(乡镇人民政府，下同)、社区居民委员会应当协助区、县物业管理主管部门做好本辖区内业主大会的成立工作，并对业主大会、业主委员会的活动进行指导和监督。

第五条市、区、县物业管理主管部门应当建立经常性的物业管理情况通报制度，并加强与有关行政管理机关的沟通。

第二章业主、业主大会和业主委员会

第六条划分物业管理区域应当根据物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设、规模经营、方便管理、降低管理成本等因素进行。

新建物业，包括分期建设或者两个以上单位共同开发建设的物业管理区域，其配套设施设备是共用的，应当划分为一个物业管理区域。

住宅物业，建设单位在申请办理建设工程规划许可证的同时，应当向市、县物业管理主管部门提出划分物业管理区域的要求。市、县物业管理主管部门应当按照本条第一款的规定划定物业管理区域。

本条例实施前，物业管理区域已经自然形成且无争议的，可以继续作为独立的物业管理区域。

第七条业主应当向物业管理企业或者业主委员会提供联系地址、通讯方式。

一个物业管理区域内业主少于5个，且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

一个物业管理区域内业主在100个以上的，可以以幢、单元、楼层等为单位推举业主代表参加业主大会会议。业主代表应当在参加业主大会会议前，就业主大会会议拟讨论的事项书面征求所代表的业主的意见。凡需投票表决的.事项，应当由业主本人根据投票权数签署赞同、反对或者弃权的书面意见，由业主代表收集并提交业主大会，作为投票时的表决意见。

第八条符合业主大会成立条件的物业管理区域，建设单位应当以书面形式告知物业所在地的区、县物业管理主管部门和街道办事处;业主也可以以书面形式告知。

第九条区、县物业管理主管部门应当在收到书面报告后，及时会同街道办事处，协调成立首次业主大会会议筹备组。

筹备组一般由5名成员组成，其中社区居民委员会代表、建设单位代表各1名，业主代表3名。筹备组组长由社区居民委员会代表担任。筹备组成员名单应当以书面形式在物业管理区域内公告。

第十条筹备组应当履行下列主要职责：

(一)拟定业主公约(草案)、业主大会议事规则(草案);

(二)拟定业主委员会的选举办法(草案)，业主委员会选举采取差额选举的方式，差额比例不得低于20%;

(三)确认业主的身份及其在首次业主大会会议上的投票权数;

(四)提出业主委员会委员候选人名单，并在首次业主大会会议召开之前，将名单在物业管理区域内公示7日以上;

(五)确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容，做好会务筹备工作。

第十一条业主在首次业主大会会议上的投票权实行住宅物业一套房屋计一投票权;非住宅物业每200平方米计一投票权，200平方米以下每一房地产权证计一投票权。单个业主所持的投票权数最高不超过全部投票权数的30%。

单个物业登记有两个或两个以上所有权人的，应自行确定一名投票人。

第十二条业主委员会应当由5-13人单数组成，其成员不得在本物业管理区域内从事物业管理服务活动。业主委员会每届任期由业主大会确定，一般为3年，其组成人员可以连选连任。

第十三条分期建设的物业达到成立业主大会条件时，选举业主委员会成员一般为5人，每期入住后再增选业主委员会成员，直至本届业主委员会任期届满重新选举。

第十四条业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式;但应当有物业管理区域内持有1/2以上投票权的业主参加。

业主可以委托代理人参加业主大会会议，行使投票权。代理人应当具有完全民事行为能力和有授权委托书。

采用书面形式征求意见的，应当将所讨论的议题文稿入户送交业主并由其签字确认。

第十五条业主委员会应当自选举产生之日起30日内，将业主委员会有关资料报区、县物业管理主管部门备案。区、县物业管理主管部门应当将业主委员会备案的有关情况告知物业所在地的街道办事处、社区居民委员会和辖区派出所。

业主委员会备案资料包括：

(一)业主委员会备案表;

(二)业主大会议事规则;

(三)业主公约;

(四)业主大会的决定;

(五)业主委员会组成人员的基本情况。

前款规定的业主委员会备案事项发生变更的，应当自变更之日起30日内到区、县物业管理主管部门重新办理备案手续。

第十六条依法选举产生的业主委员会凭区、县物业管理主管部门出具的备案证明刻制印章。

第十七条业主委员会应当依法使用印章。

以业主委员会的名义发布信息，必须经业主委员会作出决定，加盖业主委员会印章方可对外公布。

第十八条业主委员会应当按照规定召集业主大会会议。业主委员会逾期不召集业主大会会议的，区、县物业管理主管部门应当责令业主委员会限期召集。

第十九条业主委员会任期届满60日前，应在物业所在地的区、县物业管理主管部门、街道办事处的指导和监督下由原业主委员会组织召开业主大会会议进行换届选举，新一届业主委员会产生后10日内，原业主委员会应当将印章、档案资料以及其他属于全体业主所有的财物移交给新一届业主委员会。对不按时移交的，街道办事处和区、县物业管理主管部门应当指导、督促其移交;对拒不移交的，新一届业主委员会可以请求辖区内的公安民警协助移交。

任期届满，原业主委员会无法组织换届选举的，物业所在地的街道办事处应当协助业主组织召开业主大会进行换届选举。

业主委员会不得直接从事经营活动。

第二十条业主委员会有下列情形之一的，经指出拒不改正，区、县物业管理主管部门应当责令其即时解散，由所在地街道办事处协助业主组织召开业主大会会议，重新选举产生业主委员会：

(一)有越权、不积极履行职责、违反法律法规规定等行为，侵害多数业主合法权益，情节严重的;

(二)严重影响社区安定和社会稳定的。

第二十一条业主大会、业主委员会对重大事项作出决定，使少数业主利益受到损失的，受益业主应当给予相应补偿。

第二十二条在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当配合相关社区居民委员会依法履行自治管理职责，支持社区居民委员会开展工作;业主委员会召开业主大会会议时应当告知社区居民委员会并认真听取建议，作出的决定应当书面告知社区居民委员会。

物业管理条例 篇13

第一条 为规范物业服务收费行为，维护业主和物业服务企业的合法权益，根据《民法通则》、《物权法》、《物业管理条例》、《江苏省物业服务收费管理办法》等法律法规及有关规定，结合我市实际情况，制定本细则。

第二条 本市市区（指崇川区、港闸区、经济技术开发区，暂不含通州区）内物业服务收费及监督管理，适用本细则。

第三条 本细则所称物业服务收费，是指物业服务企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主或物业使用人所收取的费用。

第四条 市价格主管部门会同市物业管理主管部门负责市区物业服务收费的管理与监督工作，制定市区物业服务收费的管理办法及相关政策规定；区价格主管部门会同区物业管理主管部门负责辖区内物业服务收费政策的实施和监督管理工作。

第五条 物业服务收费应当遵循公开、合理及收费项目、标准与服务内容、服务质量相适应的原则。

第六条 根据物业的性质、特点等不同情况，物业服务收费分别实行政府指导价和市场调节价。

第七条 实行政府指导价的普通商品住房物业服务收费，由市价格主管部门会同市物业管理主管部门，根据物业的硬件设施、环境和物业服务企业的服务内容、服务标准等因素，制定《南通市市区普通商品住房物业服务收费分项目收费标准》（见附表一，该标准为基准价，具体执行标准可根据物业服务的规模、特点和实际情况在基准价的基础上上浮不超过20%，下浮不限。）、《南通市市区住宅小区物业管理停车服务收费标准》（见附表二，该标准为最高限价，下浮不限）。

第八条 业主大会成立之前的普通商品住房（指除各类别墅、酒店式公寓等高档住宅以外的商品住房）物业服务收费及住宅区停车服务收费，实行政府指导价。开发建设单位采取协议方式选聘物业服务企业，其物业服务收费标准应当经区价格主管部门核准；通过招投标竞争方式选聘物业服务企业，中标的物业服务企业应当签订《前期物业服务合同》，并向区价格主管部门备案。物业管理主管部门在办理《前期物业管理合同》备案手续时，应当查验物业服务企业的收费标准核准、备案证明。

第九条 业主委员会或开发建设单位与物业服务企业在商定服务项目和收费标准时，可以根据《南通市市区普通商品住房物业服务收费分项目收费标准》结合住宅小区的特点和实际情况，进行自主选择和组合，最终确定住宅小区的物业服务收费标准。凡《南通市市区普通商品住房物业服务收费分项目收费标准》未涵盖的服务内容，或者由于成本因素需须提高物业服务标准的，物业服务企业应公开征询业主意见，经区价格主管部门核准后执行。

第十条 已具备成立业主委员会条件但尚未成立业主委员会的普通商品住房，需要调整物业服务收费标准的，物业服务企业应当采取公开方式征得50%以上业主同意，并报区价格主管部门核准后执行。

第十一条 已经成立业主委员会的普通住宅小区，物业服务收费标准由业主委员会与物业服务企业在市价格主管部门公布的.政府指导价范围内协商议定，并在物业服务合同中约定执行。

第十二条 拆迁安置房、保障性商品房物业服务收费按《关于进一步加强市区社区物业管理工作的意见》（通政发[20xx]59号）文执行。

业主自管物业的住宅小区，物业服务收费标准由业主大会讨论确定，并报区价格主管部门备案。

由居委会直接管理物业的住宅小区，环境卫生、绿化管理等维护费用按市有关规定执行。

第十三条 普通商品住房以外的住宅及各类非住宅物业服务收费、使用人需要或接受委托开展的特约服务、代收代办服务收费，实行市场调节价。

第十四条 物业服务收费按照房屋所有权证登记的建筑面积计算；尚未进行登记的，暂按房屋买卖合同记载的建筑面积计算。

第十五条 房屋共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造费用，通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务成本。

第十六条 物业管理区域内的住宅电梯、水泵、中央空调等设备运行电费及公共照明、公共用水等可纳入代收代缴交费用，由物业服务企业单独列账，合理分摊，具体分摊办法在物业服务合同中约定。

业主、使用人应当按照入住通知书（符合竣工验收条件）约定的房屋交付时间，作为缴交纳物业服务费的起始时间。

对于前期物业服务，企业可按物业服务协议或买卖（租赁）合同约定分期预收，预收时间一般不超过半年。合同另有约定的，从其约定。

第十七条 纳入物业管理和服务范围的已竣工但尚未售出或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用由开发建设单位全额缴纳。

分期开发建设、分批交付使用的物业，期间的物业服务费由业主按物业服务合同约定缴纳。

因业主原因未及时办理入住手续、业主办理入住手续后未入住或未使用连续空置半年以上的物业，应按不低于合同约定标准的70%缴纳物业服务费。

物业发生产权或使用权转移时，业主或者物业使用人应当在产权或使用权转移前及时结清物业服务费用。

物业出租或以其它方式交他人使用的，物业服务费由业主或使用人缴纳，业主负最终缴纳责任。

第十八条 业主大会成立前，物业服务企业利用物业共用部位、共用设施进行经营所得的收益，在扣除物业服务企业代办经营成本后，其30%用于补贴物业服务费、70%纳入住宅专项维修资金。业主大会成立后，利用物业共用部位、共用设施进行经营所得的收益，在扣除物业服务企业代办经营成本后的剩余部分,应当主要用于补充专项维修资金，也可按业主大会决定并合同约定使用。

第十九条 物业服务企业不得向业主收取房屋装修押金、保证金。

第二十条 物业服务收费实行明码标价。开发建设单位销售物业时，应当向物业买受人明示前期物业服务收费标准。物业服务企业应将服务内容、收费项目、收费标准及收费办法在经营场所或服务地点醒目位置公布，每年向业主、使用人公布物业服务费收支及利用共用、共有设施经营收支情况，接受业主委员会、业主、使用人的监督。

第二十一条 市、区价格行政主管部门和物业管理行政主管部门，必须加强对物业服务企业的服务内容、服务质量和收费项目、收费标准的监督。物业服务企业违反价格法律、法规和规定，由价格行政主管部门依据《中华人民共和国价格法》和《价格违法行为行政处罚规定》等法律法规予以处罚。

第二十二条 业主应当按照物业服务合同的约定缴纳物业服务费用。业主违反物业服务合同逾期不缴纳物业服务费用，业主委员会应当督促其限期缴纳；逾期仍不缴纳的，物业服务企业可依法追缴。

第二十三条 本办法由市价格主管部门、市物业主管部门按照各自职责负责解释。

物业管理条例 篇14

第一条、为加强对我省物业管理服务收费的规范管理，维护国家利益和物业管理单位及物业产权人、使用人的合法权益，促进全省物业管理事业的发展，依据《中华人民共和国价格管理条、例》和国家计委、建设部《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》，制定本办法。

第二条、本办法适用于经工商行政管理机关登记注册并经当地物业管理部门进行资质认证的物业管理单位对住宅及非住宅房屋提供社会化、专业化服务的收费管理。

本办法所称物业管理服务收费是指物业管理单位接受物业产权人、使用人委托对住宅以及非住宅的房屋建筑及其设备、公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等项目开展日常维护、修缮、整治服务及提供其它与生活工作相关的服务所收取的费用。

第三条、物业管理服务收费根据物业公司提供服务的性质、质量、特点等不同情况，分别实行政府定价、政府指导价和市场调节价（或称经营者定价）。

物业管理单位为普通住宅的物业产权人、使用人提供的公共卫生清洁、公用设施的维修保养和保安、绿化等具有公共性的服务以及代管交通工具、代收代缴水电费、煤气费、有线电视费、电话费等公众代办性质的服务收费，实行政府定价。

物业管理单位为非住宅房屋以及高级公寓、别墅等高标准住宅物业产权人、使用人提供的公共性的服务以及公众代办性质的服务收费，实行政府指导价。

物业管理单位为物业产权人、使用人个别需求提供的特约服务，除物价部门有统一收费标准者外，其服务收费实行市场调节价（或称经营者定价）。

外销商品房屋的服务收费由物业管理单位与小区管理委员会或产权人代表协商议定。

物业管理单位议定的和自定的收费项目和收费标准向当地物价部门备案。

第四条、物业管理服务收费应当根据所提供的服务内容质量、深度，遵循"合理、公开及与物业产权人、使用人的承受能力相适应"的原则确定。鼓励物业管理单位开展正当的价格竞争，禁止价格垄断和牟取暴利的行为。

第五条、各级政府的物价部门是本地物业管理服务收费的主管机关。物价部门会同物业管理行政主管部门对物业管理服务收费进行监督和指导。

第六条、实行政府定价和政府指导价的物业管理服务收费标准，由物业管理单位根据实际提供的服务项目和各项费用开支情况，向当地物价部门申报，由物价部门征求物业管理行政主管部门意见后核定执行。

中央在汉、军队驻汉和省直各部门所属在汉及在省工商行政管理部门登记注册的其它性质的物业管理公司（单位）收费标准，向省物价部门申报审批。

第七条、物价部门在核定收费标准时，应充分听取物业管理单位和产权人、使用人的意见，既要有利于物业管理服务的价值补偿，也要考虑物业产权人、使用人的经济承受能力，以物业管理服务所发生的费用为基础，结合物业管理单位的服务对象、服务内容、服务质量核定。

物价部门对核定的物业管理收费标准，如因物业管理费用构成的变化可据实适时调整。

第八条、物业管理公共性服务收费的费用构成包括以下部分：

1、管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费；

2、公共设施、设备日常运行、维修及保养费；

3、绿化管理费；

4、清洁卫生费；

5、保安费；

6、办公费；

7、物业管理单位固定资产折旧费；

8、法定税费。

本条第2项至第6项费用支出是指除工资及福利费以外的物资损耗补偿和其它费用开支。

第九条、物业管理服务收费的利润率以费用构成的1—7项之和为基数，按照普通住宅从紧，其它用房不超过10%的原则，由各地物价部门确定。

物业产权人、使用人委托物业管理单位代收代缴水电费、煤气费、有线电视费、电话费等的，根据委托项目可适当收取代办服务费，不委托不得收费。

第十条、物业管理的公共服务收费应按物业管理范围内物业产权人（使用人）所占房屋建筑面积合理分摊。物业管理的公众代办服务费按提供代办服务的每个项目进行核定。

第十一条、经物价部门核定的或由物业管理单位与业主管理委员会或物业产权人代表协商议定的收费项目、收费标准和收费办法应在物业管理合同中明文约定。

第十二条、物业管理服务收费实行明码标价，收费项目和标准及收费办法应当在经营场所或收费地点公布，并实行亮证收费。

物业管理单位应当定期（一般为6个月），向住户公布收费的收入和支出帐目，公布物业管理年度计划和小区管理的重大措施，接受业主管理委员会或物业产权人、使用人的监督。

第十三条、物业管理单位应当严格遵守国家的`价格法规和政策，执行规定的收费办法和收费标准，努力提高服务质量，向用户提供质价相符的服务。不得只收费不服务或多收费少服务。

第十四条、实行物业管理的物业产权人、使用人应按物价部门核定的收费项目和标准向物业管理单位缴纳物业管理服务费。不按规定缴纳管理服务费的，物业管理单位有权按照所签服务合同要求追偿。

第十五条、物业管理单位不得违背房屋所有人的意愿提前收费，预期收费不得超过6个月。

第十六条、物业管理单位与物业产权人、使用人之间发生的收费纠纷，由物价部门进行调处。

第十七条、物业管理单位已接受委托实施物业管理并相应收取公共性服务费的，其它部门和单位不得重复收费。

第十八条、凡有下列违反本办法行为之一者，由政府价格监督检查机关依照国家有关规定予以处罚：

（一）越权定价、擅自提高收费标准的；

（二）擅自设立收费项目，乱收费用的；

（三）不按规定实行明码标价的；

（四）提供服务质价不符的；

（五）只收费不服务或多收费少服务的；

（六）其它违反本办法的行为。

第十九条、本办法发布之前的有关规定凡与本办法相抵触的，以本办法为准。

第二十条、本办法由湖北省物价局负责解释。

第二十一条、本办法自1997年7月1日起执行。

物业管理条例 篇15

第一章 总则

第一条：为规范物业管理行为，保障业主权益，维护物业市场秩序，根据《物权法》等相关法律规定，制定本条例。

第二条：本条例适用于一切有物业管理需求的住宅小区、商业综合体、办公楼宇等场所。

第三条：本条例所涉及的物业管理，是指物业服务企业对所承担的物业管理责任的履行，包括但不限于房屋、绿化、清洁、安保、设备设施等方面的管理。

第四条：物业服务企业应在法律、法规、规章制度和合同约定的范围内履行管理职责，并承担由此产生的法律责任。

第二章 物业服务企业的资格和监管

第五条：物业服务企业应符合国家相关政策和法律法规规定，在经过工商行政管理部门注册并取得相应经营许可后方可从事物业管理服务。

第六条：物业服务企业应有明确的管理和运作机制，建立完善的质量管理体系，制定完备的管理制度，积极开展业务技术培训和人员职业素质培养。

第七条：物业服务企业应当主动向业主公开相关信息，包括但不限于服务承诺、服务范围、服务质量、收费标准等内容。同时，还应当配合政府部门开展监督检查，接受社会监督。

第八条：若物业服务企业违反法律法规、规章制度、合同约定等相关规定，造成业主和社会公众损失的，应当承担相应的法律责任，并对受损业主给予赔偿。

第三章 物业服务企业的服务内容

第九条：物业服务企业应当为业主提供房屋的资料管理、租赁代理等服务，保障业主权益。

第十条：物业服务企业应当为业主提供公共设施、绿化、道路等维修、养护服务，保证运行正常。

第十一条：物业服务企业应当为业主提供定期的房屋保洁、公共区域卫生清洁等服务，保证环境卫生。

第十二条：物业服务企业应当为业主提供安全防范、安全消防管理等服务，保障业主人身财产安全。

第十三条：物业服务企业应当为业主提供公共事务咨询、社区活动策划等服务，增进业主之间的交流和合作。

第十四条：物业服务企业应当按照合同约定和收费标准，向业主收取物业服务费用，并不得擅自提高或降低收费标准。

第十五条：物业服务企业应当建立与业主委员会的良好合作关系，接受业主委员会的建议、意见和监督。

第四章 物业管理的责任和义务

第十六条：业主应当遵守《物业管理条例》等相关法律法规，注意对公共设施、绿化、环境卫生等的保护和改善。

第十七条：业主应当按照约定和规定的'时间和方式交纳物业服务费，并不得拒付或拖欠。

第十八条：业主应当保持对物业服务企业工作的合理监督和管理，并及时向服务企业反馈意见、建议和要求。

第十九条：物业服务企业应当根据合同约定和相关规定，为业主提供优质、高效的物业管理服务。

第二十条：物业服务企业应当严格遵守法律法规，秉承“公开、公正、公平”的经营理念，保障业主权益。

第二十一条：物业服务企业应当对保洁、消防、安全等方面进行定期培训和演练，提高服务质量和应急能力。

第二十二条：物业服务企业应当依据定期检查和维修计划，及时进行公共设施、维修保养，确保设施设备正常运行。

第二十三条：物业服务企业应当建立和健全服务投诉、意见征集和快速处理机制，及时处理业主的投诉和意见。

第五章 执法监管

第二十四条：国家有关部门和单位应当对物业服务企业的资格和监管进行严格管理和监督。

第二十五条：物业服务企业应当在业主大会及业主委员会成立后及时报备，并提交相关资料，接受业主和有关部门的监督和检查。

第二十六条：物业服务企业应当与业主签订合同，明确服务范围、服务内容、收费标准等条款。

第二十七条：客观存在的物业服务纠纷，物业服务企业和业主可以协商解决；协商未果的，可以向相关部门申请仲裁或诉讼。

第六章 附则

第二十八条：本条例自发布之日起施行。

第二十九条：物业服务企业应当制定服务承诺书，公示本企业的服务范围、服务内容、收费标准等内容。

第三十条：物业服务企业应当公开投诉，建立24小时服务热线。

附件：物业服务企业评价标准

注释：

1.《物权法》：《中华人民共和国物权法》是我国物权法律制度的总体规定，是我国民法典完善和法律法规体系完善的重要组成部分。

2.业主委员会：是指业主自行选举产生的依法管理物业服务企业、监督物业服务企业和物业管理事务的业主议事机构，具有独立法人地位。

3.物业服务费：是指物业服务企业向业主收取的用于履行物业管理服务职责的费用。

可能遇到的困难及解决办法：

1.物业服务企业与业主之间存在的纠纷较多，需要加强政府部门的监管和调解力度。

2.业主对物业服务企业的服务质量和收费标准存在质疑，需要加强服务公开度和信息公开度，及时回应业主关切。

3.物业服务企业的管理团队和工作人员素质亟待提高，需要加大培训和管理力度，提高服务水平和管理能力。

物业管理条例 篇16

开封市物业管理条例，即开封市物业管理办法，经20xx年8月13日市政府第30次常务会议通过，自20xx年10月1日起施行，下面是开封市物业管理办法的全文：

第一章 总 则

第一条 为规范物业管理服务活动，促进物业管理行业健康发展，维护业主、物业使用人和物业服务企业的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》等有关法律法规规定，结合本市实际，制定本办法。

第二条 本办法适用于本市行政区域内的物业管理活动。

第三条 本办法所称物业，是指已建成投入使用的房屋建筑及其附属的设施、设备和相关场地。

本办法所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

本办法所称业主，是指房屋的所有权人。

本办法所称物业使用人，是指物业承租人或实际使用人。

本办法所称物业服务企业，是指依法取得独立法人资格、具有相应资质，从事物业管理服务的企业。

第四条 物业管理实行政府行政主管部门监督指导、业主自治与物业服务企业专业服务相结合的管理体制。

鼓励物业管理逐步向社会化、专业化、市场化方向发展。

第五条 市、县(区)人民政府应当加强对物业管理监督管理工作的领导，建立物业管理的协调机制和物业管理责任目标管理工作制度。

第六条 市、县(区)房地产管理部门负责本行政区域内物业管理的监督管理工作。

规划、城管、发改、公安、民政、环保、园林文物、安监、工商等有关行政管理部门应在各自职责范围内，共同做好物业管理的监督管理工作。

第七条 街道办事处、乡(镇)人民政府负责组织、指导本辖区业主大会成立和业主委员会换届工作，监督业主大会和业主委员会依法履行职责，调解处理物业管理纠纷。

社区居民委员会负责指导、监督业主大会、业主委员会依法开展业主自治管理，协助街道办事处、乡(镇)人民政府开展社区管理、社区服务中与物业管理有关的工作。

第二章业主、业主大会与业主委员会

第八条 已领取房屋所有权证的，房屋所有权证上记载的房屋所有权人为业主。

新建商品房已交付使用但未进行房屋权属登记的，经房地产管理部门登记备案的商品房买卖合同记载的买受人，在物业管理活动中视为业主。

第九条 物业管理区域的划分，应当综合考虑物业的共用设施设备、建设规模、社区建设等因素，按照方便管理、降低管理成本的原则确定。

第十条 尚未划分或者确需调整物业管理区域的，由县、区房地产管理部门会同街道办事处、乡(镇)人民政府按照有关规定划定或调整，并向业主公告。

第十一条 一个物业管理区域内全体业主成立一个业主大会。

物业管理区域符合下列条件之一的，应当成立业主大会：

(一)商品房屋出售并交付使用建筑面积占总建筑面积50%以上的;

(二)商品房屋出售并交付使用建筑面积占总建筑面积30%以上50%以下，且首套房屋交付使用已满12个月的;

(三)商品房屋出售并交付使用建筑面积占总建筑面积不足30%，但首套房屋交付使用已满24个月且业主总数在30人以上的。

已出售公有住宅和非住宅物业，应当逐步成立业主大会，实行规范的物业管理。

第十二条 同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的县、区房地产行政主管部门或者街道办事处、乡(镇)人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。但只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致意见，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

第十三条 符合业主大会成立条件的物业管理区域，由县、区房地产管理部门会同街道办事处或乡(镇)人民政府协调成立首次业主大会会议筹备组(以下简称筹备组)。

第十四条 筹备组成员由业主代表、建设单位代表、居民委员会代表、辖区公安派出所代表组成。其中，业主代表应不少于成员总数的1/2。

筹备组组长由居民委员会代表担任。筹备组成员名单应当以书面形式在物业管理区域内的公告栏内公告，公告时间不得少于7日。

第十五条 筹备组成立后，应当做好下列工作：

(一)确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容;

(二)拟定业主大会议事规则草案和管理规约草案;

(三)登记业主有关资料，并确认业主在首次业主大会会议上的投票权数;

(四)确定业主委员会成员候选人产生办法及名单草案;

(五)召开首次业主大会会议的其他准备工作。

筹备组应当自成立之日起45日内，组织业主召开首次业主大会会议。

筹备组应当在首次业主大会会议召开15日前，将本条第一款规定的有关事项在物业管理区域内公告。

第十六条 建设单位及其选聘的物业服务企业、业主应当配合筹备组开展工作。

建设单位及其选聘的物业服务企业应当向筹备组提供物业管理区域内业主名单、物业总建筑面积、分户建筑面积、共用设施设备、前期物业服务合同等资料。业主应当协助筹备组核对房屋权属证明和业主身份，提供联系方式。

第十七条 一个物业管理区域内业主在100人以上的，可以以幢、单元、楼层等为单位推选业主代表参加首次业主大会会议。业主代表应当于首次业主大会会议召开3日前就大会拟讨论的事项书面征求所代表业主的意见，并将经业主本人签字的书面意见在业主大会上如实反映。

业主委托代理人参加业主大会会议的，应当出具书面委托书，明确委托权限、委托期限等内容。

第十八条 首次业主大会会议应当对业主大会议事规则、管理规约和选举业主委员会成员等事项进行表决。

第十九条 业主大会议事规则应当约定业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权的确定方法、业主委员会的组成和成员任期等事项。

第二十条 管理规约应当约定下列主要内容：

(一)共有或者共用物业的使用、维护要求;

(二)物业管理区域内各类公共费用的分担、公共收益的分配;

(三)业主大会、业主委员会工作经费的筹集、管理和使用;

(四)全体业主及物业使用人应当共同遵守的行为准则;

(五)物业管理争议的处理方式;

(六)违反管理规约应当承担的责任。

管理规约对全体业主和物业使用人具有约束力。

第二十一条 业主委员会应当自选举产生之日起30日内，持下列文件向县、区房地产管理部门和街道办事处、乡(镇)人民政府备案：

(一)业主委员会成立情况的书面报告;

(二)业主大会议事规则;

(三)管理规约;

(四)业主委员会成员名单及基本情况;

(五)法律、法规规定的其他材料。

第二十二条 业主委员会应当于任期届满一个月前召集业主大会会议，完成换届选举工作。

无正当理由逾期未换届或者业主委员会自行解散的，由县、区房地产管理部门会同街道办事处或者乡(镇)人民政府在该物业管理区域内组织成立换届筹备组换届选举。

换届筹备组由业主代表、业主委员会代表、居民委员会代表组成。换届筹备组应当自成立之日起7日内在物业管理区域内公布其成员名单，并自成立之日起30日内组织业主召开业主大会会议选举产生新一届业主委员会。

自新一届业主委员会备案之日起10日内，原业主委员会应当将其保管的财务凭证、印章、档案等文件资料移交新一届业主委员会，并做好其他交接工作。

第二十三条 业主委员会日常办公费用等经费的筹集和使用由业主大会决定。

业主委员会经费的收支使用情况应当每半年在物业管理区域内的显著位置公布，接受业主的监督。

业主委员会任期届满，有20%以上业主联名要求的，应当对业主委员会财务收支情况进行审计。

第二十四条 业主委员会及其成员不得有下列行为：

(一)利用职权谋私或者收受其他利益;

(二)以业主委员会或者业主大会名义提供担保;

(三)侵占业主财产或者损害业主利益;

(四)在本物业管理区域内的物业服务企业任职;

(五)法律、法规规定或者业主大会规定的其他情形。

第二十五条 业主委员会成员因物业转让、灭失或者依法被追究刑事责任的，其成员资格自行终止。

业主委员会成员有下列情形之一的，经业主大会会议通过，其业主委员会成员资格终止：

(一)以书面形式向业主大会提出辞呈的;

(二)连续3次无故缺席业主委员会会议的;

(三)因疾病等原因丧失履行职责能力的;

(四)有拒不交纳物业服务费等不履行业主义务行为的;

(五)有严重侵害业主合法权益行为的;

(六)因其他原因不宜继续担任业主委员会成员的。

业主委员会成员应当自成员资格终止之日起3日内，将其保管的财务凭证、档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交业主委员会。

第二十六条 物业管理活动中业主的权利、义务及业主大会、业主委员会的职责，按照《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》和《河南省物业管理条例》的有关规定执行。

第三章前期物业管理

第二十七条 建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。

在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位应当通过公开招投标方式选聘具有相应资质的物业服务企业，实施前期物业管理。但投标人少于3个或者多层建筑总建筑面积在3万平方米以下、高层建筑总建筑面积在1万平方米以下的，经物业所在地的县、区房地产管理部门批准，建设单位可以采用协议方式选聘物业服务企业。

建设单位应当与其选聘的物业服务企业签订前期物业服务合同。

第二十八条 建设单位通过招投标方式选聘物业服务企业的，应当按照以下规定时限完成招投标工作：

(一)现售商品房项目在现售前30完成;

(二)预售商品房项目在取得《商品房预售许可证》前完成;

(三)非出售的新建物业项目在交付使用前90日完成。

第二十九条 建设单位在销售房屋之前，应当参照临时管理规约示范文本制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。

建设单位制定的临时管理规约，不得侵害物业买受人的合法权益。

第三十条 建设单位在物业销售前应当将临时管理规约向买受人明示，并予以说明。

物业买受人与建设单位签订物业买卖合同，应当遵守临时管理规约(包含前期物业服务合同约定的内容)并予以书面承诺。

第三十一条 前期物业服务合同可以约定期限;但期限未满，业主委员会与物业服务企业签订的`物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。

第三十二条 业主依法享有的物业共用部分、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。

第三十三条 物业服务企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验交接。

第三十四条 在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：

(一)竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;

(二)设施设备的安装、使用和维护保养技术资料;

(三)物业质量保修文件和物业使用说明文件;

(四)物业管理所必需的其他资料。

物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。

第三十五条 建设单位应当按照不低于物业总建筑面积2‰的标准配置物业管理用房，物业管理用房的建筑面积不得少于60平方米。

建设单位应当将物业管理用房纳入建设配套项目计划，与新建物业同步设计、同步施工、同步交付使用。

物业管理用房，由物业服务企业和业主委员会使用;任何单位和个人不得擅自改变其用途。

第三十六条 建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。

建设单位应当设置维修机构，配备维修人员，履行维修责任，并在物业管理区域内公布维修联系电话。建设单位委托物业服务企业履行保修责任的，应当签订委托合同。

物业服务企业应当协助业主或业主委员会联系建设单位落实保修责任。

第四章物业管理服务

第三十七条 从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格，必须具备国家规定的资质条件。

从事物业管理的人员应当按照国家有关规定，取得职业资格证书。

一个物业管理区域内由一个物业服务企业实施物业管理。

第三十八条 业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业参照物业服务合同示范文本签订书面物业服务合同，并自合同签订之日起30日内报县、区房地产管理部门备案。

第三十九条 业主大会依法选聘新物业服务企业的，业主委员会应当在新的物业服务合同生效之前，与原物业服务企业、新选聘的物业服务企业就交接时间、交接内容、业主欠费清交等事项进行约定。

原物业服务企业和新选聘的物业服务企业应当按照约定做好交接工作。原物业服务企业不得以业主欠交物业服务费或其他相关费用等理由拒绝办理交接或拒不撤出。新选聘的物业服务企业不得强行接管。

物业服务企业承接物业时，应当与业主委员会办理物业验收手续。业主委员会应当向物业服务企业移交本办法第三十四条规定的资料。

第四十条 物业服务合同期满前3个月，业主委员会应当召集业主大会会议决定是否续约，并将结果及时告知物业服务企业。同意续约的，业主委员会与物业服务企业应当重新签订物业服务合同;物业服务企业不同意续约的，应当在合同期满2个月前在物业管理区域内公告全体业主。

业主委员会或者物业服务企业决定提前解除物业服务合同的，应当告知对方，并提前3个月在物业管理区域内公告全体业主。

第四十一条 物业服务企业应当按照物业服务合同的约定提供相应服务。物业服务企业提供服务，应当遵守下列规定：

(一)严格执行国家和省、市规定的物业服务技术标准、服务规范;

(二)及时向业主、物业使用人告知安全合理使用物业的注意事项;

(三)确保消防等公共安全设施完好有效;

(四)建立各种突发事件的处理机制和应急预案;

(五)在物业管理区域内公示服务监督电话，定期听取业主有关改进和完善服务的意见和建议;

(六)配合居民委员会做好社区建设和管理的相关工作。

市、县(区)房地产管理部门应当对物业服务企业执行物业服务技术标准、服务规范和相关规定的情况进行监督检查，并记入企业信用档案。

物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。

第四十二条 物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。

第四十三条 物业服务收费，区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。

物业服务收费实行政府指导价的，市、县(区)价格行政主管部门应当会同同级房地产管理部门，综合考虑物业服务等级标准等因素，制定基准价标准及浮动幅度，每年向社会公布一次。

物业服务收费实行市场调节价的，物业服务内容、收费项目、收费标准由业主或业主委员会与物业服务企业在物业服务合同中约定。

第四十四条 物业服务企业应当在物业管理区域内显著位置公示物业服务内容、服务标准、收费项目及收费标准。

第四十五条 业主(包括物业已交付，但尚未居住的)应当根据物业服务合同约定的标准和方式交纳物业服务费;逾期不交纳的，业主委员会应当督促其限期交纳，并可以在本物业管理区域内公示。逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院提起诉讼或者根据仲裁协议申请仲裁。

业主与物业使用人约定由物业使用人缴纳服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。

已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位缴纳。

第四十六条 物业服务企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方约定。

第四十七条 物业管理区域内，供水、供电、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。

物业服务企业接受委托代收前款费用的，不得向业主或者使用人收取手续费等额外费用。

第四十八条 物业管理区域内共用部位、共用设施设备日常运行管理发生的费用，计入物业服务成本，由物业服务企业承担。

物业服务企业经营管理中的用水、用电、用气、用暖等有关费用，应当由物业服务企业自行承担。

第四十九条 对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业、装饰装修等方面法律、法规的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。

有关行政管理部门在接到物业服务企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。

第五十条 物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。

物业服务企业雇请保安人员的，应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，应当履行职责，不得侵害公民的合法权益。

第五十一条 市、县(区)房地产管理部门对受理的业主、业主委员会、物业使用人和物业服务企业在物业管理活动中的投诉应当及时调查处理，并在10日内答复投诉人。街道办事处、乡(镇)人民政府和居民委员会应当配合县、区房地产管理部门处理物业管理活动中发生的争议和纠纷。

第五章物业的使用、维护

第五十二条 物业的使用、维护应当遵守规划、住建、城管、环保、园林文物、公安、消防等有关法律、法规、规章的规定。

业主、物业使用人应当按照有利于物业安全使用和公平合理的原则，正确处理供水、排水、通行、采光、环境卫生、环境保护、异产毗连等方面的相邻关系。

第五十三条 建设单位销售物业时，应当在销售场所将物业管理用房和物业共用部位、共用设施设备、配套绿化(含绿地率和绿地面积)及商业、教育、医疗等设施的规划设计平面图予以公示。

建设单位申请物业所有权初始登记时，应当提出有关共用设施设备的登记申请，由房地产管理部门予以记载，归档备查，但不颁发权属证书。

依法属于全体业主共有的物业共用部位、共用设施设备，由物业服务企业根据物业服务合同的约定承担相应的维修、养护责任。

第五十四条 供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。因维修、养护等需要，临时占用、挖掘道路、场地的，应当及时恢复原状。

第五十五条 物业管理区域内规划用于停放汽车的车位、车库，应当首先满足本物业管理区域内的业主、物业使用人的需要。

第五十六条 利用物业共用部位、共用设施设备设置户外广告或从事租赁等经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。在全体业主共有道路或者其他场地停放机动车辆的，是否交纳车位占用费，由业主大会决定。

经营收入和收取的车位占用费扣除经营管理成本后的业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。

第五十七条 物业管理区域内不得有下列行为：

(一)损坏房屋承重和抗震结构;

(二)未经规划等有关部门批准改变房屋用途和房屋外貌;

(三)违反物业管理区域规划搭建建筑物、构筑物及其他设施;

(四)擅自占用、挖掘道路、场地;

(五)侵占绿地、毁坏花草树木;

(六)乱设摊点或者乱倒垃圾、堆放杂物;

(七)擅自在建筑物、构筑物上张贴、涂写、刻画;

(八)超过规定标准排放噪音;

(九)排放或者堆放有毒有害物质，堆放易燃易爆物品;

(十)法律、法规禁止的其他行为。

有前款所列行为之一的，物业服务企业、业主委员会应当予以制止;制止无效的，可以向有关部门举报或投诉。

第五十八条 业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业。

物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。

第五十九条 住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳住宅专项维修资金。

住宅专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。

第六十条 专项维修资金余额不足首次归集总额30%的，应当续筹。续筹的比例和方式由业主大会决定，但续筹后的专项维修资金总额不得低于初次筹集的数额。

已售出但未建立住宅专项维修资金的房屋，由业主大会决定是否补建住宅专项维修资金，决定不补建的，其住宅共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造由相关业主负责。

第六十一条 专项维修资金管理实行专户存储、专款专用、政府监管的原则。

专项维修资金收取、使用、管理的具体管理办法由市人民政府根据国家有关规定另行制定。

第六十二条 物业存在安全隐患，危及公共利益及他人合法权益时，责任人应当及时维修养护，有关业主应当给予配合。责任人不履行维修养护义务的，经业主大会同意，可以由物业服务企业维修养护，费用由责任人承担。

第六章法律责任

第六十三条 违反本办法的规定，住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业服务企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业服务企业的，依据《物业管理条例》第五十七条之规定，由物业行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处10万元以下的罚款。

第六十四条 违反本办法的规定，建设单位擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权的，依据《物业管理条例》第五十八条之规定，由房地产行政主管部门处5万元以上20万元以下的罚款;给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。

第六十五条 违反本办法的规定，不移交有关资料的，依据《物业管理条例》第五十九条之规定，由房地产行政主管部门责令限期改正;逾期仍不移交有关资料的，对建设单位、物业服务企业予以通报，处1万元以上10万元以下的罚款。

第六十六条 违反本办法的规定，未取得资质证书从事物业管理的，依据《物业管理条例》第六十条之规定，由房地产行政主管部门没收违法所得，并处5万元以上20万元以下的罚款;给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。

以欺诈手段取得资质证书的，依照本条第一款规定处罚，并由颁发资质证书的部门吊销资质证书。

第六十七条 违反本办法的规定，物业服务企业聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动的，依据《物业管理条例》第六十一条之规定，由房地产行政主管部门责令停止违法行为，处5万元以上20万元以下的罚款;给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。

第六十八条 违反本办法的规定，物业服务企业将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人的，依据《物业管理条例》第六十二条之规定，由房地产行政主管部门责令限期改正，处委托合同价款30%以上50%以下的罚款;情节严重的，由颁发资质证书的部门吊销资质证书。委托所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用;给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。

第六十九条 违反本办法的规定，挪用专项维修资金的，依据《物业管理条例》第六十三条之规定，由房地产行政主管部门追回挪用的专项维修资金，给予警告，没收违法所得，可以并处挪用数额2倍以下的罚款;物业服务企业挪用专项维修资金，情节严重的，由颁发资质证书的部门吊销资质证书;构成犯罪的，依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。

第七十条 违反本办法的规定，建设单位在物业管理区域内不按照规定配置必要的物业管理用房的，依据《物业管理条例》第六十四条之规定，由房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，没收违法所得，并处10万元以上50万元以下的罚款。

第七十一条 违反本办法的规定，未经业主大会同意，物业服务企业擅自改变物业管理用房的用途的，依据《物业管理条例》第六十五条之规定，由房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，并处1万元以上10万元以下的罚款。有收益的，所得收益用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用。

第七十二条 违反本办法的规定，有以下行为之一的，依据《物业管理条例》第六十六条之规定，由房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，并按照本条第二款的规定处以罚款;有收益的，所得收益用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用：

(一)擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的;

(二)擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，损害业主共同利益的;

(三)擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的。

个人有前款规定行为之一的，处1000元以上1万元以下的罚款;单位有前款规定行为之一的，处5万元以上20万元以下的罚款。

第七十三条 违反本办法规定，各级房地产行政主管部门或者其他有关行政管理部门的工作人员利用职务之便，收受他人财物或者其他好处，不依法履行监督管理职责，或者发现违法行为不予查处，构成犯罪的，依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的，依法给予行政处分。

第七十四条 业主或物业使用人违反本条例规定或者管理规约、临时管理规约的约定，损害其他业主、物业使用人合法权益的，应当依法承担民事责任。

第七十五条 业主以业主大会或者业主委员会的名义，从事违反法律、法规的活动，构成犯罪的，依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的，依法给予治安管理处罚。

第七十六条 违反本办法的行为，触犯其他法律、法规规定的，由有关部门按照其他法律、法规的规定予以处罚。

第七章附 则

第七十七条 物业服务合同、管理规约、临时管理规约的示范文本，由开封市住房和城乡建设局制定。

第七十八条 本办法自20xx年10月1日起施行。

物业管理条例 篇17

第一章 总则

第一条 为了规范物业管理服务的市场行为，保障社会公共利益，维护业主和物业管理服务企业的合法权益，根据国家有关法律、法规的规定，结合本市实际情况，制定本条例。

第二条 本条例适用于本市行政区域内所有的物业管理活动。

第三条 本条例所称物业，是指房屋和与其相配套的共用设施、设备和场地。

本条例所称物业管理，是指全体业主对物业共同利益的维护和管理，由物业管理服务企业依照与业主或者业主会合同约定，为业主提供服务，对物业及其环境、秩序进行专业养护、维修和管理。

第四条 物业管理推行业主自治与专业服务相结合的社会化、市场化管理体制。物业管理应当遵循公开公平、诚实信用、市场竞争、服务规范的原则。

第五条 新建住宅小区和有两个以上业主的新建住宅物业，应当实行物业管理；商贸、办公、医院、学校、工厂、仓储等非住宅物业，根据条件推行物业管理。

第六条 市房地产管理局是本市物业管理的行政主管部门，负责本条例的组织实施。

区、县房地产管理局是本辖区物业管理的行政主管部门，负责对本辖区内物业管理活动的监督管理。

市人民政府其他有关部门，按照各自职责，负责相关的管理、服务工作。

街道办事处、乡镇人民政府对物业管理与社区管理、社区服务的相互关系进行协调。

第二章 业主、业主会、业主委员会

第七条 业主是指物业的所有权人。业主享有下列权利：

（一）参加业主会会议，发表意见，享有表决权；

（二）推选业主代表、选举业主委员会成员，享有被选举权；

（三）监督业主会或者业主代表会（以下统称业主会）和业主委员会的工作；

（四）提议召开业主会会议；

（五）接受物业管理服务合同约定的服务；

（六）监督物业管理服务企业的管理服务活动；

（七）法律、法规规定的其他权利。

第八条 业主应当履行下列义务：

（一）遵守业主公约；

（二）遵守业主会通过的决议和物业管理制度；

（三）配合物业管理服务企业按照业主公约、物业管理服务合同和物业管理制度实施的物业管理活动；

（四）按照物业管理服务合同的约定，交纳物业管理服务费；

（五）按照规定缴存维修基金；

（六）法律、法规规定的其他义务。

第九条 业主会由同一个物业管理区域内的全体业主组成。业主会是业主集体行使权利和维护全体业主合法权益的组织。

业主会行使下列权力：

（一）制定、修改业主会章程和业主公约；

（二）选举、更换业主委员会成员，监督业主委员会的活动；

（三）审定物业管理服务合同内容，确定物业管理服务企业；

（四）审议通过物业管理服务企业提出的物业管理服务年度计划和物业管理制度；

（五）监督物业管理服务企业的管理服务活动；

（六）决定维修基金的使用方案，并监督实施；

（七）决定涉及业主利益的其他重大事项。

第十条 同一个物业管理区域内的业主不足一百人的，可以直接组成业主会；一百人以上的，由业主按照业主总数的一定比例推选业主代表，组成业主代表会。业主代表会的代表一般不得少于三十五人。

业主代表会行使业主会的权力。

第十一条 已交付使用的新建物业有下列情形之一的，应当召开首次业主会会议：

（一）出售建筑面积达百分之五十以上；

（二）业主入住率达百分之五十以上；

（三）首位业主实际入住达二年以上。

第十二条 首次业主会会议由进行前期物业管理服务的企业负责召集。

进行前期物业管理服务的企业不召集首次业主会会议的，业主有权要求进行前期物业管理服务的企业召集，或者要求区、县物业管理行政主管部门督促召集。进行前期物业管理服务的企业仍不召集的，在区、县物业管理行政主管部门和街道办事处的指导下，由居民委员会组织召集或者业主自行召集。

第十三条 首次业主会会议应当讨论决定下列事项：

（一）制定业主会章程；

（二）修订业主公约；

（三）选举业主委员会；

（四）确定物业管理服务企业；

（五）决定物业管理其他重大事项。

第十四条 业主会会议每年至少召开一次，由业主委员会负责召集。业主会会议可以邀请街道办事处、公安派出所、居民委员会和使用人的代表列席。

根据业主委员会或者五分之一以上业主的提议，可以随时召开业主会会议。

第十五条 业主会应当按照本条例和业主会章程开展活动。业主会作出的决议，不得与法律、法规、规章相抵触。

业主会作出的决议，必须经代表物业管理区域内二分之一以上投票权数的业主通过。投票权按照业主拥有房屋建筑面积计算。业主投票权数的具体计算方法，由业主会章程规定。

业主代表行使表决权前，应当事先征求其所代表的业主意见，并如实反映业主意见。

业主会作出的决议，对物业管理区域内的全体业主具有约束力，并应当在物业管理区域内公告。

主业会签订的物业管理服务合同，由全体业主共同承担民事责任。

第十六条 业主委员会是业主会的办事机构。业主委员会成员在业主中选举产生，每届任期三年，可以连选连任。业主委员会设主任一名、副主任一至二名、委员三至十一名。主任、副主任在业主委员会成员中推举产生。

业主委员会不得从事经营活动，其成员不得在为本物业管理区域提供管理服务的物业管理服务企业中任职。

第十七条 业主委员会履行下列职责：

（一）召集业主会会议；

（二）执行业主会作出的决议，定期报告有关决议执行的情况，提出物业管理建议；

（三）根据业主会的决定，代表业主会签订、变更、解除物业管理服务合同；

（四）监督物业管理服务企业的管理服务活动，支持物业管理服务企业正当的管理活动；

（五）听取和反映业主、使用人的意见，协调与物业管理服务企业的关系；

（六）履行业主会赋予的职责；

（七）完成业主会交办的其他事项。

第十八条 业主会自成立之日起十五日内，业主委员会应当持下列文件向所在地的区、县物业管理行政主管部门办理业主会备案手续：

（一）业主会章程；

（二）业主公约；

（三）业主委员会组成人员的基本情况。

第十九条 物业使用人根据与业主的双方约定，享有业主相应的权利和履行业主相应的义务。但使用人与业主约定的内容不得违反业主公约和本条例的规定。

业主应当将与使用人的约定，书面告知业主委员会和物业管理服务企业。

本条例所称使用人，是指物业的承租人或者实际合法使用物业的人。

第二十条 业主会和业主委员会可以在物业管理服务费中按照每年不超过百分之一的比例提取活动经费，具体办法由业主会和物业管理服务企业在物业管理服务合同中约定。

第三章 物业管理服务企业

第二十一条 物业管理服务企业应当具有独立的法人资格，并按照物业管理行政主管部门核定的资质等级从事物业管理服务活动。

第二十二条 物业管理服务企业享有下列权利：

（一）依照有关规定和物业管理服务合同，对物业及其环境、秩序进行管理；

（二）依照物业管理服务合同收取物业管理服务费；

（三）对造成物业共用的部位、设施、设备损失的，代表业主要求责任人停止侵害、恢复原状、赔偿损失；

（四）法律、法规规定的其他权利。

第二十三条 物业管理服务企业应当履行下列义务：

（一）履行物业管理服务合同，提供服务；

（二）定期公布物业管理服务费和维修基金的使用情况；

（三）接受业主、业主会和业主委员会的监督；

（四）接受物业管理行政主管部门的监督管理；

（五）法律、法规规定的其他义务。

第二十四条 物业管理服务企业未经业主会同意，不得将物业项目整体转让给其他物业管理服务企业管理。

物业管理服务企业可以将专项服务委托专业公司承担。

第二十五条 物业管理服务企业应当配合街道办事处、居民委员会工作；协助公安部门维护物业管理区域内治安秩序、制止违法行为。在物业管理区域内发生治安案件或者各类灾害事故时，应当及时向公安和有关部门报告，并协助做好调查和救助工作。

政府有关部门、街道办事处和居民委员会应当支持物业管理工作，不得干预物业管理服务企业正常经营和管理服务活动，不得乱摊派。

第四章 前期物业管理

第二十六条 前期物业管理是指业主会成立前，开发建设单位委托物业管理服务企业进行物业管理服务的活动。

第二十七条 新建商品房出售前，房地产开发企业应当委托物业管理服务企业进行前期物业管理，并签订前期物业管理服务合同。

前期物业管理服务合同至首次业主会确定物业管理服务企业并签订物业管理服务合同之日终止。

第二十八条 房地产开发企业出售新建商品房时，应当向购房人明示前期物业管理服务合同及其内容。购房人购买新建商品房时，应当对前期物业管理服务合同中相关内容予以书面确认。经购房人确认的前期物业管理服务合同，对购房人具有约束力。

第二十九条 购房人购买新建商品房时，应当签署业主公约。业主公约的内容不得违反法律、法规和社会公共利益。

第三十条 规划、设计新建住宅小区时，应当统筹规划、合理布局物业管理服务的各项设施，并按照开发建设住宅总建筑面积的千分之三至千分之四确定物业管理服务用房，用于物业管理服务活动和业主活动。

开发建设单位应当按照规划、设计的要求建设物业管理服务用房。在物业竣工验收合格后三十日内，将建成的物业管理服务用房无偿移交物业管理服务企业。

第三十一条 物业管理服务用房属于全体业主所有，由物业管理服务企业负责维修、养护，不得买卖和抵押；任何单位和个人不得占用或者改作他用。

第三十二条 开发建设单位应当在新建物业竣工验收合格后六十日内，向进行前期物业管理服务的企业提供下列文件和资料：

（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备的竣工图，附属配套设施、地下管网工程竣工图等资料；

（二）物业竣工验收资料；

（三）共用的设施、设备安装使用和维护保养技术资料；

（四）物业质量保证文件和使用说明文件；

（五）物业管理需要的其他资料。

第五章 物业使用和维护

第三十三条 物业在国家规定的保修期限内，由房地产开发企业负责维修。保修期限届满后，自用的'部位、设施、设备，由业主负责维修、养护；共用的部位、设施、设备，由物业管理服务企业负责维修、养护。

当物业出现危及安全、影响观瞻或者影响他人正常使用的情况时，业主、使用人或者物业管理服务企业应当及时维修。

物业管理服务企业对物业共用的部位、设施、设备进行维修、养护时，相关业主和使用人应当给予配合。

第三十四条 业主使用物业应当遵守法律、法规、规章的规定，在供水、排水、通风、采光、通行、维修、装饰装修、环境卫生、环境保护等方面，按照有利于物业安全使用、外观整洁以及公平合理、不损害公共利益和他人利益的原则，处理相邻关系。

第三十五条 供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业经营服务部门，应当直接为业主提供服务。

物业管理住宅小区内的道路、排水设施、垃圾、绿地、树木、绿化设施、路灯照明设施的维修养护责任，以及物业管理住宅小区内的道路、排水、绿化等设施、设备的大修、更新、改造的具体办法，由市人民政府另行规定。

第三十六条 使用物业禁止下列行为：

（一）拆改住宅房屋的承重结构，在外墙上拆改、增设门窗，损坏、改变房屋外貌；

（二）占用共用部位和消防通道，损坏共用的设施、设备；

（三）在屋顶堆放物品或者在阳台、露台、楼板上超荷载铺设地面材料、堆放物品；

（四）违章搭建建筑物、构筑物；

（五）放置超过安全标准的危险物品，排放有毒、有害物质或者发出超标噪音；

（六）乱设摊点，乱悬挂、张贴、涂写、刻画；

（七）侵占、毁坏绿地、树木和绿化设施；

（八）随意倾倒或者抛弃垃圾、杂物；

（九）法律、法规、规章和业主公约禁止的其他行为。

第三十七条 业主或者使用人装饰装修房屋，应当遵守国家和本市有关规定。

物业管理服务企业应当对房屋装饰装修进行监督，对不符合安全要求和影响公共利益的，应当劝阻制止，责令改正。

第三十八条 利用物业共用的部位、设施从事经营活动的，不得影响房屋安全和正常使用，并应当征得相邻业主和业主委员会的同意。物业管理服务企业代表业主会收取的相关收益，应当用于增加维修基金和改善共用的设施、设备。

第三十九条 任何单位或者个人不得随意占用物业管理区域内的道路、场地。确需占用道路或者场地停放机动车辆的，应当征得业主会同意。

业主占用道路、场地停放机动车辆的，应当交纳场地占用费。场地占用费主要用于增加维修基金、改善共用的设施、设备等，具体使用办法由业主委员会确定。

机动车辆和非机动车辆在物业管理区域内行驶、停放，应当遵守物业管理制度。

第四十条 两个以上业主的住宅物业和与其结构相连的非住宅物业，应当建立共用的部位、设施、设备维修基金。

维修基金管理办法由市人民政府制定。

第六章 物业管理服务

第四十一条 一个住宅小区应当由一个物业管理服务企业进行物业管理服务。

第四十二条 物业管理服务企业接受委托从事物业管理服务，应当与业主会签订物业管理服务合同。

物业管理服务合同应当载明下列主要内容：

（一）业主会和物业管理服务企业的名称；

（二）物业管理服务区域范围；

（三）物业管理服务内容；

（四）物业管理服务标准；

（五）物业管理服务费用；

（六）物业管理服务合同期限；

（七）违约责任；

（八）物业管理服务合同解除条件；

（九）双方约定的其他事项。

物业管理服务企业应当自物业管理服务合同签订之日起十五日内，将物业管理服务合同报物业管理项目所在地的区、县物业管理行政主管部门备案。

第四十三条 物业管理服务合同中约定的物业管理服务，应当包括下列内容：

（一）房屋共用部位和设备的维修、养护、管理；

（二）共用设施和设备的使用、维修、养护、管理；

（三）电梯、智能系统等设备的运行服务；

（四）环境卫生清扫保洁和绿地、树木、绿化设施的养护、管理；

（五）物业装饰装修管理；

（六）车辆行驶和停放秩序的管理、服务；

（七）物业管理区域内秩序的管理、服务；

（八）物业资料的管理和查询服务。

第四十四条 物业管理服务合同期限届满三个月前，物业管理服务企业与业主会应当协商续约事宜。双方续约的，应当重新签订物业管理服务合同；不续约的，业主会确定其他物业管理服务企业。

第四十五条 物业管理服务合同期满不续约或者解除合同的，原物业管理服务企业应当在合同终止之日起十日内，向业主委员会办理下列移交事项：

（一）物业管理服务费、场地占用费、利用物业共用设施所得收益等余额和财务账册；

（二）物业档案资料；

（三）物业管理服务用房、场地和属于业主共同所有的其他财物。

新物业管理服务企业确定后，业主委员会应当将前款所列事项移交新物业管理服务企业。

第四十六条 物业管理服务企业进行物业管理服务，应当遵守下列规定：

（一）按照国家和本市规定的技术标准和服务规范、物业管理服务合同、物业管理服务年度计划，提供物业理服务；

（二）书面告知业主、使用人对共用的部位、设施、设备的使用方法和注意事项；

（三）对物业管理服务区域进行全面巡视和检查，定期对共用的部位、设施、设备进行维修、养护；

（四）发现共用的部位、设施、设备损坏时，立即采取措施，进行维修；

（五）接到物业损坏报修时，及时进行维修和处理；

（六）做好物业维修、更新及其费用收支的各项记录，妥善保管物业管理资料；

（七）发现违反本条例或者业主公约的行为，立即进行劝阻、制止，并向业主会和有关行政管理部门报告；

（八）按照物业管理服务合同，做好其他物业管理服务事项。

第七章 物业管理费

第四十七条 物业管理实行服务。物业管理费包括物业管理服务费、特约服务费和代办服务费。

第四十八条 物业管理服务费应当按照与物业管理服务内容、服务质量相适应的原则确定。

普通住宅的物业管理服务费，由业主会、房地产开发企业与物业管理服务企业在政府指导价格范围内自主协商确定；其他住宅和非住宅物业的物业管理服务费，由业主会、房地产开发企业与物业管理服务企业协商确定。

第四十九条 普通住宅物业管理服务费的政府指导价格标准由市价格主管部门会同市物业管理行政主管部门制定，并向社会公布。

确定和调整普通住宅物业管理服务费的政府指导价时，应当采取各种方式听取群众意见。

第五十条 物业管理服务费应当按照业主拥有物业的建筑面积计算，按月交纳。

第五十一条 在前期物业管理期间，物业竣工验收合格交付使用前发生的物业管理相关费用，由开发建设单位承担。物业竣工验收合格交付业主后的物业管理服务费，由业主承担；开发建设单位与业主约定由开发建设单位承担物业管理服务费的，由开发建设单位承担。

物业管理区域内未售出空置房屋的物业管理服务费，由开发建设单位交纳。

第五十二条 个别业主或者使用人可以将物业管理服务合同以外特约服务事项委托物业管理服务企业，并支付特约服务费。

第五十三条 供水、供电、供热、供气、通信、有线电视等专业服务部门，可以将服务和收费事项委托物业管理服务企业并支付代办服务费。

第八章 法律责任

第五十四条 业主、业主会、物业管理服务企业、房地产开发企业之间因物业管理发生争议的，可以自行协商解决；不能自行协商解决的，可以向物业管理行政主管部门申请调解；也可以依法申请仲裁或者向人民法院起诉。

第五十五条 业主、使用人、业主委员会和物业管理服务企业对违反本条例的行为，可以向物业管理行政主管部门投诉。

物业管理行政主管部门受理投诉后，应当及时进行调查、核实、并依法处理。

第五十六条 开发建设单位违反本条例第三十条第二款规定，未向物业管理服务企业提供物业管理服务用房的，物业管理行政主管部门责令限期改正；拒不改正的，暂扣售房许可证，并处以一万元以上十万元以下罚款。

开发建设单位违反本条例第三十二条规定，未向前期物业管理服务的企业提供文件、资料的，物业管理行政主管部门责令限期提供；逾期不提供的，处以一万元以下罚款。

第五十七条 物业管理服务企业有下列行为之一的，物业管理行政主管部门责令限期改正，予以警告，降低资质等级，并可按照以下规定处以罚款：

（一）违反本条例第二十一条规定，未按照资质等级从事物业管理服务活动的，处以一万元以上五万元以下罚款；

（二）违反本条例第二十四条第一款规定，将物业项目整体转让他人的，处以一万元以上五万元以下罚款；

（三）违反本条例第四十二条第三款规定，未办理合同备案的，处以五千元以上一万元以下罚款；

第五十八条 业主、使用人违反本条例第三十三条第三款规定，拒绝、阻碍物业管理服务企业对物业共用的部位、设施、设备进行维修养护的，物业管理服务企业可以向人民法院提起诉讼，排除妨害。造成损失的，业主或者使用人应当承担赔偿责任。

第五十九条 违反本条例第三十六条规定，有下列行为之一的，物业管理行政主管部门责令改正，并可以按照以下规定处以罚款；给他人造成损失的，应当给予赔偿：

（一）拆改住宅房屋的承重结构的，处五万元以上十万元以下罚款；

（二）占用共用部位，损坏共用的设施、设备的，处以三万元以下罚款；

（三）在屋顶堆放物品或者在阳台、露台、楼板上超荷载铺设地面材料的，处以一万元以下罚款。

当事人逾期不改正的，物业管理行政主管部门下达恢复原状的决定，并可申请人民法院强制执行。

违反本条例第三十六条规定，占用消防通道，放置超过安全标准的危险物品，违章搭建建筑物、构筑物，排放有毒、有害物质或者发出超标噪音，乱设摊点，乱悬挂、张贴、涂写、刻画，随意倾倒或者抛弃垃圾、杂物，侵占、毁坏绿地、树木、绿化设施的，公安、规划、环保、市容环卫、园林等行政部门按照国家和本市的有关规定予以处罚。

第六十条 当事人对物业管理行政主管部门的处罚决定不服的，可以依法申请行政复议或者向人民法院起诉；逾期不申请行政复议或者不起诉，又不履行行政处罚决定的，由作出处罚决定的机关申请人民法院强制执行。

第六十一条 物业管理行政主管部门工作人员玩忽职守、的，由其所在单位或者上级机关给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第九章 附则

第六十二条 业主公约和业主会章程的示范文本，由市物业管理行政主管部门制定；物业管理服务合同和前期物业管理服务合同的示范文本，由市物业管理行政主管部门会同市工商行政管理部门共同制定。

第六十三条 未实行物业管理的原有住宅区，参照本条例逐步实行物业管理。

第六十四条 本条例自20xx年12月1日起施行。1997年12月17日天津市人民政府颁布的《天津市住宅小区物业管理办法》同时废止。

物业管理条例 篇18

物业争端常见，而物业费又是业主和物业公司之间很多矛盾的直接导火索。随着人们权利意识增强，对物业服务的要求也越来越高，对于很多物业公司“一言不合”就断水断电的做法，今后将被明令禁止。

《条例》规定，物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等专业经营单位应当向最终用户收取有关费用，并开具发票。专业经营单位可以委托物业服务企业代收代缴有关费用和进行有关设施设备日常维修养护，双方应当签订委托协议，但不得向业主收取手续费等额外费用。

专业经营单位不得因部分最终用户未履行交费义务，而停止对已交费用户和共用部位的服务。物业服务企业不得以业主拖欠物业费用为由限制或者变相限制专业服务。

此外，物业服务企业不得有下列行为：将物业管理区域内的全部物业服务项目一并委托给他人;擅自改变共用部位、共用设施设备用途或者利用其进行经营;强行向业主、物业使用人指定特定服务企业或者推销商品;物业服务合同终止后，拒不移交相关资料资产;泄露业主信息或者将其用于与物业管理无关的活动等。

开发商占用共用部位最高将罚款20万元

本来是公共绿地，却被商家占用……一些小区内业主私搭滥建现象严重。肆意占用公共空间，破坏小区环境，这类问题往往难以解决，加剧了业主之间以及业主与物业之间的矛盾。

《条例》明确规定，开发建设单位擅自处置属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或使用权的，由县级以上房产主管部门处5万元以上20万元以下罚款;给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。

物业服务企业利用物业管理区域内的共用部位、共用设施设备进行经营的，在不违反相关规定及不损害业主、物业使用人合法权益的情况下，经物业管理区域内相关业主和业主委员会书面同意并报有关部门批准后方可进行。

经营性活动的.收益，主要用于补贴相关业主的物业服务费用和专项维修资金，具体补贴办法由物业服务企业和相关业主、业主委员会约定。

公共区域设车位应2/3业主同意

现如今，车位一位难求，特别是晚上，不少小区的内外更是被车辆停得满满当当。如何分配车位，如何保障业主权益，要不要将小区车位对外开放，是很多小区当下面临的难题。

《条例》规定，物业管理区域内规划用于停放汽车的车位、车库的所有权，依据规划按照出资情况确定。业主共有的道路或者其他共有场地用于停放车辆的车位、车库，属于业主共有。

物业管理区域内的车位、车库，应当提供给本物业管理区域内的业主、物业使用人使用;车位、车库有空余的，可以临时出租给物业管理区域外的单位、个人。

在停车位设置中，《条例》规定，利用物业共有部分设置车位、车库的，应当经该物业管理区域内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，并经规划部门审核，但不得占用消防通道及其他安全设施用地。

物业管理区域内车位、车库不足的，经20%以上业主提议，召开业主大会，经该物业管理区域内专有部分占建筑物总面积三分之二以上业主且占总人数三分之二以上的业主同意，在不占用消防通道、城镇公共道路、城市园林绿地等市政设施的前提下，经规划部门审核后，可在物业管理区域内增建车位、车库。

物业管理条例 篇19

第一章 总 则

第一条 为规范物业管理活动，维护物业管理各方的合法权益，改善人居环境，促进社会和谐，根据 《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》等法律、法规，结合四川省实际，制定本条例。

第二条 本省行政区域内的物业管理及相关监督管理活动适用本条例。

本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业、其他管理人按照合同约定或者业主通过自行管理等方式,对物业管理区域内的房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

第三条 省人民政府住房城乡建设行政主管部门负责全省物业管理活动的监督管理工作。

市、县级人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。

县级以上地方人民政府发展改革、公安、民政、司法、财政、环保、城乡规划、卫生、工商、质监等有关部门按照各自职责，依法实施对物业管理活动的服务和监督工作。

第四条 街道办事处(乡、镇人民政府)组织、指导、协调本辖区内物业管理区域业主大会的设立和业主委员会的工作，督促业主大会和业主委员会依法履行职责;协调社区建设与物业管理的关系，调解处理物业管理纠纷。

居民(村民)委员会协助街道办事处(乡、镇人民政府)开展物业管理有关的工作。

第五条 建立物业管理工作联席会议制度，协调处理物业管理与社区管理之间的相关问题。

物业管理工作联席会议由物业管理区域所在地街道办事处(乡、镇人民政府)负责召集，房地产行政主管部门、居民(村民)委员会、公安派出所和物业服务企业、业主委员会或者业主代表、专业经营单位等参加。

第六条 县级以上地方人民政府及有关部门应当将物业服务行业纳入本地现代服务业发展规划，制定扶持政策,加强行业管理,提高专业化水平，促进物业服务行业发展。

第七条 物业服务行业组织应当依法加强行业自律管理，规范行业行为，督促物业服务企业诚信经营和服务，维护物业服务企业合法权益。

第二章 物业管理的区域及设施

第八条 县级人民政府房地产行政主管部门应当根据建设单位或业主委员会的申请，以土地使用权证确定的用地范围为基础，并考虑建筑物规模、共用设施设备的管理与维护和社区建设等因素划定物业管理区域。影响消防、避险、燃气、电梯以及其他具有共有功能共用设施设备使用的，不得分割划分。县级人民政府房地产行政主管部门应当建立物业管理区域档案。

第九条 建设单位在取得商品房预售许可或者现房销售前，应当持房地产开发项目核准或者备案文件、土地使用权证、建设用地规划许可证、项目规划设计方案等资料，向项目所在地县级人民政府房地产行政主管部门申请划分物业管理区域。房地产行政主管部门应当自受理申请之日起20日内，按本条例第八条规定进行划分。

建设单位应当将划定的物业管理区域以书面说明和图纸形式在房屋销售现场的显著位置公示。

第十条 已经建成并交付使用的物业，确需要划分物业管理区域的，由业主委员会或者业主代表向物业所在地县级人民政府房地产行政主管部门提出申请。房地产行政主管部门应当在物业管理区域所在地街道办事处(乡、镇人民政府)的配合下，征求业主、居民(村民)委员会的意见，经相应区域内三分之二以上业主同意后进行划分，并在相应区域内公告。

第十一条 物业管理区域内的各类物业配套建筑应当按照工程建设强制性标准和规范同时规划设计、同时建设。任何单位和个人不得擅自改变配套建筑的用途。

第十二条 新建住宅物业时建设单位应当设计配置具备水、电、通风、采光等基本使用功能和条件的物业服务用房、业主委员会议事活动用房。

物业服务用房、业主委员会议事活动用房位于地面的部分不低于百分之五十。物业服务用房按照房屋建筑总面积的千分之二，且不低于100平方米配置;业主委员会议事活动用房按照不低于30平方米配置。

城乡规划行政主管部门在核发建设工程规划许可证时，应当在许可证及其附图上载明配套建设的物业服务用房的建筑面积。县级人民政府房地产行政主管部门在核发房屋预售许可证和办理房屋所有权初始登记时，应当注明物业服务用房室号。

物业服务用房、业主委员会议事活动用房属全体业主共有，分别交由物业服务企业和业主委员会无偿使用。任何组织和个人不得擅自变更用途，也不得分割、转让、抵押。

第十三条 新建住宅物业管理区域应当按照国家、行业、地方标准配置机动车、非机动车停放库(位)。

第十四条 新建住宅物业管理区域内的水、电、气等计量装置应当按照专有部分一户门号一贸易结算表、共有部分独立计量表配置。通讯、消防、电梯、安全防范、环卫、邮政等附属设施设备的配置应当符合相关技术标准和规范。

配套设施不齐全的老旧住宅区，专业经营单位应当配合地方人民政府采取措施逐步改造，实现供水、供电、供气等专业经营设施设备的分户计量、分户控制。业主及物业服务企业应当为改造工作提供便利。

第十五条 新建住宅物业管理区域内的供水、供电、供气等终端用户的分户计量表或者终端用户入户端口以前的专业经营设施设备及相关管线按照国家技术标准和专业技术规范统一设计，由相关专业经营单位依法组织具有资质的单位安装施工，所需费用依照有关工程计价规定确定，由建设单位承担。

建设单位在竣工验收后应当将住宅物业管理区域内专业经营设施设备及相关管线的所有权移交给组织安装施工的专业经营单位，专业经营单位应当接收并承担维修、养护、更新和管理的责任。

专业经营设施设备包括变(配)电、二次供水、燃气调压等设施设备及相关管线。

第十六条 本条例实施前建设的住宅物业管理区域内的供水、供电、供气等终端用户分户计量表或者终端用户入户端口以前的专业经营设施设备及相关管线的所有权由业主大会决定是否无偿移交给专业经营单位;决定无偿移交的，物业管理区域所在地县级人民政府房地产行政主管部门应当组织有关专业经营单位按照国家技术标准和专业技术规范进行验收，验收合格的，专业经营单位应当接收并负责维修、养护、更新和管理。

验收不合格的，由专业经营单位按照国家技术标准和专业技术规范提出整改方案，经整改合格后移交。住宅物业尚在工程质量保修期内的整改费用由建设单位承担，超出保修期的由全体业主共同承担。

第三章 业主、业主大会与业主委员会

第十七条 依法登记取得房屋的所有权人为业主。

因买卖、赠与、继承等法律关系已经合法占有房屋，但尚未依法办理所有权登记的，在物业管理中享有业主权利，承担相应义务。

业主不得以放弃权利为由不履行义务。

第十八条 物业的承租人、借用人等物业使用人，根据法律、法规、管理规约、业主大会依法作出的决定，以及其与业主的约定，享有相应权利，承担相应义务。

第十九条 业主在业主大会上的投票权，实行一人一票，一个专有部分按一人计算。但在首次业主大会上建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的，或者同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算。

第二十条 物业管理区域内，符合下列条件之一的，可以召开首次业主大会会议：

(一)交付的房屋专有部分面积达到建筑物总面积百分之五十 或者交付的房屋套数达到总套数百分之五十以上;

(二)首套房屋交付已满两年且交付的房屋套数达到总套数百分之二十以上;

(三)物业服务企业在前期物业服务合同期限内依法解除合同或者前期物业服务合同到期前90天。

同一物业管理区域内只能设立一个业主大会。

第二十一条 符合本条例第二十条第一款规定情形的，条件具备之日起30日内，建设单位应当书面报告物业管理区域所在地街道办事处(乡、镇人民政府)申请设立业主大会。

符合本条例第二十条第一款规定情形的，建设单位未及时书面报告申请设立业主大会的，同一物业管理区域内已交付专有部分百分之十以上的业主可以联名向物业管理区域所在地街道办事处(乡、镇人民政府)提出设立业主大会的书面要求。

保障性住房物业可根据其房屋所有权权属成立业主大会或由所在地街道办事处(乡、镇人民政府)负责组织相关部门、物业使用人、居民(村民)委员会成立管理委员会，履行业主大会相关职责。

第二十二条 街道办事处(乡、镇人民政府)应当在收到报告之日起15日内会同物业管理区域所在地县级人民政府房地产行政主管部门组织业主成立业主大会筹备组，筹备召开首次业主大会会议。

筹备组由业主代表、建设单位、房地产行政主管部门、街道办事处(乡、镇人民政府)和居民(村民)委员会组成，其中业主代表人数不得少于总人数的三分之二。筹备组成员名单应当由街道办事处(乡、镇人民政府)在物业管理区域内进行书面公告。

筹备组中业主代表的产生，由街道办事处(乡、镇人民政府)或者居民(村民)委员会组织业主推荐。筹备组组长由街道办事处(乡、镇人民政府)代表担任。

第二十三条 筹备组履行下列职责：

(一)确定首次业主大会会议召开的时间、地点、内容和形式;

(二)拟定管理规约草案和业主大会议事规则草案;

(三)确认业主身份、业主投票权数和业主专有部分面积;

(四)拟定业主委员会选举办法草案，提出候选人建议名单;

(五)依法确定首次业主大会会议表决规则;

(六)召开首次业主大会会议的其他准备工作。

筹备组应当自成立之日起90日内组织召开首次业主大会会议。筹备组工作经费和召开首次业主大会会议的经费应当由建设单位承担。

第二十四条 业主大会履行下列职责：

(一)制定和修改管理规约和业主大会议事规则;

(二)选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会工作;

(三)确定物业管理方式，选聘、解聘物业服务企业;

(四)筹集和使用专项维修资金，并监督实施;

(五)制定、修改共有部分管理、使用、经营等方面的规程;

(六)法律、法规或者议事规则确定由业主大会决定的其他事项。

第二十五条 管理规约应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当享有的权利和履行的义务，违反管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。

制定管理规约，应当尊重社会公德，不得违反法律、法规的规定和损害社会公共利益。

管理规约对全体业主具有约束力。

第二十六条 业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序和业主委员会的届期、组成和成员任职条件、终止成员资格等事项作出约定，并可以约定业主委员会候补成员的设立、缺席业主表决权计算规则等事项。

第二十七条 业主委员会是业主大会的执行机构，由业主大会选举产生，由5人以上的单数组成，任期3年或者5年。

业主委员会会议应当有过半数委员出席，作出的决定必须经全体委员半数以上同意。

业主委员会的决定应当在作出之日起3日内在物业管理区域内显著位置公告。

第二十八条 业主委员会应当自选举产生之日起30日内，持下列材料到物业管理区域所在地的街道办事处(乡、镇人民政府)备案，街道办事处(乡、镇人民政府)应当在收到备案材料后抄送县级人民政府房地产行政主管部门：

(一)业主大会成立和业主委员会选举的情况;

(二)管理规约、业主大会议事规则;

(三)业主大会决定的其他重大事项。

业主委员会办理备案手续后，可持备案证明向所在地公安机关申请刻制业主委员会印章。

业主委员会应当将成立情况在物业管理区域内公告。

第二十九条 业主委员会履行以下职责：

(一)执行业主大会的决定和决议，维护业主共同权益;

(二)召集业主大会会议，报告物业管理实施情况;

(三)代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同;

(四)听取业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;

(五)监督管理规约的实施;

(六)调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷;

(七)业主大会赋予的其他职责。

第三十条 业主委员会应当定期在物业管理区域内向业主公布下列情况和资料：

(一)管理规约、业主大会议事规则;

(二)业主大会和业主委员会的决定;

(三)物业服务合同;

(四)专项维修资金的.筹集、使用情况;

(五)物业共有部分的使用和经营收益的收支情况;

(六)业主大会和业主委员会工作经费的收支情况;

(七)其他应当向业主公开的情况和资料。

第三十一条 业主委员会任期届满90日前，应当召开业主大会会议进行换届选举。

业主委员会任期届满仍未换届改选的，街道办事处(乡、镇人民政府)应当要求其限期改选;逾期不改选的，街道办事处(乡、镇人民政府)应当组织业主进行换届选举。

第三十二条 业主大会会议选举产生出新一届业主委员会之日起10日内，上一届业主委员会应当在街道办事处 (乡、镇人民政府)监督下将其保管的有关凭证、档案等文件资料、印章及其他属于全体业主共有的财物，移交给新一届业主委员会。拒不移交的，新一届业主委员会可以请求物业所在地街道办事处(乡、镇人民政府)协助收回。

业主委员会委员资格届内终止或被罢免的，应当在终止之日起7日内向本届业主委员会移交由其保管的前款所列文件资料及财物。

第三十三条 业主委员会委员有下列情形之一的，其委员职务自行终止：

(一)因物业转让等原因不再是业主的;

(二)因健康等原因丧失履行职责能力的;

(三)业主大会议事规则约定的其他情形。

第三十四条 业主委员会委员有下列情形之一的，由业主大会或者业主委员会根据业主大会的授权，决定罢免其委员资格：

(一)挪用、侵占业主共有财产;

(二)索取收受建设单位、物业服务企业或者有利害关系业主提供的利益;

(三)利用职务之便要求物业服务企业减免其物业服务费;

(四)泄露业主资料或者将业主资料用于与物业管理无关的活动;

(五)经业主委员会二分之一以上委员或者五分之一以上业主提议撤销其委员资格的;

(六)业主大会议事规则约定的其他罢免资格的情形。

第三十五条 经业主大会决定，可以从下列渠道筹集工作经费用于业主委员会开展工作：

(一)全体业主共有部分物业经营收益;

(二)全体业主共同交纳;

(三)业主自愿捐赠等其他合法方式。

工作经费开支范围、标准和业主委员会委员的工作补贴，由业主大会决定。业主委员会应当妥善保管工作经费，并每半年向业主书面公告收支情况。

第四章 前期物业管理

第三十六条 住宅物业在业主、业主大会首次选聘物业服务企业之前，建设单位应当通过招投标方式选聘具有相应资质的物业服务企业，提供前期物业服务。但有下列情形之一的，经住宅物业所在地县级人民政府房地产行政主管部门核准，可以采用协议方式选聘物业服务企业：

(一)住宅物业管理区域房屋总建筑面积低于3万平方米的;

(二)投标人少于3个的;

(三)法律、法规另有规定的。

第三十七条 建设单位在申请房屋预售许可或现房销售前，应当参照省住房城乡建设行政主管部门制作的示范文本，制定临时管理规约、前期物业服务合同和房屋使用说明书，作为房屋销售合同的附件，并向房地产行政主管部门提交下列材料：

(一)临时管理规约样本;

(二)通过招投标等法定方式选聘物业服务企业的证明文件;

(三)前期物业服务合同;

(四)物业服务用房和业主委员会议事活动用房的配置图纸及证明文件;

(五)房屋使用说明书。

第三十八条 建设单位与物业买受人签订房屋买卖合同时，应当向买受人明示前期物业服务合同、临时管理规约等内容。

物业买受人应当遵守临时管理规约，履行前期物业服务合同。

第三十九条 新建住宅物业实行物业交付承接查验制度。承接新建物业前，物业服务企业和建设单位在新建小区竣工验收后，应当按照国家相关规定和前期物业服务合同的约定，共同对物业共用部位、共用设施设备进行查验。

物业承接查验应当邀请业主代表以及物业所在地房地产行政主管部门参加，可以聘请相关专业机构协助进行。

第四十条 物业服务企业承接物业服务时，应当对物业管理区域内共有部分及其相应的物业档案进行查验，签订承接查验协议，明确双方的权利与义务。发现共有部分与竣工图及其规划设计审批文件不符或者有质量安全问题的，应当书面告知建设单位，并按照有关规定处理。

第四十一条 物业服务企业应当自物业交接后30日内，将查验文件向物业所在地的县级人民政府房地产行政主管部门备案，并在物业管理区域内显著位置公告。

第四十二条 物业服务企业应当按照有关规定与建设单位或者业主委员会办理物业档案和物业服务档案、业主权属等资料的移交手续。

物业服务企业应当自办理移交手续之日起30日内，持相关资料向县级人民政府房地产行政主管部门备案。

第四十三条 建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。

第五章 物业服务

第四十四条 一个物业管理区域由一家物业服务企业提供物业管理服务。

物业服务企业应当具有独立法人资格和从事物业服务活动的相应资质。从事物业服务的管理人员应当按照国家有关规定，取得相应的职业资格证书。

物业服务企业不得转让或者以出租、出借、挂靠等形式变相转让物业服务企业资质证书。

第四十五条 业主大会成立后，业主委员会应当与选聘的物业服务企业重新签订物业服务合同，前期物业服务合同自行终止。物业服务企业应当自签订物业服务合同之日起30日内，向市、县级人民政府房地产行政主管部门备案。

第四十六条 物业服务合同应当对物业服务事项、服务标准、收费标准、物业服务用房、专项维修资金的管理与使用、合同期限以及双方的权利义务、违约责任等内容进行约定。

第四十七条 物业服务事项应当包含下列内容：

(一)建筑物共有部位的维护和管理;

(二)共用设施设备的日常运行、维护和管理;

(三)共有部位的绿化、环境卫生的保养和维护;

(四)秩序维护、安全防范、车辆停放管理等事项;

(五)物业服务档案和物业档案的管理;

(六)法律法规规定和物业服务合同约定的其他事项。

物业服务企业可以就超出物业服务合同约定的服务与相关业主另行约定。

第四十八条 物业服务企业应当按照物业服务合同中关于安全防范的约定，健全安全防范措施，做好物业管理区域内的安全防范工作，为业主提供安全高效便捷的服务。未履行约定义务的，依法承担相应的法律责任。

物业管理区域内发生安全事故时，物业服务企业应当采取应急措施，并及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。

物业服务人员在从事物业服务活动时，应当依法履行职责，不得侵害业主的合法权益。

第四十九条 物业服务企业应当按照国家和省的有关规定向房地产行政主管部门定期报送信用档案信息、统计报表等相关资料。

第五十条 物业服务收费标准应当遵循合理、公平、公开、质价相符的原则，由合同双方当事人予以约定。前期物业服务和保障性住房物业服务收费标准由县级地方人民政府价格行政主管部门会同房地产行政主管部门根据当地实际情况制定政府指导价，并定期公布。

同一物业管理区域内同一物业类型、同一物业服务内容和标准的，物业服务收费应当执行同一价格标准。

物业服务企业应当在物业管理区域内显著位置公布物业服务项目及其收费标准。

第五十一条 物业服务收费标准应当保持相对稳定。有下列情形，需要调整物业服务收费标准的，物业服务企业应当与业主委员会协商，并报经业主大会同意：

(一)公共服务产品能耗价格调整的;

(二)业主要求物业服务内容和物业服务等级变动的;

(三)物业管理区域内共用设施设备维修养护费用调整的;

(四)其他政策性费用调整的。

物业管理区域所在地县级人民政府价格行政主管部门应当加强物业服务收费的监督和管理。调整物业服务收费标准产生纠纷时，物业服务合同双方当事人可以向物业管理区域所在地县级人民政府价格行政主管部门设立的价格认证机构申请对调价幅度的合理性进行评审。

第五十二条 已竣工验收但尚未出售或者尚未交付的物业，物业服务费由建设单位承担。

建设单位与业主按照约定交付方式已交付物业的，物业服务费由业主承担。建设单位与业主另有约定的从其约定。

第五十三条 物业服务合同双方当事人解除或者终止物业服务合同，应当依据合同履行必要的告知义务;合同未约定告知期限的，应当提前60日告知。

物业服务合同解除或者终止后，物业服务企业应当与业主委员会按照法律法规和合同约定办理退出交接事宜，并履行下列交接义务：

(一)移交保管的物业档案、物业服务档案;

(二)移交物业服务期间形成的有关房屋及设施设备改造、维修、运行、保养的有关资料;

(三)移交物业服务用房;

(四)分项清算预收、代收的有关费用;

(五)专项维修资金使用情况资料;

(六)法律、法规规定和物业服务合同约定的其他事项。

物业服务企业未按照本条第一款履行告知义务并办理退出交接手续的，不得擅自撤离物业管理区域或者停止物业服务。

第五十四条 有下列情形之一的，物业服务企业应当退出物业服务：

(一)合同期满未续约的;

(二)依法、依约定解除合同的;

(三)法律、法规规定不得继续从事物业服务活动的。

物业服务企业不得以物业服务中的债权债务纠纷未解决、阶段工作未完成等为由拒绝退出。

第五十五条 经业主共同决定可以对物业管理区域实施自行管理。实行自行管理的全体业主应当通过管理规约就管理事项、管理实施方式、管理责任的承担方式等事项共同作出约定。

第五十六条 县级人民政府房地产行政主管部门应当加强对物业服务企业从事物业服务活动的监督和信用管理，指导物业服务企业按照国家有关规定和物业服务合同履行其义务，协调解决物业服务企业与业主之间的纠纷。

公安、环境保护、城乡规划建设、工商、质监、城管执法等部门应当加强对物业管理区域的管理和指导，接到有关违反治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定行为的报告或发生安全事故的报告后，应当及时调查处理。

物业服务企业应当配合各级人民政府、居民(村民)委员会和各相关部门依法开展的各项工作。

第五十七条 业主、业主大会及业主委员会、物业服务企业、专业经营单位、建设单位之间因物业管理发生争议时，可以向街道(乡、镇)人民调解委员会申请调解。

第六章 物业的使用与维护

第五十八条 业主、物业使用人和物业服务企业对物业的使用与维护，应当遵守法律、法规、管理规约的规定及业主大会的决定，不得损害公共利益和他人合法权益。

第五十九条 物业管理区域内禁止下列行为：

(一)房屋装饰装修损坏房屋承重结构等行为;

(二)违章搭建建筑物和构筑物等行为;

(三)侵占、损坏楼道、公共园林绿地等物业共用部位、共用设施设备等行为;

(四)擅自改变房屋、绿地使用性质等行为;

(五)随意堆放、倾倒垃圾、杂物等行为;

(六)堆放易燃、易爆、剧毒、放射性、腐蚀性物品，排放有毒、有害、异味物质等;

(七)占用消防通道、封堵出入口通道等行为;

(八)超过规定标准排放噪声或产生振动，影响居民生活的行为;

(九)法律、法规和管理规约禁止的其他行为。

第六十条 因维修物业或者公共利益需要，确需临时占用、挖掘物业管理区域内道路、场地的，应当征得业主委员会的同意。临时占用、挖掘道路、场地的，应当在约定期限内恢复原状。

第六十一条 业主专有部分出现危害安全、影响容貌、妨碍公共利益及其他影响物业正常使用情形时，业主或者物业使用人应当按整体设计要求及时养护、维修，相邻物业业主应当提供便利。

第六十二条 业主、物业使用人装饰装修房屋过程中产生的建筑垃圾，由业主、物业使用人负责清理。委托物业服务企业清理的，应当约定清理的费用。

第六十三条 业主出租房屋，应当告知业主委员会和物业服务企业。

业主和物业使用人不得违反法律、法规和管理规约，擅自将住宅、车库或者其他附属设施改变为经营性用房。

第六十四条 物业管理区域内的电梯由业主委员会或业主委员会选聘的物业服务企业按照合同约定和特种设备有关法律、法规的规定，承担特种设备使用单位职责。

电梯的日常维护保养单位，应当对其安全性能负责，保证电梯的安全运行。接到故障通知后，应当立即赶赴现场，并采取必要的应急救援措施。

第六十五条 物业管理区域内按照规划设置的车位、车库，应当首先满足业主的需要。已经建成并交付使用的物业，物业管理区域条件允许并经业主大会同意，可以新划定车位，用于业主停车。但不得占用消防通道、公共绿地，不得妨碍行人和其他车辆的正常通行。

属于建设单位所有的车位、车库出租(售)的，应当在15日前以书面形式在物业管理区域内公示拟出租(售)车位、车库的数量、相关证明文件和出租(售)价格及承租(购买)人条件等。

公安、消防、救护、环卫、邮政等特种车辆执行公务时在物业管理区域内临时停放，不得收费。

第六十六条 业主大会决定利用共有部分划定车位、设置广告等方式进行经营的，其获得的收益，有约定的按照约定分配;没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占物业管理区域内建筑物总面积的比例补充专项维修资金、支付物业服务费以及业主大会或者业主委员会工作经费等。业主委员会应当定期公布经营收益的收支情况。

业主大会决定利用共有部分进行经营的，可以委托物业服务企业代为管理，并向其支付报酬。

第六十七条 物业管理区域内的供水、供电、供气等有关专业经营单位提供产品服务的费用，业主专有部分使用的，由业主承担;物业服务企业使用的，由物业服务企业承担;部分业主或者全体业主共同使用的，由相关业主共同分担。

供水、供电、供气等专业经营单位应当按照国家核准的价格、计量装置的记录和合同约定向产权分割后的最终用户计收有关费用，用户应当按照合同约定按时足额交纳费用。

任何单位和个人不得强制物业服务企业代收代缴有关费用或要求物业服务企业提供无偿服务。

第六十八条 物业保修期内，因建设工程质量问题发生的维修等费用，由建设单位承担，不得从专项维修资金中列支。

物业保修期届满后，物业管理区域内共用部位及共用设施设备的维护、维修、保养和管理责任，由业主共同承担。共有物业的维修、更新、改造费用，由共有该物业的业主按照各自拥有的物业专有部分建筑面积比例分摊。

第六十九条 住宅物业和住宅区内的非住宅物业出售时，物业出售人和买受人应当按照国家和省的规定交存专项维修资金。专项维修资金应当用于物业管理区域内共用部位及共用设施设备的维修、更新和改造，不得挪作他用，由专业经营单位负责的除外。专项维修资金应当存入银行专项维修资金专户，按幢立账、按户核算。

未建立首期专项维修资金或者专项维修资金余额不足首期筹集金额百分之三十的，业主应当按照国家和省的相关规定、管理规约和业主大会的决定，及时补建或者再次筹集专项维修资金。业主转让物业时，其交存的住宅专项维修资金余额不予退还，一并转让给物业买受人。

业主委员会或者受委托的物业服务企业每年至少公布一次专项维修资金的收支情况，接受业主的监督。

第七十条 建设单位未按照本条例第二十一条规定报告申请成立业主大会前，住宅共用部位、共用设施设备需要维修、更新和改造的，建设单位应当承担物业维修责任，不得动用专项维修资金。

第七十一条 业主可以在管理规约中约定，发生下列情况时，物业服务企业应当配合业主委员会先行组织维修、更新或者采取应急防范措施，同时由业主委员会向物业所在地县级人民政府房地产行政主管部门报告，经核准后其费用在专项维修资金中列支，事后应当向业主大会书面说明情况：

(一)屋面防水损坏造成渗漏的;

(二)电梯、消防、安防等共用设施设备存在严重安全隐患的;

(三)楼体外墙墙面有脱落危险，危及人身安全的;

(四)专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍，危及人身财产安全的;

(五)其他危及公共安全和物业使用功能的紧急情况。

房地产行政主管部门接到紧急情况维修申请报告后，应当在3个工作日内办理相关手续。

第七十二条 专业经营设施设备的维护、保养等费用，由专业经营单位承担，不得从专项维修资金中列支。

专业经营设施设备发生故障或损坏时，专业经营单位应当及时进行维修、养护、更新，物业服务企业、业主应当予以配合。

专业经营单位可以将专业经营设施设备的维护、保养等事宜委托给物业服务企业承担，物业服务企业可以按照委托合同向专业经营单位收取报酬。

第七章 法律责任

第七十三条 违反本条例规定的行为，法律、法规已有规定的，从其规定。

第七十四条 建设单位违反本条例规定，有下列行为之一的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门予以处罚：

(一)未按本条例第十二条规定配置或者擅自处分物业服务用房和业主委员会议事活动用房的，责令限期改正，没收违法所得，并处10万元以上50万元以下的罚款。

(二)未按本条例第二十一条规定报告申请设立业主大会或者违反本条例第二十三条规定拒不承担筹备组工作经费和首次业主大会会议经费的，责令限期改正;逾期未改正的，处5万元以上15万元以下的罚款;

(三)违反本条例第三十六条规定，未通过招投标的方式选聘物业服务企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业服务企业的，责令限期改正，逾期未改正的，给予警告，并处2万元以上10万元以下的罚款;

第七十五条 物业服务企业违反本条例规定，有下列行为之一的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门予以处罚：

(一)违反本条例第四十四条规定从事与其资质等级不相符合的物业服务活动或者以转让、出租、出借、挂靠等形式变相转让物业服务企业资质证书的，责令限期改正，逾期未改正的，处5万元以下的罚款;

(二)违反本条例第四十九条规定未报送信用档案信息、统计报表等相关资料的，责令限期改正;逾期未改正的，处1千元以上5千元以下的罚款;

(三)违反本条例第五十三条规定擅自撤离物业管理区域、停止物业服务，未履行相应告知和交接义务的，责令限期改正;逾期未改正的，处5万元以下的罚款;

(四)未按本条例第五十四条规定退出物业管理区域的，责令限期退出;逾期拒不退出的，处5万元以上15万元以下的罚款。

第七十六条 供水、供电、供气等专业经营单位违反本条例第十五条、第十六条规定，无正当理由拒绝、拖延组织安装施工或者拒绝接收住宅物业管理区域内专业经营设施设备的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正。影响房屋交付使用、业主正常生活或者造成人身、财产损害的，专业经营单位应当承担相应的赔偿责任。

专业经营单位未按本条例第七十二条规定履行维修、养护、更新等义务及承担相关费用的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，逾期未改正的，处10万元以上30万元以下的罚款。

第七十七条 房地产行政主管部门、街道办事处(乡、镇人民政府)和其他有关部门的工作人员在物业管理工作中，滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，依法给予行政处分;构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第八章 附 则

第七十八条 业主委托其他管理人提供物业管理服务的，参照本条例中关于委托物业服务企业的相关规定执行。

第七十九条 本条例自20xx年7月1日起施行。

物业管理条例 篇20

第一章总则

第一条为加强城市住宅区物业管理，维护物业产权人、使用人和物业管理企业的合法权益，保障物业的合理使用，创造良好的居住生活环境，根据国家和省的有关规定，制定本办法。

第二条本办法所称城市住宅区，是指在城市规划区内以住宅为主，配套设施比较齐全，具有一定规模的居住区域。

本办法所称城市住宅区物业(以下简称物业)，是指城市住宅区内房屋及相关的共用设施、设备和场地。

本办法所称物业管理，是指物业管理企业依据物业管理合同约定，对物业进行管理和为物业产权人、使用人提供服务的活动。

第三条本办法适用于大连市行政区域内城市住宅区的物业管理。

城市新建住宅区和共用设施、设备齐全的原有住宅区，应当实行物业管理;配套设施尚不齐全的城市原有住宅区，应当通过整治，逐步创造条件，实行物业管理。

第四条大连市房地产管理局以及县(市)、旅顺口区、金州区、大连经济技术开发区、大连高新技术产业园区、大连金石滩国家旅游度假区的房地产管理部门，是辖区内物业管理行政主管部门。

市及县(市)、区、大连经济技术开发区、大连高新技术产业园区、大连金石滩国家旅游度假区物业管理办公室，具体负责本辖区内物业管理的日常管理工作。

政府有关部门及街道办事处，应协助物业管理行政主管部门做好物业管理工作，并在各自职权范围内，对物业管理工作进行指导、协调和监督。

第二章物业产权人大会和委员会

第五条物业产权人委员会是城市住宅区物业产权人对物业实行自我管理的群众性组织。物业产权人委员会由物业产权人大会或物业产权人代表大会(以下统称物业产权人大会)选举产生。

第六条物业产权人大会由物业管理区域内全体物业产权人组成;物业产权人较多的，可按比例推选物业产权人代表，组成物业产权人代表大会。

公有住宅的使用人可以按比例推选物业使用人代表，出席物业产权人大会，并行使与物业使用人相关的表决权。

第七条共用设施、设备齐全的原有住宅区，公有住宅出售率达到40%以上以及新建住宅区出售和入住率达到总套数50%以上的，原产权或开发建设单位应在达到规定条件后3个月内，在物业管理行政主管部门协调、指导下，组织物业产权人召开物业产权人大会。

第八条物业产权人大会应当由超过2/3的物业产权人或物业产权人代表以及具有表决权的物业使用人代表出席方可举行。

物业产权人大会作出的决定，应由半数以上的物业产权人或物业产权人代表和具有表决权的物业使用人代表通过，并在物业管理区域内公布后方可生效。

第九条物业产权人大会每年召开1次。经20%以上的物业产权人或物业产权人代表提议，或物业产权人委员会认为确有必要时，可临时召开物业产权人大会。

召开物业产权人大会，应邀请物业管理行政主管部门及所在地街道办事处、公安派出所等有关单位列席。

第十条物业产权人大会的职权：

(一)审议《物业产权人公约》、《物业产权人委员会章程》;

(二)选举、改选物业产权人委员会，增补或撤换物业产权人委员会委员;

(三)听取和审议物业产权人委员会关于物业管理的工作报告和财务报告，修改或撤销物业产权人委员会不适当的决定;

(四)审议物业管理企业的委托办法;

(五)决定物业管理的其他有关事项。

第十一条物业产权人大会选举产生的物业产权人委员会成员由7至13人组成，设主任1人、副主任1至2人。主任、副主任从物业产权人委员会委员中选举产生。

物业产权人委员会每届任期3年，主任、副主任、委员可以连选连任。

物业产权人委员会任期届满1个月前，应当组织换届选举，产生新一届物业产权人委员会。

第十二条物业产权人委员会的权利：

(一)选聘物业管理企业，签订、变更或解除物业管理委托合同;

(二)审议物业管理企业年度工作计划和费用预算;

(三)检查、监督物业管理企业的物业管理工作情况;

(四)审议物业管理服务收费标准及使用情况;

(五)负责维修资金的筹集和使用管理;

(六)监督公共建筑、共用设施、设备和物业管理办公、经营用房的使用情况;

(七)物业产权人大会赋予的其他权利。

第十三条物业产权人委员会的义务：

(一)向物业产权人大会报告工作;

(二)执行物业产权人大会通过的各项决议，接受物业产权人监督;

(三)监督物业产权人遵守《物业产权人公约》，协助物业管理企业落实各项管理工作;

(四)履行物业管理委托合同，保障物业管理区域内各项管理目标的实施;

(五)接受物业管理行政主管部门的监督、指导。

第十四条物业产权人委员会每个季度例会1次。有2/3以上委员提议或主任、副主任认为有必要时，可以增加例会。

物业产权人委员会召开会议必须有过半数委员出席。会议作出的决定，应经过半数委员通过，并在物业管理区域内公布后生效。

第十五条物业产权人委员会应自选举产生之日起15日内，持下列文件向物业管理行政主管部门申请登记备案：

(一)登记备案申请;

(二)《物业产权人委员会章程》和《物业产权人公约》;

(三)《物业产权人委员会组成人员登记表》;

(四)物业产权人、使用人代表和物业产权人委员会委员选举办法。

物业管理行政主管部门自受理登记备案之日起15日内发给登记备案证书。发给证书的日期，为物业产权人委员会成立的日期。

第十六条物业产权人大会、物业产权人委员会作出生效的决定，物业管理区域内的全体物业产权人、使用人必须遵守。

物业产权人大会、物业产权人委员会作出的决定，不得与法律、法规和规章相抵触。有关决定与物业管理委托合同不相一致的，应事先与物业管理企业协商。

第三章物业管理企业

第十七条物业管理企业是指依照法定程序设立，以物业管理和社区服务为经营业务，独立核算，并具有企业法人资格的经济组织。

物业管理企业享受国家有关第三产业的政策。

第十八条物业管理企业应自领取营业执照后1个月内，持下列资料到物业管理行政主管部门申请办理《物业管理企业资质证书》：

(一)营业执照副本;

(二)企业章程;

(三)企业法定代表人及总经理的任职文件及个人资料;

(四)专业技术人员的资格证书、任职文件或聘用合同;

(五)物业管理行政主管部门规定的其他资料。

第十九条对物业管理企业的资质实行年检制度和等级评定制度，具体办法按国家有关规定执行。

第二十条物业管理企业变更登记或被撤销时，应于工商行政管理部门批准之日起15日内，到物业管理行政主管部门备案。

第二十一条物业管理企业的权利：

(一)依照物业管理委托合同和有关规定，对物业实施管理;

(二)制止违反物业管理制度的行为;

(三)请求物业产权人委员会协助管理;

(四)选聘专业公司承担专项工程，但不得将物业管理权转让给第三人。

第二十二条物业管理企业的义务：

(一)履行物业管理委托合同，依法经营;

(二)接受物业产权人、使用人和物业产权人委员会的监督;

(三)接受物业管理行政主管部门的监督、指导;

(四)定期向物业产权人、使用人公布物业管理服务费和维修基金的收支帐目;

(五)法律、法规和规章规定的其他义务。

第四章物业管理与收费

第二十三条物业管理实行物业产权人自我管理与委托物业管理企业专业管理服务相结合的原则。

新建住宅区物业产权人委员会成立前，由开发建设单位委托物业管理企业实施前期物业管理。物业产权人委员会成立后，由其选定的物业管理企业实施物业管理。

委托物业管理企业实行专业管理服务，应当签订物业管理委托合同，明确双方的权利和义务。

第二十四条前期物业管理服务项目包括下列内容：

(一)对物业的规划设计提出意见和建议;

(二)对防水、地下管网等隐蔽工程的质量进行监督;

(三)配合物业管理行政主管部门参与物业竣工综合验收;

(四)管理工程技术和物业产权人、使用人与物业管理相关的档案资料;

(五)为物业产权人、使用人办理入住手续，对物业产权人、使用人的装饰装修进行管理;

(六)本办法第二十八条第(一)至(四)项规定的内容;

(七)前期物业管理委托合同约定的其他事项。

第二十五条购买(承租)物业的单位和个人，应在签订购房(租赁)合同的同时，与原产权或开发建设单位签订前期物业管理服务协议。

第二十六条物业产权人委员会选定物业管理企业后，负责前期物业管理的物业管理企业应在物业产权人大会决定的.期限内，将开发建设单位提供的下列资料移交给物业产权人委员会或其委托的物业管理企业：

(一)政府主管部门的项目批准文件;

(二)规划图和竣工总平面图;

(三)单体建筑、结构、设施、设备竣工图及工程质量验收资料;

(四)地下管网竣工图、电路示意图、隐蔽工程验收记录;

(五)竣工综合验收合格证书;

(六)各种设备及材料的检验合格证书、质量保证书、使用说明书;

(七)环保、绿化等相关工程验收资料;

(八)其他必要的资料。

第二十七条物业产权人委员会选聘物业管理企业可以采取招标或协商的方式进行。1个物业管理区域，只能选聘1个物业管理企业。

第二十八条物业管理服务内容一般应包括：

(一)房屋共用部位、设施、设备的维修、养护及运行服务;

(二)环境卫生及生活垃圾的收集;

(三)协助当地公安机关搞好物业管理区域内公共秩序及安全巡查工作;

(四)车辆停放秩序的管理及停车场的经营管理;

(五)非市政管理部门管理的道路、绿地、建筑小品、庭院灯、草坪灯等的养护管理;

(六)维修基金利息使用财务管理和物业管理档案资料管理;

(七)开展社区服务，参与社区文化建设;

(八)物业管理委托合同约定的其他事项。

第二十九条物业管理委托合同期满，一方不再续签的，应在合同期满前两个月内通知对方。合同有效期内，物业管理企业破产或被解聘的，在物业产权人委员会重新选定物业管理企业之前，由物业产权人委员会对物业实行自我管理，或委托物业管理行政主管部门委派的物业管理企业代管。

代管物业的物业管理企业，在竞聘对该物业的管理时，享有优先受聘权。

第三十条物业管理企业在物业管理委托合同终止或解除后7日内，应向物业产权人委员会移交物业管理档案资料、有关财务帐册以及物业管理办公、经营用房、场地和其他财物。

第三十一条物业管理服务费用的构成按国家计划委员会、建设部《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》(计价费〔1996〕266号)执行。

收取物业管理服务费用(含前期物业管理服务费用)，必须到物价行政管理部门办理经营性收费许可证。

第三十二条前期物业管理服务费用由开发建设单位和购买房屋的物业产权人、入住的使用人承担。

前期物业管理委托合同和服务协议对前期物业管理服务收费标准有约定的，经物价行政主管部门会同物业管理行政主管部门核准后，可按合同约定执行;没有约定的，由市物价行政主管部门会同物业管理行政主管部门确定。

第三十三条物业管理服务收费标准，由物业产权人委员会与其选定的物业管理企业协商，经物业管理行政主管部门审核，报物价行政主管部门批准后执行。但国家和省、市已有规定的，须按规定执行。

物业管理企业为物业产权人、使用人提供的特约服务，没有收费标准的，由物业管理企业与物业产权人、使用人协商定价;国家和省、市有收费标准的，按标准执行。

第三十四条物业管理企业应每半年向物业产权人、使用人公布物业管理服务费收支情况，接受物业产权人委员会或物业产权人、使用人的监督。

第三十五条城市新建住宅区，开发建设单位应按房屋造价(成本价)1%的比例缴纳物业管理专项资金，用于购买物业管理经营用房。物业管理经营用房按物业总建筑面积1%的比例，以成本价在临街房屋首层提供。

物业管理专项资金，市内四区交市物业管理办公室专项存储;其他县(市)、区交当地物业管理办公室专项存储。

物业管理经营用房经营收入扣除经营成本后结余部分，全部用于补充维修基金的不足。

第三十六条建筑面积在5万平方米以下的住宅区，开发建设单位应无偿提供150平方米的物业管理办公用房。每增加5万平方米，增加50平方米物业管理办公用房。提供的物业管理办公用房，应充分考虑办公及群众办事方便。

第三十七条规划土地行政主管部门和开发建设单位在进行新建住宅区规划设计时，应将物业管理办公、经营用房、停车场等建设作为规划设计条件。

第三十八条物业管理办公、经营用房的产权归住宅区全体物业产权人所有，不得分割、抵押、交换、买卖。

第三十九条物业管理行政主管部门应建立投诉受理制度，接受物业产权人委员会和物业产权人、使用人及物业管理企业对违反本办法行为的投诉。

第五章物业的使用与维护

第四十条住宅区内的物业产权人和使用人，应按照法律、法规、规章和《物业产权人公约》的规定使用物业。

第四十一条物业管理区域内禁止下列行为：

(一)擅自改变房屋基础、承重结构和外貌;

(二)擅自建设建筑物、构筑物;

(三)占用、损坏共用部位和共用设施、设备;

(四)安装影响周围环境或者房屋结构的动力设备;

(五)乱设摊亭、集贸市场;

(六)随意停放车辆，乱抛垃圾，乱堆杂物;

(七)践踏、占用绿地，攀折花木;

(八)排放或者存放有毒有害物品，发出超过规定标准的噪音;

(九)乱挂、乱贴、乱画和擅自安装护栏、吊栏、晒衣架;

(十)法律、法规、规章规定的其他违法行为。

第四十二条物业产权人、使用人装修房屋需要改变房屋结构、外貌或明显加大荷载的，必须按规定经有关部门批准并告知物业管理企业。对未经批准擅自装修的，物业管理企业、其他物业产权人和使用人，有权制止并报告有关部门。

第四十三条物业产权人、使用人改变物业使用性质的，应按国家规定报有关行政主管部门办理相关手续。影响他人利益的，应征得相邻物业产权人、使用人的同意。

第四十四条在物业管理区域内对供电、供水、排水、供气、供热、道路、通讯、有线电视等共用设施，新增或进行维修、改造的，应向物业管理企业通报，并就恢复和赔偿等事项签订协议后方可施工。

第四十五条实行封闭物业管理的住宅区内的停车场和由物业产权人出资建设的停车场地，由物业产权人委员会委托物业管理企业管理，并按规定收取车辆停放管理费。其中，占用由城建行政主管部门建设和维护道路的，应事先到城建行政主管部门办理有关手续。

第四十六条利用物业管理区域内房屋和共用设施、设备及公共场地设置经营性广告的，应当在征得相关物业产权人、使用人和物业产权人委员会的书面同意并签订有偿使用协议后，方可到户外广告管理部门办理手续。

第四十七条物业管理区域内车辆停放管理费和户外广告有偿使用费收入，扣除成本后结余部分的60%用于物业维修和绿地养护;40%用于弥补经物业产权人委员会同意减免的物业管理服务费和便民服务费用。

第四十八条物业管理区域内的供水、供电、供气、通讯、有线电视等，应由各专业管理部门管理到用户，并负责维修和管理。如需委托物业管理企业管理，双方应当签订管理协议，并缴纳委托管理费用。

第四十九条物业产权人转让或出租物业时，应当将《物业产权人公约》、《物业使用守则》告知受让人或承租人。

物业转让合同或租赁合同签订之日起1周内，受让方或承租方应将受让或承租情况书面告知物业管理企业。

第五十条实行物业管理的住宅区内应建立维修基金。维修基金的筹集、核算、计提及使用管理，按《大连市城市住宅售后修缮资金计提及使用管理暂行规定》执行。

第五十一条物业管理企业应当依照国家和省、市关于城市房屋维修、养护、危险房屋管理及公房售后维修养护等规定，加强房屋共用部位、共用设施、设备的维修管理，保障房屋使用安全，保持和提高房屋完好程度与使用功能。

物业管理企业未按规定维修房屋共用部位、共用设施、设备或维修中造成物业产权人、使用人损失的，应承担赔偿责任。

第五十二条物业维修时，相邻物业产权人、使用人应予以配合。因阻挠、妨碍维修造成他人财产损失和人身伤害的，由阻挠、妨碍的责任人承担赔偿责任和相关的法律责任。

物业产权人因维修房屋自用部位、自用设施、设备或应维修而不维修，造成相关物业产权人、使用人损失的，应承担赔偿责任。

第五十三条保修期内房屋共用部位、共用设施、设备的维修、养护及运行服务的费用由开发建设单位承担。

第六章法律责任

第五十四条物业管理企业未按本办法的规定和物业管理合同约定实施物业管理的，物业产权人、使用人有权向物业产权人委员会或者物业管理行政主管部门投诉，物业行政主管部门可责令其限期改正;情节严重的，物业产权人委员会有权解除物业管理委托合同，造成损失的，应当承担赔偿责任。

第五十五条物业管理企业违反本办法规定，未取得《物业管理企业资质证书》从事物业管理，其所签订的物业管理合同无效，物价行政主管部门不予办理收费许可证;擅自设立收费项目、提高收费标准的，由物价行政主管部门按照有关法律、法规和规章的规定处罚。

第五十六条开发建设单位不按本办法规定缴纳物业管理专项资金、维修基金、以及不提供物业管理办公、经营用房和物业档案资料的，由物业管理行政主管部门责令其限期缴纳或提供。逾期拒不缴纳和提供的，物业管理行政主管部门可提请人民法院强制执行。

第五十七条物业产权人大会作出的决定违反本办法规定的，由物业管理行政主管部门责令其限期改正，或者撤销其决定，并通告全体物业产权人、使用人。

物业产权人委员会作出的决定违反本办法规定的，由物业产权人大会予以撤销，并由责任人承担相应的责任。

第五十八条对不按规定交纳物业管理服务费的物业产权人、使用人，物业管理企业可以按照应交金额的0.3%按日加收滞纳金;拖欠物业管理服务费的，物业管理企业可按双方协议，依法申请仲裁或向人民法院提起诉讼。

第五十九条物业产权人、使用人或其他单位、个人违反本办法，损坏房屋及共用设备、设施和损害公共利益的，由物业管理行政主管部门责令其限期改正，赔偿损失并可处以500元以上5000元以下的罚款。

违反本办法第四十一条规定的，由政府有关部门按照法律、法规和规章的规定予以处罚。

第六十条当事人对行政处罚不服的，可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。

当事人在规定期限内不申请复议，不提起诉讼，又不履行行政处罚决定的，作出处罚决定的机关可以申请人民法院强制执行。

第七章附则

第六十一条本办法中《物业使用守则》、《物业产权人公约》、《物业产权人委员会章程》的示范文本，由市房地产管理局制定。前期物业管理委托合同和服务协议、物业管理委托合同的示范文本，由市房地产管理局会同市工商行政管理局制定。

第六十二条配套设施比较齐全但公有住宅出售率未达到40%的城市城市原有住宅区，物业管理行政主管部门可以组织产权及经营管理单位，参照本办法前期物业管理的有关规定实行物业管理。

第六十三条城市规划区外经批准建设的住宅区和城市规划区内的办公、商住、别墅等其他类型的物业管理，参照本办法规定执行。

第六十四条本办法由大连市房地产管理局负责解释。

第六十五条本办法自20xx年1月1日起施行。大连市人民政府1995年7月21日发布的《大连市城市住宅小区物业管理办法》即行废止。

物业管理条例 篇21

总则

第一条

为了规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》和国务院《物业管理条例》等有关法律、法规，结合本市实际情况，制定本条例。

第二条

本条例适用于本市行政区域内的物业管理活动。

第三条

业主是指物业的所有权人。

本条例所称物业，是指房屋和与其相配套的共用设施、设备和场地。

本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及其配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

第四条

物业管理应当遵循公开公平、诚实信用、市场竞争、服务规范的原则。

第五条

有两个以上业主的新建住宅物业，应当实行物业管理;商贸、办公、医院、学校、工厂、仓储等非住宅物业，推行物业管理。

第六条

市国土资源和房屋管理局是本市物业管理的行政主管部门，负责全市物业管理活动的监督管理。

区、县房地产管理局是本辖区物业管理的行政主管部门，负责本辖区内物业管理活动的监督管理。

规划、建设、市容、城市管理综合执法、公安、民政、市政、园林、物价等相关部门，按照各自职责负责物业管理区域内相关的行政管理和服务工作。

第七条

街道办事处、乡镇人民政府应当明确部门和人员，负责本辖区内业主大会成立和业主委员会换届等项工作的组织、指导，监督业主大会和业主委员会依法履行职责，调解业主、业主委员会与物业服务企业之间的物业管理纠纷，协调物业管理与社区管理、社区服务的关系。

业主大会委员会

第八条

业主享有下列权利：

(一)参加业主大会会议，业主发表意见，行使表决权;

(二)推选业主代表，选举业主委员会成员，享有被选举权;

(三)监督业主委员会的工作;

(四)提议召开业主大会会议，就物业管理的有关事项提出建议;

(五)提出制定或者修改管理规约、业主大会议事规则的建议;

(六)按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务;

(七)监督物业服务企业履行物业服务合同;

(八)监督专项维修资金的管理和使用;

(九)对共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况的知情权和监督权;

(十)法律、法规规定的其他权利。

第九条

业主应当履行下列义务：

(一)遵守业主大会议事规则和管理规约;

(二)执行业主大会通过的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;

(三)配合物业服务企业按照物业服务合同和管理规约实施的物业管理活动;

(四)按照物业服务合同的约定，按时交纳物业管理服务费;

(五)维护物业管理区域内公共秩序和环境卫生;

(六)按照规定交存或者续交专项维修资金;

(七)法律、法规规定的其他义务。

第十条

一个物业管理区域成立一个业主大会，应当由一个物业服务企业实施物业管理服务。

新建物业项目，包括分期建设或者由两个以上开发建设单位建设的物业项目，其配套的设施设备是共用的，应当划为一个物业管理区域。

同一个物业管理区域内的地上、地下建筑物和设施设备、相关场地，不得分割进行物业管理。

物业管理区域的划分，应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素，并遵循相对集中、便于管理的原则。物业管理区域划分的具体办法，由市人民政府规定。

第十一条

已交付使用的新建物业有下列情形之一的，应当成立业主大会：

(一)业主入住率达百分之五十以上;

(二)首位业主实际入住达到二年以上。

第十二条

业主大会由同一个物业管理区域内的全体业主组成。业主大会是业主集体行使权利和维护全体业主在物业管理活动中合法权益的组织。

下列事项由业主大会决定：

(一)制定、修改业主大会议事规则和管理规约;

(二)选举、更换业主委员会成员，监督业主委员会的工作;

(三)审定物业服务合同内容，选聘、解聘物业服务企业;

(四)制定、修改、审议物业管理区域内共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度或者物业服务企业提出的其他管理事项;

(五)专项维修资金的筹集、使用方案，并监督实施;

(六)改建、重建建筑物及其附属设施;

(七)涉及业主共有和共同管理权利的其他重大事项。

第十三条

同一个物业管理区域内业主人数不足一百人的，全体业主组成业主大会;业主人数在一百人以上的，可以按照业主总数的一定比例推选业主代表，组成业主代表会，代表业主履行业主大会职责。业主代表会的代表组成，不得少于三十五人。

业主代表在行使所代表业主的表决权前，应当事先书面征求其所代表的业主意见，并在业主代表会会议上如实反映所代表业主的意见。

业主代表以幢、门、楼层等为单位，由业主推选，并在推选后以书面形式在物业管理区域内公告。

第十四条

符合成立业主大会条件的，业主、开发建设单位或者物业服务企业应当书面告知物业所在地的街道办事处或者乡镇人民政府。街道办事处、乡镇人民政府应当在收到书面告知后一个月内，在物业所在地的区、县物业管理行政主管部门的指导下，负责核实并组织、协调成立首次业主大会会议筹备组。

筹备组由业主三至七名，街道办事处或者乡镇人民政府、居民委员会、开发建设单位代表各一名组成。筹备组负责人由街道办事处或者乡镇人民政府的代表担任。筹备组成员名单应当以书面形式在物业管理区域内公告。开发建设单位和物业服务企业应当为筹备组开展工作提供条件。

第十五条

筹备组履行下列职责：

(一)确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容;

(二)确认业主身份和业主人数;

(三)确定业主委员会成员候选人产生方案和名单，并公示征询意见;

(四)拟定业主大会议事规则草案，提出临时管理规约的修订意见;

(五)确定业主代表产生的条件、方式和人数，组织推选业主代表;

(六)做好召开首次业主大会会议的其他准备工作。

前款规定的各项内容，应当在首次业主大会会议召开十五日前，以书面形式在物业管理区域内公告。

筹备组履行职责的期限，应当到首次业主大会会议选举产生业主委员会之日终止。

第十六条

首次业主大会会议应当讨论决定下列事项：

(一)业主大会议事规则;

(二)管理规约;

(三)选举业主委员会;

(四)物业管理服务内容和服务标准;

(五)涉及业主共有和共同管理权利的其他重大事项。

第十七条

业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式;但应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。

业主可以书面委托代理人行使业主权利。

第十八条

业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主大会定期会议的时间和形式、业主投票权确定办法、业主委员会的组成和任期等事项作出规定。

第十九条

管理规约应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主享有的权利和履行的义务，违反管理规约应当承担的责任等事项，依法作出约定。

管理规约对全体业主具有约束力。

第二十条

业主大会决定筹集和使用专项维修资金以及决定改建、重建建筑物及其附属设施设备，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。

制定和修改业主大会议事规则，制定和修改管理规约，选举业主委员会或者更换业主委员会成员，选聘和解聘物业服务企业，决定有关共有和共同管理权利的其他重大事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

第二十一条

业主大会会议，由业主委员会组织召集。经全体业主五分之一以上提议，业主委员会应当召开业主大会临时会议。业主委员会应当召开业主大会会议或者业主大会临时会议而不组织召集的，由街道办事处或者乡镇人民政府组织召集，其他任何单位和个人不得组织召集。

物业管理行政主管部门、街道办事处、乡镇人民政府、公安派出所、居民委员会和使用人的代表可以列席业主大会会议。

第二十二条

业主大会应当按照法律、法规和业主大会议事规则开展活动。

业主大会作出的决定，应当在物业管理区域内公告，对全体业主具有约束力。

第二十三条

业主委员会成员在业主中选举产生。业主委员会的成员人数应为单数，由五至十五人组成。业主委员会主任、副主任在业主委员会成员中推举产生。

业主委员会成员应当符合下列条件：

(一)遵守国家有关法律、法规;

(二)具有完全民事行为能力;

(三)遵守业主大会议事规则和管理规约，按时交纳物业管理服务费;

(四)热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有社会公信力;

(五)具有一定的组织能力和协调沟通能力;

(六)身体健康，能保证必要的工作时间。

业主委员会不得从事经营活动。

第二十四条

业主委员会作为业主大会的日常工作机构，执行业主大会的决定事项，履行下列职责：

(一)召集业主大会会议;

(二)定期报告有关决定执行情况，提出物业管理建议;

(三)在业主大会作出决定后三十日内，代表业主大会与物业服务企业签订、续签、变更或者解除物业服务合同;

(四)及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;

(五)督促不交纳物业管理服务费的业主限期交纳;

(六)组织业主对物业共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造方案进行书面确认，并监督实施;

(七)监督管理规约的实施;

(八)组织筹集专项维修资金;

(九)组织业主委员会换届和补选工作;

(十)完成业主大会交办的其他事项。

业主委员会不履行上述第(三)项、第(九)项职责的，在区、县物业管理行政主管部门的'指导下，由街道办事处、乡镇人民政府按照有关规定组织选举新的业主委员会。

第二十五条

业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，持下列文件向物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府办理备案手续：

(一)业主委员会选举情况和业主委员会成员的基本情况;

(二)业主大会议事规则;

(三)管理规约。

街道办事处、乡镇人民政府应当将备案情况，及时书面告知区、县物业管理行政主管部门。

备案内容发生变更的，业主委员会应当自变更之日起三十日内，将变更内容书面告知原备案部门。

第二十六条

业主委员会召开会议应当有超过半数成员出席，作出的决定必须经全体成员半数以上同意。

第二十七条

业主委员会成员有下列情形之一的，其业主委员会成员职务自行终止：

(一)不再是本物业管理区域业主或者连续一年以上不在本物业管理区域居住的;

(二)以书面形式提出辞职的;

(三)因身体健康原因丧失工作能力的;

(四)在为本物业管理区域提供服务的物业服务企业中任职的。

业主委员会成员有上述情形之一的，业主委员会应当在物业管理区域内公告。

第二十八条

业主委员会换届的，原业主委员会应当在二十日内将保管的档案资料、印章和其他属于全体业主共同所有的财物，移交给新一届业主委员会。

业主委员会成员职务终止的，应当在五日内将其保管的有关资料、印章和财物移交业主委员会。

第二十九条

物业使用人根据与业主的双方约定，享有业主相应的权利和履行业主相应的义务。物业使用人不履行约定的，由业主承担连带责任。业主与物业使用人约定的内容，不得违反法律、法规和管理规约的规定。

业主或者物业使用人应当将双方的约定书面告知物业服务企业。

本条例所称物业使用人，是指物业的承租人或者实际合法使用物业的人。

第三十条

业主大会和业主委员会可以按照每年不超过实收物业管理服务费百分之一的比例提取活动经费，具体办法在物业服务合同中约定。

第三十一条

本市实行物业管理联席会议制度。

物业管理联席会议由街道办事处或者乡镇人民政府负责组织召集，由区、县物业管理行政主管部门、居民委员会、公安派出所、物业服务企业、业主委员会或者业主代表等各方代表组成。

物业管理联席会议主要协调解决下列问题：

(一)业主委员会不依法履行职责的问题;

(二)业主委员会换届过程中出现的问题;

(三)履行物业服务合同中出现的重大问题;

(四)提前终止物业服务合同的问题;

(五)物业服务企业在退出和交接过程中出现的问题;

(六)需要协调解决的其他物业管理问题。

物业服务企业

第三十二条

物业服务企业应当具有独立的法人资格，并按照物业管理行政主管部门核定的资质等级从事物业管理服务活动。

本市物业服务中介机构和外埠来津从事物业管理服务活动的企业，应当向市物业管理行政主管部门备案。

第三十三条

从事物业服务的人员应当取得相应的资格证书，并定期参加物业管理相应的职业教育培训。

第三十四条

物业服务企业按照物业服务合同，对物业及其环境、秩序进行管理，提供相应服务，依照合同约定收取物业管理服务费，接受业主和业主委员会对履行物业服务合同情况的监督。

物业服务企业对侵害物业共用部位、共用设施设备的行为，要求责任人停止侵害、排除妨害、恢复原状。

物业服务企业应当向业主公布专项维修资金使用情况和利用共用部位、共用设施的经营收益，对业主个人信息和资料负有保密义务。

第三十五条

物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业服务企业，但不得将全部物业管理委托给他人。

第三十六条

物业服务企业应当协助公安部门做好物业管理区域内的公共秩序维护和安全防范工作。在物业管理区域内发生治安案件或者各类灾害事故时，应当及时向公安和有关部门报告，并积极协助做好调查和救助工作。

政府有关部门、街道办事处、乡镇人民政府和居民委员会、村民委员会应当支持物业服务企业工作，不得干预物业服务企业正常经营和服务活动，不得乱摊派、乱收费。

前期物业管理

第三十七条

前期物业管理是指在业主大会成立前，开发建设单位委托物业服务企业进行物业管理服务的活动。

第三十八条

新建物业出售前，开发建设单位应当委托物业服务企业进行前期物业管理，并签订前期物业服务合同。

前期物业服务合同至业主大会与物业服务企业签订新的物业服务合同生效之日终止。

第三十九条

开发建设单位对新建物业，应当通过招标投标方式选聘具有相应资质的物业服务企业进行物业管理。住宅物业建筑面积三万平方米以下、非住宅物业建筑面积一万平方米以下的，经物业所在地的区、县物业管理行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。

第四十条

开发建设单位出售新建房屋之前，应当制定临时管理规约，并在售房时向购房人明示前期物业服务合同和临时管理规约。购房人在购买新建房屋时，应当对前期物业服务合同和临时管理规约予以书面确认，并受其约束。

开发建设单位制定的临时管理规约，不得损害购房人的合法权益。

第四十一条

规划、设计新建物业项目时，应当统筹规划、合理布局物业管理服务的各项设施，并按照开发建设项目规划出售部分总建筑面积的千分之三至千分之四确定物业管理用房，用于物业管理服务和业主活动。

开发建设单位应当按照规划、设计的要求和标准建设物业管理用房，并向业主进行公示。

开发建设单位应当自物业竣工验收合格之日起三十日内，将物业管理用房无偿移交给物业服务企业使用，并接受所在地的街道办事处、乡镇人民政府的监督。

第四十二条

物业管理用房属于全体业主共有，由物业服务企业负责维修、养护，不得买卖和抵押;任何单位和个人不得占用或者改作他用。

开发建设单位在申请办理房屋所有权初始登记时，应当将物业管理用房一并申请登记，房屋权属登记部门应当在房屋权属登记簿上予以记载。

第四十三条

开发建设单位应当自新建物业竣工验收合格之日起六十日内，向前期物业服务企业提供下列资料：

(一)竣工总平面图，单体建筑、结构、设备的竣工图，附属配套设施、地下管网工程竣工图等资料;

(二)物业竣工验收资料;

(三)共用设施设备安装、使用、维护和保养技术资料;

(四)物业质量保证书和使用说明书;

(五)物业管理需要的其他资料。

第四十四条

物业服务企业在承接新建物业项目时，应当对物业管理区域内的房屋及其附属设施设备的共有部分进行查验，发现问题应当书面告知开发建设单位，开发建设单位应当及时进行整改

物业使用和维护

第四十五条

在国家规定的保修期限内，物业由开发建设单位负责维修。保修期限届满后，业主对专有部分负责维修、养护;业主专有部分以外的共用部位、共用设施设备，由物业服务企业按照物业服务合同约定负责维修、养护。

在物业出现危及安全、影响观瞻或者影响他人正常使用情况时，业主、物业使用人或者物业服务企业应当及时维修，所需费用由相关责任人承担。

物业服务企业对物业共用部位、共用设施设备进行维修、养护时，相关业主和物业使用人必须给予配合。

第四十六条

业主和物业使用人使用物业，应当遵守法律、法规和规章的规定，在供水、排水、通风、采光、通行、维修、装饰装修、环境卫生、环境保护等方面，按照有利于物业安全使用、外观整洁以及公平合理、不损害公共利益和他人利益的原则，处理相邻关系。

第四十七条

供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业经营服务单位，应当直接为业主提供服务，向最终用户收取有关费用，并依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护责任。

开发建设单位应当在物业建成后，将供水、供电、供气、供热、通信、有线电视、路灯等设施，按照规定移交给专业经营服务单位进行维护管理。

第四十八条

业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、擅自改变住宅房屋使用用途、随意占用共用部位、损坏共用设施设备、侵占或者毁坏绿地树木和绿化设施、侵占通道、拒交物业管理服务费和专项维修资金等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规和管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。业主大会对侵害业主共同利益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。

第四十九条

业主或者物业使用人装饰装修房屋，应当遵守国家和本市有关规定。

业主、物业使用人和装饰装修企业应当与物业服务企业签订装饰装修管理服务协议。装饰装修管理服务协议一般包括装饰装修工程的内容和期限、允许施工的时间、废弃物的清运和处置以及相关费用等。

第五十条

利用物业共用部位、共用设施设备从事经营活动的，不得影响房屋安全和正常使用，并应当征得相关业主和业主大会的同意。物业服务企业代表业主大会收取的相关收益，主要用于补充专项维修资金、改善共用设施设备，也可以按照业主大会的决定使用。

第五十一条

占用物业管理区域内业主共有的道路或者其他场地停放机动车辆的，应当确保消防通道和道路畅通，并征得业主大会同意。

占用业主共有的道路或者其他场地停放机动车辆的车位，应当交纳场地占用费。场地占用费主要用于养护维修小区道路和停车设施、改善共用设施设备等。场地占用费的收取标准和使用办法，由业主大会或者开发建设单位与物业服务企业在物业服务合同中约定。场地占用费收取和使用情况应当向业主公示。

业主对机动车辆有保管要求的，由业主和物业服务企业另行签订机动车辆保管合同。

机动车辆和非机动车辆在物业管理区域内行驶、停放的具体管理办法，由业主大会决定并公示。未成立业主大会的，按照前期物业管理服务合同的约定执行。

第五十二条

物业服务企业应当加强对物业管理共用部位、共用设施设备运行状况的日常检查，每年第四季度将物业管理共用部位、共用设施设备运行状况的报告提交业主委员会，并在物业管理区域内公告。

第五十三条

有两个以上业主的新建住宅和非住宅物业，应当按照规定交纳专项维修资金。专项维修资金应当按照规定给业主计息。

未建立专项维修资金或者专项维修资金余额不足的物业项目，业主委员会根据业主大会的决定组织业主交纳或者续交专项维修资金。

第五十四条

市房屋维修资金管理中心负责全市专项维修资金的统一归集和管理。

专项维修资金的管理，接受财政、审计部门的监督。

第五十五条

专项维修资金的管理费用由市财政部门核定，在专项维修资金的增值资金中列支。专项维修资金增值资金除核定管理费用外，应当建立房屋应急解危专项资金，专项用于房屋应急解危支出。

专项维修资金的具体管理办法，由市人民政府规定。

物业管理服务

第五十六条

物业服务企业接受委托从事物业管理服务活动，应当与业主大会签订物业服务合同。物业服务合同，对物业服务企业和全体业主具有约束力。

物业服务合同主要包括下列内容：

(一)业主大会和物业服务企业的名称;

(二)物业管理区域的范围;

(三)服务的内容;

(四)服务的标准;

(五)服务的费用;

(六)合同的期限;

(七)违约责任;

(八)合同的解除条件;

(九)双方需要约定的其他事项。

物业服务企业应当自物业服务合同签订之日起三十日内，将物业服务合同报物业所在地的区、县物业管理行政主管部门备案。

第五十七条

物业服务合同中约定的物业管理服务，应当包括下列主要内容：

(一)共用部位和共用设施设备的使用、维修、养护和管理;

(二)电梯、智能系统等设备的运行服务;

(三)环境卫生清扫保洁和绿地、树木、绿化设施的养护、管理;

(四)物业装饰装修的管理;

(五)车辆行驶和停放秩序的服务、管理;

(六)物业管理区域内公共秩序的服务、管理;

(七)物业资料的查询服务和管理;

(八)双方约定的其他物业管理服务内容。

第五十八条

物业服务合同的期限一般不低于两年。物业服务合同期限届满的三个月前，物业服务企业与业主大会应当协商续约事宜。双方续约的，应当重新签订物业服务合同。双方不再续约的，物业服务企业应当书面告知街道办事处或者乡镇人民政府，并到物业所在地的区、县物业管理行政主管部门备案，并继续按照合同约定做好服务，协助业主大会选聘新的物业服务企业;业主应当按时交纳物业管理服务费，至合同终止。

第五十九条

提前解除物业服务合同的，解除合同的一方应当在三个月前将解除时间、原因书面告知合同另一方。物业服务企业应当书面告知街道办事处或者乡镇人民政府，并到物业所在地的区、县物业管理行政主管部门备案后，在物业管理区域内公告。

第六十条

物业服务企业依照有关规定履行退出程序，并在合同终止之日起十日内，除向业主委员会移交本条例第四十三条规定的资料外，还应当同时移交下列资金、物品和资料：

(一)预收的物业管理服务费、场地占用费和收取的利用物业共用部位、设施和场地经营所得的收益余额;

(二)物业管理用房和属于业主共有的场地、设施设备;

(三)物业管理项目的档案资料;

(四)实行酬金制的，应当移交管理期间的财务资料。

未成立业主委员会的，在区、县物业管理行政主管部门监督下，向街道办事处或者乡镇人民政府移交。

新物业服务企业确定后，业主委员会或者街道办事处、乡镇人民政府应当将本条第一款所列资金、物品和资料，移交给新的物业服务企业。

物业管理服务费

第六十一条

物业管理实行有偿服务。物业管理服务费应当按照与物业管理服务内容、服务质量相适应的原则确定。

普通住宅的物业管理服务费，由业主大会、开发建设单位与物业服务企业在政府指导价格范围内协商确定;其他住宅和非住宅的物业管理服务费，由业主大会、开发建设单位与物业服务企业自主协商确定。

第六十二条

普通住宅物业管理服务费的政府指导价格标准以及上下浮动比例，依据社会平均物价指数变动情况适时进行调整，由市价格主管部门会同市物业管理行政主管部门制定，并向社会公布。

确定和调整普通住宅物业管理服务费政府指导价格时，有关部门应当听取群众意见。

第六十三条

物业管理服务费可以采取包干制或者酬金制等形式。

包干制是指由业主向物业服务企业支付固定物业管理服务费，盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担的物业管理服务计费方式。

酬金制是指在预收的物业管理服务费中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余部分全部用于物业服务合同约定的物业服务支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业管理服务计费方式。

实行酬金制的物业服务企业，应当至少每季度向业主大会或者全体业主公布一次物业管理服务费的收支情况。

物业服务企业应当在物业管理区域内的显著位置，将服务内容、服务标准和收费项目、收费标准等有关情况进行公示。

第六十四条

物业管理服务费应当按照业主拥有物业的建筑面积计算，按月交纳，业主或者物业使用人与物业服务企业另有约定的，从其约定。

第六十五条

物业竣工验收合格交付使用前发生的物业管理相关费用，由开发建设单位承担。物业竣工验收合格交付业主后发生的物业管理服务费，由业主承担;但开发建设单位与业主约定由开发建设单位承担物业管理服务费的，由开发建设单位承担。

物业管理区域内未售出空置房屋的物业管理服务费，由开发建设单位交纳。

第六十六条

供水、供电、供热、供气、通信、有线电视等专业经营服务单位，可以将服务和收费事项委托物业服务企业并支付代办服务费。物业服务企业不得向业主收取手续费等额外费用。

法律责任

第六十七条

业主、业主大会、物业服务企业、开发建设单位之间因物业管理发生争议的，可以自行协商解决;不能自行协商解决的，可以向物业管理行政主管部门申请调解，也可以依法申请仲裁或者向人民法院提起诉讼。

第六十八条

业主、物业使用人、业主委员会和物业服务企业对违反本条例的行为，可以向街道办事处、乡镇人民政府、相关行政主管部门投诉和举报。有关部门受理投诉后，应当及时进行调查、核实并依法作出处理。

业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的物业管理行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。

第六十九条

开发建设单位违反本条例规定，有下列行为之一的，由相关行政主管部门予以处罚：

(一)未按照规划、设计要求建设物业管理用房的，由规划行政主管部门责令补建，并可处以物业管理用房总价款一倍以上二倍以下罚款。

(二)未在规定时间内向物业服务企业移交物业管理用房的，由区、县物业管理行政主管部门责令限期移交;逾期不移交的，处以物业管理用房总价款一倍以上二倍以下罚款。

(三)未在申请房屋所有权初始登记时，将物业管理用房登记的，由房屋权属登记部门责令限期改正;逾期不改正的，处以五万元以上十万元以下罚款。

(四)未通过招标投标的方式选聘物业服务企业或者未经批准擅自采用协议方式选聘物业服务企业的，由区、县物业管理行政主管部门责令限期改正;逾期不改正的，处以五万元以上十万元以下罚款。

(五)出售新建房屋时，未向购房人明示并组织购房人书面确认前期物业服务合同和临时管理规约的，由区、县物业管理行政主管部门责令限期改正;逾期不改正的，处以五千元以上三万元以下罚款。

(六)未向前期物业服务企业提供资料的，由区、县物业管理行政主管部门责令限期提供;逾期不提供的，处以五万元以上十万元以下罚款。

第七十条

物业服务企业违反本条例规定，有下列行为之一的，由区、县物业管理行政主管部门按照下列规定给予处罚：

(一)未取得资质证书从事物业管理的，没收违法所得，并处以五万元以上二十万元以下罚款。

(二)以欺骗手段取得资质证书的，没收违法所得，处以五万元以上二十万元以下罚款;给业主造成损失的，依法承担赔偿责任并由颁发资质证书的部门吊销资质证书。

(三)未按照资质等级从事物业管理服务活动的，责令限期改正;逾期不改正的，处以一万元以上五万元以下罚款，降低资质等级。

(四)将一个物业管理区域内的物业管理项目全部委托给他人管理的，责令限期改正，没收违法所得;逾期不改正的，处以委托项目收益百分之三十以上百分之五十以下罚款，由颁发资质证书的部门吊销资质证书。

(五)未办理物业服务合同备案的，责令限期备案;逾期不备案的，处以五千元以上一万元以下罚款。

(六)不按照规定履行退出程序和相应义务的，责令限期改正;逾期不改正的，处以一万元以上五万元以下罚款;情节严重的，由颁发资质证书的部门吊销资质证书。

(七)聘用未取得物业管理相应资格证书人员从事物业管理活动的，责令限期改正;逾期不改正的，处以五千元以上五万元以下罚款。

第七十一条

业主、物业使用人违反本条例规定，拒绝、阻碍物业服务企业对物业共用部位、共用设施设备进行维修、养护的，物业服务企业可以向人民法院提起诉讼，排除妨害;造成损失的，由违规行为的业主或者物业使用人承担赔偿责任。

第七十二条

业主委员会及其成员违反本条例规定，未在法定时间内将保管的资料、印章和财物移交的，由区、县物业管理行政主管部门责令限期改正;逾期不改正的，业主委员会可以请求街道办事处或者乡镇人民政府和辖区的公安派出所协助移交，也可以依法向人民法院提起诉讼;造成财物毁坏、灭失的，依法承担赔偿责任。

第七十三条

当事人对物业管理行政主管部门的处罚决定不服的，可以依法申请行政复议或者向人民法院起诉;逾期不申请行政复议或者不起诉，又不履行行政处罚决定的，由作出处罚决定的机关申请人民法院强制执行。

第七十四条

与物业管理有关的行政管理部门及其工作人员滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，由其所在单位或者上级主管部门给予行政处分;构成犯罪的，依法追究刑事责任。

附则

第七十五条

管理规约和业主大会议事规则的示范文本，由市物业管理行政主管部门制定。

物业服务合同和前期物业服务合同的示范文本，由市物业管理行政主管部门会同市工商行政管理部门制定。

第七十六条

业主自行管理物业、委托其他管理人管理物业和原有住宅区实施物业管理的，可以参照本条例执行。

第七十七条

本条例自20xx年12月1日起施行。

物业管理基本原则

(一)权责分明原则：在物业管理区域内，业主、业主大会、业主委员会、物业管理企业的权利与责任应当非常明确，物业管理企业各部门的权利与职责要分明。一个物业管理区域内的全体业主组成一个业主大会，业主委员会是业主大会的执行机构。物业的产权是物业管理权的基础，业主、业主大会或业主委员会是物业管理权的主体，是物业管理权的核心。

(二)业主主导原则：业主主导，是指在物业管理活动中，以业主的需要为核心，将业主置于首要地位。强调业主主导，是现代物业管理与传统体制下房屋管理的根本区别。

(三)服务第一原则：所做的每一项工作都是服务，物业管理必须坚持服务第一的原则。

(四)统一管理原则：一个物业管理区域只能成立一个业主大会，一个物业管理区域由一个物业管理企业实施物业管理。

(五)专业高效原则：物业管理企业进行统一管理，并不等于所有的工作都必须要由物业管理企业自己来承担，物业管理企业可以将物业管理区域内的专项服务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。

(六)收费合理原则：物业管理的经费是搞好物业管理的物质基础。物业服务收费应当遵循合理、公平以及费用与服务水平相适应的原则。区别不同的物业的性质和特点，由业主和物业管理企业按有关规定进行约定。收缴的费用要让业主和使用人能够接受并感到质价相符，物有所值。物业管理的专项维修资金要依法管理和使用。物业管理企业可以通过实行有偿服务和开展多种经营来增加收入。

(七)公平竞争原则：物业管理是社会主义市场经济的产物，在市场经济中应当实行公开、公平、公正的竞争机制，在选聘物业管理企业时，应该坚持招标、投标制度，委托方发标，一般要有3个以上的物业管理企业投标，招标要公开，揭标要公正。

(八)依法行事原则：物业管理遇到的问题十分复杂，涉及到法律非常广泛，整个物业管理过程中时时刻刻离不开法律、法规。依法签订的《物业服务合同》，是具有法律效力的规范文书，是物业管理的基本依据。

物业管理条例 篇22

第一章总则

第一条为了规范物业服务行业的管理，依照《物业服务管理条例》等相关法律法规和国家标准，制定本条例。

第二条本条例适用于物业服务企业、业主、业户及物业服务行业从业人员的行为。

第三条物业服务企业应当向业主、业户提供优质的服务，遵守相关法律法规和标准，维护社区和谐稳定，促进社会和谐发展。

第四条业主、业户应当尊重物业服务企业及其从业人员的合法权益，遵守相关法律法规和标准，配合物业服务企业的管理和服务工作。

第五条物业服务行业从业人员应当遵守相关法律法规和标准，积极开展服务工作，弘扬职业精神，维护社区和谐稳定。

第六条物业服务企业应当根据物业类型和业主、业户需求，制定相应的服务标准，并向社区居民公示。

第七条物业服务企业应当实行责任险、侵权责任险等保险制度，维护社区居民合法权益。

第八条物业服务企业应当依法纳税，不得逃税、偷税、抗税等行为，保证公共设施和服务设备的正常运行。

第二章物业服务企业的管理

第九条物业服务企业应当依法登记，持有相应的营业执照和资质证书，开展合法的服务工作。

第十条物业服务企业应当设立健全的管理机构和组织架构，严格按照职责分工，科学决策，做好服务工作。

第十一条物业服务企业应当进行人员管理，由专业人员负责招聘、培训和调整从业人员，确保从业人员具有应有的资格和能力。

第十二条物业服务企业应当加强质量控制，定期对自身服务工作进行考核和评价，保持服务水平的稳定。

第十三条物业服务企业应当建立健全社区居民与物业服务企业之间的沟通机制和投诉处理机制，及时妥善处理社区居民的投诉和意见。

第三章业主、业户的权利与义务

第十四条业主、业户享有在物业服务企业所提供的服务范围内的各种基本服务，并向物业服务企业按规定缴纳服务费用。

第十五条业主、业户有权对其所居住的物业管理服务进行监督和检查，并有权提出合理的意见和建议。

第十六条业主、业户应当保持社区公共设施和服务设备的`正常使用状态，不得损坏和污染公共设施和服务设备。

第十七条业主、业户应当遵守社区的规章制度和公共秩序，并自觉遵守相关法律法规和标准。

第十八条业主、业户应当支持物业服务企业开展安全防范、消防措施、环境卫生等工作，依法配合各项检查和审批工作。

第四章物业服务行业从业人员的行为规范

第十九条物业服务行业从业人员应当修养良好、品行端正，具有一定的职业素养和服务意识。

第二十条物业服务行业从业人员应当经过专业培训、考核和认证，取得职业资格证书，并将现场服务情况及时汇报给管理人员。

第二十一条物业服务行业从业人员应当严格履行服务承诺，做好服务工作，积极协调业主和居民之间的关系，解决矛盾纠纷。

第二十二条物业服务行业从业人员应当保守业主、业户信息和个人隐私，不得泄露和滥用相关信息。

第二十三条物业服务行业从业人员应当维护社区安全和谐，不得参与任何违法犯罪活动，发生违法犯罪行为，要立即报警。

第五章违法行为和处理

第二十四条物业服务企业、业主、业户和从业人员有下列行为之一的，应当受到相应的处罚：

（一）违反相关法律法规和标准的行为；

（二）违反服务协议的行为；

（三）未按期缴纳服务费用的行为；

（四）损坏和污染公共设施和服务设备的行为；

（五）故意破坏社区公共秩序和治安的行为；

（六）干扰和阻碍物业服务企业正常工作的行为。

第二十五条对于本条例未涉及的违法行为，应当由有关法律法规和标准予以处理。

第六章附则

第二十六条物业服务企业、业主、业户和从业人员应当遵守本条例规定的各项要求，提高服务水平，打造和谐社区。

第二十七条本条例自发布之日起施行。如有异议，按照相关法律法规和标准处理。

物业管理条例 篇23

第一章 总则

第一条 为规范城市住宅区物业管理，保障业主及使用人和物业管理企业的合法权益，创造和保持安全、整洁、文明、舒适的居住环境，根据国家有关法律、法规，结合本省实际，制定本条例。

第二条 本省城市规划区域内相对集中的居住区的物业管理及其相关活动，适用本条例。

本条例所称物业管理，是指物业管理企业接受业主委托，依照合同约定，对物业管理区域内的房屋共用部位、共用设备以及相应配套的共用设施的维修、养护、管理，并提供相关服务的活动。

第三条 县级以上人民政府房地产行政管理部门应当加强本行政区域内物业管理的监督管理工作。

第二章 业主组织

第四条 物业管理区域由县级以上人民政府房地产行政管理部门会同有关单位按照居住区域设施共用情况划定。

物业管理区域内的全体业主组成业主大会;业主人数较多的，可以按比例推选业主代表，组成业主代表大会。业主大会或者业主代表大会(以下统称业主会)选举产生业主委员会。

业主会是在物业管理活动中代表和维护全体业主合法权益的组织，业主委员会是业主会的办事机构。

第五条 业主会履行下列职责：

(一)制定业主会章程和业主公约;

(二)选举、罢免业主委员会成员，监督业主委员会的工作;

(三)审查物业管理服务合同草案;

(四)授权业主委员会与物业管理企业签订、变更或者终止物业管理服务合同;

(五)审议和批准物业维修基金的预算、决算以及续筹办法;

(六)决定物业管理的其他重大事项。

第六条 业主会通过的业主公约和作出的决议，对物业管理区域内全体业主具有约束力。业主会的民事责任由全体业主共同承担。

第七条 业主会的议事方式、表决程序等事项由业主会章程规定。业主会应当依照本条例和业主会章程开展活动。

第八条 已交付业主使用的房屋建筑面积达到百分之六十以上的物业管理区域，应当召开第一次业主会，选举产生业主委员会。

业主委员会及其成员名单应当自选举产生之日起三十日内，报所在地县级人民政府房地产行政管理部门备案。

第九条 业主委员会履行下列职责：

(一)组织召开业主会;

(二)根据业主会的书面授权，采取招标投标等方式选聘物业管理企业，并与物业管理企业签订、变更或者终止物业管理服务合同。

(三)监督物业维修基金的使用;

(四)听取并反映业主及使用人对物业管理服务的意见和建议;

(五) 督促业主及使用人遵守业主公约、履行物业管理服务合同;

(六)业主会赋予的其他职责。

第十条 业主在物业管理活动中，按照业主公约和物业管理服务合同的规定行使权利、履行业务。

使用人经业主书面授权，在授权范围内代表业主行使权利、履行相应的义务。

第三章 物业管理企业

第十一条 从事物业管理的企业应当自领取营业执照之日起三十日内，将营业执照复印件和企业章程报企业所在地的县级人民政府房地产行政管理部门备案。

第十二条 物业管理企业享有下列权利：

(一)根据法律法规和物业管理服务合同，拟订物业管理制度;

(二)依物业管理服务合同约定收取物业管理服务费用;

(三)选择专营企业承担专项经营服务业务;

(四)制止违反物业管理制度的行为;

(五)法律、法规规定的其他权利。

物业管理企业拟订的物业管理制度应当经业主会审议通过。

第十三条 物业管理企业应当履行下列义务：

(一)履行物业管理服务合同，提供物业管理服务;

(二)接受业主、使用人、业主委员会的'监督;

(三)接受其业务活动所在地县级以上人民政府有关行政管理部门的监督管理;

(四)法律、法规规定的其他义务。

第四章 物业管理服务

第十四条 物业管理区域内房屋开始出售至业主委员会成立前，由物业出售单位选聘物业管理企业承担前期物业管理。物业管理企业应当与业主签订前期物业管理服务协议。

物业管理区域内未售出的房屋，其物业管理服务费用由物业出售单位承担。

第十五条 物业出售单位应当按照房屋总建筑面积的千分之三至千分之五提供物业管理服务用房，其费用列入开发建设成本，所有权属全体业主共有。

第十六条 物业出售单位应当在业主委员会成立之日起十五日内向业主委员会移交下列物业资料：

(一)竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，共用设施竣工图等竣工验收资料;

(二)设施、设备安装、使用和维修保养技术资料;

(三)物业质量保证文件和物业使用说明文件;

(四)物业管理所必需的其他资料。

第十七条 物业管理企业提供物业管理服务应当遵守下列规定：

(一)按照国家规定的技术标准和规范以及业主委员会审定的物业管理服务年度计划，实施物业管理;

(二)将物业管理的注意事项书面告知业主、使用人;

(三)按照业主会审定的预算使用物业维修基金，六个月公布一次物业维修基金的使用情况;

(四)按照物业管理服务合同约定做好物业管理区域内的安全保卫工作;

(五)发现物业损坏或接到物业损坏报修时，按照物业管理服务合同的约定及时进行维修;

(六)妥善保管物业档案资料和有关的财务账册;

(七)听取业主委员会、业主、使用人的意见和建议，改进和完善服务措施;

(八)发现违反本条例或者业主公约的行为，立即进行劝阻、制止，必要时向业主委员会或者有关部门报告;

(九)不得擅自改变物业管理区域内的设施;

(十)按照物业管理服务合同做好其他服务事项。

第十八条 确定物业管理服务价格，应当遵循合理、公开、公平以及与物业管理服务内容、服务质量相适应的原则。

物业管理服务价格，由业主委员会根据业主会的书面授权与物业管理企业按照政府指导价协商确定。

物业管理服务项目和价格应当公布。

第十九条 物业管理服务费由业主按照物业管理服务合同规定向物业管理企业交纳;业主与使用人约定由使用人交纳的，从其约定，但业主负最终交纳责任。

第二十条 物业管理企业可以接受业主、使用人的委托，承担物业管理服务合同约定范围以外的其它服务事项。但是，物业管理企业超越物业管理服务合同约定范围提供有偿服务的，必须事前征得业主、使用人同意。

第二十一条 物业管理企业应当在物业管理服务合同终止或者解除之日起十五日内，向业主委员会办理全部物业档案资料、有关的财务账册、物业管理服务用房和业主共有的其他财产的移交手续。

第二十二条 通过物业管理区域的城市道路及其绿化和市政公共设施的维护，由市政、园林部门负责;通过物业管理区域的公共汽车道路的清扫保洁，由环卫部门负责;物业管理企业收集到垃圾中转站的生活垃圾的清运，由环卫部门负责;高层建筑楼供水泵房总计费水表以外(含水表)和多层建筑楼外自来水表井以外(含水表井)的供水管线及设备的维修管理，由供水企业负责;供电线路、消防等公共设施的维护，分别由供电、消防等单位负责。

业主、使用人对前款所列单位和部门负责的事项有意见和要求的，物业管理企业应当及时向有关单位和部门反映并协调处理。

第二十三条 物业管理区域内的水、电、气、热、通信、有线电视等费用，由相应管理服务单位向最终用户收取。物业管理企业可以根据自愿、有偿原则接受相应管理服务单位的委托，代收有关费用。

第五章 物业使用与维修

第二十四条 物业使用中禁止下列行为：

(一)损坏房屋承重结构、主体结构和破坏房屋外貌;

(二)擅自改变房屋的使用性质;

(三)占用、损坏房屋共用部位、共用设备、共用设施或者擅自移动房屋共用设备、共用设施;

(四)违章搭建建筑物、构筑物;

(五)违反规定设置摊点、集贸市场;

(六)乱倒垃圾、杂物，向门窗外抛物;

(七)擅自在共用部位、共用设施悬挂、张贴、刻画、涂写;

(八)排放有毒有害物质，放置超过安全标准的易燃、易爆、剧毒、放射性物品或者发出超过规定标准的噪声。

(九)法律、法规禁止的其他行为。

第二十五条 业主因特殊情况需要改变房屋使用性质的，应当符合城市详细规划要求，并依法办理审批手续。

第二十六条 业主或者使用人装修房屋时，物业管理企业应当将房屋装修的注意事项告知业主或者使用人。

第二十七条 维修房屋共用部位、共用设备、共用设施时，有关业主、使用人应当予以配合。

第二十八条 任何单位和个人不得占用物业管理区域内的道路、场地;确因物业维修或者公共利益需要临时占用、挖掘的，应当与业主委员会协商，并在约定的期限内恢复原状。

第二十九条 利用房屋共用部位、共用设备、共用设施设置经营性设施的，应当在征得相关业主、业主会书面同意后，按照有关法律、法规规定办理相关手续，并与业主委员会签订协议，支付场地租金。

按前款规定收取的场地租金应当纳入维修基金。

第三十条 物业管理实行房屋共用部位、共用设备、共用设施维修基金制度。维修基金的筹集按照省人民政府的规定执行。

第三十一条 维修基金属于业主所有，专户存储，专款用于物业管理区域内房屋共用部位、共用设备、共用设施保修期满后的维修、更新。

维修基金的使用，由物业管理企业提出年度预算，经业主委员会提交业主会审议批准后实施。

前期物业管理期间，不得使用维修基金。

第三十二条 维修基金明细帐应当按单幢住宅设置，按户核算。业主转让房屋时，其维修基金剩余的部分，随房屋所有权同时过户。

第三十三条 物业管理区域内物业竣工验收合格并交付使用后，物业出售单位应当按照国家有关规定和合同约定在保修期限内对物业承担保修责任。

保修期届满后，物业管理区域内共用设施维修、更新的费用，由全体业主按房屋的建筑面积从维修基金中分摊;房屋共用部位、共用设备维修、更新的费用，由相关业主按房屋的建筑面积从维修基金中分摊。

保修期届满后，房屋自用部位、自用设备的维修费用，由业主承担。

第六章 法律责任

第三十四条 业主、使用人或者物业管理企业违反物业管理服务合同的，应当承担相应的违约责任。

第三十五条 物业出售单位违反本条例，有下列行为之一的，由县级人民政府房地产行政管理部门责令限期改正，可并处五千元以上五万元以下罚款：

(一)未移交物业管理资料的;

(二)未按照要求配置物业管理服务用房的;

(三)在前期物业管理期间动用维修基金的。

第三十六条 在物业管理活动中违反其他法律、法规的，由有关行政主管部门按照相关法律、法规处理。

第三十七条 县级以上人民政府房地产行政管理部门应当建立投诉受理制度，及时受理并处理业主委员会、业主、使用人或者物业管理企业对违反本条例规定行为的投诉。

第七章 附则

第三十八条 本条例所称的共用设施和房屋的自用部位、自用设备、共用部位、共用设备的具体范围，由省人民政府建设行政管理部门确定并公布。

本条例中业主公约、为主会章程、物业管理服务合同的参考文本，由省人民政府建设行政管理部门制定。

第三十九条 城市非住宅区的物业管理，可参照本条例执行。

第四十条 本条例自20xx年5月1日起施行。

物业管理基本原则

(一)权责分明原则：在物业管理区域内，业主、业主大会、业主委员会、物业管理企业的权利与责任应当非常明确，物业管理企业各部门的权利与职责要分明。一个物业管理区域内的全体业主组成一个业主大会，业主委员会是业主大会的执行机构。物业的产权是物业管理权的基础，业主、业主大会或业主委员会是物业管理权的主体，是物业管理权的核心。

(二)业主主导原则：业主主导，是指在物业管理活动中，以业主的需要为核心，将业主置于首要地位。强调业主主导，是现代物业管理与传统体制下房屋管理的根本区别。

(三)服务第一原则：所做的每一项工作都是服务，物业管理必须坚持服务第一的原则。

(四)统一管理原则：一个物业管理区域只能成立一个业主大会，一个物业管理区域由一个物业管理企业实施物业管理。

(五)专业高效原则：物业管理企业进行统一管理，并不等于所有的工作都必须要由物业管理企业自己来承担，物业管理企业可以将物业管理区域内的专项服务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。

(六)收费合理原则：物业管理的经费是搞好物业管理的物质基础。物业服务收费应当遵循合理、公平以及费用与服务水平相适应的原则。区别不同的物业的性质和特点，由业主和物业管理企业按有关规定进行约定。收缴的费用要让业主和使用人能够接受并感到质价相符，物有所值。物业管理的专项维修资金要依法管理和使用。物业管理企业可以通过实行有偿服务和开展多种经营来增加收入。

(七)公平竞争原则：物业管理是社会主义市场经济的产物，在市场经济中应当实行公开、公平、公正的竞争机制，在选聘物业管理企业时，应该坚持招标、投标制度，委托方发标，一般要有3个以上的物业管理企业投标，招标要公开，揭标要公正。

(八)依法行事原则：物业管理遇到的问题十分复杂，涉及到法律非常广泛，整个物业管理过程中时时刻刻离不开法律、法规。依法签订的《物业服务合同》，是具有法律效力的规范文书，是物业管理的基本依据。

物业管理条例 篇24

1.0目的：保持值班室、岗亭的整洁干净；

2.0适用范围：小区内值班室、岗亭；

3.0职责：

3.1保洁部主管负责值班室/岗亭保洁工作组织实施和质量监控；

3.2保洁部领班负责依照本规程协助主管检查、组织实施值班室/岗亭保洁工作； 3.3保洁员负责依照本规程进行值班室/岗亭具体保洁工作。

4.0工作程序：

4.1按从上到下、由里到外的程序进行清洁；

4.2用鸡毛掸子扫去墙上的灰尘和蜘蛛网，再扫去桌椅上的`灰尘；

4.3用扫把打扫地面，用湿抹布擦抹值班桌椅，洗干净抹布，再抹门、窗及岗亭外墙，玻璃窗用玻璃刮刮净玻璃表面的水珠；

4.4用干净抹布重抹一次桌椅和门、窗、玻璃；

4.5用洗干净的拖把拖抹地面及过道；

4.6值班室如有其他办公设备时同时清洁，注意电脑不能湿毛巾进行擦抹；

4.7清洁岗亭后用抹布擦抹道闸；

4.8有污迹时，倒少许洁而亮用毛巾擦洗干净；

5.0标准：地面无杂物、纸屑等垃圾，门窗、玻璃无明显灰尘；

6.0常用工具及物料：（1）毛巾（2）拖桶（3）拖把（4）玻璃刮（5）鸡毛掸（6）扫把（7）垃圾铲（8）洁而亮

7. 0环境因素控制：

7.1关注环保，各类清洁剂保管、领用、配制按规定执行，及时回收空瓶，集中退还或处理；

7.2注意施工时间，应与休息或要求静音作业环境的工作时间错开，避免噪声影响；

8.0支持性文件和记录：

《清洁剂使用操作规程》GDPM-WG-EC-25

《玻璃质材物品保洁操作规程》GDPM-WG-EC-06

物业管理条例 篇25

总则

第一条

为了规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业、社区物业服务机构的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》等法律、法规的规定，结合本市实际，制定本条例。

第二条

本市行政区域内的物业管理、使用及其监督管理，适用本条例。

第三条

本条例所称物业管理，包括物业服务企业管理、社区物业服务机构管理和业主自行管理。

本条例所称物业服务企业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照规定标准，依据物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

本条例所称社区物业服务机构管理，是指由社区物业服务机构对未实行物业管理和自行管理的老旧住宅，按照政府确定的服务标准和收费标准，依据物业服务合同约定，为业主提供相应物业服务的活动。

本条例所称业主自行管理，是指以业主共同商定的服务形式，为业主提供相应物业服务的活动。

第四条

市住房保障和房产管理部门（以下称市物业行政主管部门）负责全市物业管理活动的监督管理工作。

区、县（市）物业行政主管部门负责所辖区内物业管理活动的监督管理工作。

市、区、县（市）物业行政主管部门的职责分工由市人民政府确定。

城乡建设、城乡规划、城市管理、城市管理行政执法、环境保护、价格、公安、工商、食品药品监督、财政、民政、卫生、质量技术监督、水务、广播电视等有关行政管理部门，按照各自职责做好物业管理相关工作。

第五条

物业管理行业协会应当依法制定和组织实施自律性规范，维护会员合法权益，促进行业建设和健康发展。

市物业行政主管部门应当加强对物业管理行业协会的指导和监督。

业主、业主大会及业主委员会

第六条

房屋的所有权人为业主。

进行房屋权属登记的，房屋所有权证记载的房屋所有权人为业主。

尚未进行房屋权属登记的，基于继承、遗赠、合法建造已经实际占有该房屋的，在物业管理活动中应当认定为业主；基于买卖等民事法律行为已经实际占有该房屋的，在物业管理活动中可以认定为业主。

业主依据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》的规定，享有相应的权利，履行相应的义务。

第七条

同一物业管理区域内，可以以幢或者单元的全体业主组成业主小组。业主小组可以推选业主小组代表。

第八条

符合下列条件之一的，应当召开首次业主大会会议，成立业主大会：

（一）房屋出售并交付使用的建筑面积达到百分之五十以上的；

（二）房屋出售并交付使用的套数达到百分之五十以上的；

（三）首套房屋出售并交付使用满两年且入住户数的比例达到百分之二十五以上的。

建设单位对具备召开首次业主大会会议条件的，应当在三十日内书面报告物业所在地的街道办事处、乡（镇）人民政府，并提供有关资料。业主可以向所在地街道办事处、乡（镇）人民政府，提出召开首次业主大会会议的书面要求。街道办事处、乡（镇）人民政府对符合条件的，应当组织、指导成立首次业主大会会议筹备组。

第九条

首次业主大会会议筹备组由七至十七人单数组成，由业主代表、街道办事处或者乡（镇）人民政府、社区居民委员会和建设单位人员组成，其中业主代表所占比例不得低于筹备组总人数的百分之五十。筹备组组长由街道办事处或者乡（镇）人民政府指派人员担任，业主代表由街道办事处或者乡（镇）人民政府组织业主推荐产生。

筹备组组建后七日内，街道办事处、乡（镇）人民政府应当在物业管理区域内公告筹备组成员名单。

建设单位或者物业服务企业应当向筹备组提供业主名册、物业建筑面积、共用部位、物业出售和交付使用情况等资料。

第十条

筹备组应当按照有关规定履行相关职责，并在成立之日起三十日内组织召开首次业主大会会议，选举产生业主委员会。

第十一条

业主委员会经依法选举产生后，业主大会会议由业主委员会组织召开。业主委员会应当在会议召开十五日前将会议时间、地点、形式和内容告知全体业主，并通知物业所在地街道办事处、乡（镇）人民政府，接受其监督和指导。街道办事处、乡（镇）人民政府应当派员列席。

业主委员会不按照规定履行召开业主大会会议职责的，由街道办事处、乡（镇）人民政府责令其限期召开；逾期仍不召开的，由街道办事处、乡（镇）人民政府组织召开业主大会会议。

第十二条

业主大会会议可以采取现场会议的形式，也可以采用书面、网络等征求意见的形式召开。

业主可以委托业主小组代表或者代理人参加业主大会会议。业主小组代表参加业主大会会议时，应当事先书面征求所代表的业主意见，并将经业主本人签字的书面意见在业主大会上如实反映。代理人参加业主大会会议时，应当出具业主书面授权委托书和本人身份证明。

业主大会会议表决采取记名投票方式。

第十三条

业主大会可以制定和修改业主委员会工作规则，撤销业主委员会的不当决定。

第十四条

业主大会依法作出的决定，对本物业管理区域内全体业主具有约束力。业主委员会应当在业主大会作出决定之日起三日内，将决定以书面形式在物业管理区域内公告。

第十五条

业主委员会一般由五名以上单数委员组成，候补委员人数按照委员人数的百分之四十设置。在一个物业管理区域内分期开发的项目，新一期项目的业主入住后，应当增补业主委员会委员。

业主委员会主任、副主任在业主委员会委员中推选产生。

业主委员会委员实行任期制，每届任期三至五年。

第十六条

本人、配偶及其直系亲属在本物业管理区域提供物业服务的企业或者机构任职的，不得担任业主委员会委员、候补委员。

第十七条

业主委员会的工作经费由业主委员会与物业服务企业签订物业服务合同时进行约定。

第十八条

业主委员会会议应当有过半数委员出席，业主委员会委员不得委托他人出席业主委员会会议。

业主委员会作出的决定，应当经全体委员过半数签字同意。业主委员会应当在作出决定之日起三日内，将会议情况以及决定事项在本物业管理区域内书面公告。

业主委员会召开会议应当通知社区居民委员会，社区居民委员会可以派员列席。

第十九条

业主委员会委员有下列情形之一的，经业主大会决定后，终止其委员资格：

（一）不履行委员职责；

（二）业主委员会过半数委员或者百分之二十以上业主提议撤销其委员资格；

（三）侵害业主共同利益；

（四）不履行业主义务；

（五）利用委员资格谋取私利；

（六）被依法限制人身自由不能履行职责；

（七）不适合继续担任业主委员会委员的其他情形。

业主委员会委员资格终止的，由候补委员按照得票数多少依次递补。

第二十条

业主委员会任期届满六十日前，应当召开业主大会会议进行换届选举。未按期召开的，由物业所在地街道办事处、乡（镇）人民政府督促限期召开，逾期仍不召开的，由街道办事处、乡（镇）人民政府组织召开业主大会会议进行换届选举。

业主委员会任期届满之日起五日内，原业主委员会应当将财务收支情况向业主大会报告，并将有关资料、印章及其他属于全体业主共有的财物，移交给新一届业主委员会。

前期物业管理

第二十一条

物业管理区域的划分，以建设用地规划许可证确定的用地范围为基础，并考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素划定。

已经建成交付使用、自然形成独立物业管理区域且无争议的，不再按照本条前款规定重新划分。

第二十二条

分期开发建设或者由两个以上单位共同开发建设的项目，其设置的附属设施设备是共用的，应当划分为一个物业管理区域。但建设项目内已按规划分割成两个以上自然院落或者封闭区域，配套设施设备能够分割并独立使用，在明确配套设施设备管理、维护责任的情况下，可以划分为不同的物业管理区域。

第二十三条

建设单位在申请办理商品房预售许可证或者商品房现售备案前，应当持建设用地规划许可证和建设项目规划设计图纸，向区、县（市）物业行政主管部门提出划分物业管理区域的书面申请。

区、县（市）物业行政主管部门应当自受理申请之日起十五日内，在征求街道办事处、乡（镇）人民政府的意见后进行划分，并告知建设单位。

第二十四条

建设单位应当按照建设项目地上总建筑面积千分之二的比例在物业管理区域内配置物业管理用房，但建筑面积最低不少于一百平方米，最高一般不超过五百平方米。业主委员会办公用房按照物业管理用房总建筑面积百分之十的比例调剂，但建筑面积最低不少于十五平方米。

物业管理用房应当为地面以上独立成套房屋，具备供水、排水、供电、供气、供热以及采光、通风等使用功能。

物业管理用房的所有权依法属于业主，由物业服务企业和业主委员会按照规定使用，不得挪作他用。

第二十五条

规划行政主管部门在核发建设工程规划许可证时，应当对规划图纸中标注的物业管理用房的位置和面积进行审核。

市物业行政主管部门在办理商品房预售许可证或者商品房现售备案时，应当对物业管理用房进行核查。

在物业项目交付使用时，区、县（市）物业行政主管部门应当对物业管理用房配置情况进行现场核实。

第二十六条

建设单位在销售住宅物业前，应当通过本市统一的物业管理招投标平台公开招标选聘具有相应资质的物业服务企业实施前期物业管理，并到物业所在地的区、县（市）物业行政主管部门备案。投标人少于三个或者建筑面积不超过两万平方米的，经物业所在地的区、县（市）物业行政主管部门批准，可以采取协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。

市物业行政主管部门负责建立本市统一的物业管理招投标平台，为选聘物业服务企业提供指导和服务。

第二十七条

建设单位依法选聘物业服务企业后，应当与其签订书面前期物业服务合同。

建设单位与物业买受人签订物业买卖合同时，应当将前期物业服务合同作为物业买卖合同的附件。

第二十八条

建设单位应当在新建物业交付使用前，同物业服务企业办理物业管理承接验收手续，应当移交共用部位、共用设施设备明细。

物业服务企业承接物业时，应当重点对物业共用部位、共用设施设备及其他有关事项进行查验，并做好登记存档。

物业服务企业应当在首次业主大会上报告物业承接验收等情况。

建设单位向物业服务企业移交相关资料的同时，应当向市物业行政主管部门报送备份。

物业服务管理

第二十九条

物业服务企业从事物业管理活动，应当具有法人资格，取得资质证书，并在其资质等级许可的范围内承接物业项目。

非本市物业服务企业进入本市从事物业管理活动的`，应当持营业执照、资质证书等材料到市物业行政主管部门备案。

第三十条

物业服务企业管理的物业，实行项目经理责任制。

物业项目经理、管理专业人员应当按照规定取得相应的职业资格证书；专业技术人员应当按照规定取得相应的技术职称证书。

物业服务企业应当建立物业管理从业人员档案，并报市物业行政主管部门备案。

第三十一条

业主大会选聘物业服务企业，应当通过本市统一的物业管理招投标平台公开招标。但业主大会决定继续聘用原物业服务企业或者业主大会决定采用协议选聘等其他方式的除外。

第三十二条

业主委员会应当拟定选聘方案。选聘方案应当包括拟选聘物业服务企业的资质、管理实绩要求、物业服务内容和收费标准、物业服务合同期限和选聘方式等内容。

选聘方案经业主大会会议表决通过后，业主委员会应当及时在物业管理区域内公告。

前期物业管理

第三十三条

物业服务企业应当自物业服务合同签订之日起二十日内，持物业服务合同到物业所在地的区、县（市）物业行政主管部门备案。

第三十四条

物业服务企业提供物业服务，应当遵守下列规定：

（一）遵守有关法律、法规和规章的规定；

（二）符合国家、省、市规定的技术标准和操作规范；

（三）按照物业服务合同的约定，提供相应的服务；

（四）向业主和物业使用人告知物业共用部位、共用设施设备使用的方法、要求及注意事项；

（五）向业主大会进行报告，听取业主的意见和建议，改进和完善服务。

第三十五条

物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。

普通住宅的物业服务收费实行政府指导价；别墅等高档住宅以及写字楼、酒店、商场等其他非住宅的物业服务收费实行市场调节价。

物业配套使用的电梯费和室内停车场（位）的综合服务费实行政府指导价。

实行政府指导价的，由市价格行政主管部门会同市物业行政主管部门制定基准价和浮动幅度，定期向社会公布，并根据社会平均物价指数变动情况适时进行调整。具体收费标准，由当事人根据政府指导价在物业服务合同中约定。物业服务合同签订后，物业服务收费标准调整的，应当经过业主大会决定。

实行市场调节价的，具体收费标准由当事人自主协商后，在物业服务合同中约定。

第三十六条

物业管理区域内，供水、排水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。

物业服务企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。

第三十七条

物业服务合同期限届满前九十日，业主委员会应当组织召开业主大会会议，决定续聘或者重新选聘物业服务企业。

物业服务合同期限届满，业主大会未作出选聘或者续聘决定，原物业服务企业自愿按照原合同约定继续提供服务的，由街道办事处、乡(镇)人民政府组织征求专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意后，物业服务合同自动顺延至业主大会作出选聘或者续聘决定为止。

第三十八条

物业服务合同期限内，物业服务企业或者业主大会决定依法提前解除物业服务合同的，按照合同约定的内容执行。合同未约定或约定不明确的，解除合同的一方应当提前六十日将解除原因等情况书面告知对方。并向物业所在地的区、县（市）物业行政主管部门以及街道办事处、乡（镇）人民政府备案，同时在物业管理区域内公告十五日。

第三十九条

原物业服务企业应当在物业服务合同终止时，与业主委员会办理退出交接手续，并移交下列资料和财物：

（一）预收的物业服务费用；

（二）全部物业档案资料；

（三）物业管理用房、共用设施设备用房；

（四）其他属于业主共有的财物。

业主委员会应当与新选聘的物业服务企业办理物业承接验收手续，同时移交本条第一款所列的资料、财物。

第四十条

物业服务企业擅自终止服务的，三年内不得在本市承接新的物业服务项目，物业服务企业的法定代表人在三年内不得从事物业管理活动。

第四十一条

未选聘物业服务企业和自行管理的老旧住宅，应当实行社区物业服务机构管理。

社区物业服务机构由街道办事处、乡（镇）人民政府根据社区设置、物业规模等情况组建，报经市物业行政主管部门批准后成立。

市、区人民政府对社区物业服务机构给予适当补贴。

第四十二条

社区物业服务机构应当提供环境卫生清扫保洁、绿化养护、房屋共用部位和共用设施设备日常综合维修等基础性服务。

第四十三条

社区物业服务机构的服务收费标准由市价格行政主管部门会同市物业行政主管部门确定，并定期向社会公布。

第四十四条

经业主大会决定，或者经物业区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，业主可以自行管理，并接受市、区、县（市）物业行政主管部门的指导和监督。

自行管理的物业服务内容、服务方式、服务费用、收费方式、服务标准等具体事项由业主共同协商确定。

自行管理不得违反有关法律、法规和规章的规定，损害社会公共利益，侵害业主的合法权益。

第四十五条

业主大会依法选聘物业服务企业或者自行管理的，社区物业服务机构应当终止服务，并按照规定办理相关交接手续。

第四十六条

未选举产生业主委员会，或者业主委员会发生半数以上委员资格终止、任期届满未换届、任期未届满提前退出等无法正常开展工作的情况时，由社区居委会代行业主委员会职责，对有关共有和共同管理事项组织召开业主大会会议讨论决定。

第四十七条

物业服务企业或者社区物业服务机构应当在管理区域将服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等有关情况进行公示。

物业的使用和维护

第四十八条

物业管理区域内禁止下列行为：

（一）擅自拆改房屋承重结构、主体结构等违反房屋安全管理规定的；

（二）擅自占用、损坏或者移动物业共用部位、共用设施设备等违反物业管理规定的；

（三）违法搭建建筑物、构筑物，损坏或者擅自改变房屋外观等违反规划管理规定的；

（四）占用消防通道、损坏消防设施设备等违反消防管理规定的；

（五）随意堆放、倾倒、抛撒垃圾、杂物，擅自占用、损毁绿地、花草树木，擅自在建筑物、构筑物或者其他设施上涂写、刻画、悬挂、张贴，违法搭建保温阳台，违法搭建鸽舍等设施，饲养家禽、家畜等违反城乡容貌和环境卫生管理规定的；

（六）放置易燃、易爆、剧毒、放射性物品，排放有毒、有害物质或者产生超过规定标准的噪声，饲养烈性犬、大型犬等违反治安管理规定的；

（七）产生噪声、振动、烟尘、恶臭气体等违反环境保护管理规定的；

（八）擅自设置摊点、开办公司等违反工商管理规定的；

（九）法律、法规、规章禁止的其他行为。

业主委员会、物业服务企业或者社区物业服务机构对物业管理区域内发生的上述行为，应当予以劝阻、制止，并及时向有关行政管理部门报告。

第四十九条

业主、物业使用人应当按照规划设计用途使用物业，不得擅自改变物业使用性质。

业主、物业使用人将住宅改变为经营性用房的，应当经有利害关系的业主同意后，由市物业行政主管部门会同城乡规划、环境保护、公安消防等有关行政管理部门依法办理批准手续。

第五十条

业主或者物业使用人装饰装修房屋，应当遵守有关法律、法规和规章的规定。

业主、物业使用人装修房屋时，应当向物业服务企业或者社区物业服务机构申报登记。物业服务企业或者社区物业服务机构应当告知允许施工的时间、禁止行为、废弃物的清运和处置等事项。

第五十一条

在确保消防通道和道路畅通的情况下，占用物业管理区域内共用道路、场地停放机动车辆的，应当由业主大会决定。业主大会决定对停放车辆收取道路、场地占用费和服务管理费的，参照价格行政主管部门规定的停车场收费指导价执行。道路、场地占用费应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。

对停放车辆有保管等专项服务要求的，由车主或者车辆使用人与物业服务企业或者社区物业服务机构另行签订保管合同。

第五十二条

拥有两个以上房屋所有权人的住宅物业、非住宅物业，应当按照有关规定交存专项维修资金。

专项维修资金管理实行统一交存、专户存储、按幢立账、按户核算、专款专用、所有人决策、政府监督的原则。

利用专项维修资金增值收益部分建立应急维修资金。在物业使用中发生影响业主正常生活和危及安全的重大突发事件需要应急维修时，经市物业行政主管部门批准，可以先行启用应急维修资金进行维修，待维修工程结束后，所发生费用由相关受益人共同分摊。

业主转让物业时，买卖双方应当同时办理专项维修资金转移变更手续。未交存专项维修资金或者账户余额不足的，应当按照规定予以补足。

第五十三条

物业共用部位、共用设施设备的日常维修养护，由物业服务企业或者社区物业服务机构负责组织维修，费用从物业服务费用列支；对物业共用部位、共用设施设备除日常维修养护之外的维修、更新和改造，由物业服务企业或者社区物业服务机构负责组织维修，费用从专项维修资金列支。

业主专有部分、自用设施设备的维修养护责任和费用，由业主自行承担。

物业保修期内，发生工程建设质量问题的，由开发建设单位按照规定承担维修责任。

共用部位、共用设施设备的范围按照有关规定执行。

第五十四条

供水、排水、供电、供气、供热、通讯、有线电视及物业管理相关责任单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备的维修、养护责任。

本条前款规定的单位因维修、养护等需要，临时占用、挖掘道路、场地的，应当通知物业服务企业、社区物业服务机构和业主委员会，并及时恢复原状。

第五十五条

设置于房屋内部的共用设施设备发生损坏或者妨碍正常使用时，业主或者物业使用人应当及时告知物业服务企业、社区物业服务机构或者有关管理单位进行维修。

对物业共用部位、共用设施设备以及供水、排水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等设施设备实施维修养护时，有关业主和物业使用人应当给予配合。

监督管理

第五十六条

市、区、县（市）有关行政主管部门应当按照下列规定对物业管理区域内的有关事项进行监督检查：

（一）物业行政主管部门对物业企业资质、物业管理招投标、物业合同备案、专项维修资金使用、物业服务质量、从业人员执业资格、业主大会成立和决定、业主委员会履行职责等情况进行监督；

（二）城乡规划行政主管部门对物业管理用房的规划配置等情况进行监督；

（三）城市管理行政主管部门对物业管理区域内的容貌、环境卫生、绿化等情况进行监督；

（四）城市管理行政执法部门对擅自拆改、擅自占用共用部位、私搭滥建、乱设摊点、损坏绿地、乱贴乱画、室外经营活动噪声扰民等情况进行监督；

（五）城乡建设行政主管部门对建设单位履行房屋工程质量保修责任等情况进行监督；

（六）价格行政主管部门对物业服务收费、价格公示等情况进行监督；

（七）公安行政主管部门对治安、消防、养犬、车辆停放、室内居民噪声等情况进行监督；

（八）环境保护行政主管部门对烟尘污染、经营活动噪声扰民等情况进行监督；

（九）水务行政主管部门对供排水等情况进行监督；

（十）工商行政主管部门对无照经营等情况进行监督；

（十一）质量技术监督行政主管部门对电梯、锅炉等安全运行情况进行监督；

（十二）卫生行政主管部门对生活饮用水质量等情况进行监督。

其他有关行政管理部门按照职责对相关情况进行监督。

第五十七条

街道办事处负责本辖区内业主大会成立和业主委员会换届等工作的组织、指导，监督业主大会和业主委员会依法履行职责，调解业主、业主委员会与物业服务企业之间的物业管理纠纷。

社区居民委员会协助街道办事处开展物业管理相关工作。

第五十八条

有关行政管理部门在物业管理区域内发现违法行为或者接到举报后，应当依法及时予以制止或者处理。

物业服务企业或者社区物业服务机构应当对有关行政管理部门的调查予以配合。

第五十九条

建立物业服务企业信息动态发布制度。市物业行政主管部门应当会同相关行政管理部门，将物业服务企业资质等级、从业人员、承接项目及其履行责任和义务等情况及时向社会公布。

第六十条

实行物业服务信用保证金制度。物业服务企业在承接物业项目时，应当按照有关规定向物业所在地的区、县（市）物业行政主管部门缴存物业服务信用保证金。信用保证金实行企业缴存、政府监管、专户存储的原则，专项用于物业服务企业擅自退出的临时接管以及影响居民正常生活的重大突发事件应急处置等情况。

物业服务信用保证金管理办法由市人民政府另行制定。

第六十一条

物业管理活动出现纠纷时，当事人可以申请调解、仲裁或者依法向人民法院起诉。

当事人申请调解的，由街道办事处组织相关单位或者个人协调解决；街道办事处协调无法解决的，由区、县（市）物业行政主管部门协调解决；出现重大纠纷的，由市物业行政主管部门协调解决。

市、区、县（市）物业行政主管部门应当实行物业管理纠纷调解联席会议制度，召集有关街道办事处、乡（镇）人民政府、社区居民委员会、物业管理行业协会、物业服务企业、社区物业服务机构、业主代表等共同协商，调解纠纷。调解过程中，可以邀请人民法院有关人员参加。

法律责任

第六十二条

物业行政主管部门和其他有关行政管理部门及其工作人员应当依法履行职责，不得玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊。

违反本条前款规定的，由监察机关或者有权机关对其主管领导和直接责任人给予行政处分；违反行政问责规定的，由监察机关或者本部门对其主管领导和直接责任人给予行政问责。

第六十三条

建设单位违反本条例规定有下列行为之一的，由市、区、县（市）物业行政主管部门依据职责权限按照下列规定给予处罚：

（一）未按规定将物业管理区域符合业主大会成立条件的情况书面报告物业所在地街道办事处、乡（镇）人民政府，或者未按照规定提供有关资料的，责令限期改正；逾期不改正的，处以五万元以上十万元以下的罚款。

（二）未按照规定配置物业管理用房的，责令限期改正，给予警告，没收违法所得，并处三十万元以上五十万元以下的罚款。

（三）对住宅物业未通过招投标的方式选聘物业服务企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业服务企业的，责令限期改正，给予警告，可以并处三万元以上十万元以下的罚款。

（四）与物业买受人签订物业买卖合同时，未将前期物业服务合同作为附件的，责令限期改正；逾期不改正的，处以一万元以上三万元以下的罚款。

（五）未按照规定向物业服务企业移交物业管理用房的，责令限期改正；逾期不改正的，处以三十万元以上五十万元以下的罚款。

（六）未按照规定向物业服务企业移交有关资料或者未向市物业行政主管部门报送备份的，责令限期改正；逾期不改正的，予以通报，处以五万元以上十万元以下的罚款。

第六十四条

物业服务企业违反本条例规定有下列行为之一的，由市、区、县（市）物业行政主管部门依据职责权限按照下列规定给予处罚：

（一）未取得资质证书从事物业服务的，责令停止违法行为，没收违法所得，并处五万元以上二十万元以下的罚款。

（二）物业服务企业超越资质等级承接物业管理业务的，予以警告，责令限期改正，可以并处五万元以上十万元以下的罚款。

（三）非本市物业服务企业进入本市从事物业管理活动未备案的，责令限期改正，逾期仍不改正的，处以一万元以上三万元以下的罚款。

（四）聘用未取得职业资格证书的人员从事物业管理活动的，责令停止违法行为，处以五万元以上十万元以下的罚款。

（五）未办理物业服务合同备案的，责令限期改正，逾期仍不改正的，处以一万元以上三万元以下的罚款。

（六）未按照规定缴存物业服务信用保证金的，责令限期缴存，逾期仍不缴存的，处以应缴存额百分之二十的罚款。

（七）不按照规定办理退出交接手续，移交有关资料、财物的，责令限期改正；逾期仍不移交的，予以通报，处以五万元以上十万元以下的罚款。

第六十五条

违反本条例规定，擅自改变物业管理用房用途的，由区、县（市）物业行政主管部门责令限期改正，给予警告，并处五万元以上十万元以下的罚款；有收益的，所得收益归全体业主所有，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用。

第六十六条

违反本条例规定，擅自将住宅改变为经营性用房的，由区、县（市）物业行政主管部门责令限期改正，并处一万元以上五万元以下的罚款。

第六十七条

单位和个人违反其他规定的，由有关行政管理部门根据相关法律、法规、规章的规定予以处罚。

附则

第六十八条

市物业行政主管部门应当制定管理规约、临时管理规约、业主大会议事规则、物业服务合同等文件的示范文本，供物业管理活动中参照使用。

第六十九条

本条例自二零XX年XX月XX日起施行。

物业管理条例 篇26

车位不得“只售不租”

“小区只规划了地下停车位，没有地面停车位。要是不买车位，车子将来在小区根本没法停车。以后只能将自己的爱车停在附近的马路边上了。”这是太湖新城一高档小区业主吐的苦水。记者了解到，根据此前的相关规定，开发商对拥有产权的车位可以自行处理，即采取出售或是租赁两种方式。但是大部分新建楼盘在卖房时，为了尽快回笼资金，对车位采取“只售不租”的做法，业主无奈接受。为此，近几年不少小区因为这事引发了风波。

针对这一问题，昨天无锡市物业管理协会负责人表示，刚实施的新条例给想租车位的业主撑了腰。条例规定：“建设单位未出售或者未附赠的车位、车库，应当优先出租给本区域内业主，租金按照价格行政主管部门核定的标准执行;业主要求承租车位、车库的'，建设单位不得只售不租。拟出租车位、车库数量少于本区域要求承租车位、车库业主的房屋套数时，应当通过抽签等公平方式确定给未购买或者未受赠车位、车库的业主，每户业主只能承租一个车位或者车库。”

“人防”车位最多租三年

人防工程汽车泊位问题是社会普遍关注的。不少停车位问题突出的小区，不得不临时将人防工程的停车位拿出来出租给业主。前不久，无锡市物业管理中心就接到投诉，称开发商通过“买房送车位”的形式，将依法配建的防空地下室以买房赠车位形式“送”给了业主。

“开发商在没有取得人防工程产权的情况下，是无权这样做的。而且按规定防空地下室车位只能出租，不能出售或变相出售。”相关人士解释说，根据人民防空法规，住宅小区修建的人防工程是老百姓战时和遭遇突发灾害时的保命工程，国家有着非常严格的强制性标准，禁止任何组织或者个人破坏、侵占人民防空设施。也就是说开发商没有赠送车位的权利。

现实生活中，有些开发商为回笼资金，硬性规定停车位租赁合同必须好多年一签，相当于变相出售。为防止开发商“逼”业主签长期租赁合同，新条例要求，人防工程平时用作停车位的，应当向全体业主开放，租赁期限不得超过三年，不得将停车位出售、附赠。租赁期限超过3年且逾期不改正的，处5万元以上20万元以下罚款。

路面停车位收益归业主

有关小区停车收益的归属，在锡城从来没有停止过争论。在不少业主看来，根据物权法的相关规定，小区公共部位属全体业主所有。既然地上停车位是属于小区业主共同所有，那么停车收益，也理应归业主所有。这一争论也引发了业主与物业的重重矛盾。

这次新条例规定，占用业主共有道路或者其他场地的，所得收益的百分之七十应当纳入住宅专项维修资金，其余可以用于补贴物业服务费。相关人士解释说，收益归业主，业主分到的不是钞票，而是将这些停车收益“取之于业主、用之于业主”。物业公司应该对这部分停车位的收益进行单独建账，并附有公示的义务。也就是说，业主对这笔“公共财务”收支享有知情权。业主可以通过业委会，由业委会出面跟物业公司交涉，物业公司应积极配合。业委会应该将收支情况向业主大会汇报。

车子被划伤物业可免责

家住北塘区一老小区的市民反映，称他的车子停在小区收费停车位上，却屡遭人划伤。去找物业时，物业却表示不在自己管辖范围内。王先生恼火了，既然已经交了物业管理费，而且地上停车位的费用每月也是按时缴纳的，那么物管就有保障业主车辆安全的责任。

“爱车被划伤了，这种心情可以理解，我们平时接到的投诉也比较多。”相关人士表示，包括车子划伤、电瓶车在小区内被盗在内的个人财产受到侵害，是否属于物业公司的安全保障义务范围，一直颇有争议。此次出台的条例规定：业主对停放的车辆有保管要求的，可另行与物业公司签订协议。这名负责人告诉记者，车子划伤了物业可免责，这听上去好像不可思议，难以理解。但是业主交给物业公司的物业费是维护小区公共设备，停车费是停车位的使用费。并不是业主交了停车费，就像交了保险，物业公司就应该承担责任。相反，根据新的条例理解，物业公司对业主的车辆没有保管的义务。

物业管理条例 篇27

第一章总则

第一条为了规范物业管理活动，维护业主、物业使用人、物业服务企业、其他管理人的合法权益，改善人民群众的居住和工作环境，促进和谐社区建设，根据《中华人民共和国物权法》和《物业管理条例》等法律、行政法规，结合本省实际，制定本条例。

第二条本条例所称物业管理，是指业主通过自治管理，选聘物业服务企业或者其他管理人，按照物业服务合同约定，对物业进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生及相关秩序的活动。

第三条本条例适用于本省行政区域内物业的管理、使用、维护、服务及监督管理活动。

第四条物业管理应当坚持以人为本，实行业主自治与专业服务、社区管理相结合的原则。

第五条省人民政府建设行政主管部门负责全省物业管理活动的监督管理工作。

设区的市、县(市、区)人民政府房地产管理部门或者建设行政主管部门(以下统称物业主管部门)，负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。

城管执法、房地产开发、财政、民政、价格、公安、城乡规划、市政公用、环境保护、工商行政管理等有关部门按照各自职责，做好与物业管理有关的工作。

第六条街道办事处、乡(镇)人民政府负责组织、指导本辖区业主大会成立和业主委员会换届工作，监督业主大会和业主委员会依法履行职责，调解处理物业管理纠纷。

社区居民委员会负责指导、监督业主大会、业主委员会依法开展业主自治管理，协助街道办事处、乡(镇)人民政府开展社区管理、社区服务中与物业管理有关的工作。

第七条县级以上人民政府应当制定扶持政策，采取措施，推动住宅区、商业区、工矿区及机关、学校、医院等实行社会化、专业化、市场化的物业服务，促进物业服务行业发展。

鼓励采用节能、环保的新技术、新方法，依靠科技进步提高物业管理和服务水平。

第二章新建物业与前期物业管理

第一节物业管理区域

第八条物业管理区域的划分，应当以建设用地规划许可证确定的红线图范围为基础，并考虑建筑物规模、共用设施设备、社区建设等因素。

分期开发建设或者两个以上建设单位开发建设的物业，其配套设施设备是共用的，应当划定为一个物业管理区域;配套设施设备能够分割并独立使用的，可以划定为不同的物业管理区域。

第九条建设单位办理商品房预售许可证或者商品房现售备案前,应当持房地产项目开发经营权证明、建设用地规划许可证、建设用地使用权证书、项目规划设计方案和地名核准文件等资料，向物业主管部门申请划分物业管理区域。

物业主管部门应当自受理申请之日起二十日内，在征求街道办事处、乡(镇)人民政府、房地产开发主管部门等单位的意见后进行划分登记，并告知建设单位。建设单位应当将划定的物业管理区域向物业买受人明示。

第十条物业管理区域划定后，确需调整的，由物业主管部门按照本条例的规定重新进行划分登记，但应当经相关物业管理区域内已入住面积且已入住户数的比例达到百分之五十以上的业主同意。

第二节配套建筑与设施设备

第十一条物业管理区域内的各类配套建筑与设施设备，应当严格按照国家和省有关住宅小区规划、设计规范和工程标准进行建设。

物业管理区域内的配套建筑应当依法办理权属登记手续，不得擅自改变用途。

第十二条物业服务用房的配置应当符合下列规定：

(一)建筑面积按照建设工程项目总建筑面积的千分之三至千分之五配置，最少不低于一百平方米;

(二)具备水、电、采光、通风等正常使用功能。

业主委员会办公用房从物业服务用房中调剂，其建筑面积不低于二十平方米。

物业服务用房由建设单位无偿提供，属于全体业主共有。

第十三条住宅小区内城管执法、治安管理等政务管理用房的建筑面积不低于五十平方米;住宅小区内的社区居民委员会用房，应当按照规划要求进行配套建设。

住宅小区内按照规划配套建设的政务管理用房、社区居民委员会用房和承担义务教育的中小学校，属于政府所有，建设投资由政府承担，具体投资来源应当在项目建设条件意见书中载明。

第十四条按照规划要求在住宅小区内配套建设的会所、幼儿园的归属，应当在商品房买卖合同中约定。约定属于建设单位所有的，建设单位应当提供产权归其所有的证明文件，并优先为业主提供服务。

第十五条物业管理区域内规划用于停放汽车的车库(包括专用车库和共用车库内的车位，下同)的归属，由建设单位与物业买受人在商品房买卖合同中约定属于建设单位所有或者相关业主共有。约定属于建设单位所有的，建设单位应当提供产权归其所有的证明文件，并可以附赠、出售或者出租给业主。

占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于全体业主共有，建设单位不得销售。

第十六条住宅小区内的专业经营设施设备，由专业经营单位负责设计、建设、维护和管理。建设单位应当协调配合专业经营设施设备的施工，并承担相关管沟、设备用房等土建工程的配套建设。

住宅小区内供水、供电、供气、供热分户计量装置或者入户端口以外设施设备的各类建设资金，统一并入城市基础设施配套费(含综合开发费)，并根据公用事业价格改革和调整情况逐步核减，交由专业经营单位专项用于住宅小区内专业经营设施设备的投资建设。住宅小区内专业经营设施设备归专业经营单位所有。具体办法由省建设行政主管部门会同有关部门制定，城市基础设施配套费的收取标准由设区的市人民政府合理确定。

专业经营设施设备包括变电、二次供水、换热、燃气调压等设施设备及相关管线和计量装置。

第十七条本条例实施前建设的住宅小区内专业经营设施设备，由业主大会决定移交给专业经营单位，专业经营单位应当接收。具体办法由设区的市人民政府制定。

第十八条专业经营单位应当依法履行专业经营设施设备的维修养护责任，按照与业主签订的服务合同服务到最终用户，保证服务质量。

各级人民政府和有关主管部门应当加强对专业经营单位的监督管理，督促专业经营单位履行投资、建设和维护管理义务。

第十九条物业管理区域内封闭运行的太阳能热水、中水处理、直饮水、地源热泵、区域锅炉等设施设备，属于相关业主共有，但由经营单位投资经营的除外。

第二十条城乡规划、建设行政主管部门在进行建设工程规划审批和设计审查时，应当就住宅小区配套建筑及设施设备的配置、专业经营设施设备的建设标准征求房地产开发、物业管理等部门和专业经营单位的意见。

第三节前期物业管理与物业交付

第二十一条建设单位应当依法通过招标的方式选聘前期物业服务企业。

招标人应当在发布招标公告或者发出投标邀请书十日前，持招标公告或者投标邀请书、招标文件等有关资料，向物业主管部门备案。

第二十二条鼓励前期物业服务企业提前介入项目的开发建设，对项目的规划设计方案、配套设施建设、工程质量控制、设备运行管理等事项，提出与物业管理有关的建议。

建设单位组织单位工程竣工验收和分户验收时，应当通知前期物业服务企业参与监督。

第二十三条建设单位在申请办理商品房预售许可证或者商品房现售备案前，应当将前期物业服务合同、临时管理规约、住宅小区配套建筑和设施设备的清单及其产权归属等资料报物业主管部门备案，并在商品房销售时将上述资料作为商品房买卖合同约定的内容。

前期物业服务合同应当对物业服务内容、服务标准、收费标准、收费方式及收费起始时间、合同终止情形等内容进行约定;涉及物业买受人共同利益的，其约定应当一致。

第二十四条新建住宅小区的配套建筑及设施设备符合下列条件后，建设单位方可办理物业交付手续：

(一)生活用水纳入城市公共供水管网，并安装分户计量装置;

(二)雨水、污水排放纳入城市雨水、污水排放系统;

(三)小区用电纳入城市供电网络，并安装分户计量装置;

(四)在城市管道燃气、集中供热主管网覆盖的区域，完成住宅室内、室外燃气、供热管道的敷设且与相应管网连接，并安装燃气分户计量装置和供热分户控制装置;

(五)电话通信线、有线电视线和宽带数据传输信息端口敷设到户，安全监控装置及其他安全防范设施设备、信报箱等按规划设计要求配置到位;

(六)按照规划要求完成消防供水、消防自动报警装置、消防车通道等共用消防设施建设;

(七)小区道路与城市道路或者公路之间有直达的道路相连;

(八)按照规划要求完成教育、文化、卫生、体育、邮政、环境卫生、商业网点、物业服务和政务管理等配套建筑及设施建设;

(九)按照规划要求完成绿化建设及车库、车位的配置;

(十)住宅小区分期建设的，已建成的住宅周边场地与施工工地之间设置有效的隔离设施;

(十一)法律、法规规定的其他条件。

建设单位应当组织有关部门及专业经营单位按照前款规定，对住宅小区进行综合验收，接受房地产开发、城乡规划、物业管理等有关部门的监管，并向房地产开发主管部门办理综合验收备案手续。

第二十五条建设单位应当自住宅小区综合验收合格之日起三十日内，与相关专业经营单位办理专业经营设施设备接收管理手续，并协助物业买受人与相关专业经营单位分别签订供水、供电、供气、供热等服务合同。

第二十六条建设单位交付住宅物业时，应当向业主提供住宅质量保证书、住宅使用说明书等资料。

前期物业服务企业应当向业主提供物业服务手册，并可以接受建设单位的委托，协助建设单位办理住宅物业交付的有关具体事宜。

第二十七条建设单位应当在物业主管部门、街道办事处、乡(镇)人民政府的监督下，按规定向前期物业服务企业移交物业服务用房和下列资料：

(一)竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图、分户验收等竣工验收资料;

(二)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;

(三)物业质量保修文件和物业使用说明文件;

(四)业主名册;

(五)物业管理必需的其他资料。

前期物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时,将物业服务用房及有关资料移交给业主委员会。

鼓励建设单位为其开发的住宅小区的物业管理，提供部分经营用房或者给予资金支持。

第三章业主大会与业主委员会

第一节业主大会筹备组

第二十八条房屋的所有权人为业主。

建设单位或者前期物业服务企业应当将业主入住情况及时报告物业主管部门和街道办事处、乡(镇)人民政府。

符合下列条件之一的，应当召开首次业主大会会议：

(一)业主已入住面积的比例达到百分之五十以上;

(二)业主已入住户数的比例达到百分之五十以上;

(三)自首位业主入住之日起满两年且已入住户数的比例达到百分之二十五以上。

第二十九条符合首次业主大会会议召开条件的，街道办事处、乡(镇)人民政府应当在三十日内组建业主大会筹备组。

筹备组由七人以上单数组成，由建设单位、前期物业服务企业、业主和街道办事处、乡(镇)人民政府、社区居民委员会等派员组成，其中业主所占比例不得低于筹备组总人数的二分之一。

筹备组应当自成立之日起十日内，将其成员名单和工作职责在物业管理区域内进行书面公告。

第三十条筹备组履行下列职责：

(一)确定首次业主大会会议召开的时间、地点和内容;

(二)草拟管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则;

(三)确认业主身份，确定业主在首次业主大会会议上的投票权数;

(四)提出首届业主委员会委员候选人条件、名单和选举办法;

(五)召开首次业主大会会议的其他准备工作。

对前款规定的内容，筹备组应当在首次业主大会会议召开十五日前，在物业管理区域内公告，并书面通知全体业主。业主对业主身份和投票权数等提出异议的，筹备组应当予以复核并告知异议人复核结果。

筹备组应当自成立之日起六十日内组织召开首次业主大会会议。

第二节业主大会

第三十一条一个物业管理区域成立一个业主大会。

物业管理区域内业主人数较少且经全体业主一致同意决定不成立业主大会的，由全体业主共同履行业主大会职责。

第三十二条业主大会履行下列职责：

(一)制定和修改业主大会议事规则及管理规约;

(二)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;

(三)监督业主委员会工作，听取业主委员会的工作报告，改变或者撤销业主委员会不适当的.决定;

(四)选聘、解聘物业服务企业;

(五)筹集和使用共用部位、共用设施设备专项维修资金(以下简称专项维修资金);

(六)决定改建、重建建筑物及其附属设施;

(七)决定物业管理区域内的其他物业管理事项。

第三十三条业主大会对业主投票权的计算有约定的，从其约定。未作约定的，按照下列规定确定：

(一)按照业主户数计算的，一户计算为一票;建设单位未售出的专有部分，计算为一票;

(二)按照建筑面积计算的，每一平方米建筑面积计算为一票;建筑面积不足一平方米的按一票计算。

业主身份以及建筑面积的确认，以不动产登记簿或者其他能够证明其权属的合法有效文件为依据。

第三十四条业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。采用书面征求意见形式的，应当将征求意见书送交每一位业主;无法送达的，应当在物业管理区域内公告。

不参加投票业主的投票权数是否计入已表决的多数票数，由管理规约或者临时管理规约规定。

第三十五条物业管理区域内业主人数较多的，可以以幢、单元、楼层为单位，推选业主代表参加业主大会会议。业主代表参加业主大会会议前，应当事先书面征求其所代表的业主意见，并将经业主本人签字的书面意见在业主大会会议上如实反映。

第三十六条业主大会会议由业主委员会负责召集，每年至少召开一次。

有下列情形之一的，业主委员会应当召集业主大会临时会议：

(一)有百分之二十以上业主提议的;

(二)发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的;

(三)业主大会议事规则或者管理规约规定的其他情形。

业主委员会不履行召集义务的，经业主申请，由街道办事处、乡(镇)人民政府负责组织业主召开业主大会。

第三节业主委员会

第三十七条业主委员会是业主大会的执行机构，业主委员会依照国家有关法律、法规和业主大会的授权开展活动。

业主委员会履行下列职责：

(一)召集并主持业主大会会议，报告物业管理的实施情况;

(二)代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同;

(三)执行业主大会的决议、决定;

(四)及时了解业主、物业使用人的意见和建议，督促业主按时交纳物业服务费，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;

(五)监督管理规约的实施;

(六)业主大会赋予的其他职责。

第三十八条业主委员会由业主大会会议选举产生，由三人以上单数组成。业主委员会委员应当由物业管理区域内的业主担任，每届任期不超过五年，可连选连任。

业主委员会应当自选举产生之日起三日内召开首次会议，在业主委员会委员中推选主任、副主任和执行委员，主任、副主任可以兼任执行委员。

执行委员负责业主委员会的日常事务工作，经推荐可以依照法定程序进入所在地社区居民委员会任职。

第三十九条业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，持下列资料向物业主管部门和街道办事处、乡(镇)人民政府备案：

(一)业主大会会议决议;

(二)业主大会议事规则;

(三)管理规约;

(四)业主委员会委员名单和基本情况;

(五)法律、法规规定的其他资料。

物业主管部门应当自收到前款规定资料之日起十日内，对符合条件的发给业主委员会备案证明，并出具业主委员会刻制印章证明。业主委员会应当依法刻制、使用、管理印章和开立账户。

业主大会议事规则、管理规约、业主委员会委员发生变更的，业主委员会应当自变更之日起三十日内书面告知物业主管部门和街道办事处、乡(镇)人民政府。

第四十条业主委员会应当按照业主大会的决定及议事规则召开会议。

业主委员会会议由主任或者执行委员负责召集，可以邀请社区居民委员会派人参加会议。

业主委员会会议应当有三分之二以上委员出席，作出决定时应当经全体委员过半数同意。

业主委员会应当自业主大会、业主委员会作出决定之日起三日内，将业主大会、业主委员会的决定以书面形式在物业管理区域内公告。

业主可以查阅业主委员会会议资料，并有权就涉及自身利益的事项向业主委员会提出询问，业主委员会应当予以答复。

第四十一条业主委员会任期届满六十日前，应当召开业主大会会议进行换届选举。

业主委员会应当及时将业主委员会印章、档案资料以及属于全体业主的财物等移交给新一届业主委员会;不及时移交的，街道办事处、乡(镇)人民政府应当协调督促其移交。

第四十二条业主委员会委员有下列情形之一的，由业主大会或者业主委员会根据业主大会的授权，决定是否终止其委员资格：

(一)以书面方式向业主大会提出辞职请求的;

(二)拒不履行委员职责的;

(三)业主委员会过半数委员或者百分之二十以上业主提议撤销其委员资格的;

(四)违章搭建建筑物和构筑物、拒付物业服务费以及有其他违反管理规约和侵害业主合法权益行为的;

(五)因其他原因不适合继续担任业主委员会委员的。

第四十三条业主大会与业主委员会的活动经费及执行委员、委员的报酬，从业主共有部分的收益中提取或者由全体业主承担，具体办法与标准由业主大会决定。

第四章物业的使用与业主自治管理

第一节一般规定

第四十四条业主或者物业使用人使用物业应当遵守有关法律、法规和管理规约、临时管理规约的规定，不得有下列行为：

(一)损坏房屋承重结构等违反房屋装饰装修规定的行为;

(二)违章搭建建筑物和构筑物、私开门窗等违反规划规定的行为;

(三)侵占、损坏楼道、绿地等物业共用部位、共用设施设备等违反物业管理规定的行为;

(四)擅自改变房屋用途等违反房屋管理规定的行为;

(五)随意倾倒垃圾、杂物等违反市容环境卫生规定的行为;

(六)堆放易燃、易爆、剧毒、放射性物品，排放有毒、有害物质或者超过规定标准的噪声等违反环境保护规定的行为;

(七)占用消防通道等违反消防管理规定的行为;

(八)赌博、利用迷信活动危害社会、饲养动物干扰他人正常生活等违反治安管理规定的行为;

(九)法律、法规和管理规约、临时管理规约禁止的其他行为。

物业服务企业、业主委员会发现有前款规定行为的，应当予以劝阻、制止，并报告有关部门。

第四十五条业主或者物业使用人封闭阳台以及安装空调外机、太阳能热水器、防盗网、遮阳罩等设施的，应当遵守管理规约、临时管理规约和物业管理的有关规定，保持物业的整洁、美观。

业主利用屋面安装太阳能热水器等设施的，不得破坏屋面，影响房屋安全，物业顶层的业主和物业服务企业应当予以配合。

业主应当按照垃圾分类收集的有关规定倾倒垃圾。

第四十六条业主出租房屋的，应当告知业主委员会和物业服务企业。

业主不得违反法律、法规和管理规约、临时管理规约，将住宅、车库或者其他附属设施改变为经营性用房。业主因特殊情况需要将住宅、车库或者其他附属设施改变为经营性用房的，应当向业主委员会或者社区居民委员会提出书面申请，并经有利害关系的业主同意后，方可依法向有关部门办理相关手续。

第二节住宅物业的装饰装修

第四十七条业主或者物业使用人在住宅装饰装修工程开工前，应当持有关资料向物业服务企业办理登记手续;按照规定需要报有关部门批准的，应当依法办理批准手续。

业主拒不办理登记、批准手续的，物业服务企业有权按照管理规约或者临时管理规约，禁止装饰装修施工人员进入物业管理区域。

第四十八条业主或者物业使用人应当与物业服务企业签订住宅装饰装修服务协议。

住宅装饰装修服务协议应当包括下列内容：

(一)装饰装修工程的实施内容和实施期限;

(二)允许施工的时间;

(三)废弃物的清运与处置;

(四)住宅外立面设施及防盗设施的安装要求;

(五)禁止行为和注意事项;

(六)装修保证金的收取和退还;

(七)违约责任;

(八)其他需要约定的事项。

第四十九条业主或者物业使用人在住宅装饰装修工程开工前，应当告知相邻业主。

物业服务企业对住宅装饰装修活动进行巡查时，业主不得拒绝和阻碍。

第三节车库与车位的使用

第五十条车库应当优先满足业主、物业使用人停车需要。业主、物业使用人要求承租车库的，建设单位不得以只售不租为由拒绝，车库租赁费的标准按照有关部门发布的指导价格确定。在满足业主、物业使用人需要后，建设单位将车库出租给物业管理区域外的单位和个人的，其每次租赁合同期限最长不得超过六个月。

物业管理区域内规划用于停放汽车的车库应当优先投入使用;车库尚未充分利用的，不得在物业管理区域内占用业主共有的道路或者其他场地设置规划以外的车位。

第五十一条占用物业管理区域内业主共有的道路或者其他场地停放汽车的，应当交纳车位场地使用费，收费标准由业主大会综合考虑车库租赁费的价格等因素确定。车位场地使用费属于全体业主共有。

第五十二条鼓励建设单位或者其他投资人在住宅小区规划条件允许，并经业主大会和城乡规划主管部门同意的情况下，建设、经营车库和立体停车设施，满足业主停车需求。

利用地下空间建设、经营车库的，县级以上人民政府应当在容积率的认定等方面给予优惠。

第五十三条业主需要在物业管理区域内停放汽车的，应当事先与物业服务企业商定停车位置，不得擅自占用道路或者其他场地。

业主对汽车有看管要求的，应当与物业服务企业另行约定。

第四节业主自治管理

第五十四条业主在物业管理活动中，享有下列权利：

(一)按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务;

(二)提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议;

(三)提出制定和修改管理规约、临时管理规约、业主大会议事规则的建议;

(四)参加业主大会会议，行使投票权;

(五)选举业主委员会成员，并享有被选举权;

(六)监督业主委员会的工作;

(七)监督物业服务企业履行物业服务合同;

(八)对物业共用部位、共用设施设备使用情况享有知情权和监督权;

(九)监督专项维修资金的管理和使用;

(十)法律、法规规定的其他权利。

第五十五条业主在物业管理活动中，履行下列义务：

(一)遵守管理规约、临时管理规约、业主大会议事规则;

(二)遵守物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;

(三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;

(四)按照国家有关规定交纳专项维修资金;

(五)按时交纳物业服务费;

(六)法律、法规规定的其他义务。

第五十六条管理规约、临时管理规约应当对物业的使用、管理、业主公共利益、业主的权利义务、物业服务费的收交方式、违反规定应当承担的责任等事项作出规定。

管理规约、临时管理规约对全体业主及物业使用人具有约束力。对拒不交纳物业服务费的业主，由业主委员会督促其交纳，并可以在物业管理区域内的显著位置予以公示。

第五十七条提倡业主委员会直接向业主收取物业服务费，并按照合同约定将物业服务费支付给物业服务企业;业主委员会直接向业主收取物业服务费的，物业服务企业应当予以协助。

业主对物业共有部分使用所产生收益的分配，由业主大会决定;未作决定的，主要用于补充专项维修资金，也可以作为业主委员会、业主大会的活动经费或者折抵物业服务费。

第五十八条业主委员会应当定期在物业管理区域内的显著位置书面公告专项维修资金的筹集使用及共有部分收益的账目等情况;业主委员会直接向业主收取物业服务费或者采用酬金制收费方式的，还应当将物业服务费的收支情况予以公告。

第五章物业服务企业

第一节物业服务企业

第五十九条物业服务企业，是指依法设立、取得相应资质从事物业管理活动的企业法人。

物业服务企业应当在其资质等级许可的范围内从事物业管理活动。

物业服务企业不得转让或者以出租、出借、挂靠等形式变相转让物业服务企业资质证书。

第六十条物业服务企业应当具有相应的专业工程技术人员，具备为业主提供专项服务的能力。

从事物业管理的人员应当按照国家有关规定，取得职业资格证书。

第六十一条物业服务企业可以聘请专业服务单位承担设施设备维修养护、清洁卫生、园林绿化、房屋修缮、秩序维护等专项服务，但不得将物业管理区域内的全部物业管理一并委托给其他单位或者个人。

第六十二条物业主管部门应当加强对物业服务企业的监督管理，定期对其服务质量进行考核，促进物业服务企业提高服务水平。

物业服务企业应当向物业主管部门定期报送信用档案信息、统计报表等相关资料。

第六十三条物业服务企业的合法权益受法律保护。任何单位和个人不得强制物业服务企业代收有关费用和提供无偿服务。

第二节行业自律

第六十四条物业服务企业应当在物业主管部门的指导下，建立行业自律组织，规范行业行为，促进诚信经营，提高物业服务水平，维护物业服务企业的合法权益。

第六十五条物业行业自律组织可以依照国家和省有关规定，制定物业服务规范和等级标准，建立和完善物业服务企业以及物业服务从业人员的自律制度，配合物业主管部门建立健全信用档案。

第六章物业服务

第一节物业服务内容与合同

第六十六条物业服务内容主要包括下列事项：

(一)物业共用部位及共用设施设备的使用、管理和维护;

(二)公共绿化的维护;

(三)公共区域环境卫生的维护;

(四)公共区域的秩序维护、安全防范等事项的协助管理服务;

(五)物业使用中对禁止行为的告知、劝阻、报告等义务;

(六)物业维修、更新、改造费用的账务管理;

(七)物业服务档案和物业档案的保管;

(八)其他物业管理事项。

第六十七条业主委员会经业主大会授权，与通过招投标或者协议方式选聘的物业服务企业或者其他管理人签订物业服务合同。

物业服务合同应当对物业服务内容、服务标准、收费标准、物业服务用房、专项维修资金的管理与使用、合同期限以及双方的权利义务、违约责任等内容进行约定。

物业服务合同应当对物业服务企业在有关业主、物业使用人人身、财产安全防范方面的义务和责任作出约定。

物业服务合同签订后，业主有权进行查询。

物业服务企业应当自签订物业服务合同之日起十日内，向物业主管部门备案。

第六十八条解除或者终止物业服务合同，应当依据合同履行必要的通知义务;合同未约定通知期限的，应当提前六十日通知。

物业服务合同解除或者终止后，物业服务企业应当与业主委员会按照法律规定和合同约定办理退出手续，并履行下列交接义务：

(一)移交保管的物业档案、物业服务档案;

(二)提供物业服务期间形成的有关物业及设施设备改造、维修、运行、保养的有关资料;

(三)移交物业服务用房;

(四)清算预收、代收的有关费用;

(五)法律、法规规定的其他事项。

物业服务企业未依据合同履行通知义务并办理退出交接手续的，不得擅自撤离物业管理区域或者停止物业服务。

第二节物业服务收费

第六十九条物业服务收费实行政府指导价和市场调节价。普通住宅类物业服务收费，实行政府指导价;其他物业的物业服务收费，实行市场调节价。

实行政府指导价的，价格主管部门应当会同物业主管部门，根据住宅物业种类、服务内容、服务等级和物价指数变动情况等，制定相应的基准价和浮动幅度，并每年向社会公布。具体收费标准由业主与物业服务企业根据基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定。

物业服务企业为业主或者物业使用人提供物业服务合同约定以外的专项服务的，其收费标准可以另行约定。

第七十条物业服务费可以采取包干制或者酬金制等方式，具体收费方式由物业服务合同约定。实行酬金制收费方式的，物业服务企业应当按照规定对物业服务的各项资金的收支建立台账，并接受业主委员会的核查。

第七十一条已竣工尚未出售或者尚未交付的物业，物业服务费由建设单位承担。已交付的物业，物业服务费由业主承担，建设单位与业主另有约定的除外。

物业交付后长期空置的，其物业服务费收费标准应当在物业服务合同中约定。

第七十二条物业服务企业违反规定及物业服务合同，擅自扩大收费范围、提高收费标准、重复收费的，业主委员会或者业主有权拒绝。

物业服务企业依约履行义务的，业主应当按时交纳物业服务费，不得以放弃共有权利为由拒绝交纳。物业产权转移时，业主应当结清物业服务费。

第七十三条专业经营单位应当按照与业主签订的服务合同，向最终用户收取费用。

物业服务企业接受专业经营单位委托代收费用的，不得向业主收取手续费等额外费用，但可以根据约定向专业经营单位收取报酬。

专业经营单位不得强制物业服务企业代收费用，不得因物业服务企业拒绝代收有关费用而停止向最终用户提供服务。

第七章物业的维护

第一节建设单位的保修责任

第七十四条建设单位应当建立健全物业售后维修服务体系，按照国家和省有关规定的保修期限、范围，承担物业的保修责任。

建设单位可以将物业保修的有关事宜委托物业服务企业承担，并签订委托合同，向物业服务企业支付相应的报酬。

第七十五条新建物业实行质量保修金制度。

建设单位应当在新建物业交付前，按照物业建筑安装总造价百分之三至百分之五的比例，一次性向物业主管部门设立的账户交存物业质量保修金。

建设单位购买了工程质量责任保险的，所承保物业可不交存物业质量保修金。

通过住宅性能认定的物业，建设单位交存物业质量保修金的比例可以适当降低。

第七十六条建设单位不履行保修义务的，业主、业主委员会或者其委托的物业服务企业可以提出申请，经物业主管部门核实后，维修费用在物业质量保修金中列支。

第七十七条物业分部工程质量保修期限届满后，建设单位履行了法定保修责任的，物业主管部门应当将与分部工程相对应的物业质量保修金本息余额及时退还建设单位。

第七十八条物业主管部门应当对物业质量保修金的交存、使用、管理和退还实施统一监督管理。具体办法由省建设行政主管部门制定。

第二节专有部分的维护

第七十九条物业保修期届满后，业主专有部分的养护、维修，由业主负责。

业主专有部分出现危害安全、影响观瞻、妨碍公共利益及其他影响物业正常使用情形时，业主或者物业使用人应当及时养护、维修，相邻物业业主应当提供便利。

第八十条业主长期空置物业时，应当告知物业服务企业，并与物业服务企业就专有部分的养护、维修、管理等事项进行协商，采取措施防止漏水、漏气等事故的发生。

第三节共用部位及共用设施设备的维护

第八十一条物业保修期届满后，物业管理区域内共用部位及共用设施设备的维护和管理责任，由业主共同承担;业主可以将其委托给物业服务企业承担。

共用部位主要包括住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等;共用设施设备主要包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

电梯、区域锅炉等属于业主共有的特种设备，由物业服务企业或者业主根据物业服务合同约定，按照特种设备管理法律、法规的有关规定，委托专业服务单位负责维护、保养。

第八十二条住宅物业和住宅小区内的非住宅物业的业主，应当在入住前将首期专项维修资金存入专项维修资金专户。专项维修资金的交存、使用、管理，按照国家和省有关规定执行。

其他非住宅物业参照住宅物业交纳专项维修资金。

第四节专业经营设施设备的维护

第八十三条住宅小区内供水、供电、供气、供热、通信、有线电视、宽带数据传输等专业经营单位，应当承担分户计量装置或者入户端口以外设施设备的维修、养护、更新等责任及相关费用。

专业经营单位对专业经营设施设备进行维修、养护、更新时，业主应当予以配合。

第八十四条专业经营单位可以将专业经营设施设备的维护、保养等事宜委托给物业服务企业承担，物业服务企业可以按照委托合同向专业经营单位收取报酬。

专业经营设施设备的维护、保养等费用，不得从专项维修资金中列支。

第八章社区物业管理与旧住宅区物业管理

第一节社区物业管理

第八十五条街道办事处、乡(镇)人民政府的社区管理机构，具体指导、协调物业管理的有关工作。

第八十六条物业管理、城管执法、公安、城乡规划、环境保护等部门应当建立违法行为投诉登记制度，并在物业管理区域公布联系人姓名和联系方式，对违法行为及时作出处理。

第八十七条实行物业管理联席会议制度。

物业管理联席会议由街道办事处、乡(镇)人民政府负责召集，由社区居民委员会、公安派出所、物业服务企业、业主委员会或者业主代表、专业经营单位和城管执法、物业管理等部门参加。

联席会议主要协调下列事项：

(一)业主委员会和有关部门不依法履行职责的情况;

(二)物业服务企业在履行退出程序以及交接工作中出现的问题;

(三)物业管理区域内发生的突发事件;

(四)物业管理与社区管理的衔接和配合;

(五)需要协调的其他物业管理事项。

第八十八条业主、业主大会、业主委员会、物业服务企业、专业经营单位、建设单位之间因物业管理发生争议的，应当自行协商解决;协商不成的，可以向社区居民委员会或者联席会议申请调解，也可以申请仲裁或者依法向人民法院起诉。

第八十九条有关部门、单位在物业管理区域内开展文化教育、医疗卫生、体育健身、计划生育等社区服务活动以及突发事件应急知识的宣传普及和应急演练活动，业主、业主委员会、物业服务企业和专业经营单位应当给予协助、配合。

第二节旧住宅区物业管理

第九十条设区的市、县(市、区)人民政府对已建成交付使用，但配套设施不齐全、环境质量较差的旧住宅区，应当采取措施进行改造整治，并将改造整治规划和年度计划向社会公布。

旧住宅区的范围，由设区的市、县(市、区)人民政府划定。

旧住宅区内的道路、照明、绿地及社区服务、文化体育、安全防范、物业服务用房等配套建筑及设施设备改造建设资金，由政府承担;开发项目设施不配套等遗留问题由原建设单位投资解决;供水、供电、供气、供热、通信、有线电视、宽带数据传输等专业经营设施设备改造应当达到分户计量、分户控制条件，其建设支出由相关专业经营单位承担;业主专有部分的设施设备改造支出，由业主承担。设区的市、县(市、区)人民政府对投资责任另有规定的，从其规定。

第九十一条旧住宅区改造整治中，经有利害关系的业主同意，在规划许可的情况下，可以按照有关规定建设物业服务用房和一定比例的经营性用房。经营性用房可用于出租经营，经营收益作为旧住宅区维护管理费用的补充资金，由业主大会监督使用。

改造整治前由相关部门、单位承担的环卫绿化、市政设施养护等费用，改造整治后仍由其给予补助。

第九十二条旧住宅区改造整治完成后，街道办事处、乡(镇)人民政府应当组织业主成立业主大会，由业主大会决定选聘物业服务企业或者其他管理人管理物业。业主大会成立前的物业管理，由社区居民委员会组织实施。

第九十三条未建立专项维修资金制度的旧住宅区，业主应当按照国家和省有关规定交纳专项维修资金;物业服务企业可以根据物业服务合同约定，代业主归集专项维修资金。有车位场地使用费等共有部分收益的，主要用于补充专项维修资金。

第九章法律责任

第九十四条违反本条例规定的行为，法律、法规已作出处罚规定的，按照其规定执行;法律、法规未作出处罚规定的，按照本条例的规定执行。

第九十五条违反本条例规定，有下列行为之一的，由物业主管部门予以处罚：

(一)物业服务企业未按照规定报送信用档案信息、统计报表等相关资料的，责令限期改正;逾期未改正的，处以三千元以上一万元以下的罚款;

(二)物业服务企业擅自撤离物业管理区域、停止物业服务或者未办理退出手续、履行相应义务的，处以五万元以下的罚款;情节严重的，由颁发资质证书的部门吊销其资质证书;

(三)建设单位未依法交存物业质量保修金的，责令限期改正;逾期未改正的，处以十万元以上三十万元以下的罚款。

第九十六条违反本条例规定，专业经营单位无正当理由拒绝、拖延投资建设或者接收专业经营设施设备的，由设区的市、县(市、区)人民政府责令限期改正。影响房屋交付使用、业主正常生活或者造成人身、财产损害的，专业经营单位应当承担相应的赔偿责任。

第九十七条业主或者物业使用人违反本条例第四十四条、第四十五条规定的，由物业主管部门或者其他有关部门给予警告，责令限期改正;逾期未改正的，处以两千元以上一万元以下的罚款。给其他业主造成损失的，应当依法承担民事责任。

第九十八条业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业主管部门或者街道办事处、乡(镇)人民政府，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。

第九十九条物业主管部门、街道办事处、乡(镇)人民政府和其他有关部门的工作人员在物业管理工作中，有下列行为之一的，依法给予处分;构成犯罪的，依法追究刑事责任：

(一)在进行建设工程规划审批和设计审查时，未就住宅小区配套建筑及设施设备的配置、专业经营设施设备的建设标准征求房地产开发、物业管理等部门和专业经营单位意见的;

(二)未按照本条例规定对住宅小区综合验收进行监管的;

(三)未按照本条例规定筹备、组织召开业主大会会议的;

(四)挪用物业质量保修金和专项维修资金的;

(五)未按照本条例规定召集或者参加物业管理联席会议的;

(六)发现违法行为或者接到违法行为报告、投诉不及时作出处理的;

(七)其他滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的行为。

第十章附则

第一百条业主自行管理物业的，参照本条例的有关规定执行。

第一百零一条本条例自20xx年5月1日起施行。

物业管理基本原则

(一)权责分明原则：在物业管理区域内，业主、业主大会、业主委员会、物业管理企业的权利与责任应当非常明确，物业管理企业各部门的权利与职责要分明。一个物业管理区域内的全体业主组成一个业主大会，业主委员会是业主大会的执行机构。物业的产权是物业管理权的基础，业主、业主大会或业主委员会是物业管理权的主体，是物业管理权的核心。

(二)业主主导原则：业主主导，是指在物业管理活动中，以业主的需要为核心，将业主置于首要地位。强调业主主导，是现代物业管理与传统体制下房屋管理的根本区别。

(三)服务第一原则：所做的每一项工作都是服务，物业管理必须坚持服务第一的原则。

(四)统一管理原则：一个物业管理区域只能成立一个业主大会，一个物业管理区域由一个物业管理企业实施物业管理。

(五)专业高效原则：物业管理企业进行统一管理，并不等于所有的工作都必须要由物业管理企业自己来承担，物业管理企业可以将物业管理区域内的专项服务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。

(六)收费合理原则：物业管理的经费是搞好物业管理的物质基础。物业服务收费应当遵循合理、公平以及费用与服务水平相适应的原则。区别不同的物业的性质和特点，由业主和物业管理企业按有关规定进行约定。收缴的费用要让业主和使用人能够接受并感到质价相符，物有所值。物业管理的专项维修资金要依法管理和使用。物业管理企业可以通过实行有偿服务和开展多种经营来增加收入。

(七)公平竞争原则：物业管理是社会主义市场经济的产物，在市场经济中应当实行公开、公平、公正的竞争机制，在选聘物业管理企业时，应该坚持招标、投标制度，委托方发标，一般要有3个以上的物业管理企业投标，招标要公开，揭标要公正。

(八)依法行事原则：物业管理遇到的问题十分复杂，涉及到法律非常广泛，整个物业管理过程中时时刻刻离不开法律、法规。依法签订的《物业服务合同》，是具有法律效力的规范文书，是物业管理的基本依据。

物业管理条例 篇28

《物业管理条例》所述前期物业管理是在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业签订书面的前期物业服务合同期间履行的物业管理服务工作。本手册所述前期主要是指物业管理早期介入阶段，是指物业服务企业在接管物业之前，就参与物业的策划，规划设计和建设，从业主、使用人及物业管理的角度提出意见和建议，以方便物业建成后能满足业主、使用人的需求，同时在业主入住前做好承接查验、接管验收及入住前的各项准备工作，以推动物业管理服务工作的开展。

一、前期工作职责

(一)各公司总经理前期工作职责

1.全面负责物业管理前期工作的开展，确保前期工作能够按照法律法规、行业规范、公司制度要求予以有效落实；

2.负责根据公司的管理要求确定职能部门的管理职能分工，组织建立公司的规范管理体系，建立管理制度、工作流程，明确管理要求，完善公司的规范管理工作；

3.按照公司要求和实际需求编制公司内部管理机构设置方案，明确管理分工与管理职能，上报公司审批；

4.负责按照公司批准的管理架构、人员编制完成公司职能部门的人员招聘、培训、指导工作；

5.合理分解分配工作任务，并按照公司要求与下属职能部门负责人签订《平衡计分卡》，并督促其按照前期工作要求开展相关工作；

6.为确保物业管理前期工作过程的安全，需按照下属各岗位不同职责编制和签署《安全生产责任书》；

7.负责与开发商及相关部门的沟通协调工作，与各相关方建立良好的沟通渠道，促进相关工作的落实；

8.根据前期工作进展情况，适时调整工作计划及服务方案，确保各项工作有效落实，并达到相关标准；

9.认真完成上级领导安排的其它工作任务。

(二)各公司职能部门前期工作职责

1.各公司职能部门负责按照前期接管项目的实际情况，编制前期工作推进计划，经各公司总经理审批后予以有效落实；

2.各公司职能部门负责根据管理职能分工，建立管理制度、工作流程，明确管理要求，完善公司的规范管理工作；

3.各公司职能部门负责根据管理职能分工，对各部门前期各项工作的落实情况进行监督指导，发现问题及时跟进予以处理，确保各部门相关工作实施符合公司管理要求。

4.各公司职能部门负责根据管理职能分工及前期工作推进计划有效落实前期重点工作：

4.1各公司人力资源部门：

4.4.1负责人员编制的制定、报送及审批后的备案工作，并根据人员编制及前期工作进度组织开展人员招聘工作，引进合格的人员满足各部门人员配置需求；

4.4.2负责员工劳动合同的签订、社会保险账户的开通、公积金账户的开通等工作；

4.4.3负责组织编制前期培训计划并上报审批，并根据人员招聘计划及人员到位情况，按照培训计划组织落实培训工作，确保相关人员达到岗位的任职标准要求。

4.2各公司行政管理部门：

4.2.1负责各公司《营业执照》等相关工商证照的办理，以及物业服务企业备案工作；

4.2.2负责前期物业服务合同签订后的.备案工作；

4.2.3负责前期管理工作所需物资采购，印刷品的制作，工服的制作等工作；

4.2.4负责前期管理工作所需服务供方、办公用房装修、物品采购等达到询比价限额相关工作的询比价管理。

4.3各公司财务部：

4.3.1负责《税务登记证》、公司银行账户的办理，税控机、PS机的办理，支付宝和微信企业账户的绑定等工作；

4.3.2负责组织建立开办费、物业服务费、空置房管理费等相关收费台账，审核可收费金额；

4.3.3负责物业收费软件的安装及收费科目的建立，并负责组织开展物业收费软件的培训工作。

4.4各公司品质管理部：

4.4.1负责组织收集法律法规、行业标准，汇编成册发放各部门，学习法规要求，依法开展各项物业管理服务工作；

4.4.2负责组织建立公司的规范管理体系，并根据管理职能分工建立管理制度、工作流程，审核各部门的作业文件，明确管理要求，完善公司的规范管理工作；

4.4.3负责配合公司经营管理部完善《前期物业服务方案》的编制，物业费的测算工作；

4.4.4组织编制各类日常工作记录、入住办理、装修办理等文件，并进行审核；

4.4.5负责前期物业管理工作所需服务供方、办公用房装修、物品采购等达到招标限额的相关准备和申报工作，并按照公司管理要求开展招标工作。

(三)卖场前期工作职责

1.负责开发商卖场的管理，按照与开发商签订的前期卖场物业管理服务协议监控各项工作的实施与落实；

2.负责与开发商进行工作对接，了解项目建设、销售、户型等情况，与开发商建立良好的关系；

3.收集销售期间的宣传资料和前期介入资料，并建立档案，为后期工作开展做好相关准

备工作；

4.负责卖场服务标准的确定，以及《卖场服务协议》的签订；

5.负责卖场提供服务所需的物资采购计划申报，以及物资的管理工作；

6.负责按照服务标准和协议，确定人员编制，组织招聘、岗前培训、岗上演练等工作；

7.负责供方需求的上报，并按照公司要求参与供方选择，在完成供方选择后，按照要求与供方签订合同；

8.负责对前期各项工作的落实情况进行监控检查，发现问题及时处理，确保各项问题及时予以解决。

(四)物业管理部前期工作职责

1.进行前期相关资料的接管工作，做好相关记录，并将接管的资料分类建立档案，规范管理；

2.根据标书的内容及公司管理要求编制项目前期物业管理服务方案，经各公司总经理审批后组织予以落实；

3.与开发商对接确定前期物业管理服务方案、物业费标准、签订前期物业服务合同。

4.负责确定组织架构、人员编制、各岗位职责、工作内容、相关流程及管理制度，建立完善管理体系文件；

5.负责与开发商进行工作对接，了解项目情况，与开发商建立良好的关系；

6.积极参加或组织施工期间的各项专题工作会议，针对相关问题提出意见与建议；

7.随时关注影响后期服务工作开展及可能造成不良影响的相关问题，及时向开发商反馈，并提出合理化的意见与建议；

8.负责对前期各项工作的落实情况进行监控检查，发现问题及时处理，确保各项问题及时予以解决；

9.跟踪项目前期各项问题的处理，并做好图片资料、书面知会及报告等文件的存档及管理工作；

10.负责制定前期工作推进计划，与公司各相关职能部门沟通确保入住前各项工作的落实，包括办公区域装修、装饰；人员招聘；物资采购；入住资料的准备；员工培训等；

11.负责与项目所在地的政府部门沟通，建立良好的沟通渠道，为物业管理部成立后各项工作的开展奠定良好的基础；

12.负责组织进行市场询比价或从公司合格供方内选定各类服务供方，并与服务供方签订服务合同，确保各项服务工作的顺利开展。

物业管理条例 篇29

第一章总则

第一条为了规范物业管理活动，维护物业管理各方的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，根据《中华人民共和国物权法》和《物业管理条例》等法律、法规，结合本市实际，制定本条例。

第二条本市行政区域内的物业管理活动及其监督管理适用本条例。

本条例所称物业，是指已经建成并投入使用的各类房屋及其配置的设施设备和场所。物业管理，是指业主通过他人或者自行对物业管理区域内的建筑物、构筑物及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内环境卫生和相关秩序的活动。

物业管理分为标准物业管理和准物业管理两种形式。标准物业管理是指物业管理区域内业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定进行的物业管理。准物业管理是指除标准物业管理之外的所有其他形式的物业管理。

第三条各级人民政府应当创造条件，逐步推行住宅类物业和非住宅类物业的标准物业管理，提倡和保障业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业，实行优惠政策推动物业管理产业健康发展。

各级人民政府应当推进对老旧小区共用部位、共用设施设备的维修、养护、更新、改造，不断改善居民生活环境。

第四条市住房和城乡建设行政部门负责全市物业管理活动的指导和监督管理工作。

县(市)区人民政府住房和城乡建设行政部门对辖区内的物业管理活动进行指导和监督管理。

规划、城管、绿化、环保、卫生、公安、消防、价格、工商、税务、民政、财政、邮政、人防等有关部门应当按照各自职责，做好本行政区域内物业管理活动的相关工作。

街道办事处、乡镇人民政府具体指导所辖区域内业主大会的成立和业主委员会选举、换届工作，指导监督业主大会和业主委员会依法履行职责，调解物业管理中的纠纷，协调物业管理与社区管理的关系。

居(村)民委员会协助和配合街道办事处、乡镇人民政府开展物业管理相关工作。

第五条物业服务行业协会应当依法加强行业自律管理，规范行业服务行为，维护市场秩序和公平竞争，督促物业服务企业及其从业人员依法诚信经营和服务，促进行业健康发展。

第二章业主及业主大会、业主委员会

第六条物业的所有权人为业主。业主对物业管理区域共用部分实施共同管理。下列事项由业主共同决定：

(一)制定或者修改管理规约、业主大会议事规则;

(二)选举或者更换业主委员会委员;

(三)确定或者变更物业管理方式、服务内容、服务标准和收费方案;

(四)选聘、解聘物业服务企业;

(五)筹集、管理和使用专项维修资金;

(六)申请改建、重建建筑物及其附属设施;

(七)申请分立或者合并物业管理区域;

(八)法律、法规及规章规定的其他物业管理事项。

决定第(五)、(六)项事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上且占总数三分之二以上的业主同意;决定第(七)项事项，应当分别经原物业管理区域内以及拟分立或者合并后物业管理区域内专有部分占建筑物总面积三分之二以上且占总数三分之二以上的业主同意;决定其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数且占总数过半数的业主同意。

第七条一个物业管理区域成立一个业主大会。

同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的县(市)区住房和城乡建设行政部门、街道办事处或者乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。业主人数较多不便于召开全体业主大会的，可以以单元、幢或者一定建筑面积、业主人数为单位，推选业主代表参加业主大会。业主较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

物业管理区域的划分，应当按照建设用地规划许可证确定的红线图范围，并考虑物业的共用设施设备、建筑规模、社区建设、城市道路规划等因素，由县(市)区住房和城乡建设行政部门确定。

分期开发建设或者两个以上建设单位开发建设的物业，其配套设施设备是共用的，应当划定为一个物业管理区域;配套设施设备能够分割并独立使用的，可以分别划定物业管理区域。

第八条物业管理区域内已交付业主的专有部分达到建筑物总面积百分之五十以上或者首位业主实际入住已经达到两年以上的，建设单位应当向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府报送筹备首次业主大会会议所需资料。

申请成立业主大会，应当向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府提出书面申请。申请可以下列形式提出：

(一)由不低于三十位业主或者不低于占业主总数百分之五的业主自行提出;

(二)由建设单位或者居(村)民委员会推荐业主代表作为临时召集人，召集不低于三十位业主或者不低于占业主总数百分之五的业主提出。

第九条街道办事处、乡镇人民政府应当自接到申请之日起三十日内，组织成立首次业主大会筹备组，筹备组负责召集首次业主大会会议。

业主大会筹备组由业主代表、建设单位代表、街道办事处或者乡镇人民政府代表和居(村)民委员会代表组成。筹备组成员人数应当为单数，其中，业主代表人数不低于筹备组总人数的一半，筹备组组长由街道办事处或者乡镇人民政府代表担任。

业主大会筹备组成员名单确定后，应当以书面形式在物业管理区域内公告，公告时间不得少于七日。

第十条建设单位和前期物业服务企业应当协助业主大会筹备组工作，自首次业主大会筹备组成立之日起七日内向筹备组提供业主名册、物业的基本资料(包括物业建筑物、设施设备和相关场地等)和已筹集的专项维修资金情况等资料，并提供必要的工作条件。

首次业主大会会议的筹备经费由建设单位承担。建设单位应当在物业交付前，按照县(市)区住房和城乡建设行政部门确定的标准和方式缴交。

第十一条管理规约应当对有关物业的使用、维护、管理，业主及物业使用人应当共同遵守的行为准则，业主的共同利益和义务，以及违反管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。

管理规约应当尊重社会公德，不得违反法律、法规或者损害社会公共利益。

管理规约对全体业主具有约束力。

市住房和城乡建设行政部门应当制定管理规约示范文本。

第十二条业主大会的组织及会议等活动按照国家、省、市有关规定执行。业主大会议事规则应当约定以下事项：

(一)业主大会的议事方式、表决程序;

(二)业主委员会的组成和委员任期;

(三)业主大会定期会议的时间和形式;

(四)召开业主大会临时会议的条件;

(五)业主投票权的确定方法;

(六)应当约定的其他事项。

市住房和城乡建设行政部门应当制定业主大会议事规则示范文本。

第十三条业主委员会负责执行业主大会决定的事项。

业主委员会委员由五至十一人单数组成。业主委员会在其委员中选举产生主任一名和副主任一至二名。

第十四条业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，持以下材料向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府备案：

(一)筹备组出具由组长签字的业主大会成立和业主委员会选举情况的报告;

(二)业主大会决议;

(三)业主大会审议通过的管理规约、业主大会议事规则;

(四)业主委员会委员的基本情况。

材料齐备的，街道办事处、乡镇人民政府应当当场予以备案，并在备案后七日内将备案材料抄送县(市)区住房和城乡建设行政部门，同时将有关情况书面通报物业所在地公安派出所、居(村)民委员会。第二项、第三项、第四项内容发生变更时，应当及时办理备案变更手续。

第十五条未成立业主大会的物业管理区域，发生物业服务企业停止服务或者其他重大、紧急物业管理事件，需要业主共同决定解聘、选聘物业服务企业或者其他事项的，由物业所在地街道办事处、乡镇人民政府指导并协助业主共同决定有关事项。

第三章物业服务企业

第二十二条物业服务企业应当具有独立的法人资格，依法取得物业服务企业资质，并在资质许可的范围内从事物业服务活动。

外埠物业服务企业进入本市从事物业服务活动，应当向市住房和城乡建设行政部门备案，并到工商、税务等部门办理相关手续。

第二十三条物业服务企业应当按照规定接受住房和城乡建设行政部门的资质核定。拒不接受资质核定的，不得继续从事物业服务。

第二十四条物业服务企业享有以下权利：

(一)按照物业服务合同进行相应管理;

(二)按照物业服务合同收取服务费用;

(三)对装饰装修活动进行监督管理;

(四)对造成物业共用部位、共用设施设备和场地损害的行为，要求责任人停止损害并恢复原状;

(五)法定和依法约定的其他权利。

第二十五条物业服务企业应当履行下列义务：

(一)按照物业服务合同提供物业服务;

(二)接受业主、业主委员会的监督，定期向业主大会、业主委员会报告物业服务合同履行情况和物业维修资金使用情况;

(三)公示物业服务合同约定的服务内容、收费项目和标准;

(四)公示共用部位、共用设施设备经营收益和支出情况;

(五)协助有关部门制止违法行为，维护物业管理区域秩序;

(六)法定和依法约定的其他义务。

第二十六条物业服务企业应当协助有关部门做好物业管理区域内的治安、安全、事故防范工作。发现违法行为或者安全事故时，物业服务企业应当及时向有关部门报告，同时采取相应的应急措施。

物业服务企业雇请保安人员的，应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，应当依法履行职责，维护公民的合法权益。

第二十七条业主委员会与物业服务企业签订合同前，经物业所在地街道办事处、乡镇人民政府同意，可以暂由业主委员会代行物业服务企业职责，承担物业服务企业义务。

业主委员会应当自代行物业服务企业职责之日起三十日内，向县(市)区住房和城乡建设行政部门备案。

业主委员会代行物业服务企业职责期限不超过一年。在代行职责期间，业主委员会应当积极引入物业服务企业。代行职责期满未能引入物业服务企业、经半数以上业主同意其继续代行职责的，应当向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府以及县(市)区住房和城乡建设行政部门备案。

第四章前期物业管理

第二十八条本条例所称前期物业管理，是指业主委员会与选聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效之前的物业管理。

第二十九条建设单位应当在取得商品房预售许可证前选聘物业服务企业对物业进行前期管理，并向物业所在地县(市)区住房和城乡建设行政部门备案。

建设单位应当按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标方式选聘物业服务企业。投标人少于三个或者物业管理区域的建筑面积低于三万平方米的，经县(市)区住房和城乡建设行政部门同意，建设单位可以采取协议方式选聘物业服务企业，并向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府备案。

建设单位应当与选聘的物业服务企业签订前期物业合同，并在物业管理区域内公示。前期物业服务合同应当作为物业买卖合同的附件。

前期物业服务标准不得低于本市的最低服务标准。前期物业服务收费标准由双方约定，按照规定实行政府指导价的，应当按照政府指导价的有关规定执行。

前期物业服务企业不能履行前期物业服务合同的，建设单位应当重新选聘物业服务企业。重新选聘的物业服务企业的收费标准和服务标准应当与物业出售前公示标准一致，并告知全体业主。

县(市)区住房和城乡建设行政部门和街道办事处、乡镇人民政府应当指导和监督建设单位选聘前期物业服务企业。

第三十条建设单位应当在销售(预售)物业之前，制定临时管理规约，作为物业买卖合同的附件，在取得物业销售(预售)许可前向县(市)区住房和城乡建设行政部门、街道办事处、乡镇人民政府备案，并在销售场所公示。

临时管理规约应当对物业共用部位、共用设施设备的使用、维护、管理，物业管理区域内环境卫生和秩序的管理，房屋外观的维护，业主的其他义务以及违反临时管理规约应当承担的.责任等事项依法作出约定，但不得侵害物业买受人的合法权益。

物业买受人认为临时管理规约侵害其合法权益的，可以申请县(市)区住房和城乡建设行政部门处理。

市住房和城乡建设行政部门应当制定临时管理规约示范文本。

第三十一条物业服务企业应当按照前期物业服务合同约定的收费标准收取前期物业服务费。物业交付给买受人的，由买受人交纳;尚未交付给买受人的，由建设单位交纳。

建设单位送达书面入住通知后，物业买受人在限定期限内无正当理由不办理相关收房手续的，视为交付，其物业服务费由建设单位垫付，物业买受人办理房屋所有权证时，由物业买受人返还建设单位垫付的费用。

建设单位限定物业买受人办理收房手续的时间不得少于三十日。

第三十二条建设单位销售(预售)物业时，应当公布物业管理区域内的物业共用部位、共用设施设备以及其他公共场所、公用设施，并在物业买卖合同中予以明示。

物业交付前，参与联合验收的部门应当征求供水、供电、供气、供热、通信、数字电视等相关专业单位意见。建设单位应当按照有关规定将验收合格的共用设施设备移交给相关专业单位负责管理，相关专业单位应当及时接管。验收不合格的，建设单位应当继续负责管理并按照要求进行整改。有关共用设施设备未移交相关专业单位管理的，不得将物业交付使用。物业交付时，建设单位应当将有关共用设施设备移交相关专业单位管理的情况予以公示。

相关专业单位接管后，应当及时做好共用设施设备的维修、更新和养护，确保物业管理区域内共用设施设备的安全运转和正常使用。

相关专业单位委托物业服务企业负责共用设施设备的日常维修养护的，应当与物业服务企业签订委托协议，明确维修养护的主要事项以及费用支付的标准和方式，并对其维修养护工作进行监督。

本条例施行前已经交付使用的物业，其有关共用设施设备的交接管理办法，由市人民政府另行规定。

第三十三条交付物业前，建设单位应当对物业管理用房、共用场地、共用设施设备配置独立的水、电等计量器具。

物业服务企业承接物业时，建设单位应当为物业服务企业启动工作提供必要的条件。

物业交付时，建设单位应当向物业买受人提供使用说明书、质量保证书，并按照国家规定的保修期限和保修范围承担物业保修责任。

第三十四条物业服务企业在承接物业管理时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验，发现问题应当书面告知建设单位，建设单位应当及时进行整改。

在办理物业管理交接查验手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：

(一)竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;

(二)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;

(三)物业质量保修文件和物业使用说明文件;

(四)物业管理用房资料及物业管理必需的资料。

业主委员会成立后，物业服务企业应当将接受资料的情况告知业主委员会。物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将前款规定的资料和物业管理用房移交给业主委员会。

县(市)区住房和城乡建设行政部门、街道办事处、乡镇人民政府应当对交接进行监督，并在相应文书上签字确认，在物业管理区域内公示。

第三十五条物业服务企业应当在前期物业管理期间履行以下职责：

(一)建立物业共用部位、共用设施设备等工程信息资料和日常管理档案;

(二)根据临时管理规约、前期物业服务合同的约定，向业主提供物业服务并引导业主遵守约定，维护物业公共利益和管理秩序;

(三)配合街道办事处、乡镇人民政府、县(市)区住房和城乡建设行政部门做好业主大会的成立工作。

第三十六条前期物业服务合同约定期限尚未届满但业主大会已按照规定选聘物业服务企业的，自业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效之日起，该前期物业服务合同终止。

前期物业服务合同约定期限届满但物业管理区域尚不具备成立业主大会条件的，前期物业服务合同可以自动延续，由前期物业服务企业按照前期物业服务标准、收费标准继续提供物业服务。

经过半数以上业主同意，可以由物业所在地街道办事处、乡镇人民政府报县(市)区住房和城乡建设部门备案，委托物业所在地居(村)民委员会履行职责，并在物业管理区域内予以公告;具备成立业主大会条件满一年仍未成立业主大会的，由物业所在地街道办事处、乡镇人民政府报请县(市)区人民政府批准，委托物业所在地居(村)民委员会履行职责，并在物业管理区域内予以公告。

受委托的居(村)民委员会履行以下职责：

(一)向业主报告物业管理的实施情况;

(二)代表业主选聘或者解聘物业服务企业，签订或者解除物业服务合同;

(三)听取业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;

(四)组织筹集专项维修资金，并监督使用;

(五)督促业主按时交纳物业服务费;

(六)督促业主和物业使用人遵守法律、法规和管理规约;

(七)劝阻业主或者物业使用人违章装饰装修房屋;

(八)业主委员会应当履行的其他职责。

第十六条居(村)民委员会应当自接受委托之日起三十日内，持以下材料向县(市)区住房和城乡建设行政部门备案：

(一)同意接受委托的声明;

(二)制定并经半数以上业主同意的管理规约;

(三)居(村)民委员会委员的基本情况。

材料齐备的，县(市)区住房和城乡建设行政部门应当当场予以备案，并在备案后七日内将备案材料抄送市住房和城乡建设行政部门，同时将有关情况书面通报物业所在地公安派出所。第二项、第三项内容发生变更时，应当及时办理备案变更手续。

第十七条业主发现受委托居(村)民委员会的委员有下列情形之一的，可以依照法律、法规的规定，提议居(村)民委员会审议决定是否终止其物业管理职责，并依法追究其责任：

(一)不履行物业管理职责或者因疾病等原因丧失履行职责能力的;

(二)业主委员有拒不缴纳物业服务费等不履行业主义务行为的;

(三)收受物业服务企业或者有利害关系业主提供的利益或者报酬的;

(四)向物业服务企业销售商品、承揽业务的;

(五)牟取可能妨碍公正执行职务的其他利益的;

(六)有其他侵害业主合法权益行为的;

(七)因其他原因不适宜履行物业管理职责的。

居(村)民委员会审议决定是否终止该委员物业管理职责时，应当允许其申辩，允许业主旁听，并将审议过程及结果记录存档。

第十八条受委托居(村)民委员会应当积极推动业主大会成立工作。业主大会成立后，由业主大会决定自行组建业主委员会或者继续由居(村)民委员会履行职责。业主委员会成立后，居(村)民委员会应当主动与其进行物业管理交接工作。

第十九条业主大会、业主委员会或者受委托居(村)民委员会工作经费由全体业主承担。工作经费可以由业主分摊，也可以从物业共有部分经营所得收益中列支。工作经费的收支情况，应当定期在物业管理区域内公告，接受业主监督。

受委托居(村)民委员会工作经费的收支情况应当同时接受街道办事处、乡镇人民政府监督。

第二十条业主应当向为其提供服务的业主委员会成员、受委托的居(村)民委员会委员提供劳动报酬，具体标准及支付方式等事项由业主大会决定。

第二十一条物业使用人，是指物业承租人和其他实际使用物业的非所有权人。

物业使用人在物业管理活动中的权利义务由业主和使用人约定，但不得违反法律、法规和管理规约、业主大会决定，不得损害公共利益和他人利益。

物业使用人违反本条例和管理规约的规定，有关业主应当承担连带责任。

第五章物业管理服务

第三十七条一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。

物业服务企业可以委托有相应资质的企业完成物业管理区域的保安、保洁、绿化、维修等专项服务，但不得将物业服务合同约定的主要部分或者全部委托或者转移给他人。因全部委托或者转移造成的损失由物业服务企业承担。

第三十八条选聘物业服务企业时，提倡采用公开招投标。业主委员会应当与选聘的物业服务企业订立书面物业服务合同。

物业服务合同应当对双方权利义务、物业管理事项、服务标准、服务费用、项目负责人、物业管理用房的管理与使用、专项维修资金的使用、合同期限、服务交接、违约责任等内容进行约定。

物业服务合同签订前，业主委员会应当将物业服务合同草案在物业管理区域内公示七日，听取业主意见。

物业服务企业应当自物业服务合同签订之日起十五日内，将物业服务合同报物业项目所在地县(市)区住房和城乡建设行政部门备案，县(市)区住房和城乡建设行政部门将备案材料抄送物业项目所在地街道办事处、乡镇人民政府。

第三十九条物业服务企业应当按照物业服务合同提供质价相符的服务。

物业服务企业及相关人员实施锅炉、电梯、电气、制冷以及有限空间、高空等涉及人身安全的作业，应当由具备相应资质或者委托具备相应资质的单位及个人实施;委托实施的，应当明确各自的安全管理责任。

第四十条物业服务实行有偿服务。物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务质量相适应的原则。

普通住宅(含保障性住房、已售出公有住房)及其他物业根据物业建设条件、服务等级、服务标准、服务成本等情况分别实行政府定价、政府指导价和市场调节价。

物业服务收费实行政府定价、政府指导价的，由价格行政主管部门会同住房和城乡建设行政部门根据物业管理服务等级标准等因素，制定相应的基准价及其浮动幅度，并定期公布。实行市场调节价的，由业主与物业服务企业在物业服务合同中约定。

第四十一条物业服务费由物业服务企业或者业主委员会收取。

物业服务企业或者业主委员会应当将物业服务合同中约定的服务事项、服务质量标准、收费标准、收费方式等在物业管理区域内的醒目位置公布，听取业主的意见和建议，及时向业主反馈意见和建议的处理情况，并及时公布物业服务费收取、使用等情况，接受业主的监督。

实行物业服务酬金制收费方式的，应当公布物业管理各项资金的收支情况;实行包干制收费方式的，应当公布物业共用部位、共用设施设备以及相关场地经营所得的收支情况。

物业服务企业为业主或者物业使用人提供物业服务合同约定以外的服务的，可以另行收费。

第四十二条业主应当依照物业服务合同的约定及时足额交纳物业服务费。

业主未依照物业服务合同约定交纳物业服务费的，物业服务企业或者业主委员会有权要求其限期交纳。

因业主逾期不交纳物业服务费等事项引起相关争议的，人民法院或者仲裁机构应当及时受理。

业主转让物业的，应当与物业服务企业、专业性服务企业结清相关费用，受让人应当将物业权属转移情况、业主姓名、联系方式等告知物业服务企业和业主委员会。

第四十三条供水、供电、供气、供热、通信、数字电视等单位接管物业管理区域内共用设施设备后，应当与最终用户签订服务合同，并向最终用户收取有关费用。

任何单位不得强制物业服务企业代收有关费用，也不得因物业服务企业拒绝代收代缴费用而停止提供服务。

物业服务企业接受委托代收有关费用的，不得向业主收取额外费用，委托单位应当根据双方约定向物业服务企业支付相关费用。

第四十四条物业服务企业应当按照物业服务合同指派项目负责人，除物业服务合同另有约定外，项目负责人原则上只能在一个物业服务项目任职。

物业服务企业更换项目负责人的，应当及时告知业主委员会并进行公示。业主委员会要求物业服务企业更换项目负责人的，物业服务企业应当及时更换。

第四十五条物业服务合同期满三个月前，物业服务企业与业主委员会应当协商续约事宜。双方续约的，应当重新签订物业服务合同;一方不续约的，应当在合同期满三个月前告知对方。

业主委员会或者物业服务企业提前解除物业服务合同的，应当在三个月前与对方协商。协商不成的，按照合同约定的争议解决方式进行解决。双方协商或者争议解决期间任何一方不得单方终止履行合同约定的义务。

因物业服务合同期满双方不续约的或者提前解除合同的，业主委员会应当书面告知街道办事处、乡镇人民政府，并向物业所在地的县(市)区住房和城乡建设行政部门备案。街道办事处、乡镇人民政府接到告知后五日内在物业管理区域内公告，并及时协调解决有关事项。

第四十六条物业服务合同终止时，物业服务企业应当按照相关规定明确债权债务情况，并向业主委员会交还下列资料和财物：

(一)本条例第三十四条规定的资料;

(二)物业管理用房;

(三)物业服务期间改造、维修、保养有关物业形成的技术资料;

(四)物业服务期间业主出资配置的固定设施设备;

(五)其他应当移交的资料、财物。

新选聘的物业服务企业承接物业时，业主委员会应当向物业服务企业移交前款规定的资料和财物。

原物业服务企业不得以业主欠交物业服务费、对业主共同决定有异议等为由拒绝办理交接。原物业服务企业在办理交接至撤出物业管理区域期间内，应当维持正常的物业管理秩序。

原物业服务企业拒不撤出物业管理区域的，新的物业服务企业和业主委员会应当与原物业服务企业协商解决;协商不成的，应当依法提起诉讼或者申请仲裁。

不能维持正常物业管理秩序的，由县(市)区人民政府责成物业所在地街道办事处、乡镇人民政府及住房和城乡建设行政部门、公安机关等相关部门组织接管。

街道办事处、乡镇人民政府、住房和城乡建设行政部门应当加强对物业服务企业交接工作的监管。

第四十七条业主委员会、物业服务企业、建设单位和有关部门可以委托物业管理行业协会，就物业服务质量、服务费用和物业共用部分管理状况等进行评估和监理。

物业管理行业协会应当按照相关规定提供专业服务，不得出具存在虚假内容、误导性陈述和重大遗漏的评估监理报告。

第四十八条政府各有关部门应当公布投诉、报告受理方式。在接到业主、业主委员会、物业使用人和物业服务企业在物业管理活动中的投诉后，应当及时处理并将处理结果回复投诉人;在接到关于物业管理区域内违法行为的报告后，应当及时依法予以处理。

第四十九条住房和城乡建设行政部门应当加强对物业服务企业的监督管理，对其物业服务活动进行考核，促进物业服务企业提高服务水平。

市住房和城乡建设行政部门应当建立物业服务企业信用信息系统，对物业服务企业实行动态监督管理。县(市)区住房和城乡建设行政部门应当会同街道办事处、乡镇人民政府、居(村)民委员会、业主委员会对物业服务企业的工作情况进行监督检查，建立物业服务企业信用档案，并采取适当方式将监督检查结果和信用档案向社会公开。

第六章物业的使用和维护

第五十条业主、物业使用人应当遵守法律、法规及管理规约的规定，按照有利于物业使用安全和公平、合理的原则，正确处理供水、排水、通行、通风、采光、维修、环境卫生、生态及环境保护等方面的相邻关系。

第五十一条住宅物业装饰装修前，业主或者物业使用人应当按照规定向物业服务企业或者物业管理单位申报登记，并与其签订住宅装饰装修服务协议，接受其监督管理和指导。

物业服务企业应当加强对装饰装修活动的巡查、监督。业主或者物业使用人拒不办理申报登记或者违反相关规定及装饰装修服务协议的，物业服务企业应当及时告知并劝阻;拒不改正的，物业服务企业应当及时向有关行政部门报告。

第五十二条物业管理区域禁止下列行为：

(一)违法改变物业的使用用途;

(二)违法搭建建筑物、构筑物及其他设施;

(三)擅自拆改房屋承重结构、主体结构，破坏或者擅自改变墙体外观;

(四)占用、封闭或者堵塞疏散通道、安全出口、消防车通道，损坏或者挪用消防设施;

(五)排放或者堆放有毒、有害、危险物质，堆放易燃易爆物品;

(六)擅自占用、损坏物业的共用部位、共用设施设备及附属设施;

(七)私圈、私占、私建停车场地;

(八)侵占绿地，毁坏花草树木，损坏园林设施;

(九)乱设摊点，乱倒垃圾，堆放杂物、固体废物，高空抛物;

(十)擅自在建筑物、构筑物上涂写、刻画、张贴;

(十一)违反规定排放噪声或者故意制造噪声干扰他人正常生活;

(十二)违反规定燃放烟花爆竹;

(十三)违反规定排放废水、废气;

(十四)违反规定停放车辆或者不按照规定行车路线行驶影响他人;

(十五)违反规定饲养动物;

(十六)其他违反法律、法规和管理规约的行为。

物业服务企业发现物业管理区域内有前款规定的行为的，应当劝阻、制止，要求行为人及时改正;劝阻、制止无效或者行为人拒不改正的，应当及时向有关行政部门报告。

有关行政部门在物业管理区域内的具体管理职责分工，由本级人民政府确定。

业主、业主大会、业主委员会对于本条第一款的行为，有权依照法律、法规的规定要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨碍、赔偿损失。

第五十三条物业管理区域内规划用于停放车辆的车库、车位，应当优先满足业主、物业使用人停车需要，对车库、车位的处分情况应当予以公布。在满足业主、物业使用人需要后，建设单位将车库、车位出租给物业管理区域外的单位和个人的，每次租赁合同期限最长不得超过六个月。

第五十四条物业管理区域内需要占用业主共有的道路或者其他场地设置车位的，业主委员会或者物业服务企业可以就小区内划定地面停车位和行车路线请求公安交通管理、消防部门予以指导。

物业管理区域内规划的车库、车位尚未充分利用的，不得占用业主共有的道路或者其他场地设置规划以外的车位。

第五十五条物业管理区域内，业主拥有所有权或者使用权的车库、车位的停车服务费，由业主委员会与物业服务企业在合同中约定。其他规划内车库、车位的停车费、停车服务费,按照政府价格行政主管部门的有关规定执行。

占用业主共有的道路或者其他场地设置的车位停放车辆的，物业服务企业可以根据业主大会的决定或者价格行政主管部门会同住房和城乡建设行政部门制定的标准收取停车费、停车服务费，停车费归全体业主所有。

物业服务企业应当将停车费、停车服务费单独列帐，独立核算。

业主对机动车辆有保管要求的，可以由业主和物业服务企业另行签订机动车辆保管合同。

第五十六条地下人民防空工程设施平时用作停车位或者进行其他经营活动的，其收入应当按照有关规定优先用于人民防空工程设施的日常维护管理。具体收费标准由价格行政主管部门会同人民防空主管部门、住房和城乡建设行政部门制定。

第五十七条依法由业主共有的物业共用部位、共用设施设备，任何单位和个人不得擅自处分。

利用物业共用部位、共用设施设备进行经营性活动获取的收益归全体业主所有。

第五十八条物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得擅自改变用途。

确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当由业主委员会提出具体方案，经物业所在地街道办事处、乡镇人民政府同意向全体业主公示，公示期满后依法办理有关手续。

第五十九条售出的物业在国家规定的保修期限内，由建设单位负责维修，不得故意拖延;保修期满后，保修期内报告的维修事项，应当由建设单位完成维修。

物业存在安全隐患，危及公共利益及他人合法权益时，责任人应当及时维修养护。责任人不履行维修养护义务的，相关单位应当及时维修养护，费用由责任人承担。

物业共用部位、共用设施设备维修、养护、更新、改造时，相关业主、物业使用人应当予以配合。因相关业主、物业使用人原因造成其他业主、物业使用人财产损失的，责任人应当依法予以赔偿。因物业共用部位、共用设施设备维修、更新等原因，造成房屋、设施设备等损害的，责任人应当予以恢复原状或者赔偿。

业主、物业使用人应当对存在于其专有空间的共用设施设备进行检查，发现问题及时向物业服务企业报告，并积极配合维修、改造。

第六十条新建住宅物业实行质量保修金制度，具体保修标准按照《房屋建筑工程质量保修书》执行。建设单位在新建住宅物业保修期起始日之前，按照住宅物业建筑安装总造价的百分之二，一次性向市、县(市)住房和城乡建设行政部门交存物业质量保修金。

建设单位不履行保修义务的，业主或者业主委员会或者其委托的物业服务企业可以提出申请，经市、县(市)住房和城乡建设行政部门核实后，维修费用在物业质量保修金中列支。

物业工程质量保修期限届满后，市、县(市)住房和城乡建设行政部门应当将物业质量保修金本息余额及时退还建设单位。

质量保修金具体管理办法由市住房和城乡建设行政部门会同财政行政部门制定。

第六十一条供水、供电、供气、供热、通信、数字电视等单位，应当依法承担物业管理区域内已接管的相关管线和设施设备维修、养护、更新的责任，所产生的费用按照有关规定在成本中列支。

前款规定的单位因维修、养护、更新等需要，临时占用、挖掘道路、场地的，应当提前告知物业服务企业同时办理相关手续，并及时恢复原状。

第七章物业管理用房和物业维修资金

第六十二条城乡规划行政部门应当将物业管理用房的位置和面积，纳入建设项目修建性详细规划或者建设项目设计方案的审查内容并征求住房和城乡建设行政部门的意见。

建设单位应当将物业管理用房纳入居住小区或者组团建设内容，与建设项目同步设计、同步施工、同步交付使用。

建设单位应当依照建设工程规划许可证载明的地上总建筑面积千分之三的比例配置物业管理办公用房，按比例计算少于一百二十平方米的，按一百二十平方米执行;按照千分之四的比例配置物业管理经营用房。物业管理用房的面积和具体位置应当在初步设计方案审查时征求住房和城乡建设行政部门的意见，在建设项目修建性详细规划中确定，不得任意调整。

第六十三条物业交付前，建设单位应当按照本条例规定的标准将物业管理用房及其产权证明等资料交给县(市)区住房和城乡建设行政部门。物业管理用房由县(市)区住房和城乡建设行政部门查收后交给前期物业服务企业使用。

经规划部门批准实行物业分期开发，应当按照小区总体规划面积，首期一次性提供足额物业管理办公用房;随开发进度，分期提供物业管理经营用房。

第六十四条在住宅区房屋初始登记时，物业管理用房应当同时办理登记。物业管理用房的所有权属于物业管理区域内的全体业主，不得分割、转让或者抵押。

物业管理办公用房主要用于物业服务企业开展物业服务和业主委员会日常办公。

物业管理经营用房使用方案由业主委员会提出，并向全体业主公示。经营收益用于补充物业专项维修资金等物业管理的需要。

前期物业服务期间按照规定由物业服务企业出租或者经营的物业管理经营用房，其租赁或者经营期限不得超过前期物业服务合同期限，经营收益应当专户储存，用于补充物业专项维修资金等物业管理的需要。前期物业服务企业与承租方签订的租赁合同应当自签订之日起十五日内报县(市)区住房和城乡建设行政部门备案。

第六十五条业主(包括已售出公有住房业主)应当按照规定交纳专项维修资金。专项维修资金不敷使用的，应当由业主续筹。

专项维修资金管理办法由市住房和城乡建设行政部门会同财政行政部门制定。

第六十六条住宅专项维修资金应当用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造。

发生危及居住安全等紧急情况，需要立即对共用部位、共用设施设备进行维修或者更新、改造的，相关业主或者物业服务企业可以提请住房和城乡建设行政部门或者其他相关安全机构认定，并持认定材料直接向住房和城乡建设行政部门申请列支住宅专项维修资金。紧急情况处置后，应当向相关业主公示，接受监督。

第六十七条物业转让时，业主应当向受让人说明专项维修资金交存和结余情况，该物业分户账中结余的专项维修资金随物业同时过户。

房屋灭失的，房屋分户账中结余的住宅专项维修资金应当返还业主。

第八章法律责任

第六十八条建设单位、物业服务企业、业主以及其他单位和个人违反本条例，国务院《物业管理条例》以及其他有关法律、法规已有处理规定的，从其规定。

第六十九条物业服务企业违反本条例规定有下列情形之一的，由物业所在地县(市)区住房和城乡建设行政部门予以警告，责令限期改正;逾期不改正的，将违法行为记入信用档案，并按照相关规定实行警示、惩戒：

(一)违反第二十五条规定不履行相应义务的;

(二)违反第三十八条第四款、第六十四条第四款规定未按时将合同报送备案的;

(三)违反第四十五条第二款规定擅自撤离服务区域、停止物业服务活动的。

第七十条单位违反本条例规定有下列情形之一的，由物业所在地县(市)区住房和城乡建设行政部门责令其限期改正，并按照下列规定予以处罚：

(一)建设单位违反第三十三条第三款、第三十四条第一款、第五十九条第一款规定，不履行保修责任或者不及时处理解决物业质量缺陷、配套设施设备不完善、设施设备技术不达标等问题的，处十万元以上二十万元以下的罚款;造成损失的，依法承担赔偿责任;

(二)建设单位、物业服务企业违反第三十四条第二款、第三款、四十六条第一款至第三款规定，不履行交接义务的;逾期不改正的，处一万元以上十万元以下的罚款;

(三)建设单位违反第五十三条规定，不公布物业管理区域内规划的车库、车位的处分情况的，给予警告;未首先满足业主停车需要，将车库、车位出售、赠与、出租给物业管理区域外的单位和个人的，给予警告并责令限期改正;逾期不改正的，没收违法所得，并可处五万元以上二十万元以下的罚款。

第七十一条违反本条例第四十七条第二款的规定，物业管理行业协会故意出具虚假资料的，由市住房和城乡建设行政部门给予警告，责令限期改正，并处一万元以上三万元以下的罚款;涉嫌犯罪的，移送司法机关处理;造成损失的，依法承担赔偿责任。

第七十二条单位或者个人违反本条例第五十二条规定的，由有关行政主管部门按照职责分工依照相关法律、法规、规章的规定予以查处;涉嫌犯罪的，移送司法机关处理;给他人造成损害的，依法承担民事责任。

第七十三条业主、物业使用人违反本条例第五十九条第四款规定，对存在于业主专有空间的设施设备出现问题时拒不配合或者阻挠共用设施设备维修、改造的，由物业所在地县(市)区住房和城乡建设行政部门责令改正;情节严重的，可处一千元以下的罚款;造成损失的，依法承担赔偿责任。

第七十四条单位和个人违反本条例规定，挪用、侵占物业服务费、停车费、共用设施设备经营所得等资金的，由物业所在地县(市)区住房和城乡建设行政部门追回挪用、侵占的资金，给予警告;有违法所得的，没收违法所得，可以并处挪用、侵占数额两倍以下的罚款;涉嫌犯罪的，移送司法机关处理。

第七十五条住房和城乡建设行政部门、街道办事处、乡镇人民政府或者其他有关行政部门及其工作人员违反本条例，有下列情形之一的，由相应机关责令改正，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分;涉嫌犯罪的，移送司法机关处理：

(一)未依法指导业主筹备成立业主大会的;

(二)未按照规定公布投诉、报告受理方式的，或者对物业管理活动中的投诉，不及时受理、处理的;

(三)发现物业管理区域内的违法行为或者接到违法行为报告，不及时依法予以处理的;

(四)截留、挪用、侵占物业专项维修资金、物业保修金等资金的;

(五)利用职务便利，收受他人财物或者其他好处的;

(六)其他玩忽职守、徇私舞弊、滥用职权的行为。

第九章附则

第七十六条专有部分面积是指房屋所有权证记载的建筑面积，尚未进行登记的，暂按测绘机构的实测面积计算;尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算。

第七十七条各工业区、开发区、管理区等政府派出机构所辖区域物业管理相关工作参照本条例执行。

第七十八条市人民政府应当根据本条例制定实施细则。

第七十九条本条例自20xx年5月1日起施行。

物业管理条例 篇30

服饰仪表

1、 工作服、鞋、袜等外露处必须干净、平整，无明显污迹、破损；

2、 除保洁人员允许穿黑色布鞋，其他人员一律仅限穿黑色皮鞋；

3、 胸牌统一整齐佩带在恰当位置；

4、 领带平整、端正；

5、 工作服严禁混穿；

6、 西装制服必须符合西装礼仪进行穿戴；

7、 维修人员现场作业应着操作服；长袖工作服不能挽起；

8、 女员工饰物不外露，着肉色袜，禁止穿通花、花边类袜；

9、 男员工头发不过耳；

10、 各岗位人员本岗位当值期间的装备、配件等齐全、完好

办公场所

1、 无灰尘纸屑，办公设备物品整洁，花木清洁光亮；

2、 离开办公位时坐椅归位；进出办公区域随手关门；

3、 下班前关闭电脑主机及电源；

4、 最后离开工作区域者，必须将区域的灯、电器等关闭；

传真

1、收、发传真注明发、收件人全名、传真号、页码、顺序

培训会议

1、 准时参加会议和培训；

2、 请假提前通知组织者；

3、 会议前应将手机、CALL机关掉或调整在震动状态；

4、 会议中尽可能不随便进出，避免或减少打扰他人的行为或言语；

5、 会议和培训完毕，确保桌椅、教具归位；

6、 最后离开者将会议场所的灯、电器等关闭。

接听电话

1、 电话三声内以最快的时间接听；

2、 接听电话首先问好然后报部门（可使用简称）及姓名；

3、 邻座无人应主动代接并记录、转告；

4、 应清楚来电方何人、何事、回访联系电话或方式，必要时做好记录；

5、 代接的电话应以最快时间转告他人，必要时做留言便条；

6、 语言温和、态度礼貌；

7、 后于对方挂线；

样板会所类

样板间销售厅

1、 电器按正常运作，空气保持清新，温度、湿度、通风保持良好舒适状态。

2、 地面、地毯保持“四无”（即无沙粒、无灰尘、无脚印、玻璃上无水印、手纹）；金属质地物品无锈迹；

3、 物品、设备与《物资清单》帐物相符；

4、 物品、设备、标识按要求摆放整齐，保持干净、完好；

5、 饮用水、水杯备用充分；

6、 房间禁止抽烟；

7、 未经允许，礼貌谢绝拍照行为；

会所

1、 会所环境、器具、用品卫生、干净、整洁，达到各自的清洁、卫生要求；

2、 确保会所服务各设施、配置物品完好无损，正常使用；

3、 熟悉本岗位的操作流程；

4、 微笑服务，仪容整洁；

5、 主动细致热情，正确引导、理解顾客提出的服务需求；

6、 引导顾客安全、适当使用各种设施；

7、 优质高效地满足顾客提出的会所可提供的服务项目的要求；

8、 保持与顾客的良好沟通，对顾客提出的会所没有的服务要求应向上级汇报；

9、 各项服务单据记录完整、清晰，保存齐全；

10、 各项采购、消耗、物品领借用等手续齐全，登记完整准确，帐物相符，无差错；

11、 各类引导牌、餐牌、设施、配件等标识内容准确、文字清晰，整洁干净，放置、摆放或张贴位置适当，醒目、清晰、完整、干净；

12、 各岗位人员言行、举止规范必须符合该会所管理制度的要求；

装修维修类

装修

1、 现场张贴装修许可证，施工人员佩带出入证；

2、 有装修巡查记录表且按要求记录；

3、 未有涉及承重结构、公共部位、公共设施、外观的装修现象；

4、 严禁同时进行烧焊与木工作业；

5、 门窗花饰按统一款式制作，安装符合要求；

6、 埋设电线、信号线必须穿管保护且接头不得埋于地下；

7、 临时线路电源必须装设开关板，负荷与开关容量符合电气技术要求；

8、 下水管道口密封包好，严禁改变其使用功能；

9、 管道检查口处必须预留维修口；

10、 消防设施不得改动、拆除，消防喷头不得封堵；

11、 改动安防系统必须按程序申请；

12、 中央空调系统改动必须按程序进行过审批；

13、 施工现场严禁明火；

14、 必须配两个以上（足量）的灭火器；

15、 垃圾必须袋装、清运到指定地点或自行运离小区；

16、 施工时间：7：00~12：00，14：00~19：00。

返 修

1、 接到报修时作好记录，不得推诿，专人通知施工单位；

2、 接待投诉不卑不亢，不乱回答、不乱承诺；

3、 进入室内返修前，须征得业主同意；

4、 在规定时间内到达返修现场并完成返修；

5、 文明施工，不动用业主物品；

6、 收工须清理、清洁现场，关闭门窗、开关；

7、 损坏设施，照价赔偿。

家政维修

1、 维修前，准备齐相关工具和材料；

2、 严格执行操作程序，不留下安全隐患；

3、 需要动用业主物品须征得业主同意，严禁接受业主礼品、赠品；

4、 工作现场必须保持整洁，尽量不影响业主正常生活；

5、 操作过程中如有疑点及时记录并与业主沟通确认；

6、 较大收费项目与业主协商，达成一致后方可提供；

7、 维修完毕了解客户是否还有其他需要维修或帮助的事项并尽力解决；

8、 收拾完工具材料，并清理、清洁现场；

9、 全部完成后须请业主在维修服务单上签字确认；

安全管理类

通则

1、 按各岗位要求着装及装备；

2、 熟悉小区或大厦内的重要部位；

3、 熟悉岗位操作流程；

4、 清楚本岗位礼仪规范；

5、熟悉对应急、突发事件的处理、协调程序严格执行交接班制度；

6、 质量记录填写规范；

7、 当天第一次遇公司领导和部门经理应敬礼；

确保自身安全；

中心值班岗

1、 值班期间设备正常；

2、 熟练操作监控、消防中心的各类设施、设备；

3、 中控室值班记录完整、详细；

4、顶班人员必须经部门经理审批资质；

5、当值期间精力集中、全神贯注；

6、按中心不同设施、设备各种信号报警、来电的重要等级快速、灵活处理；

7、所有顾客来电、内部人员交代须协调他人完成的服务事项有记录、有跟踪、有结果；

8、准确记录传递公司文件规定的应传达的信息，确保通知到相关人员，无遗漏；

8、 中心配备的如钥匙、文件夹、工具、录象带等标识、记录正常、整洁、清晰、齐全；

9、 各类设施设备、台面完整，运作正常，干净、整洁；

10、 异常情况及时调整监控镜头录象，调配人员跟进，确保有记录、有结果；

11、 无堆放与工作无关的物品；

12、 当值期间严禁从事与岗位无关的任何事项，如瞌睡、聊天、看书；

大厦类物业的中心人员持有有效的消防上岗证；

巡逻岗

1、 按照巡逻路线和时间要求进行巡逻并签到；

2、 各类设施、设备的检查到位，无遗漏；

3、 异常情况及时报告或处理；

4、 保证自身安全。

检查岗

1、 熟知小区、大厦的装修和入住情况；

2、 清楚各岗位的细则要求，并能完成任一岗位顶岗要求；

3、 高标准，严要求监督各安全岗位，确保各岗位符合要求；

4、 监督抽查的停车凭证编号、原子章、登记记录等应确保内容齐全、准确，所收现金与票号、时间、登记记录相一致；

大堂岗

1、 面带微笑，主动迎候宾客；

2、 看到手提重物顾客主动协助送至电梯口；

3、 逢雨天应主动为顾客开车门、打伞；

4、 准确登记外来邮件；

5、 严格执行物资放行管理制度；

6、 保持大堂整洁干净；

7、 制止不文明的行为。

车场巡逻岗

1、 保证车场车辆停放有序；

2、 指挥车辆动作标准规范；

3、 场内车辆登记准确，新损车辆记录齐全并通报车主；

4、 指挥车辆及巡查时确保自身安全。

车场出入口岗

1、 车辆进出敬礼且动作标准、规范；

2、 任何车场进出均须发放和回收凭证；

3、 收、发卡均站在车辆方向盘一侧；

4、 车辆放行严格实行核人、核车、核证，收、发卡动作迅速；

5、 保障出入口通道畅通；

6、 现场停车费现金超过￥500元时必须按要求上缴财务并换回凭证；

7、 票据、记录完整，发现驶出的车辆有任何异常必须严格登记、核实、上报，确保无误后方可放行；

8、 确保停车凭证编号、原子章、登记内容齐全、准确，所收现金与票号、时间、登记记录相一致；

9、 车场出口无车辆放行时必须保证地桩牢固插在桩孔内

清洁类

通 则

1、 地面无烟头、无杂物、无积水，无污迹；

2、 墙面、天花无蜘蛛网、无污迹；

3、 各种游乐设施、标识无灰尘、摆放整齐；

4、 垃圾入桶，不超载，无异味，无蚊蝇滋生；

5、 需打蜡的地面光亮显本色；

6、 排水管、井内无杂物，排水畅通，无堵塞；

外 围

1、 室外公共设施、场所无损坏、目视无尘；

2、 绿化带、花池:无烟头、无枯枝落叶、无杂物；

3、 大理石:无明显脚印、无油渍、污迹；

4、 公园桌椅：手摸无灰尘、污迹、油迹，摆放整齐；

5、 喷泉水池：水质不浑浊、无青苔及明显沉淀物、浮物；

6、 宣传栏：无明显灰尘，张贴的内容整齐、美观；

室 内

1、 地面、级梯无污迹、无杂物；

2、 天花：无蜘蛛网、无明显灰尘；

3、 电梯：轿箱内外无尘无污、无手印；沟槽无砂粒、污垢；

4、 宣传栏：无尘无污；张贴内容整齐、美观；

5、 电梯门、天台门、设备房门：无尘无污；

6、 各类标识、按键、对讲电话：无灰尘、无污迹；

，物业管理条例之物业现场管理标准（非表格版）

7、 天台、雨棚：无杂物、烟头、积水；

地下室

1、 通道畅通无杂物、地面无明显灰尘；

2、 公共设施：目视无明显灰尘、无污迹、无蜘蛛网；

3、 排水畅通、无积水。

洗手间

1、 地面、镜面、台面无水迹、污迹；

2、 便池无污垢、异味；

绿化类

通 则

1、 无明显病虫害，无积水，无死树死苗，修剪合理美观；

2、 植物无枯枝枯叶；

3、 黄土不直面向天；

4、 长势旺盛；

5、 主要部位设置有与植物相符的.绿化标识牌，并安装位置妥当，醒目、清晰、完整、干净。

6、 乔 木

7、 树干正常生长挺直；

8、 骨架均匀，树冠完整；

地被植物

1、 草坪目视平整，无明显杂草；

2、 草坪长势良好，浓绿，长度不超过4CM

花 坛

1、 搭配得当，层次分明；

2、 泥土不染花叶，不外露；

3、 整体布局美观、耐看。

消杀现场

1、 投放消杀药品的场所必须设置醒目、符合消杀工作要求的警示牌。

2、 外围及绿化带无鼠洞。

3、 无明显四害活动；

4、 下水道、污水井无明显蚊蝇。

5、 夜晚公共照明灯光附近无明显蚊虫、白蚁飞舞。

公共设施类

通 则

1、 责任人、设施标识明确、清晰；

2、 无生锈、无掉漆，保养检查记录完整；

3、 管网有流向指示，阀门标明醒目的开关状态（常开、常闭等）；

4、 危险部位（件）、状态有保护及醒目的、符合专业要求的警告标识。

停车场设施

1、 入口处必须设置 “车辆驶入请登记”及符合要求的“停车场收费标准”标示牌；

2、 车库入口有符合本小区实际的限高、限速标识；

3、 停车场内必须设禁鸣笛、限速、导航等标识牌；

4、 地面、墙面指示标线划线规范、符合专业要求；

5、 应设岗亭，停车场“三证”齐全有效；

6、 入口设立明显的标志，写明停车场的名称、性质、类别；

7、 符合“三公开”制度，即有公开车场责任人、公开收费标准、公开管理员姓名；

8、 岗亭内备有消防器材，置于明显位置；

9、 道闸运行正常，无松动变形、升降顺畅；

10、 倒车架安装牢固，不松动；

11、 地下车场指示灯，指示箱工作正常。

化 粪 池

1、 化粪池有容积标识；

2、 粪池盖板牢固、无堵塞，无污水溢出，无异味逸出。

泳池

1、 游泳池内池水清澈干净无异味;

2、 泳池周围无锋利有棱角硬物；

3、 泳池照明灯具完好，使用安全电压；

4、 配有足量的救生员。

娱乐设施

1、 完好无破损；

2、 连接部位结实，无松脱，转动部位有防护罩；

3、 有使用说明或提示性标识，标识安装位置适当、醒目，清晰、完整；

水池水箱

1、 水箱、水池密闭完好，标明容积；

2、 水位观察管有标记，能观看到水位；

3、 溢流管、进水管、出水管有标识，并用箭头标示出水流方向；

4、 溢流管不得与下水管道直接相连；

5、 露天水池、水箱的通气孔孔口向下；

6、 泄水口、排气孔有防虫网罩；

7、 进出口门正常上锁；

8、 确保水质符合供水要求，无红虫、泥沙；

9、 无渗漏、无锈迹、无异响；

10、 环境整洁干净，无明显积尘、油迹、污迹等。

招牌、沟渠池井

1、 外观完好无缺损；

2、 沟、渠、井、盖的面板完好，无破损，所有面板保证车辆驶过无明显声响；

3、 表面基本清洁、无明显锈迹、油迹；

4、 显要部位处的面板表面光亮、不影响观瞻；]

5、 配置的照明装置能正常使用。

房屋本体道路通道天台

1、 墙面无明显缺损、裂纹、脱落或破烂；

2、 道路整洁，地砖或大理石无松动、破烂、缺损；

3、 路面无违章占用，地面警戒线和交通标识清晰；

4、 户外招牌和射灯整洁、统一，安装牢固。

5、 无明显污迹、油迹、锈迹；

污水泵雨水泵

1、 泵井内无污泥；

2、 运转时无异响和震动；

3、 溢位器正常完好，无失控和误报现象；

4、 电源控制箱各控制开关正常并处在自动控制状态；

5、 控制箱各种信号指示正常、布线整齐；

公共设施类

广场喷泉

1、 水泵外壳和喷头表面应有防锈处理；

2、 水中各种照明等电器设备符合安全电压标准；

3、 喷水正常，喷口无堵塞；

4、 池底清洁无明显杂物、枯叶；

5、 无明显异味。

防雷设施

1、 避雷带、避雷针连接点牢固，无弯曲、松脱断裂；

2、 避雷带、避雷针处无杂物堆放或悬挂物。

3、 无明显锈迹；

4、 符合避雷系统技术要求。

公共照明

1、 灯具灯罩完好，无松动。

2、 使用中无闪烁，无噪声，无异常振动。

3、 发热量大的灯具，保证灯具周围无可燃、易燃物品。

4、 配电箱布线整齐，箱体及开关有明确标志，按钮和指示灯完好；

5、 灯具目视符合清洁要求。

防火门

1、 正反两面标识良好；

2、 门把手完好。

3、 闭门器力度适中，能正常使用；

4、 能正常开闭；

5、 设置有门禁系统的，能确保正常使用。

消防通通

1、 通道畅通无杂物；

2、 设置有明显、符合要求的的标识；

3、 通道内照明、送风、排风良好；

4、 消防器材状态良好。

消防设施

1、 防火卷帘门、烟感、温感正常使用，测试时消防主机有准确、灵敏的报警显示。

2、 对讲电话能正常使用，标识和使用说明清晰、完整、干净；

3、 警铃、风阀、消防栓紧急情况下能正常使用；

4、 备有充足的消防用沙，消防工具如铁秋、消防桶足量、完好；

5、 灭火器有效、完好；

6、 所有消防设施、设备标识安装位置适当、醒目，清晰、完整。

煤气设施

1、 能正常完好使用；

2、 阀门能正常开、闭（自动、手动）；

3、 阀门有常开（常闭）标识，安装位置适当、醒目，清晰、完整；

4、 有抢修电话标识，安装位置适当、醒目，清晰、完整。

5、 煤气泄漏探测器完好。

门禁设施

1、 门禁通话时声音清晰，无杂音，呼叫、报警等功能正常；

2、 门禁读卡器读卡正常，感应灵敏；

3、 门禁安装牢固，布线规范；

4、 中心能提取门禁读卡记录；

5、 标识安装位置适当、醒目，清晰、完整。

各类设备房

通用标准

1、 设备房门上有相应设备房标识；

2、 设备房内地面干净，无无关物品，物品摆放整齐，无杂物；

3、 设备现场的作业指导书齐备有效，各类设备维修检修记录完整；

4、 配备足够的灭火器和应急灯，通风良好；

5、 设备房内的负荷开关、阀门、单体设备等要有明显的状态标识，流体要流向标识；重要和操作有危险的设备、部件要有警告标识；

6、 设备房内设备外观清洁，油漆无脱落，设备的转动部位有防护罩；

7、 设备完好，各类仪表使用正常无损坏，无“跑、冒、滴、漏”现象，责任人明确；

8、 所有标识安装位置适当、醒目，清晰、完整。

高低压配电房

1、 配电柜、配电箱有明显标号；每个配电箱配电使用要有标识，

2、 配电柜、配电箱内布线规范，整齐，接线无松动。

3、 温度应保持在40℃以下。

4、 配备有高压操作防护工具；负荷刀闸和接地刀闸有挂锁锁住。

5、 配电柜操作位地面敷设绝缘胶垫。

6、 配电计量总表铅封完好。

7、 配电房接地线紧固，无断裂情况。

8、 变压器和通道之间有隔离围栏隔离

空调设备

1、 主机正常运转无异响和震动。

2、 制屏（现场控制）和操作台（远程控制）的信息显示正常。

3、 保温到位、完好，无渗漏水现象；

4、 主机温度不超过允许的设计温度。

电 梯轿 厢

1、 确保正常使用；

2、 门机、内饰、轿顶表面清洁、明亮，无手印、污迹；

3、 各按钮、按键、照明灯具、风扇等完好、干净，无异响；

4、 电梯准运证副本有效；

5、 各类标识（火警、搭乘须知、开关门、楼层层站、准运证副本等）齐全、清晰、完好，安装位置适当；

6、 正常情况任何公司人员仅限搭乘消防梯（除陪同顾客、访客、工作检查情况外）；

电梯机房

1、 温度应保持在40℃以下，降温通风设备正常使用，并保证达到节能降耗措施和要求；

2、 电梯盘车操作作业指导书有效、清晰；

3、 盘车救援工具完好、齐全；

4、 电梯机房内张贴运行准用证副本2；

5、 分承包方的保养计划书有效、清晰完整；

6、 悬挂有政府主管部门颁发的运行、维修工作记录表，保持有效、清晰、完整；

7、 维修保养监督检查能正常履行，记录与计划内容要求一致；

8、 故障维修记录全面、详尽、真实。

发电机

1、 发电机机油油位、蓄电池电解液液位正常；

2、 备用柴油油量保持在容器容量的80%附近；

3、 必须配备符合要求的两套蓄电池，备有符合要求的切换开关装置；

4、 蓄电池电压在24V（±2.0）；

5、 柴油储备房敷设足量的消防灭火沙；

6、 正常情况下，发电机转换开关应打在自动位置；

7、 发电机接地线紧固。

二氧化碳（CO2）设备

1、 二氧化碳称重装置报警正常，气瓶无漏气失重情况；

2、 系统无失灵情况，所有的铅封和保险带完好无损；

3、 各防护区手动/自动选择开关正常，工作状态中的指示灯亮；

4、 日常检查时，把开关打到手动控制上。

，物业管理条例之物业现场管理标准（非表格版）

生活及消防泵类设备房

1、 泵房各种信号、仪表指示完好正常；

2、 各种开关处于自动状态，自动、手动切换正常；各种泵运转时无异响和震动；

3、 湿式报警阀应完好，且试验装置标识应明确。

泳池泵类设施设备

1、 各种检测药物、仪器完好、有效，标识清晰、明确；

2、 沙缸压力表在水泵运行时应保持在0.2-0.4PA压力；

3、 各种信号、仪表指示完好正常；

4、 各种开关工作时处于自动状态，自动、手动切换正常；

5、 各种泵运转时无异响和震动；

6、 现场无渗漏、油迹、水迹。

风机房

1、 风机配电箱保持在自动位置，配电箱内接线规范；

2、 风机运行时无抖动现象，轴承位置无异响。

3、 能在控制中心控制送风机启停。

消防监控中心

1、 录相画面清晰；

2、 录象镜头切换时间间隔为1秒，并确保重要镜头必须在一个切换循环中至少一次；

3、 录象带更换时间定时，并统一保管；

4、 各端口接线规范、牢固，各接入接出线有标识；

5、 中心对讲和各岗位、荔景中心通讯良好，声音清晰；

6、 联动柜面板指示灯工作正常，压下试灯开关，所有指示灯发光；

7、 备用钥匙有效、准确，有标识，标识清晰、完整；钥匙领用有详细记录；

8、 存有的相关法规、条例，公司、维修单位电话表等资料齐全、有效，清晰、整洁；

9、 消防工具箱内消防器材摆放整齐，完好；

10、 至少配备：防火服两套、灭火器完好容量3公斤、救生绳两副，且标识明确；

11、 IC卡发行、挂失由专人管理，且记录详细、准确，无遗漏。

作业类

高空作业

1、 作业人员须执有效的《高空作业许可证》；

2、 有六级以上大风、大雨、雷电等天气恶劣情况时严禁高空作业；

3、 高空作业时，须使用安全带，地面有专人监护；

4、 作业地点周边设置遮栏或隔离带，并设置有效、文字恰当、醒目的告示牌；

5、 清洗楼宇外墙时，应提前向用户发出通知表明相关事项；

施 工管 理

1、 施工地点周边设置遮栏或隔离带，并设置有效、文字恰当、醒目的告示牌；

2、 施工完毕及时清理现场

现 场标 识

1、 现场标识符合公司CI标准并保持清洁、完好；

2、 标识摆放、挂置位置要统一、适当，符合工作内容要求，保证醒目、干净；

物业管理条例 篇31

一、进一步明确了业主大会和业主委员会之间的权利、义务和职责。

业主大会是为实现对物业的自我管理，代表和维护全体业主在物业管理活动中合法权益，为了便于多个业主形成共同意志，保障物业管理活动的顺利开展而组成的自治组织，是物业管理活动中的最高权利机构，对物业管理区域内的共同事项做出决定，享有对物业管理公共事物的决策权。省《条例》明确了业主产权人在业主大会上的投票权数的界定；《条例》规定，物业管理的重大事项由业主大会讨论和决定，业主大会由全体业主组成。如有20%以上的业主提议，即可召开临时业主大会。

二、进一步规范和明确了物业收费

物业管理费的收取，多年以来一直是困绕物业管理行业发展的问题之一，主要表现在一是收费难度大。少数业主受传统的福利性管理影响较深，不愿交管理费；还有一些业主将购房作为一种投资，仅仅为了增值长期闲置，给物业费的收取带来困难。二是收费行为不规范。《条例》的颁布实施，使物业服务收费维护了物业企业和业主双方的权益。物业服务收费区别不同物业的性质和特点，由业主和物业管理企业按国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。《条例》从满足不同类型的服务需求出发，完善物业管理服务标准，引导物业管理企业不断提高服务质量。遵循管理服务收费的定价原则、定价方式和价格构成；根据物业管理服务内容、服务质量，制定住宅的收费指导价，方便消费者根据自己的消费水平选择确定相应的物业管理服务。物业服务收费由业主与物业管理企业按国家和浙江省物业服务收费管理办法的规定协商确定，随着我市物业管理收费等级标准的出台更规范了业主与物业企业之间的服务收费行为。个别业主拖欠物业服务费用的行为，将受到业主委员会和法律的监督。违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以向人民法院起诉。

三、规范了前期物业管理，明确建、管责任。

相当一部分物业企业是从房地产开发企业派生出来的，割不断的“母、子”关系，使物业管理的市场化运作程度不够，物业管理企业在经营和运作上受到制约，缺少独立性和经营自主性，影响专业化水平的提高；有些开发项目在规划设计、施工阶段遗留下较多的问题，有的工程质量低劣，有的配套设施不完善，有的开发单位在销售商品房时虚假承诺，如绿化率、配套设施、各种优惠、高承诺的物业管理等等。使得物业管理企业承担了本应由开发商承担的一部分责任，造成物业管理先天不足，给后续的管理工作带来重大困难。当住宅出现质量问题或住区环境问题时，由于建设和管理职责不清，一些开发商和物业管理企业之间互相推诿，权责不清，会产生很多的混淆，使问题难以解决。为了加强开发建设与物业管理的衔接，加强对建设单位的监督，《条例》规定，建设单位要在物业管理区域内配置7%的物业管理用房；国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业；与业管理企业做好物业承接验收工作并及时移交有关资料；建设单位应当与物业管理企业签订前期物业服务合同；商品房销售合同中应当包含前期物业服务合同约定的内容；业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得处分。建设单位应当在保修期限和保修范围内承担物业的保修责任。同时对于违反上述规定的《条例》制定了一系列的处罚措施，使得房地产开发项目在规划、设计、施工阶段应聘请物业管理企业进行前期管理，前期物业服务所需费用由建设单位承担。这样，令业主困惑的开发商和物业管理企业的“扯皮”难题得以破解。促进了公开、公平、公正的市场竞争机制的形成。

四、住房共用部位维修资金要专款专用，维修保证金得以规范

业主应交纳不高于物业建筑安装总造价5%的专项维修资金。《条例》规定，专项维修资金属业主所有，专门用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造，不得挪作他用。而且在《条例》中明确了施工单位和开发商关于维修保证金的使用办法。

五、明确了物业管理企业、业主大会与社区、街道的关系。

社区居委会是居民自我管理、自我教育、自我服务的基层群众性自治组织，它的职能大都带有社会公共性。业主大会是业主们由于共同财产关系而形成的共同利益群体，它的职能主要是民事性的，它与社区委员会在性质、职能、权利基础等多个方面，都存在着根本性的差异，但是业主、业主大会要维护好自己的权益，离不开当地居委会的指导和帮助。物业管理企业，是具有物业管理资质，并经工商行政部门登记注册取得营业执照，接受业主大会的委托依照《物业服务合同》进行专业化管理，实行有偿服务的`企业。业主大会是代表和维护物业管理区域内全体业主合法权益的自治组织，物业管理企业与业主大会之间是互相依存、相互作用，缺一不可的关系，是在物业管理专业化管理与业主自制管理相结合的高度同一。他们之间的关系是选择与被选择、服务与被服务、聘任与被聘任的关系。物业管理企业服务的好坏在社区建设，尤其在社区服务业的发展中具有重要作用。业主大会、社区委员会、街道、物业管理企业在根本目标上是一致的，都是为了给业主创造良好的生活居住环境。以往由于缺乏对社区委员会的认识，理不顺相互关系，造成诸多物业管理活动中矛盾。因此，《条例》规定，在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责，支持居民委员会开展工作，并接受监督。住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定，应当告知相关的居民委员会，并认真听取居民委员会的建议。要努力创建物业管理与社区建设良性互动的新机制，就要求物业管理企业、社区委员会、业主大会共同努力，只有物业管理与社区建设共进，以物业管理服务推动社区服务发展，才能创造出管理有序、服务完善、环境优美、治安良好、生活便利、人际关系和谐的现代化居住环境。

六、明确了业主、物业管理企业与供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位关系。

长久以来由于供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位的垄断地位，往往把服务与收费无偿地转嫁给了物业管理企业，造成了由物业管理企业来代收代缴费用的不合理现象。而代收代缴费用的过程中，又存在着总表与分表的误差等因素造成的费用负担。按照“谁受益，谁承担”的原则，物业管理企业自然通过提高收费标准的方法，让用户承担。但物业管理企业的这种提高收费标准的做法又违反了国家价格法的有关规定，属于乱收费的范畴。这样就使得这些费用没有办法落实，成为物业管理企业的额外负担。事实上，业主和供水、供电、供热、通讯、有线电视等单位之间，是一种合同关系。作为合同的当事人，业主和供水、供电、供热、通讯、有线电视等单位，应当按照法律的规定和合同的约定，来行使合同的权利和履行合同的义务。从供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位的性质看，作为商品的提供者，应该按照商品的市场规律直接提供服务与收费。向业主收取相应的费用是供水、供电、供热、通讯、有线电视等单位的权利和义务，物业管理企业并不是合同的当事人，没有义务向上述单位支付这些费用，也没有权利向业主收取这些费用。费用收不上来就只能由物业管理企业垫交，此前许多物业管理企业与业主的纠纷都与此有关。如果供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位均向每一个业主收费，会导致交易成本增高，对当事人双方均无益处。而在物业管理区域内，物业管理企业作为管理服务人，对物业及业主的情况较这些单位更熟悉。如果由物业管理企业接受供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位的委托，代其向业主收取相关费用，可以节省当事人的时间和金钱，提高办事效率。因此，为了保障业主的合法权益，针对目前物业管理区域内，供水、供电、供气、供热由物业管理企业代收代缴费用的不合理混乱现象，《条例》按照市场规律做出了规定，物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业管理企业接受委托收费的不得向业主收取额外费用。这意味着自来水公司、供电公司、燃气公司、供暖公司跟物业管理企业是一个平等的企业关系了，有效地解决这一问题，保障了业主的合法权益。

七、进一步规范了住房维修资金制度。

新建商品房由个人出资购买，产权归个人所有，原有公有住房也通过房改的办法，将产权出售给个人。随着房屋权属逐步向个人化转变，住房产权多元化格局逐渐形成，居民个人拥有住宅的比例越来越高，住房的维修管理责任相应由国家或单位承担转移到由居民个人来承担。但是，有的开发建设单位或物业管理企业将业主的专项维修资金挪做它用，使住宅区的共用部位、共用设施设备的大、中修及更新改造不能及时进行，侵害了业主的权益，造成了十分恶劣的影响。同时，由于长期受传统公有住房管理模式的影响，有的业主对专项维修资金认识不足，不愿意交纳专项维修资金，错误的认为这无形中增加了其购房费用，把维修资金和购房费用同等对待；有的业主认为，既然交纳了物业管理费，住宅区的共用部位共用设施设备的维修养护就应该由物业管理企业来承担。实际上，购房款是一次性交纳的购买房屋产权的费用，物业管理费是用于住宅区的日常管理的费用，而专项维修资金才是由于物业共用部位、共用设施设备维修、更新和改造的费用。因此《条例》规定，住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金，业主要交纳不高于物业建筑安装总造价5%的专项维修资金。同时规定：专项维修资金属业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。利用物业共用部位、共用设施设备和物业管理经营用房进行经营活动所得收益，也应主要用于补充专项维修资金。住宅共用部位、共用设施设备专项维修资金的建立，有利于物业的保值、增值；有利于维护社会稳定；更有利于物业管理行业的健康发展。

物业管理条例 篇32

第四条业主通过业主会议或业主代表会议选举成立业主委员会，对住宅区物业实施自治管理。

第五条业主会议由住宅区内全体业主组成。业主人数较多的，也可以推选业主代表，组成住宅区业主代表会议。

业主会议或业主代表会议(以下统称业主会议)必须有代表百分之五十以上表决权的业主出席才能召开。

业主可以书面委托代理人出席业主会议，不满十八周岁的业主由其法定代理人出席。

第六条有下列情形之一的，在市建设行政主管部门和住宅区所在街道办事处、镇人民政府的监督指导下，开发建设单位应在六个月内，组织召开第一次业主会议，选举产生业主委员会：

(一)住宅区已入住的建筑面积达到百分之五十;

(二)房屋交付使用满二年。

一个住宅区成立一个业主委员会。

第七条业主会议每年至少召开一次，以投票或其他方式表决。表决权按建筑面积每平方米一个表决权或每一份额一个表决权计。业主代表按所代表的表决权行使。

经持有过半数以上表决权的已入住户提议，可推迟召开第一次业主会议，但须在提议中提出推迟召开业主会议的具体日期和理由，并且推迟时间不得超过六个月。

经代表百分之二十以上表决权的业主提议，可以召开临时业主会议。业主委员会应在接到提议后十日内就其所提议题召开临时业主会议。

业主会议的决定，以出席会议的业主所代表表决权的过半数通过。

第八条业主会议的职权：

(一)制订和修改业主委员会章程、业主公约;

(二)选举、撤换业主委员会的组成人员;

(三)决定住宅区有关公共利益的重大事项;

(四)听取和审议业主委员会的工作报告，监督业主委员会的工作，改变或撤销业主委员会不适当决定;

(五)决定聘请、解聘物业管理企业，并可授权业主委员会行使;

(六)审议公共设施专用基金的使用情况;

(七)其他应由业主会议行使的职权。

第九条业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，持成立业主委员会登记申请书、业主委员会委员名单，向所在街道办事处备案。

第十条业主委员会委员由业主会议在业主、直管公房和单位自管房的业主或其授权的使用人中选出。业主委员会根据住宅区规模由五至十五人组成，其中设主任一人，由业主会议或业主委员会会议在委员中选举产生。业主委员会对业主会议负责。

业主委员会会议由主任召集，召开会议必须有过半数委员出席，作出决定须全体委员过半数同意。

业主委员会委员每届任期三年，可连选连任。

第十一条业主委员会应当维护全体业主的合法权益，履行下列职责：

(一)审议决定物业管理企业制订的物业管理计划;

(二)召集和主持业主会议，并报告年度工作;

(三)根据业主会议授权，与物业管理企业签订、变更或解除物业管理委托合同;

(四)审议决定物业管理企业提出的大中维修、更新改造公共设施的报告;

(五)审议住宅区物业管理服务费的收费标准;

(六)监督、指导、支持物业管理企业对住宅区的管理、服务工作;

(七)督促业主和使用人履行业主公约，交纳物业管理服务费和房屋公共维修金;

(八)协调业主和使用人与物业管理企业的关系。

业主委员会不得直接从事以营利为目的的经营活动。

第十二条业主公约由第一次业主会议制定。

业主公约是由业主承诺的、对全体业主具有约束力的有关业主在住宅区使用、维护物业及其管理等方面权利义务的行为守则。使用人应当遵守业主公约的有关内容。

第十三条业主公约应当包括下列内容：

(一)业主会议的召集程序、方式及决定重大事项的方式;

(二)使用住宅区内公共设施和房屋共用部位、共用设备的权利与义务;

(三)业主参与物业管理的权利;

(四)业主对业主委员会及物业管理企业的监督权;

(五)物业各项维修和管理费用的缴交;

(六)业主应遵守的行为准则;

(七)违反业主公约的责任;

(八)其他有关事项。

第三章物业管理服务

第十四条从事物业管理的企业应取得国家规定资质资格，并在其资质等级范围内从事相应的物业管理服务。

第十五条鼓励业主委员会采用招标投标的方式选聘物业管理企业。

业主委员会应当与选聘的物业管理企业签订物业管理委托合同。委托合同应当于签订之日起三十日内由物业管理企业报市建设行政主管部门备案。

物业管理企业可就受委托的专项业务聘用有相应资质的专营公司或专人承担，可对业主委员会委托的项目进行经营。

第十六条当事人在物业管理委托合同中约定的物业管理事项应当包括下列内容：

(一)房屋共用部位、共用设备的'使用管理、维修和更新;

(二)住宅区内公共设施的使用管理、维修和更新;

(三)绿化、环境卫生管理服务;

(四)停车场地的管理;

(五)维护公共秩序;

(六)物业维修、更新费用的管理;

(七)物业档案资料的保管和移交。

第十七条在住宅区物业使用中禁止下列行为：

(一)损坏房屋承重结构;

(二)擅自改变房屋设计用途和改变房屋外貌;

(三)占用、损坏住宅区内公共设施或房屋的共用部位、共用设备以及擅自移装共用设备;

(四)乱抛乱倒乱堆垃圾、杂物;

(五)排放有毒、有害物质或发出超过规定标准的噪声;

(六)不按指定地点停放车辆;

(七)法律、法规及业主公约禁止的其他行为。

业主委员会和物业管理企业对住宅区内的上述行为，有权予以劝阻、制止，要求恢复原状或者依法赔偿损失。

第十八条任何单位和个人在住宅区内开挖、埋没或维修供电、给排水、排污，煤气、邮电通讯等管道管线，应按规定报有关部门审批，并与物业管理企业就开挖后的路面、绿地等恢复原状或赔偿损失的事项签订协议后，方可施工。

第十九条凡房屋及附属设施有影响市容或者可能危害毗邻房屋安全及公共安全，按规定应由业主修缮的，业主应及时进行修缮。拒不进行修缮的，由业主委员会委托物业管理企业进行修缮，其费用由业主承担。

第二十条住宅区的管理维修责任，按下列规定划分;

(一)房屋自用部位和自用设备的维修、更新费用，由业主承担;

(二)房屋的共用部位、共用设备的管理维修由物业管理企业负责，维修费用按异产毗邻房屋维修责任划分与费用分摊规定，从房屋公共维修金中支出;直管公房和单位自管房按房改政策出售的，由出售方从公房售后提取的房屋公共维修金中分摊相关费用;

(三)开发建设单位投资的公共设施管理、维修、更新改造由物业管理企业负责，维修、更新改造费用从公共设施专用基金中支出;

(四)政府投资的公共设施的管理、维修、更新改造等工作由有关行政管理部门或专业部门负责，也可委托物业管理企业承担，并支付相应费用;

(五)住宅区内公共设施的管理、维护、维修、更新改造等责任不明确的，由市建设行政主管部门会同相关部门共同确定。

第二十一条房屋公共维修金由业主缴纳，按栋号或梯号专款专用，不得挪作他用，并应按栋号或梯号设立维修金档案。

公共设施专用基金由开发建设单位一次性缴纳设立。

公共设施专用基金以及房屋公共维修金的管理办法由市人民政府制定。

第二十二条物业管理企业根据物业管理委托合同向业主、使用人收取物业管理服务费。物业管理服务费实行政府指导价管理。政府指导价由市物价管理部门按小区类别、楼字类型、服务项目核定，并报市人民政府备案。

物业管理企业为业主和使用人提供的特约服务，物价管理部门有收费标准的，按规定执行;没有规定收费标准的，由双方当事人约定。

物业管理企业收费的项目和标准应当公布。已按照本条例向业主或者使用人收取物业管理服务费用的，其他任何单位和个人不得重复收取性质相同的费用。

第二十三条住宅区内有经济收入的公用配套设施、设备和场地，由物业管理企业按委托管理合同经营，其收入用于补充住宅区的物业管理服务等费用。

第二十四条业主委员会应依据城市管理有关规定和物业管理委托合同对物业管理企业进行监督，并支持物业管理企业按照市政府有关部门的要求开展各项创优活动。

业主委员会、物业管理企业应协助居民委员会依照《中华人民共和国城市居民委员会组织法》的规定开展相关工作。

第二十五条物业管理企业应及时处理业主及使用人对物业管理的投诉。

市建设主管部门应当建立投诉受理制度，接受业主委员会、业主和使用人对违反本条例行为的投诉。

第四章物业的前期管理与移交

第二十六条开发建设项目在方案设计和设备安装过程中，应具备物业管理所必需的物业管理用房、安全防范设施以及便于开展物业管理服务的各项功能。

第二十七条开发建设单位不得将房屋的共用部位、共用设备或公共设施的所有权、使用权单独转让。

第二十八条开发建设单位尚未出租、出售的空置房屋的管理服务费，由开发建设单位承担。

业主委员会成立之前，由开发建设单位自行管理或委托物业管理企业实行物业管理，委托管理的应提供物业管理所需的工程建设档案资料。

第二十九条开发建设单位应当在业主委员会成立之日起三十日内，向业主委员会移交下列工程建设档案资料：

(一)住宅区规划图、竣工总平面图;

(二)单体建筑、结构、设备竣工图;

(三)地下管网竣工图;

(四)各种设备的使用说明书、电路示意图;

(五)环保、绿化等相关工程竣工验收资料;

(六)其他必要资料。

业主委员会应在签订物业管理委托合同后十日内，将前款规定的资料交物业管理企业保管。物业管理企业应当在物业管理委托合同终止或解除后的十日内，向业主委员会移交原保管的资料。

第三十条开发建设单位应当在移交工程建设档案资料的同时，按建设总投资的百分之二，一次性向业主委员会划拨住宅区的公共设施专用基金，由业主委员会设专帐管理。市建设行政主管部门对公共设施专用基金的划拨和使用情况进行监督。

第三十一条开发建设单位应向业主委员会移交已分摊计费到户的用于公共服务的物业管理用房，物业管理用房面积为住宅区总建筑面积的千分之二，最低使用面积为30平方米，最多使用面积为200平方米，其所有权属全体业主共同所有。

第五章法律责任

第三十二条开发建设单位违反本条例，有下列情形之一的，由市建设行政主管部门根据情节轻重分别予以处罚：

(一)未在规定时间内组织召开第一次业主会议的，责令其限期组织召开;逾期仍不组织召开的，可处以五千元以上三万元以下的罚款。

(二)不按规定移交工程建设资料、划拨公共设施专用基金、移交物业管理用房的，责令其限期改正，并可处以一万元以上五万元以下罚款。

第三十三条违反本条例规定，有下列情形之一的，由市建设行政主管部门根据情节轻重分别予以处罚：

(一)未取得物业管理资质等级证书或超越其资质等级范围，从事物业管理服务的，没收违法所得，并可处以一万元以上五万元以下的罚款。

(二)物业管理企业擅自改变公共设施专用基金和房屋公共维修金及物业管理用房用途的，责令改正，并可处以二千元以上二万元以下的罚款;情节严重的，吊销资质等级证书。

第三十四条违反本条例规定，有下列情形之一的，由城监支队根据情节轻重分别予以处罚：

(一)损坏房屋承重结构，擅自改变房屋设计用途，占用、损坏住宅区内公共设施或房屋的共用部位、共用设备以及擅自移装共用设备;责令恢复原状，并可处以一千元以上一万元以下的罚款。

(二)擅自改变房屋外貌，责令改正，并可处以一千元以上三千元以下罚款。

(三)不按指定地点停放车辆，责令改正，并处以五十元以上五百元以下的罚款。

(四)在住宅区内开挖、埋设或维修供电、给排水、排污、煤气、邮电通讯等管道管线，未与物业管理企业就开挖后的路面、绿地等恢复原状或赔偿损失的事项签订协议就施工的，责令其改正，并可处以一万元以上三万元以下的罚款。

第三十五条业主或使用人不按合同约定缴纳物业管理服务费、房屋公共维修金和规定的其他费用的，业主委员会应协助催缴。逾期仍不缴纳的，由物业管理企业按合同约定收取违约金;合同没有约定的，可按日加收所欠缴费用千分之三的违约金。逾期六个月仍不缴纳的，物业管理企业也可停止服务。

物业管理企业违反物业管理服务合同的约定，应当承担相应的违约责任，造成业主、使用人损失的应当承担赔偿责任。

第三十六条当事人对行政处罚决定不服的，可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。

当事人逾期不申请复议，也不起诉，又不履行处罚决定的，由作出处罚决定的部门申请人民法院强制执行。

第六章附则

第三十七条本条例中有关专业用语的含义：

(一)共用部位，是指住宅区内一幢建筑物内部，由整幢住宅的业主、使用人共同使用的门厅、楼梯间、水泵间、电表间、电梯间、电话分线间、电梯机房、走廊通道、传达室、内天井、房屋承重结构、室外墙面、散水面、屋面等部位。

(二)共用设备，是指住宅区内一幢建筑物内部，由整幢住宅的业主、使用人共同使用的供水管道、排水管道、落水管、照明灯具、垃圾通道、排烟排气通道、电视天线、水箱、水泵、电梯、邮政信箱、避雷装置、消防器具、防盗门等设备。

(三)公共设施，是指住宅区内，由业主和使用人共同使用的道路、园林绿地、停车场库、照明路灯、消防栓、排水管道、窖井、化粪池、垃圾箱、规定标识、建筑智能系统等设施。

第三十八条工业区、商业区等非住宅区的物业管理可参照本条例执行。

第三十九条市人民政府可根据本条例制定实施细则。

本条例的具体应用问题由市人民政府负责解释。

第四十条本条例自1999年1月1日起施行。

物业管理条例 篇33

第一章总则

第一条 为规范物业管理行为，维护业主、使用人和物业管理企业的合法权益，保障物业的合理使用，创造良好的生活、工作环境，根据国家有关法律、法规的规定，结合本市实际，制定本条例。

第二条 本条例适用于杭州市行政区域内城镇物业管理活动。

两个或两个以上产权人的新建物业应当实行物业管理;其他物业，应当创造条件，逐步实行物业管理。

第三条 本条例所称物业，是指各类房屋及其附属的设施设备和相关场地。

业主，是指物业的所有权人。

使用人，是指物业的承租人和其他实际使用物业的人。使用人在物业管理活动中的权利义务由业主和使用人约定，但不得违反本条例的有关规定。

物业管理企业，是指依法设立的从事物业管理服务的法人。

物业管理，是指物业管理企业接受业主或业主委员会的委托，根据物业管理服务合同，对物业进行维护、修缮、管理，对物业管理区域内的公共秩序、环境卫生、绿化等事项提供协助管理或者服务的活动。

第四条 物业管理实行业主自治管理与委托物业管理企业专业管理相结合的原则。

拥有相对独立的共同设备设施的物业，应当划归于一个物业管理区域。物业管理区域由区、县(市)物业行政主管部门划定。

一个物业管理区域应当成立一个业主委员会，并应当委托一家物业管理企业进行物业管理。

第五条 杭州市人民政府物业管理行政主管部门(以下简称市物业管理部门)主管全市的物业管理工作。

各区、县(市)人民政府物业管理行政主管部门(以下简称区、县(市)物业管理部门)依照本条例对辖区内物业管理进行管理监督。

街道办事处、镇人民政府负责辖区内物业管理与社区管理、社区服务的协调工作，社区居民委员会按照自己的职责协助本社区物业管理工作。

各级建设、规划、市政公用、市容环卫、绿化、公安、环保、价格、民政、工商行政等部门按各自的职责，协同物业管理部门实施本条例。

第六条 各级人民政府可给予物业管理企业优惠政策，鼓励和引导物业管理向市场化、专业化、规模化方向发展，提高城市物业管理水平。

第二章业主、业主(代表)大会和业主委员会

第七条 业主享有以下的权利：

(一)参加业主大会，享有表决权;

(二)享有业主委员会的选举权和被选举权;

(三)享有与所交纳物业管理服务费用相符的服务;

(四)监督业主委员会的'工作;

(五)监督物业管理企业的管理服务活动;

(六)法律、法规规定的其他权利。

业主应当履行以下义务：

(一)执行业主(代表)大会和业主委员会的有关决定;

(二)遵守物业管理法律、法规;

(三)遵守业主公约、有关物业管理的制度;

(四)配合业主大会或业主代表大会组织者做好有关选举工作;

(五)按照合同约定交纳物业管理服务费用和分摊的维修等费用;

(六)对业主委员会签订的合同承担责任。

第八条 物业管理区域内的全体业主组成业主大会;业主人数超过100名的，可按比例推选业主代表，组成业主代表大会。业主大会或业主代表大会须持投票权数过半数以上的业主或业主代表出席才能举行。业主代表的任期一般不超过3年，可以连选连任。

业主的投票权，住宅物业实行一套一票;非住宅物业按每100平方米建筑面积为一个计票单位，不足100平方米的以每本房屋产权证为一个计票单位。

第九条 物业管理区域内，有下列情况之一的，区、县(市)物业管理部门应指导、监督前期物业管理单位召开第一次业主大会或业主代表大会，选举产生业主委员会：

(一)入住率达到60%以上的;

(二)入住率达到30%以上，且物业交付使用已满2年的;

第一次业主(代表)大会的费用开支由物业建设单位承担。

第十条 业主大会或业主代表大会每年至少召开一次;业主委员会认为必要时或经由20%以上投票权数的业主或者业主代表提议，应召开临时业主大会或者业主代表大会。业主委员会应在接到业主或业主代表提议后15日内组织召开临时业主大会或业主代表大会;逾期不组织召开的，由区、县(市)物业管理部门帮助组织召开。

业主大会或者业主代表大会可以邀请街道办事处、社区居民委员会和使用人代表列席。业主可书面委托代理人出席，物业管理企业不能以代理人身份出席。

业主委员会要求物业管理企业列席会议的，物业管理企业的负责人或其书面委托代理人应当列席会议。

第十一条 业主大会或业主代表大会的决定，须经出席大会的业主或者业主代表投票权数的超过半数通过，并予以公布。

第十二条 业主大会或业主代表大会行使下列职权：

(一)审议通过或修改业主委员会章程和业主公约;

(二)听取和审议业主委员会工作报告;

(三)选举、罢免业主委员会成员;

(四)决定聘用或解聘物业管理企业;

(五)审议通过物业管理方案;

(六)变更或撤销业主委员会不适当的决定;

(七)审查本区域内物业管理制度;

(八)决定其他有关业主权益的重大事项。

第十三条 业主委员会是在物业管理区域内代表全体业主对物业实施管理的自治组织。

业主委员会委员由业主大会或业主代表大会在业主中选举产生。业主委员会由5人以上的单数组成。业主委员会主任、副主任在业主委员会委员中选举产生。业主委员会每届任期不超过3年，其成员可以连选连任。业主委员会成员提前两个月书面通知业主委员会可以辞职，缺额按业主委员会章程补选。

业主委员会根据工作需要，可聘请社区居民委员会和有关单位的人员担任业主委员会顾问。

第十四条 业主委员会应在选举产生之日起15日内，将业主委员会章程和名单报区、县(市)物业管理部门登记备案。

第十五条 业主委员会对业主(代表)大会负责，维护全体业主的合法权益，履行下列职责：

(一)组织召开业主大会或业主代表大会;

(二)草拟业主公约、业主委员会章程草案或修订草案;

(三)提议聘用或解聘物业管理企业;

(四)根据业主大会或业主代表大会的决定，可以通过招投标或其他方式，及时选聘、续聘或改聘物业管理企业，并代表业主签订、变更或解除物业管理服务合同;

(五)审定物业管理企业的物业管理服务年度计划、财务预算和决算;

(六)听取业主、使用人的意见和建议，监督物业管理服务合同的执行，协调业主和物业管理企业的关系，督促业主履行业主公约和物业管理服务合同，协助物业管理企业催交物业管理服务费用;

(七)监督共用部位、共用设备设施的使用和维护;

(八)业主大会或业主代表大会赋予的其他职责。

第十六条 业主委员会会议由主任召集，召开会议时须有半数以上的委员出席，作出的决定须经业主委员会半数以上委员同意，决定应在作出之日起3日内予以公布。

第十七条 业主委员会的活动费用由全体业主共同分摊，但不得超过同期物业管理费总额的1%。具体数额和计划由业主大会或业主代表大会审议决定。

第十八条 业主大会、业主代表大会、业主委员会作出的决定，不得与法律、法规相抵触，不得损害社会公共利益。