《房地产论文【优秀19篇】》

无论是在学校还是在社会中，大家都尝试过写论文吧，借助论文可以有效训练我们运用理论和技能解决实际问题的的能力。那么，怎么去写论文呢？

房地产论文 1

摘要：随着房地产行业的不断发展，房地产建设项目竣工环境的情况越来越受到人们的关注，为了保证居民的生活质量，必须严格控制房地产建设项目竣工环境保护预验收质量。本文对房地产建设项目竣工环境保护预验收存在的问题进行分析，并提出一定的规划化建议，希望能够引起相关人员对房地产建设项目竣工环境保护预验收的重视。

关键词：房地产；建设项目；竣工环境保护；预验收

1房地产建设项目竣工环境保护预验收存在的问题

1.1被验收监测企业的环保意识较差。在现在的很长一段时期，企业普遍没有社会责任感，只以盈利为其根本目的。所以只关心如何提升经济效益，对环保方面的投入却比较欠缺。另外，一些企业没有环保意识，对项目在竣工过程中的环保验收监测不以为然，认为环境影响报告材料都是走形式，对于关系到环境保护和污染治理的各项法规和标准都不在乎。所以造成部分企业在工程项目施工中，不建设环境保护的设施或者消极怠工、敷衍建设。而且一些企业在进行环保验收监测的时候，动歪脑筋，习惯走歪门邪道。在进行环保验收前，对生产负荷进行控制，已达到减少污染物排放或者稀释污染浓度的现象，让环境保护验收的监测符合要求。但是在验收合格后，确加足马力进行满负荷运行，导致环保验收流于形式，没有充分发挥作用。

1.2环境监管机构存在双重身份。在现代的环境监管机构里，很多机构都扮演着很多角色，比如说环境监管机构需要进行环保验收的监测工作，这就需要遵守相关的环保法规和政策，这就说明这个机构具有行政单位的角色；另外建设部门需要向其请求检测，让环评机构利用相关的技术方式做好验收和监测，这样环评机构又有了服务者的角色。在这种服务与管理同时存在的双重身份下，环评机构很难做到全面的、客观的、可靠的环境检测。

1.3环保验收监测没有技术支持。在高新技术产业飞速发展的今天，环保验收监测机构需要先进的技术作为支撑。如果某些检测设备缺乏，只能用传统的实验方式检测，会造成检测结果出现误差，很难进行精准检测。这样会降低环保验收的权威性。

2房地产建设项目竣工环境保护预验收规范化建议

2.1勇于创新，扩宽监管手段和方法。根据当前的实际情况，要加强创新工作，要丰富建设项目的环境监管手段和相关的工作方法：首先，要建立健全一些建设项目的动态管理机制，充分依靠一些政府部门建立的环境监管与应急信息系统，利用项目的审批和试运行等环节进行环境的监理和竣工时的环境保护验收。其次，要对建设项目的竣工环境保护验收监测建设一套符合标准的监管制度。并进行有序的市场监管制度，放权于民。最后在一些明显对环境影响不是很大的'项目上本着实事求是的态度，简化一些验收内容。

2.2强化监管，全面推进建设项目竣工验收工作。要利用过程监管过程中的检测加强竣工验收时的通过率，从而加快竣工验收的速度，首先要研究一些竣工环境保护验收的管理办法和工作规范；其次要进行严格的过程监管，通过环境保护法进行严格监督，让那些竣工验收工作滞后的企业集团进行限批或者是限期整改，最后要加强部门之间的联动，把那些项目竣工环保验收困难的企业通报给银监会等部门，可以利用“绿色信贷”的机制让企业加强环保意识。

2.3具体污染治理措施。首先，对于大气污染的防治措施。等到房屋的入住率达到或者超过75%以后，要对厨房里烟气集中排放的系统和地下车库的通风排烟系统进行集中检测，判断它们是否是处于正常运行状态的，另外，还有注意对排气筒进行采样监测，需要监测的因子很多，主要是油烟和氮的氧化物、非甲烷总烃、二氧化硫，确保这些污染物的排放达标。其次，对于水污染的防治措施。等到房屋的入住率达到或者超过75%以后，要对可以纳管的工程和项目，针对纳管的管口处进行取样监测；如果一些纳管没有进行自行处理到相应的国家标准在附近内河进行排放的，要注意在排污口进行取样监测。需要监测的因子很多，主要是pH值，COD、氮的化合物、BOD、动植物油等等，要和环评报告及其批复的数据进行对比，查看污水排放的值，确保排放是达标的。而且也要关注在住户阳台上的洗衣机的废水是如何排放的，这些污水理论上要和厨房里的废水、洗手间的废水一样，一并纳入到污水收集和处理的系统。其三，对于噪声污染的防治措施。根据我国的《环境噪声监测技术规范》，在工程的边界地带进行取样监测，并查找具有代表性的临路住户和不同的楼层的楼道内或者室内进行专业的噪声监测，查看监测的结果，确保噪音的检测值是达标的。其四，对于固废的防治措施。要查看小区内面的垃圾箱和垃圾的收集点排布是否合理，在垃圾清运的过程中是否有倾倒，处理是否及时，有没有蚊蝇擎生。

综上所述，随着社会经济的不断发展和人民生活水平的不断提高，人们对生活环境的要求也越来越高，为了保证居民生活的稳定性与健康性，必须严格控制房地产建设项目竣工环境保护的验收质量。但是在实际验收过程中，依旧存在着诸多问题，我们需要根据相应项目的实际情况采取有效的监测技术和环保治理措施来严格控制房地产建设过程中的污染，保证居民的生产生活环境干净健康。

参考文献

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[3]梁继荣，陈学玲。建设项目环境保护设施竣工验收监测存在的问题及建议[J].科技风，20xx，05:174.

房地产论文 2

摘要：近年来，随着我国社会经济的快速发展，房地产开发项目也越来越多。在房地产开发中，要想真正的发挥其实效性，项目开发及项目管理人员必须充分注重对房地产资源的配置，从而全面提升房地产项目管理质量。但是在实际中，房地产开发中面临着很多环节，这也使得项目管理中存在诸多难点。因此，必须充分了解到房地产开发项目管理的难点，并结合具体情况，制定相应的完善措施，从而全面提升房地产开发项目管理质量。

关键词：房地产开发；项目管理；难点；完善措施

近年来，我国房地产开发项目的规模越来越大，在新形势下，房地产开发商要想立足于激烈的市场竞争中，就必须从根本上提高对项目管理的重视力度。这是因为全面提升房地产开发项目管理质量，可以最大限度的提升房地产开发质量， 在具体的房地产开发项目管理中，管理人员必须结合房地产开发中的各个环节，针对管理中的难点、重点进行妥善处置，从而使得房地产开发商可以获得更多的市场效益。

1房地产开发项目管理的重要意义

在实际中，加强房地产开发项目管理具有十分重要的作用，主要表现在：（1）保证项目可以按期完成。在房地产开发项目管理中，按期完成是十分重要的一项内容，通过科学的管理手段，能使得房地产项目规范、有序的进行，保证其管理目标的有序实现。（2）保证项目进展的协调。通过房地产开发项目管理，可以明确各方的职责，并且会制定相应的规章制度体系，为项目开发的良好进行提供了组织保障。同时，利用房地产开发项目管理，可以组建和谐的工作环境，确保管理人员之间的和谐，保证项目开发的协调。（3）保证项目效益最大化。在房地产开发中，效益最大是最为重要、最为核心的管理目标，通过项目开发管理，可以有效的对成本、工期、质量等进行管理控制，可以保证用最小的投入来获取最高的经济效益。

2房地产开发项目管理的难点分析

2.1项目决策缺乏必要依据

在房地产开发项目管理过程中，经常会受各种因素的影响，而影响到项目决策。具体而言，房地产开发商在开展项目开发时，并没有充分的掌握市场详情，没有掌握相应的。信息、数据、资料，导致在进行项目决策时，无法确保决策的准确性、科学性。同时在施工过程中，也会由于决策的不科学，使得施工所需要的图纸、资料不准确，而出现各种问题。此外决策依据缺乏还会造成发包方不了解相关规定，在施工结尾是出现项目管理无法推进的情况，这就会对房地产开发项目管理质量的提升造成极大影响。

2.2成本控制

在房地产开发项目管理中，项目成本控制是另一个十分关键的控制难� 如果成本控制处理不当，就会引起各方纠纷，影响项目开发的有序推进。从我国当前房地产开发项目管理现状看，有很多房地产开发商不太看重项目开发前期策划及设计阶段的成本控制，这就导致在后期的成本控制中会出现各种问题。如果房地产开发商要想获得更好的效益，就必须改变这种状态，提升对开发成本控制的重视力度，建立全面、规范的项目开发成本控制体系，保证每项决策都可以降低成本，从而实现开发项目管理的最大化效益。

3房地产开发项目管理的完善措施

3.1做好市场可行性研究调查

在房地产开发项目管理活动中，前期的准备工作发挥着十分重要的作用，特别是项目的前期市场研究性调查工作，更是前期准备工作中的重中之重。只有做好了前期市场研究性调查工作，才可以为项目开发管理提供必要的资料依据。因此，在实际中，房地产开发项目管理人员必须充分意识到前期市场研究性调查工作的重要性，结合项目具体情况，采用多样化的手段，科学、有序的开展市场调查，充分掌握项目的实施背景、可行性、安全性、经济效益等，

3.2完善成本管理体系

成本控制是房地产开发商在进行房地产项目开发中获取经济利益的关键手段之一。因为房地产项目开发是一项系统性、复杂性的工程，所以在整个过程中对费用要求十分庞大。如果控制不到位，很容易造成亏损的情况。开发商只有做好了项目成本控制工作，才可以有效的节省项目开发过程中投入的资金。因此，在实际中，开展房地产开发项目管理时，必须结合项目的具体情况，采用科学合理项目成本控制方法，实施项目成本动态化管理控制，从多个角度、多个层次开展成本管理活动，保证成本管理控制的有效性。在房地产开发项目成本控制中，需要明确每一个环节的成本控制目标、相关责任人，并细化成本控制工作，定期对各个阶段的项目成本控制情况进行评估，对比实际成本控制与预期成本控制之间的差异，寻找引起差异的原因，并对其进行有效处理，从而最大限度的保证项目成本最低。此外，房地产开发项目管理中还应该注重对相关风险进行规避，特别是隐蔽工程中的相关风险，以此来降低其成本投入。

3.3加强质量控制

在房地产开发项目管理中，质量控制也是十分重要的内容之一。因为只有保证了房屋建筑的质量，才可以让消费者更加放心的购买房屋，才能在提升人们生活质量的同时，提高房地产开发商的经济效益。因此，在实际中，房地产开发项目管理还需要结合国家相关规范、项目要求，制定相对应的质量监控体系，对整个项目建设过程中的质量情况进行监督管理，发现质量不达标的情况时，要及时进行处理，确保每一个环节的质量都符合相关要求，从根本上保障项目的质量。同时在具体的管理工作中，每一个管理人员都需要充分意识到自身的职责，并积极的履行自身职责，在管理过程中，如果发现施工人员或相关设施存在问题时，要及时与相关领导获取联系，对这些问题进行处理，保障房地产开发项目的各个环节都符合相关规定的要求。

4总结

综上所述，近年来我国房地产行业的发展持续加快，已� 由于房地产开发项目管理中会遇到各种复杂的条件、流程，为了更好的提升其管理质量，就需要从细节出发，对各个环节进行强化管理、控制，特别是管理中的难点，更是需要采用科学、合理、规范的措施进行处理，这样才能为房地产行业的持续发展提供保障。

参考文献：

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房地产的论文 3

一、我国发展房地产投资基金的现实必要性

我国现阶段依然是靠投资拉动经济增长，而在城镇固定资产投资中房地产开发投资总计38070亿元，占到投资总额的20。3%。显然，房地产业在拉动国民经济增长中的作用举足轻重。对我国经济增长的巨大拉动作用再加上其强关联度使得房地产业位居我国的支柱产业之首。然而，其单一的融资渠道与房地产业的支柱产业地位不符，� 20xx年1—10月，房地产开发企业筹集到资金56923亿元，其中来自银行的直接贷款达10443亿元，其他资金为24387亿元（其中间接来自银行贷款的如预收款和个人按揭等占到86.3%），也就是说房地产开发企业通过商业银行信贷的融资额高达31495亿元，占到融资总额的55.3%之多。这无疑使房地产业和商业银行同时陷入巨大的系统风险和金融风险之中，及其不利于房地产行业的长远发展。果不其然，在我国接连发布新国十条、上调存贷款基准利率等调控政策以后，房地产商只能一边缩减资金需求一边积极寻求新的融资渠道。

与房地产商的融资需求相对，我国居民在通货膨胀、银行储蓄呈“负利率”的情况下急需能使资产保值并赚取较高收益的投资渠道。特别是截止到20xx年底我国城乡居民人民币储蓄存款余额已达260770亿元，如此庞大的民间资产若有正当合法的投资渠道即可流入高利润高回报的房地产行业。

至此，发展房地产投资基金的现实必要性也就凸显出来，它能够在房地产业的资本需求和有效满足这种需求的投资主体之间架起“桥梁”。此外，房地产投资基金还能降低银行的金融风险；促进房地产业持续长远地发展。具体地来讲，发展房地产投资基金有以下现实必要性：

1、能够有效解决现阶段房地产企业资金短缺的问题。目前主要依赖银行贷款的单一融资渠道将房地产企业在银行信贷紧缩的形势下置于资金短缺的困境中，现阶段引入房地产投资基金使房地产开发企业能够通过这一渠道面向社会公众及机构进行筹资，彻底改变单一的融资结构，有利于避免房地产融资过于敏感地受到宏观政策影响，促进房地产业稳定地向前发展。

2、有助于建立居民资产性收益。我国居民现阶段储蓄金额庞大，建立房地产投资基金体制能够引导这部分资产投资于收益稳定并且信用良好的房地产行业，建立起居民资产性收益，进而提高城乡居民生活水平。

3、能极大地降低银行房地产信贷风险。至20xx年末，房地产开发贷款余额达到28400亿元，住房贷款余额为53500亿元，房地产信贷总额达81800亿元，占到当年本外币贷款余额（425600亿元）的19.23%之多。由于房地产信贷具有来源的短期性和运用的长期性之间的矛盾，过高的房地产信贷大大的增加了银行的流动风险，极其不利于我国金融体系的健康运行。发展房地产投资基金能极大地降低银行与房地产业的高度关联性，分散房地产信贷风险，促进我国金融体制的改革。

4、发展房地产投资信托还有助于促进房地产行业的规范化、透明化进程，同时有助于优化房地产业内部结构，实现业内的优胜劣汰，增强国际竞争力，最终实现房地产业持续、长远的发展。

二、我国现阶段房地产投资基金的发展状况

房地产投资基金特指以房地产� 其最早于美国建立，目前以房地产投资信托为主要产品。自20世纪末亚洲国家也陆续成立房地产投资信托市场。我国的房地产投资基金于20xx年正式起步，以美国的房地产投资信托为主要学习模式，在房地产业和金融机构的共同努力下逐步向正规化发展。目前，我国的房地产投资基金仅处于发展的初级阶段，还没有真正意义上的房地产投资信托，现有的如房地产信托计划、境内房地产开发企业发起的封闭基金及产权回报式投资合同只能算作是房地产投资信托的雏形。

1、房地产信托计划。房地产信托计划是目前我国房地产投资基金的主流产品。与真正房地产投资信托不同的是，房地产信托计划具有短期性和债券性，并且资金只能投资给单一的项目。另外，单个信托计划的合同数目收到限制，无法在二级市场流通且只能通过私募来筹集资金。

2、境内房地产开发企业发起的封闭基金（简称公司型投资基金模式）。公司型投资基金遵循《公司法》和《证券法》，所受法律限制较少，但由于资本规模小往往会变成对单项目的开发商，有时甚至无法成功落实项目投资。

3、产权回报式投资合同。这类投资模式能有效解决商业地产开发商资金的流通障碍，突破了200份的合同限制，降低了投资门槛，并且它实现了房地产证券化，可以公开进行宣传。但与信托公司相比不能通过金融机构获得信誉的增级。

4、外资房地产基金。除了房地产信托基金以外，外资房地产基金于21世纪初也开始相继进入中国市场。特别是近年来受房价快速上涨以及人民币升值预期的影响，外资房地产基金在加快进入北京、上海等一线城市，并开始采用房地产租赁经营的规范性投资模式，大规模的收购商用房地产。

三、我国现阶段发展房地产投资基金所面临的障碍

1、法律法规的滞后。至今在我国理论界争论的焦点还是房地产投资基金到底应该根据《证券投资基金法》还是《产业投资基金管理暂行办法》进行调整。由于相关的法律制度还不规范、不完善，房地产基金私募市场难以规范化，暗箱操作行为普遍存在，更是无法形成公开市场；对于外资房地产基金来说，由于政策不够透明、法律不完善，这类基金在进入中国房地产市场时面临着很多风险，绝大多数房地产企

2、缺乏积极的税收政策。拿我国现有的类房地产投资信托来说，政府对其按照企业的标准进行征税，产生了“双重征税”，而在房地产投资信托已经发展得比较成熟的国家，政府一律都出台了税收优惠政策来支持房地产投资基金的发展，例如，在美国股利分配有优惠。我国这种消极的税收政策对房地产投资基金在中国的发展构成了障碍。

3、机构投资者的缺失。在美国，有大量的机构投资者如保险基金、养老基金、捐赠基金等在为房地产投资信托提供着稳定巨额的资金，使美国的房地产投资基金的资金很大程度上来源于机构投资者。相比之下，我国的房地产资本市场还没有真正的机构投资者，这使得我国的房地产投资基金规模很小，很难对多个优质的房地产项目进行投资，严重阻碍了我国房地产投资基金的`发展壮大。

4、缺乏专业的房地产基金投资家。目前在我国类房地产投资信托运作的公司里，管理层人员以出身房地产专业居多，他们在资产运作、证券股票市场交易等方面知识贫乏，而房地产投资基金包括房地产投资信托却是同时涵盖房地产开发和资本市场运作两项内容的金融投资活动，以现有的人才显然无法满足其长期发展的需要。

5、信息的不对称性。我国房地产行业由于普遍存在暗箱操作等行为使得各方在运行房地产投资基金的时候难以保证信息的对称性，信息披露的不对称严重地阻碍了房地产投资基金的发展。

四、发展房地产投资基金的对策建议

房地产投资基金按组织形式可分为公司型房地产投资基金、契约型房地产投资基金和有限合伙型房地产投资基金三种。在美国占据主导地位的房地产投资信托属于第一种类型。它们相比，房地产投资信托具有一定的优势，例如流动性最好，资本市场的融资能力最强且最能享受税收优惠。故目前本以契约型投资基金为主导模式的日本、欧洲等地区都开始转而发展房地产投资信托业务，学习美国房地产投资信托的经验，将房地产投资信托作为房地产投资基金的主导模式已成为潮流。我国也不例外。故下文针对我国现阶段发展房地产投资信托所面临的问题及障碍给予对策建议。

1、为房地产投资信托建立完善的法律体系。健全相关的法律法规并使之与国际接轨是我国发展房地产投资信托的当务之急，我们要建立完善的法律体系来保证维持房地产投资信托市场的公平、公正、公开和透明，使其能健康长远地发展。首先，目前的相关法规如《信托法》、《信托投资公司资金信托管理暂行办法》、《证券法》、《公司法》、《企业债券管理条例》等之间存在着相互矛盾的内容，应对它们进行统筹协调和修订，以达到法律法规环境的统一；其次，应进一步完善《公司法》或者制定专门针对投资基金的《投资顾问法》、《投资公司法》等法律法规；再次，应补充修订房地产产权登记及交易的管理制度，使在房地产投资信托的实际操作中，房地产交易和所有权、使用权的转移都有法可依。此外，要制定房地产投资信托的专项管理措施，并逐步完善证券交易市场使基金证券的流通得以实现。

2、建立积极的税收优惠政策。在房地产投资信托发展成熟的国家，政府多为其专门制定一套税收法规，而在我国还没有专门的立法，根据《公司法》来对信托公司进行征税引起了“双重征税”的问题，税收政策首先应针对这一点进行相关法规修订，然后在发展房地产投资信托的实践过程中再逐步调整，为房地产投资信托提供积极的税收优惠。

3、加快培养机构投资者。要培育机构投资者首先应突破限制机构投资者投资方向的体制障碍，建立合法的入市渠道；其次要积极地推进我国的住房公积金、保险基金、企业年金、养老基金等机构投资基金进入房地产信托基金市场，为其提供一个稳定的需求方。

4、完善人才培养和信息公开化制度。我国发展房地产投资信托要尽快建立起一批了解房地产市场和熟悉业务运作的专业化人才队伍。从国际经验来看，信息越公开，基金市场就越发达，因此应尽可能使各类信息及时准确地传递给信息需求者，使大家在操作房地产投资信托的过程中尽量能做到信息对称，促进我国房地产投资信托的发展。

房地产论文 4

摘要：房地产业是我国国民经济的重要组成部分，也是拉动国民经济增长的重要因素。随着国家宏观经济政策的不断调整，房地产业愈来愈趋向于理性化与规范化，同时市场竞争也日益加剧。如何更好地控制房地产企业的成本，提高企业的经济效益，获得较大的利润空间，成为房地产企业管理中需要重点关注的问题。在当前房地产业竞争日益激烈的大形势下，企业必须在管理制度和流程方面进行优化和改进，从而提高企业运行效率，降低企业成本，提高企业效益。文章从房地产企业成本管理的重要性出发，对当前房地产企业成本管理中存在的问题进行了分析，并提出解决问题的相关对策，以期为房地产企业成本核算与控制提供有效的方法与参考。

关键词：房地产企业；成本管理

一、房地产企业成本管理的重要性

房地产业是我国国民经济的重要支柱之一，也是我国国民经济发展的基本保证。人口素质的提高、社会全面的进步、城市经济和城市的现代化，都是以房地产企业为基础的。近年来，受高额利润的刺激，房地产业飞速发展，但随着国家相继出台对房地产业的调控政策，各地也纷纷出台限贷、限购政策，使得房地产企业的利润受到了很大的影响。房地产企业要保持适度的利润，不仅要“开源”，进行市场的开拓和推广，更要“节流”，也就是要降低企业成本。如何降低企业成本，那么就需要从成本的预测、分析、核算与控制入手，从而加强企业在成本管理方面，特别是有利于建立、建全企业责任成本体系和成本考核体系着重入手；进而加强企业成本管理，最终使企业的内部成本管理体系逐步建立健全起来并使之逐步完善；加强企业成本管理，有利于建立健全企业的责任奖惩制度，以鼓励先进、督促落后，调动各部门及人员不断降低成本的积极性，促使企业竞争力不断增强；加强企业成本管理，有利于提高房地产企业的经济利润。成本管理的好与坏，不仅影响到房地产企业的经济效益和市场竞争力，也关系到企业的生存与发展。要把房地产企业的成本管理放在一个战略核心的位置上。房地产企业开发周期长，开发成本也比较高，投入的资金量也大，这使得房地产企业尤其要重视成本的管理与控制工作。

二、房地产企业成本管理存在的问题

（一）成本管理意识淡薄，重视程度不足成本管理，是指企业在营运过程中实施成本预测、成本决策、成本计划、成本控制、成本核算、成本分析和成本考核等一系列管理活动的总称。而房地产企业成本管理更是贯穿于企业的各个阶段，从土地的取得，项目的设计，工程的招标、采购、施工，以致后来项目完工后的销售，成本核算等。对于成本管理通常来讲分为三个步骤，即按照事前、事中、事后管理的程序进行。但某些房地产企业在成本核算中，往往只重视对项目成本进行事后控制，忽略了事前及事中的成本控制。认为成本管理只存在于某一阶段，只属于某一部分人员的责任，而没有把成本的控制贯穿于整个过程，缺乏全员参与，导致在某些环节出现了资源的浪费，造成了整体成本的上升，对企业的经济效益产生了一定的影响。在这样的大背景下，越来越多的'企业意识到成本管理是维持其生存的根本途径之一，成本管理的重要性不言而喻。企业的成本管理必须从原先的仅从事后找原因转变为重事前和事中的分析与管理，从而使企业由成本的经验性控制向成本的规划性控制转变，以提高企业竞争优势。

（二）缺乏先进的成本管理方法在企业的发展过程中，出现了各种各样的管理模式。而其中对于成本方面也有较多的管理方法，如变动成本法、作业成本法、目标成本法、标准成本法等。而有些企业并不能结合自身的特点和实际运营情况，更好的完成企业的成本管理目标，甚至不能更好的选择和运用适合企业的成本管理方法和成本管理工具，导致最终不能完成企业自身需要达到的目标。而一些房地产企业还采用传统的成本控制方法，主要根据财务部门的决算报告来制定成本。而由于财务人员知识体系的局限性，使得出具的报告具有一定的偏颇，这种核算方法不能充分发挥成本控制的作用，与房地产企业成本管理的理念有一定的差距。这种成本控制方法不能充分发挥事前控制和事中控制在整个成本核算中的作用，使得成本核算中存在的问题不能及时被发现并提出解决的方案。

（三）成本控制体系不完善，缺乏全面性及系统性房地产企业的成本控制是指在项目开发过程中，根据成本计划具体制定材料购买、施工时间等，对实际发生的各项成本费用进行审核、控制，并及时反馈，进而采取措施，保证成本计划的顺利执行。很多房地产企业在成本控制中并没有形成全面的成本管理体系，还处于粗放的状态，这也给企业的成本管理工作带来不小的障碍。或者有些房地产企业虽然建立了全面的成本管理制度，但在实际执行中却形同虚设，并没有充分发挥其应有的作用，使得房地产企业的成本管理工作不能真正落到实处，对房地产企业的长期发展产生不利的影响。

（四）财务管理体系不健全企业的财务管理部门不仅要处理企业日常财务核算事宜，还要参与到企业的内部管理中，为企业管理人员提供各类管理信息，为实现企业的战略目标打好基础。但因企业缺乏与自身发展相适应的财务管理体系，尤其是企业很多财务人员因思想、素养及培训不到位，导致员工只求稳定，不求发展，工作不积极、不主动，进而影响了企业的成本管理的实施。因此在对专业知识的掌握上缺乏一定的主动性和积极性，限制了自身能力的提升，使得业务视野变得狭隘。与各部门的组织协调也有所欠缺，从而造成部门协同不力，企业运营效率低下，整体管理水平落后的问题。

三、完善房地产企业成本管理的对策

（一）实行财务人员牵头，全员参与的管理理念为提高房地产企业的成本控制意识，在企业中不仅要提升员工的整体素质，实行全员、全方位、全过程的成本管理理念，制定考核制度并予以实施，实现责任到人、控制到位、考核严格、目标落实的最终目标。随着同行业竞争的加剧和产业结构的变化和房地产业成本信息要求的增加，财务人员必须花费更多的精力和时间寻求合适的成本计算方法，从而计算出房地产业在各个阶段的实际成本，为管理者制定决策提供必要的信息。企业财务人员要在企业成本管理中发挥应有的作用。如何体现财务工作管理的价值，是每位财务工作者应当深思的问题。财务人员应创新现代财务理念，利用信息化成本控制技术等手段，充分发挥财务工作在房地产开发项目中的监督、反馈等职能，更好地做好企业的成本控制工作。

（二）加强核算及监督，选择有效的成本管理方法，重视事前与事中的控制对房地产企业开发项目来说，成本核算是对该项目所发生的全部支出，运用一定的会计核算方法进行的合理划分。要加强其对成本核算、成本控制和成本分析的监督，避免在施工过程中出现费用虚增的情况。正确实施成本监督对于房地产企业全面成本管理能否管控到位，企业经济效益能否提高，直到至关重要的意义。以往，主要关注成本核算，但是随着国家政策及市场环境等因素的变化，企业的成本管理理念也在不断发生着变化，尤其是从静态成本管理到动态成本管理的转变，从单纯的成本核算向企业成本控制的转变。房地产企业在运用成本管理相关工具时，应充分权衡某个项目或工程能为企业带来的利弊，避免效益低于成本的状况发生。因此现在的企业应将目标成本法充分运用到企业的成本管理中去，在目标成本管理过程中使价值链上的全部成员共同参与，追求企业的成本费用最小化和利润最大化。房地产企业要重视成本的事前与事中控制，在项目开发之前就要做好成本预测，对未来的成本水平及其发展趋势进行预测和规划，而作为能够使企业成本在其掌控的最重要的环节即为事中控制。主要操作模式是指对项目运营过程中发生的成本进行监督和控制，并根据企业的项目预订目标及工程实际情况对成本预算进行必要的修订。

（三）完善企业内部控制制度，增强企业战略成本管理在房地产企业成本管理中，要构建完善的内部控制制度，把成本控制工作视为一项系统工程，对成本控制人员的工作更加严格要求，加强对成本控制的重视程度，加强对开发项目的全过程控制。现在企业成本管理系统正经历着从成本核算到成本控制的转变过程，这也使得战略成本管理成为管理控制系统中不可或缺的一部分。从理论来讲，战略成本管理不仅拓宽了成本管理的“空间”，即成本管理的对象从关注企业内部活动拓展到企业外部，而且还延伸了成本管理的“时间”，即从基于企业的日常经营控制而转向基于企业的长期战略管理。现代成本管理的本质是“基于价值链的全面成本管理”，企业的战略成本管理来源于价值链分析。

（四）完善企业财务管理体系，提高房地产企业的成本控制水平和能力房地产企业要建立健全适合企业自身发展的财务管理体系，避免因财务风险而造成成本控制在某些方面的脱节。企业要建立起全过程财务，建立成本控制机制，以避免因成本控制不当导致错误的管理决策。从企业整体来说，该体系的完善程度、运行是否合理，涉及企业的各个部门，并直接关系到成本责任制度的推行。因此，应建立一个合理的内部财务管理体系，并使之逐步完善。一个企业的成本管理应以企业自身业务开展及运营模式为基础，最为理想的管理方式则是将成本控制嵌入到企业的各个领域、各个层次、各个环节，与企业的发展战略目标相适应。在房地产企业的营运过程中，成本管理工作已成为房地产开发企业的一项重要任务，房地产企业要维持一定的利润，并持续生存下去，成本核算与控制工作就一定要做好。并且，企业一定要结合自身能力和发展目标，因地制宜的选择适合企业的成本管理工具方法或综合应用不同的成本管理工具方法，建立建全和完善成本管理体系，从而加强房地产企业对各个开发环节的成本控制，提高自身的成本管理水平，以适应市场发展的需要，以更好地实现成本管理的目标。在现代商业环境下，加强房地产开发企业的成本管理已成为房地产企业的重点关注内容。

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房地产的论文 5

全面预算管理是房地产企 近年来，随着我国房地产企业的不断发展，各种各样的管理问题层出不穷，造成严重影响。下面，将从预算管理中存在问题角度出发，总结有效管理途径。

一、房地产企业全面预算管理中存在的问题1、预算数据、信息不科学房地产企业对于自身数据、科学等管理意识相对薄弱，特别是新开发项目数据的入库管理，更是存在诸多不足之处。对于部分企业来说，新项目开发期间普遍存在抢项目进度、未按照设计图纸进行施工等现象，最终出现各种各样的问题，如：项目竣工时的总体预算多于施工图纸规定的预算。这种现象的出现，说明新城开发项目缺乏全面、科学的预算证据，间接使全面预算管理失去原有意义。此外，预算管理人员工作意识低，也是房地产企业全面预算管理中较为常见的问题。

2、缺乏战略性的导向近年来，随着我国国民经济水平的提高，城市开发项目越来越多。但大多数的房地产企业在项目预算管理中仅重视预算，而不重视项目，使后续项目出现各种问题，缺乏战略性导向。对于新城项目来说，不但花费时间多，花费资金也相对较多，若企业未充分考虑战略目标、预算管理，将很难实现合理分配有限资源的目标。若继续使用相对传统的预算编制模式，将无法为房地产企业提供可靠的成本预算依据。

3、缺乏完整的管理体系由于房地产企业的特殊性，致使其通常借助出包的形式管理项目，其中，项目的整体预算经由承包商编制，然后再由发包方确认、调整。就当前的房地产企业来说，其预算管理大多处于松散状态，承包商、发包商等缺乏实质性的联系，且未建立相对完善的管理体系，使得全面预算管理未真正发挥作用。

4、全面预算管理模式不完善在传统的预算管理中，对于跨期经营的项目管理，通常将经济效益作为销售目标。虽然传统的管理模式有着一定的优势，但随着企业资金的。不断流动、市场竞争力的增加，该模式下的资金流动易短缺，特别是金融危机时，重视经济效益的企业易出现管理效率降低现象。

5、预算编制、评估等机制不足大多数的房地产企业预算管理、编制人员为财务人员，该人员凭借企业的资金流动来控制整体预算，并将其作为评估预算的依据，使预算管理以企业财务管理的形式呈现，对于全面预算管理、控制来说，意义不大。并且，就目前的新城项目预算管理来说，极少企业能主动控制、管理全部预算，只单纯的将全面预算管理作为控制项目成本的计划，并未给予足够的重视。企业预算执行情况的奖励、惩罚制度也未落实到底，无法从根本上提高企业工作人员的积极性、主动性。

二、完善全面预算管理的途径

1、建立、健全预算管理体系通常来说，以企业战略为核心的管理模式是企业较为主要的模式。对于全面预算管理来说，主要的目的是管理企业的未来，即借助财务数据来描述企业的战略性目标、方案，是确保企业目标顺利实现的关键。将企业的发展战� 房地产作为经济市场中较为新型的行业，更是应该积极评估财务风险、市场环境等，加强企业战略目标的研究力度，并根据具体的情况制定目标，从整体角度出发为预算管理提供帮助。

2、完善、规定项目开发成本及费用标准相对完善的企业成本、费用体系是确保企业工作顺利进行的关键。房地产企业需根据自身行业特点、开放项目资料及数据等建立一套相对完整的成本、费用标准体系。另外，在对定额的标准进行执行时，需不断更新、累积新型项目的成本数据，不断完善定额标准，为下一个新型项目的开发提供可靠依据。

3、改善预算管理模式，调整预算周期房地产企业要想改善全面预算管理模式，调整整体预算周期，需做好这样几点：第一点，房地产企业投资资金多、周期长，需根据具体健康建立针对性的财务管理理念。如：建立一套以资金流量为核心的管理模式，因为资金流量是全面预算管理的主要工作；第二点，新的项目开发时间相对较长，为确保该项目资金可正常运行，房地产企业预算编制过程中，需按照月份、季节、年度等方式分别编制预算方案，不能单纯性的借助传统预算周期的方式进行编制。另外，为有效指导企业的未来发展，还需根据新型开发项目周期，根据该工程进度、签约合同期限等方式，编制中长期的预算管理方案；第三� 同时，还需积极完善企业的预算管理信息，提高预算的准确度，将各项工作落实到个人，明确工作职责。当然，还需调整预算工作。当房地产的预算方案得以批准后，禁止随意调整，一旦执行期间出现阻碍预算方案的危险性因素时，需立即借助内部情况或其他方法弥补，若不存在弥补条件，需再次调整预算管理。

4、完善预算管理监督、考核体系一方面，引进外来先进、全面的预算管理系统不仅能提高工程质量，还可更好的控制项目管理过程。这就需要房地产企业根据项目所在地的实际情况监督、审计，从而完善预算管理体系。并且，还需建立一定的监督体系，监督各个部门严格执行相关规章制度，以借助该制度规范化管理工程；另一方面，需借助多样化的方式评估预算执行情况，便于更好的完善预算管理、考核制度。相对传统的预算管理、考核制度以财务管理为主要目标，虽然能提高企业财务部门的管理效率，但就现在新型的经济形势来说，房地产企业需在原有基础上适当添加非财务性内容，如：员工、客户之间关系的评估。此外，企业还需综合性的评估经济效益、成本等指标，通过这样的评估，不但能纵向比对企业内部情况，还可横向比对企业外部情况，对全面预算考核体系的建立提供依据。

5、完善预算管理体制对于企业全面预算管理体制来说，要想确保其更加完善、合理，需从这样几点进行：第一点，企业的财务管理、全面预算管理并不存在等同关系，所谓的财务管理仅是财务人员管理企业资金的流动量；而全面预算管理则是一个相对完整、全面的过程。同时，房地产企业还需充分认识全面预算管理的重要性， 传统的预算管理仅重视企业现存管理层，不但不利于企业预算的编制、评估，还影响到预算实施的重要性。在新型社会经济的影响下，对全面预算管理有着强烈的要求，需专业化的人才执行，导致传统企业内部管理人员无法胜任该工作。这就需要及时完善全面预算管理体制，形成易于管理、全面的体系，如：由董事会担任预算管理工作，将工作责任到人；第三点，完善预算管理是强化企业管理的关键。房地产企业的预算管理并未综合部署企业资源，仅单纯性的进行预算编制、控制过程等。为从根本上完善企业的预算管理，需根据相关规章制度制定管理方案，并出台操作性较强的考核、评估系统。同时完善奖励、惩罚机制，强化预算管理。

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1 房地产企业财务管理普遍存在的问题

1.1 财务管理意识淡薄，财务制度流于形式大多数房地产企业是由包工头，施工队起家，经营者本身缺乏财务管理知识，重销售轻财务，财务管理基本定位于记账算账报表的原始会计核算阶段，根本满足不了现代企业财务管理的要求，完全忽视了财务管理应有的预算，指导，决策的管理职能，有的企业即使有相应的财务制度，在制度执行过程中也常常流于形式，基本上都是领导一支笔说了算，遇到财税问题常常试图通过疏通关系解决，得过且过，没有真正思考过自身财务管理的缺失，势必导致企业经营成本增加和后期的财务风险。

1.2 财务人员自身职业能力不强，会计核算粗枝大叶，没有形成一套科学的行之有效的财务核算和管理体系很多财务人员盲目追求房地产企业的高薪资，自身没有努力钻研房地产行业相关的财税业务知识，加之大多数房地产企业经营者都是在取得土地后急于进行开发，回笼资金，财务人员也盲目随从，在开发前期就没有设计好财务制度体系，进行科学的财务测算，往往是边开发边摸索，遇到问题解决问题，没有前瞻性的财务思路。这样一种摸着石头过河的财务管理模式非常容易带来后期无法弥补的财务风险。

1.3 财务的过程控制极其薄弱

1.3.1 资金管理随意性大，没有真正认真分析企业在每个时点的资金盈余及缺口。日常资金使用没有相应的控制和资金使用计划，领导签字后即可以付款。一些开发企业在收到预售房款后资金稍有闲置，就急于进行再投资，一个项目没有开发完，盲目购置新地块，财务人员也没有提出项目投资的建设性指导意见，造成旧项目后期资金不够用，新地块占用资金无法利用。很多企业在开发过程中由于盲目扩大规模，最后陷于资金严重匮乏境地，为了不影响施工进度又盲目加大融资力度，加之融资难度大，很多房地产开发企业不得不从小贷公司或向私人高成本取得借款，一旦遇到突发事件资金链断裂而中途不得不中止项目开发的案例时有发生。

1.3.2 预算管理缺乏有效的事前、事中、事后全方位的监控。房地产企业财务预算主要有目标利润预算和资金预算，很多房地产企业没有建立有效的财务预算，甚至根本就没有财务预算，经营者把预算简单地理解为工程部的项目造价预算，社会常流行的“开发企业赚不赚钱，关键靠预算”，这里的预算不仅指工程造价预算，也包括财务预算，只有财务预算和工程造价造价预算很好地结合才能称之为有效的预算。有的企业虽然制订了财务预算，但却在预算执行过程中没有进行有效的预算控制，直接后果就是成本费用没有合理控制或控制不够细化，到决算时发现利润与预期差距甚大。另外，预算也没有定期进行科学深入的预算分析，形成完整的预算分析报告体系，现实中为了完成预算任务，基本上都是根据实际来调整预算，对于实际偏离预算或超预算的真正原因没有深入挖掘。这样的后果其实使预算陷入恶性循环，上期的预算不能很好的指导下期预算，起不到预算管理的前瞻性指导作用。

1.3.3 不重视房地产企业的合同管理。房地产企业合同管理是整个项目建设过程中十分重要的环节，很多企业合同的签订过程根本不需要财务部介入，往往是在合同签订以后甚至支付工程进度款时财务部才见到合同，财务部基本处于事后被动执行合同的处境，财务部由于没能在合同签订时参与合同汇签工作，不能从财务专业角度把可能存在的财务或税务风险提前规避，常常是在合同执行中才发现合同中存在的财务隐患。合同执行完毕财务部也只是根据既定合同条款进行往来结算，而无法在合同履行完毕前提前对后期可能存在的风险损失做出制约措施。很多房地产企业对于工程施工合同和销售合同没有建立详细的合同台账，作为备查账簿，只局限于财务账面数据简单反映经济业务的发生情况，这势必导致财务无法清晰地掌握每项合同的来龙去脉。

1.4 没有建立有效的财务分析考核体系大多数房地产企业的财务分析只局限于3张财务报表的编制及简单的财务收支统计，没有完备细致的财务内部分析报表，为领导层提供建设性的有价值的数据分析，没有透过财务数据反映出企业日常财务管理存在的问题和不足。业绩考核也只局限于简单的指标完成与否。

2 建设有效的房地产企业财务管理体系的建议

2.1 加强房地产开发项目前期的财务规划房地产开发企业的前期财务规划至关重要，在项目开发前建立完备的财务管理体系，进行详细的财务预测能够避免很多后期的'财务风险。

2.1.1 项目开发前进行开发项目的成本、费用、收益等测算。在项目开发前期财务部会同营销部根据项目开发计划及产品类型测算出销售总价；财务部会同工程部、合约部对开发成本进行测算，并将开发成本的构成进行分解，按照土地成本、前期费用、建安成本、基础配套设备、开发间接费等项目一一对应到相关成本项目中，最终预测总成本。财务部按照国家相关法规政策进行费用和税金以及目标利润的测算，最后形成预计资产负债表、预计利润表、预算现金流量表，进而形成资金预算，根据营销计划和回款计划测算出各时点的资金盈余和缺口，以便日后能够在合适的时机进行投资或融资活动，从而有的放矢的使用资金，既保证项目建设资金需要又不形成资金闲置。

2.1.2 建立完备的财务管控体系。在项目开发前就应根据项目的实际情况及相关政策法规的要求，制订切合实际的行之有效的财务制度体系和内部控制体系。如制订经济事项的审批流程和权限规范、制订各项资本性支出及费用开支的规范、制订预算管理制度、制订合同管理制度、制订资产管理制度、制订科学有效的会计核算制度。由于房地产企业会计核算不同于其他行业，有其特殊的核算规范，财务部应该依据财经法规的规范要求，并结合工程合约部的工程造价预算细目，设置科学合理的财务核算体系，既有助于日后能够进行合同的成本控制，又便于进行往来对账，还有助于进行土地增值税的税务筹划。

2.2 加强房地产开发企业的合同管理合同也往往是产生纠纷的风险点，房地产企业的财务管理应该贯穿合同执行的全过程。对于工程施工合同在签订时财务人员就要参与到合同汇签中，从专业角度提出可能存在的财务隐患；在合同执行过程中尤其是工程进度款的支付，一方面要严格按合同条款执行付款义务，另一方面要建立工程部、合约部、监理等相关工程负责人对工程执行情况的书面意见书，认真落实工程进度完成情况。要建立详细的合同台账。对于销售合同要按每个客户，详细记录客户的基础资料、首付款、尾款、贷款等情况，定期与销售部核对销控情况和回款情况。

2.3 实行房地产企业的全面预算管理，加强财务控制“凡事欲则立，不预则废”，房地产企业资金投资大，开发周期长，开发风险大，加强房地产企业的全面预算管理尤为重要。房地产企业不仅要在前期制订整个开发项目的项目预算，还要将日常各项经营活动纳入到全面预算管理体系，把开发项目预算按年度、季度、月度进行指标分解，落实到每个单位，每个部门。日常经营管理活动要明确各单位、各部门的岗位、责任、预算目标，对整个企业的业务流、资金流等按年度、季度、月度进行有效的预算控制。要定期对预算执行情况进行深入分析找出管理中的优点和不足，把预算执行的偏差率作为重要的绩效考核指标，并将责任落实到部门和相关责任人。形成事前、事中、事后完整的预算管理体系。

2.4 加强融资业务的学习，拓宽融资渠道融资一直是房地产企业的重头戏，大多数房地产企业的资金过于依赖商业银行贷款，而银行对于房地产企业的开发贷款限制多门槛高，造成地产企业融资难度大。这就要求财务人员加强融资业务的学习，认真分析和评价影响融资的各种因素，力求在企业能力所及的范围内拓宽融资渠道，达到最好的综合经济效益。初期可以通过预售房回笼部分资金，集团公司在条件允许的情况下可以通过统借统贷或委托贷款的方式争取到更多的资金。地产企业融资要逐步进入到不动产经营和资本运营的中高级阶段，例如争取到贷款利率优惠、手续简便的授信贷款；对于一些政府扶持的改造项目尽量争取到政府补贴贷款；通过出售产权商铺或售后回租回笼资金；对于一些管理规范、规模较大、前景较好，具备条件的优质地产企业还可以通过股权融资方式挂牌地方新三版或上市，通过担保公司发行集合债等方式进行融资，甚至通过众筹这种新型互联网金融方式对传统融资模式进行资金补充。

3 结束语

在现代企业制度下，财务管理的内容将日益丰富，提高企业内部财务管理水平，建设适应现代企业管理要求的企业财务管理体系是房地产企业发展的迫切需要。

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前段时期的惆怅中，自己在思索的过程中对自己的定位明确了许多，会计和金融这二者之间，我选择了后者，在网上搜索了一些关于金融专业的培养方案信息，以后也将在学好会计的前提下，抢抓时间弥补金融学专业知识的缺失。

时隔一年自己再次翻开西方经济学教材，看了微观部分中的关于市场分析的知识，了解了一些经济理论，为了使自己更进一步的掌握理论知识，我以平常关注较多的房地产市场为例，将自己这段时期所学的知识运用其中，从经济学的角度来解读房地产市场，主要是运用供求分析方法研究住房市场的均衡状况，包括均衡数量和均衡价格的形成。

我认为住房有两个属性，内在属性中，一是自住，一是投资；外在属性中，房地产与金融体系有着密切的联系。从内在属性的角度，可以把住房视为消费品；而从外在属性的角度，则应将其视为“金融衍产品”。

一，作为消费品的住房市场（消费品市场研究主要就是用供求分析方法进行研究）

1. 房地产市场的需求。

房地产市场的需求可以分成两个方面，自住房需求和投资需求，投资需求又有两个衍生需求，一个是作为转卖的需求，作为出租房屋而购买的需求。自住房需求和对出租房的需求是这个市场上的最终需求。作为转卖的需求最终必须转化成自住房需求和出租房屋的需求。我们从自住房需求开始研究。经济学所研究的需求是指有支付能力且有需要意愿的需求，有意愿没有能力的需求不予考虑，有能力没有意愿的需求也不予考虑，因此住房产品的需求取决于消费者支付能力、消费者需求意愿和消费者人数等三个因素影响，其中消费者的支付能力主要受消费者收入、房价的影响，住房的需求意愿主要受社会文化影响、对未来的预期、替代品与互补品的可得性与价格三个因素影响。政府政策可以对这些因素产生作用从而影响住房市场的需求。

2. 房地产市场的供给。

房地产市场的供给比较单一，作为消费品和投资品的住房供给是没有区别的。因此，套用一般的供给理论，住房产品的供给也取决于厂商的供给意愿、供给能力，厂商的'供给意愿也主要是取决于政府政策要求、厂商主观意愿和对于未来的预期；厂商的供给能力主要取决于房价、替代品与互补品的可得性与价格、厂商的生产技术与生产能力、投入品的价格。政府政策也可以通过作用于这些因素来影响住房市场的供给。

3. 房地产市场的局部均衡。

供求分析方法就是将供给与需求结合起来考虑，可以分析任何消费品在市场发生变化的情况下均衡价格、均衡数量的变化。这就是经济学中的局部均衡分析。

4. 中国房地产市场的供求分析。

通过这个需求、供给分析，我们可以对于中国房地产市场进行政策分析。

作为消费品的中国房地产市场的需求是非常坚挺的。从消费者支付能力来看，随着经济的增长，人们的收入也不断增长，支付能力也是在不断增强的。从消费者的支付意愿来看，中国社会文化决定了对于消费者对于自由住房的推崇和热爱，使得消费者普遍具有购房意愿；保障性住房市场的缺失，使得住房产品缺乏替代品；长期以来对于房价未来上涨的预期也促使越来越多的人及时行动，迅速购房。更重要的是，在中国快速城市化的大时代背景下，即便进城的农民工有一大部分自己不买房，毕业的大学生、从城镇向城市、小城市到大城市的空间流动也使得城市住房产品消费者人数不断增加，这必将推动者住房市场需求的增加。

另一方面，从房地产市场的供给方面来看，在中国现有的政策和市场结构下，政府政策、市场形态和厂商看涨的未来预期使得房地产商可以通过限量供应来攫取最大利润，从而厂商的供给意愿并不高；同时，保障性住房的缺失使得替代品的竞争压力不存在，厂商的技术和生产能力根本不需要全面发挥出来生产大批住房产品，而高昂的土地出让价格和税费开支使得厂商更有理由把价格转移到房价上由消费者承担；更为重要的是，住房产品最重要的投入品——土地，是一个非常稀缺的资源，这种稀缺不仅体现在绝对与相对数量上，我国可用于开发房地产的土地数量是比较有限的，而且在地理分布和时间分布上。这种稀缺性是非常重要的，理解房地产开发的地理分布特点，是理解住房产品稀缺的关键。因此，房地产厂商的限量开发、限量供应和土地稀缺性，加上政府的土地政策（客观上也是由土地的稀缺性造成的），就使得房地产产品的供给是非常低的。由于需求大，供给小，均衡分析的结果就是居高不下的均衡价格和较低的均衡产量，这一均衡状况在市场形态不发生重大改变之前，是不会有任何变化的。政府的房地产政策如果不能影响到这个供求模型中的任何一个决定要素，就必定起不到任何作用。

二，作为金融市场重要环节的住房市场

住房市场是金融市场的一个重要环节，认识到这一地位也是认识现代经济和房地产市场的关键。大多数房地产开发是开发商向银行借贷资金进行开发的，房地产交易是采用银行按揭的方式进行的，因此，房地产市场的健康发展是金融体系健康状况的一个重要方面。因此，房地产价格一旦上去，在这一价格上签订的交易合同就不容更改，交易必须进行下去，资金才能回笼。因此，房地产价格是不能下降的，因为下降必定会使得开发商破产，银行资金链断裂，银行可能破产，从而损害整个金融市场。

金融资本诞生以来，资本主义就有了新的形式。用马克思主义的观点来看，金融资本在剥削劳动者的同时，还绑架了劳动者的利益。房地产商用劳动者的资本，来赚取劳动者的血汗，这已� 但实际上，用西方经济学的观点来看，这也是分工使然。房地产商从事房地产开发，就使得所有其他个人能够集中精力做好自己的工作，分工产生效益，交换提高社会整体福利水平；房地产商专门从事房地产开发，形成了专业分工的专业技能，能比购房者自建住房更高质高效；房地产商对所建房屋负安全责任，要比自建住房安全责任更容易明确。因此，理性的来看待房地产商在房地产开发中的作用，也是理解市场经济下的房地产形势的要点之一。

由于房地产商在房地产开从经济学的角度浅析房地产市场

发中具有重要不可替代的地位，房地产开发时需要金融系统协助 房地产开发周期长，需要资金数量大，个人、厂商自有资金全部用于开发成本就必然高，如果要求不能用贷款形式，则可以预料房价要比现有的价格更高，因为房地产商则将面临更大市场风险。金融系统特别是银行介入，就使得社会利益与房地产开发结合起来，形成一荣俱荣，一损俱损的局面。明白了金融市场与房地产的关系，就应该能够理解房地产价格为什么那么牵动着政府的心。从经济学的角度浅析房地产市场

房地产论文 8

摘要：“营改增”政策在我国实施多年，实践证明，这种方式对我国企业的发展具有积极作用。对建筑企业而言，财务管理十分复杂，只有适应财务管理策略，才能确保其积极发展。笔者就“营改增”给现代房地产企业会计核算带来的影响分析了具体的解决策略。

关键词：营改增；房地产企业；会计核算

“营改增”政策使得整个房地产行业的会计职能和管理方案发生了变化，要求企业快速适应这一变化，随着政策的发展对其内部财务管理作出适当的调整。

一、“营改增”对房地产企业会计核算的影响

(一)改变了税费的抵扣形式

营改增改变了以往的企业税收抵扣方式，采用增值税发票抵扣后，企业的固定资产可以用于税收抵扣项目，从而大大降到了企业的缴税额，降低了其负债率。以往的会计核算是将建筑工程造价与利润列入营业税范围内，存在重复缴税现象。而随着营改增的出现，增值税变成了价外税，但是企业要重视增值税发票的获得，一些企业在工程施工过程中忽视了增值税的作用，反而增加了企业的税收缴纳，影响学习效果。

(二)对会计人员的核算提出了新的要求

以往的会计管理制度与现代制度不同，“营改增”优化了会计职能，要求企业会计从业人员正确了解会计账目，正确核算企业项目，使其抵扣方式与经济发展相适应。企业还应组织财务管理人员进行培训，使其能够更深刻的了解会计核算，掌握会计核算的方法，降低企业的成本。尤其是对建筑企业而言，涉及项目之多，涉及范围之广，都对企业的财务管理效果和发展造成影响。营改增政策实施后，企业应顺应这一政策。

(三)影响了企业现金流的分配

随着“营改增”政策的实施，我国企业的现金流分配发生了变化，建筑企业也不例外，对于房地产企业而言，经济效益与成本之间的关系发生变化，这是由于营业税的计算方式发生变化。在以往的营业税征收中，多采用预交制度，并且根据企业营业额统计缴纳，导致很多企业的资金短缺，无法满足继续经营的需求。按照进度百分比来缴纳税费将给企业带来严重的影响。资金无法跟上必然影响施工效率。营改增改变了税收模式，增加了缴税样式，可以按照企业需求根据百分比来确定收入，并且开具相关的发票，这使得企业的资金压力降低。另外，“营改增”对于企业的税收抵扣进项税额造成了较大的影响，一般采用确认收入与抵扣当地的进项税额，确保现金流量的增加。最后，企业财务管理部门并不是独立存在的'，会计核算核算人员应与企业采购人员、技术人员联系，掌握最新的市场动态，对资金进行合理的分配，在企业所需材料的购进上，财务部门应对资金支出进行把控。在满足质量的基本要求的前提下，考虑价格问题，选择具有优势的材料完成施工，促进建筑企业的发展。

二、“营改增”政策后房地产企业会计核算策略

上文我们分析了营改增政策给我国企业税收、财务管理带来的影响，在这一背景下，企业应采取必要的应对策略。具体包括以下几个方面。

(一)完善会计管理制度

“营改增”对建筑企业的财务管理造成了较大的影响，传统的财务管理漏洞明显的体现出来。要确保企业财务管理的高效性，要对其进行制度的完善，建立建筑企业财务管理的体系，对增值税的相关科目和要求进行全面的分析，并制定与之相对应的会计管理制度，并且将责任进行划分与细化。对以往财务管理的可行性进行分析，经过敲定后对其进行修改，监督现行的财务管理制度，由会计主管和财务总监对可行性进行研究，及时发现财务管理中存在的问题，并对其进行强化。

(二)优化方式，确保会计核算的高效性

要确保企业财务管理的效率，适应营改增的政策的发展，就要从对以往的财务管理方式进行优化，首先，企业管理核算一个从整体上转移到单独性管理上。组织企业人员对营改增理念和流程进行学习，确保员工的专业性，在日后的工作中做到以政策为前提，减少企业赋税。另外，企业应及时与税务部门进行沟通，更快的了解机制的改变，第一时间对企业管理制度进行调整。

(三)积极应对，适应经济市场发展

企业要持可持续发展理念，根据营改增的政策特点，改善企业的管理方式，面对压力也充分利用优势。营改增所涉及的是国家与企业之间的政策，其目的是降低企业税收，减少企业压力。但是如果企业的政策不能与之相对应，企业产品质量不能满足要求，就会造成相反的效果。因此对于现代企业而言，应尊重营改增政策，并且充分利用，积极应对，及时了解市场的变化机制。

三、总结

总之，我们已经实现了企业的“营改增”策略，这对于建筑业的发展来说具有积极意义，能够减少企业的税收。当然，这一政策也给企业带来了新的任务和挑战，传统的会计核算政策与现代政策不符，要求企业进行改革，只有根据需求进行必要的调整，才能与之相适应。可见，我国企业正处于转型期，转型成功需要企业内部的共同努力。

参考文献：

[1]刘茹。探讨“营改增”对建筑企业会计核算的影响[J].管理观察，20xx(01).

[2]何美霞。浅议“营改增”对建筑企业会计核算的影响及其完善[J].中小企业管理与科技(下旬刊)，20xx(03).

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1成本的管理

任何事情要有条不紊的进行是需要成系统的来规划的，成本控制也是这样的。所以我们要提高成本预算的专业性，而且要把握好成本预算的完成阶段，不可太早，套完也 每个人也包括普通员工也应当有成本管理的意识，这就体现了员工们的责任意识，只有这样，成本管理系统才能顺利有效的实施在计划中去。对于工程比较大，项目比较复杂投资对象，在任务需要的时候成立一个成本管理小组，领导负责项目中涉及到的成本方面的工作进行指导、监督和管理。当然公司可以有目的的去培养一批精干的成本管理人才，及时了解项目开发的新的发展状况，这就是公司内部的人才优化，这样公司在项目发展过程中能够计划精湛的向前进行。

2工期的管理

房地产的开发是需要多方面的协议、合同等协调来整合而成的，在这个漫长而复杂的工程里，工期的规划和管理是很重要的。因此，将时间优化，有利于房地产企业工作的顺利有计划的展开。房地产在开发土地前要进行各类的手续办理，为了缩短工程的进行时长，可以计划一条该工程的关键路径，将所有必须要走的流程和必须要有的工程步骤计划出来，在这个优化后的工作布局里，优先进行重要的不能延期的工作，优化资源配置，明确工作中的关键及重要的步骤，并且对其特别关注，使其顺利高效的进行，当然要具体问题具体分析，因为不同的项目会有不同的优化方向。

3合同档案的管理

合同档案的产生是使得项目开发得以开发进行的重要依据，它能够同步的反映项目的进行情况，因此对合同系统的管理会帮助项目有序的进展下去。对于大量的不同种的合同，要有条理的对合同进行合理的分类，统计，合算等，支付计划，支付账簿，这些的整理保管都是为了使得账目资料清楚，以免遭索赔，并且可以当做记录进度的登记单，使得工程及时完成，避免毁约，这也是相关法律事件的凭证，为了不必要的麻烦，这些合同资料都需要存档� 公司同样也要定期来检查核对原材料、配件等的试验记录这也是进一步保障的措施。

4质量的管理

像房地产这样关系到民生的关键的企业，质量是其企业立足之本，也是企业长久生存的活力源泉。质量代表着一个企业在市场上的核心竞争力。在拥有良好的质量成果之前，公司应该掌握相应的技术来保障质量的产生，公司可以发挥群众的力量，鼓励员工学习掌握质量知识技能，充分发挥员工的团体效应，激发员工的工作激情和热度，使得工作有质有量的进行，这就是优化组织结构来推进质量的管理。同时在项目开发进行时，可以寻找合适的外包来降低成本，强化工作效应，从而可以集中精力去保障资源配置和资金的分配投入。当然在招标承包商的时候力争让更多竞标商参与进来，从而选到合适的理想的施工单位，保证施工质量能够达到最优。当然后期项目的宣传及销售工作也是非常重要的，作为房地产企业，为了让顾客满意，企业的服务质量也应该到达高水平，这样企业竞争力又可以提升。

5现场管理

房地产业的施工中危险系数比较大，发生危险的可能性也非常大，企业在施工期间应当有专门的安全员，来实地监督管理工作人员的安全，施工现场保障施工人员的安全，避免具有生命危险的事故发生。同时施工现场的物流管理也非常重要，施工现场的所有原材料及配件都要从各大市场买入，物流对项目的进程，质量都有很大影响，因此需要一定的人数来联系联络和督促物流的顺利展开。为了保证现场原材料的合理利用，避免浪费和滥用，偷工减料的事情发生，工地现场需要一个检查员，不定期的检查核实原材料的利用情况，登记以后进行总结汇总，然后企业可以根据登记情况对工地的原材料进行相应的补贴以及增添相关的材料，使得施工现场有条不紊的进行建设工作。以上现场管理可以成立一个现场督查小组，彼此协作分配任务，不断地商讨最优的管理方案，监督施工工作，定期定量定质的完成。

6总结

房地产企业为了使投资项目理想的完成，需要来自不同领域的专业性人才来共同策划项目的开展，使其在最好的品质下，快速高效的完成投资项目。房地产公司需要有一个专门的项目管理机构，利用系统工程的思维方式，理论方法，综合管理房地产项目建设的全过程，指导管理项目实施计划，让企业有充分准备应对国家宏观政策，比如国家的某项利民可持续发展政策，就很可能阻碍企业投资项目健康，可持续的进行型难过下去，所以，项目管理优化的研究不应停止，应当与时俱进。以上是本人的粗浅之见，由于本人的知识水平及文字组织能力有限，文中如有不到之处还望不吝赐教。

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(一)利用销售收入进行纳税筹划

关于土地增值税的筹划，根据其计算公式和纳税规定，主要集中在收人总额、扣除金额和税率这三个方面。其中，收人总额白_接与销售收人挂钩，因此，需要权衡税后利润和所缴纳税款，合理确定房屋销售价格。根据《土地增值税暂行条例》的相关规定，房地产企业所建造的房屋属于普通住宅，且增值率低于20%的，可以免征土地增值税。需要注意的是，在进行具体的筹划方案设计时，需要权衡企业所缴税款和税后利润之间的关系。房地产企业可以通过销售装修成品房的方式增加销售成本，进而降低增值额所占比例。

(二)利用公司的组织形式进行纳税筹划

利用公司的组织形式进行纳税筹划需要在房地产公司与其关联公司之间，合理分配投人成本和销售收人，并以此来控制增值率。此种方法可通过两种方式实现，一是设立装修公司。由房地产公司在其内部设立装修公司，可将原来的'一份房屋销售合同，变为两份合同，一份是毛坯房销售合同，另一份是房地产公司关联装修公司的房屋装修合同，通过合同设计，可减轻房地产公司应缴土地增值税。二是成立销售公司，成立销售公司的日的在于利用房地产公司与下属销售公司之间的组织关系，合理分配下属销售公司和房地产公司之间的销售任务，这样可以对销售收人进行重新分配，并以此降低应缴土地增值税。

房地产论文 11

市场经济条件下，房地产企业的主要目标是获取高额利润，使自身价值最大化因此成本管理越来越受到重视。但目前我国房地产企业的成本管理工作存在着许多弊端成本管理的方法比较落后。本文对成本管理中存在问题进行了分析的同时提出了相应的对策，以帮助房地产企业解决其成本管理中的问题，强化成本管理制度从而在竞争中获得优势使自身得到发展。

我国社会主义市场经济飞速发展的环境下，获得最大利润是现代房地产企业的主要目标，价值最大化、增加股东财富，如何维持并扩大房地产企业利润已� 因此，成本管理工作对房地产企业的生死存亡是至关重要的，房地产企业要在日常的运营中十分重视成本管理，建立成本管理战略，在不影响产品质量的前提下尽大限度地降低房地产企业成本。但我国的市场经济体制尚不完善，多数房地产企业还没有建立起现代的房地产企业管理制度，这也导致房地产企业在成本管理工作中存在着诸多弊端。

一、我国房地产企业成本管理中存在的主要问题

1、房地产企业内部管理意识落后

我国房地产企业的成本管理工作中，存在着一种错误的意识:都把成本管理看成是房地产企业财务部门的工作，降低房地产企业运营成本是房地产企业管理者的职责，普通员工无关。现代的管理人为，只有充分地调动企业员工的积极性，使他们在成本管理中最大限度地发挥其自身作用，对房地产企业成本管理工作是有极大益处的。

2、成本管理观念落后

许多房地产企业管理者对成本管理的认识仅限于局限，认为降低成本只存在于房屋建造过程中，全面成本管理的理念根本没有树立。另外，多数房地产企业的成本管理也仅限于降低生产成本，没有考虑到成本的效益问题只是单纯地求得成本的降低不能应用成本效益原则，从而以一定的成本支出来实现更大的效益。

3、成本管理方法落后

尽管少数房地产企业已经采用了一些先进的成本管理方法，并取得了很好的成绩，但是多数房地产企业的成本核算与成本管理方法仍旧是依赖于传统的方法。很多房地产企业的成本核算采用的是品种法和分步法，这两种方法使用的是大规模制造性的房地产企业，在传统的计划经济下，这些成本核算方法比较准确地反映了房地产企业产品的成本，但目前市场变化很快，消费者的偏好又各不相同，单件小批生产已�

4、成本管理战略企业自身总体战略差异性大

现代房地产企业战略理论认为房地产企业的战略主要可分为以下三个成本领先战略、差异化战略和目标聚集战略，成本管理战略应当与房地产企业的总体战略相融合和相匹配，而目前我国的大多数房地产企业，其成本战略仅仅是着眼于降低成本，而没有将其与房地产企业的总体战略相联系，在一定程度上可能会对房地产企业的总体战略产生不利影响。

5、开发商内部财务管理太重

对大多数房地产企业来说，成本管理仅仅涉及到房地产企业内部，很少有房地产企业将上游供应商和下游销售商之间的业务往来纳入到房地产企业的成本管理工作中去，现代社会的信息技术高度发达，房地产企业的业务范围不断扩大，房地产企业间的联系也更为紧密和方便，房地产企业在与其他房地产企业的业务往来过程中的成本在房地产企业的总成本中也占有很大的比例，因此，也应将外部的成本纳入到房地产企业的成本管理中进行全面的分析与管理，以从更大程度上降低房地产企业的运营成本。

二、提高成本管理工作对策

1、建立房地产战略成本管理制度

利用波特教授的价值链分析理论，全面、详细、充分地分析房地产企业的成本发生环节，加大房地产企业的内外部环境分析，了解房地产企业所处行业的整体竞争情况，从而对房地产企业的优势和劣势有充分的认识，在对房地产企业内部价值链分析的基础上，对整个市场的竞争情况和房地产企业竞争对手进行价值链分析，达到知己知彼、洞察全局，并由此形成价值链的各种战略。

2、更新先进管理理念，加强成本管理

在房地产企业中建立全方面、全过程的成本管理制度，详细考察房地产企业成本发生过程和环节，针对每一项成本支出，都应该有详细的成本管理方法和成本管理责任制度将成本管理责任落实到具体的责任人促使房地产企业所有员工都参与到房地产企业成本管理中来“建立起一个从上到下，包括各层次、各部门以及个人在内的组织体系。对各责任单位进行严格考核，充分调动各部门人员的积极性和创造性，增强房地产企业全体员工的成本管理意识”。建立房地产企业全过程的成本管理制度，将传统的只关注产品生产阶段的成本管理工作向前延伸至土地取得、材料采购、产品的设计、开发阶段，向后延伸至产品销售阶段和售后服务阶段，使房地产企业的成本管理包括了对土地成本、建材采购成本、产品设计成本、制造成本和营销、消费者服务成本的管理。

3、采取一定的措施保证成本信息的准确性

建立良好的房地产企业内部控制制度，使房地产企业各项成本费用的支出都能够及时准确地得到反映采取措施保证成本信息的可靠性，检查相应的会计资料以合适信息，提高房地产企业管理者和会计人员的职业道德，使其提供成本信息能够有效地服务于房地产企业的整体战略决策。加强市场调查和信息反馈在成本管理中的应用，房地产企业应不断地提高信息管理的质量，使各项成本都能够得到及时准确地反馈，以利于战略决策。

4、借鉴国内外先进经验，引入先进的成本管理方法

目前国际上比较先进的成本管理方法是作业成本法，它适应当代高新科学技术的制造环境、同时也满足了顾客日益多样化的产品需求。在价值链理论的指导下，顺应顾客的需求，改造房地产企业的“作业”流程，协调房地产企业内外部的关系，从而形成战略合作伙伴关系，最大程度地降低房地产企业的外部成本；从房地产企业的整体出发协调房地产企业内部各部门的关系合理地安排各项作业，避免不必要的成本的发生口。整合作业流程，减少分工，在分析房地产企业自身竞争优势的情况下，确定房地产企业的核心任务，撤销、改善部分作业流程，降低成本，获得成本优势。

三、结语

我国社会主义市场经济的高速发展，房地产企业只有获得更大的利润，才能在竞争中球的发展，这就要求房产企业要建立一个良好的内部管理制度才能适应市场的发展，而良好的成本管理制度是房地产企业获得竞争优势、获取高额利润的前提条件。我国房地产企业的成本管理工作中，还有许多的弊端需要革除，只有持续地改进自己成本管理工作，以先进的成本理念来指导自己的成本管理工作，建立战略成本制度，房地产企业才能获得进一步的发展，才能在激烈的竞争中拥有优势，获取高额收益。我国房地产企业必须在日常的成本管理工作中树立战略成本观念，尽一切努力来避免不必要的成本发生，以最大限度地降低成本，在竞争中获胜，使房地产企业得到更进一步的发展。

房地产的论文 12

物业管理项目就是房地产的第二次开发，这种说法似乎有自己的道理。它说明一个问题，物业管理和房地产开发存在着一定的互补关系。具体地讲；有了物业管理项目的发展就有房地产事业的正常消费。房屋是一个耐用的不动产，是所有消费商品中寿命最长的一个种类。它在长期的使用过程中需要维护和保养，有居住主人不断接受服务的需求，同时，还有时时刻刻美化环境的功能。而且这些工作不是房产经营事业可以独立完成的，而是要物业管理机制的综合服务才能完成。这不是简单的维修和保养，而是一种长期的、综合性质较多的服务。所以，要想做好物业管理工作，就必须遵循以下几个原则：

1．管理服务必须保持经常性

房地产作为一种耐用品，实际上经常需要连续不断的保护和保养的不动产之一，这才是房产的全部寿命。因此，房地产服务流量和外部的管理及服务流量等三大要素才能共同构成完整的物业管理事业。这说明物业管理不仅是房地产的消费、使用时不可缺少的工作项目之一，而且是需要经常性的辅助房产寿命的唯一行为。

2．要认识物业管理在房地产开发中的实际作用

物业管理要与房地产开发事业并排起步才好，这有助于把握市场动向。对于所有的开发商来说，把握市场动向相当重要。随着城市基础设施的。逐步完善，各类楼盘的硬件在不断改善，这需要我们如何把握消费群的心理需求已成为问题的核心。而这恰好是物业管理机制的发展机遇。只要物业管理者与消费者面对保持紧密联系，随时倾听使用者的评价，时常对房产经营市场进行调研定位，改进设计有服务类型，才能塔好物业管理工作和房产市场之间的桥梁。

3．要让物业管理早期介入优化、完善房屋建造高阶段

规划设计原本就是房地产开发源头，物业管理工作能否早期介入规划设计阶段，需要完成以下两个工作，一方面要把规划设计功能形成一个完整、舒适、便利的工作项目之一。另一方面在市场经营中房地产开发企业要保持良好的竞争实力。就是要以高的要求充分考虑客户对房屋产品和居住环境变化的需求。站在尊重科学的发展立场上，遵循现代技术的进步规律，以经济实力的逐渐增长为出发点，把人们生活水平的提高和对居住、工作环境及质量的要求当成工作的核心，千万不能忽视物业管理工作的社会意义。

4．通过物业管理工作促进房产销售

物业管理已越� 当然其中最大的问题还是要求物业管理和服务工作的一步到位。

5．通过物业管理进一步改善住房制度

物业管理行业的快步发展和物业管理制度的日益法制化，使社会公众对居住质量、居住环境的服务意识越来越高，当前房屋管理体制的由原来的行政性、福利性的管理已经向社会化、专业化、市场化的物业管理新体制改变，从而进一步促进了住房制度日益好转。新体制的物业管理解决了房地产管理长期得不到的有效管理问题，同时促进了住房行业的商品化，为房地产市场带来发展的机遇。

房地产论文 13

摘要：我国房地产行业已经自房改政策实施并推进以来，逐� 但是随着近几年，房地产企业不断的进军该领域，急需大部分人力及物力，对人才的需求更是求贤若渴，但是人力资源管理现状还存在很多问题亟待解决，本文根据这些问题，指出一些可行的措施。

关键词：房地产；企业人力资源管理；现状；改进对策

一、引言

在新世纪新现象的情况下，越来越多的“海龟”归来，越来愈多的人才涌进国民经济发展中的主导力量--房地产企业。面对房地产企业这块肥沃的土地 ,我们该如何选择优异的人才来开垦呢，而现如今，人才更是良莠不齐在很多房地产企业里也存在大量的虚设岗位，大量的没有充分利用的人才。

二、当前房地产企业人力资源现状及存在问题分析

近期，二、三线楼市降价的恐慌情绪逐渐蔓延，一线城市房价亦现松动。业内人士认为，平价跑量将是楼市未来一段时间的主流。在这样形势下的房地产企业，急需人才来管理与解救新形势下的房地产企业，现在的房地产企业一般存在这样或那样的问题我们来具体分析下都有哪些问题存在。

1.人力资源管理不到位，缺乏对新形势下大前提下的学习与充分准备。作为人力资源管理层面的人员有责任也有义务做好人力资源规划，招聘与合理安排岗位，物尽其用，培训与开发 考核与评价薪酬与福利管理还有合理签订劳动关系合同等。而现阶段大部分人都是有事能躲就躲，能推给别人决不自己来的心理，这样怎么能将企业发展壮大。

2.人才素质低下，不能提高自身修养与素质及专业技能的提高。大部分房地产企业的人才选拔都没有什么特别的学历要求及专业技能的考核要求，导致很多房地产企业的人才学历不高，有的甚至都是大专以下，素质不高，对企业的文化，以及自己要做的。事不能充分理解，不能积极参与到企业当中来，不能和房地产企业文化以及房地产企业精神及房地产企业命脉联系在一起，不能把房地产企业当做自己的家，不能将房地产企业的同事当做家人一样对待，这些都阻碍了房地产企业的蓬勃发展与繁荣昌盛。

3.人才安排不合理，不能做到物尽其用。人才是有用，有用武之地才叫做人才，有用武之地又能把人巧妙合理的安排到合适的位置中去，有效的发挥出来他的特长，才叫做物尽其用。他特别擅长管理，你叫他去实干，去做个技工。恐怕就算让他现学现卖也是为难这样的人才了。所以不是没有人才，是你不能够合理安排人才，不能够展示他之所长，他又怎会在你眼中大放光彩，“是金子到哪都会发光的”这句谚语也是说到了正确的位置，减少奋斗的年头，是人才到那里也都能有所作为，就看方法对不对，以及他适不适合这个岗位，若不适合，这样的人才也同样会有所作为，只不过会多走许多弯路，或许是多奋斗几年甚至几十年，房地产企业也同样，这样的人才若果不合理配置，既是浪费也是对房地产企业发展的一种阻碍，不能够及时奉献于房地产企业。

4.培训层面不足。不能够做到对专业技能的及时修补与对房地产企业新形势下的应对措施与专业的分析，时间不会为任何人任何事停留一分一秒，它能做的就只有向前向前，再向前，时代在不断的进步，发生的事情也会令你措手不及，房地产企业也一样，你不能阻止任何事情，任何不可抗拒因素，你能做的就是向前，跟住时代的脚步，加快步伐，提高自己员工的技能以及对新形式的分析能力以及应对能力，防患于未然，未雨绸缪。而一般情况下房地产企业都只是安业现状，培训机构形同虚设，有的房地产企业公司里更是没有这样的结构，缺少这样的环节等同于切断自己的前路，只能安于现状，学习使人不断的进步，学习才有这样的先进的现代化社会，若不学习，哪来的筷子，也许人还处在猿人时代的铁器时代。房地产企业也是一样的，任何一个企业都是，不学习就会止步不前，而刚刚我也提过了，现在大多数房地产企业都没有人才培训机构，也许这对房地产企业来说可能是致命伤。

5.人才提拔标准绩效考核标准不一，工薪福利待遇不一。人才绩效考核标准是房地产企业留住人才，让人才与房地产企业合二为一的方法，也是房地产企业之发展不能不考虑的一项，而现大多数房地产企业绩效考核标准不一，有的房地产企业更是家族系的企业，这样的企业也许并不妨碍发展，也许家人也都精通房地产，这个咱们不讨论，但是绩效考核确实是无论在家族系与非家族系房地产企业之间都非常重要的指标之一，而现在大部分企业房地产都是绩效考核标准不一，也许你认识总管，跟总管的关系比较不错，也许今年新加坡免费游就是你的，绩效考核标准也许就只是形式，这种情况一定要杜绝，所以一定要将绩效考核标准定位为铁杆定律，这样人才的心理才能更为广阔，更为开朗，更服气这样的房地产企业，这样的房地产企业在他们眼里才能是给他们未来的企业。

三、新形势下房地产企业人力资源的改进对策及应对措施

房地产企业现存在很多问题，在这里我就不一一赘述了，上述都已经很细致的分析过了，那么接下来我们谈谈像这样种种的问题我们该怎么改进，那我们该做些什么，应对措施主要也应该从以下几方面入手。

1.提高选拔标准，提高人才素质。对于人才素质这一块可能是每个房地产企业的致命伤，人才的学历标准一定要提高，招聘标准也要提高，进入房地产企业不说要求是硕士还是博士但最起码也必须是大专以上学历，学历随不一定代表素质，但受过高等教育的还是好的，所以房地产企业招聘原则一定要对学历有所要求，在招聘过程中考核要细致，刚刚进入公司的员工也一样，一定要严格要求，更要掌握房地产企业的公司文化，与企业融为一体，致力于房地产企业的发展，这样房地产企业的未来才指日可待。

2.人才一定要合理安排，做到物尽其用。他是什么样的人才，长处在哪，作为房地产企业的人力资源管理部门一定要了如指掌，安排合理的位置，做到物尽其用，发挥其长处，效力于房地产企业，这样的企业这样的人才，只有做到这样企业与人才，人才与企业才能共同进步，房地产企业也会愈来愈好，蓬勃发展。

3.人才培训机构一定要先进，跟上时代的步伐，提高人才的分析能力，应对风险的能力。我们要做的就是与时俱进，未雨绸缪，不落后于其他企业，所以房地产企业一定要在人才培训这块着重看中，培养人才是企业的未来，这样也会让人才认可这样有预见的房地产企业，有机会也一定要人才去其他的国家学习，这样先进的企业，才能培养先进的人才。这样的房地产企业也会与时俱进。

4.房地产企业的绩效考核标准一定要标准统一。刚刚已经说过了不统一的坏处，在这里就不赘述了，可绩效考核标准统一的好处是显而易见的，人才会有动力，员工会有激情，这是一个企业，更是一个有发展有前景的房地产企业该做的，只有这样人才和企业才能协调配合，致力于房地产企业的未来。

四、结语

新形势下房地产企业人力资源管理的现状以及应对措施，我们都已谈过了。一定要记住，房地产企业的未来是与人才共进退的，所以一定要人力安排人才，合理选拔人才，提高人才的素质与能力。

参考文献：

[1]李迎春。浅析房地产企业的人力资源管理[J].山西科技，20xx,（1）。

[2]聂芳，任佩瑜。关于加强房地产企业人力资源管理的对策探析[J].商场现代化，20xx,（12）。

[3]刘香毅。房地产企业人力资源管理与开发策略[J].华东经济管理，20xx,（8）。

[4]杨玉萍。房地产企业人力资源管理的策略分析[J].企业家天地，20xx,（4）。

房地产论文 14

摘要：房地产经济学在城镇化建设的理论体系是房地产经济学的具体化和系统化的具体体现，是国家在小城镇建设中应遵循和借鉴的经济运行规律，房地产作为一个国民经济发展中的独立产业，要健康有序的发展，也固然会遵从市场规律和和经济学法则，其参考价值更显重要。

关键词：房地产城镇化建设参考价值

房地产经济学在城镇化建设中的应用和参考价值，是在房地产开发过程中结合国家经济建设和宏观调控为主导方向的，充分利用其参考价值，才能对资源做出合理的分配和最大限度的降低浪费，对城市的建设发展、对合理布局及打造城市品牌有着重要作用，研究房地产经济学在城镇化建设中的参考价值，是对整个房地产经济学理论体系的补充，在理论上和国家建设实际中意义非凡。

一、房地产经济学在城镇化建设中的参考价值是房地产企业在市场经济中必须借鉴的法则

房地产业是现代国家众多产业的一份子，既有国民经济一般行业的共同属性，也有其自身的独特性。由于房地产的产业链比较长，并且和其它产业关联大，对于国民经济的发展至关重要，房地产产业健康有序的发展对国家经济的发展，对国计民生都起到很重要的作用，我们国家提出的城镇化建设和小城镇建设是我国缩小城乡差别，实现小康社会的具体体现，房地产行业，无论是国有企业还是个体企业，其运营都必须遵从市场规律的法则，优胜劣汰，也和其他行业一样必须面对市场经济，只有对房地产经济学在城镇化建设中的应用参考价值很好的加以重视和应用，才能对城市经济发展中如何的规避建设中的风险，做出科学的决策。

二、用经济学的理论中参考价值来指导城市建设规划是科学的，行之有效的方法

房地产经济学在城镇化建设中的经济参考价值是在我国制定这一宏观发展规划中必须运用的法则。房地产业为国民经济发展提供的是实实在在的物质保障，也是其它一些产业发展不可缺少的物质条件，房地产开发中要合理布局，怎样设置打造产品结构，特别是以后的发展方向，怎样提高发展速度，都必须在经济学的理论指导之下，才能健康顺利发展，违背经济学和市场规律只能得到失败的后果。中央提出城镇化是我国的城市现代化建设的发展方向，随着城镇化建设的进一步实施发展建设，怎样合理利用资源，怎样对城镇合理布局关系到城市发展的总体思路。

三、房地产经济学在城镇化建设中的经济参考价值必须以房地产市场经济体� 不遵从房地产经济学，在城镇化建设中就会出现不切合实际的非理性行为，固然对房地产经济的健康发展产生了不利的影响，需求与供给的关系，人们的生活水平与所需住房条件认同理念无一不是参考价值在房地产经济中的体现。随着我国城市化进程的加快，城镇居民人口数量的迅速增加，加之人们把房地产作为投资理财的项目，诸多客观因素都决定了房地产市场是以供给决定需求，供给无法对需求的增加进行敏感的反应，从而左右房价，制约或促进地方经济的发展。

四、房地产经济学在城镇化建设中的经济参考价值参考理论的发展方向

在以后的经济发展中，房地产业依然然是我国未来支柱性、基础性产业，地产经济的有序发展会很大程度上带动其他产业链如机械、设备、建材、五金，燃料、动力的迅速发展，对国家的经济发展会起到主导作用，重视房地产经济知识理论，并在城镇化建设中加以运用借鉴引导，对国家经济平稳持续发展有着战略意义，国家政策决策部门应尽快建立与房地产经济有关的政策研究机构，制定适应市场经济发展和国家宏观调控的专业机构，配备适应战略需要的专门人才，使房地产经济理论更适应时代的发展，不遵从房地产市场经济理论，盲目的非理性，或由于非理性投资泛滥大大超前于国民经济发展的水平和社会有效需求的能力，违背市场客观规律，违背地区性的城镇化建设实际，不仅会对房地产业造成重创，而且使对金融市场，进而对整个经济运行造成危害，还会会危急到整个社会的稳定。

我国房地产业的健康发展与国家现代化建设息息相关，城镇化建设是国家发展的战略目标，是现代化建设，全面实现小康社会的切实需要，城镇化建设有序发展离不开房地产业，遵从市场规律，遵从经济学、遵从经济学在城镇化建设的经济参考作用有着特殊的意义。

参考文献：

[1]杨巧。对房地产经济学课程采取多样化的教学方式探讨[J]。金融金融教育研究，20xx，（4）

[2]康峰。鄂尔多斯中小型房地产企业融资分析[J]。商，20xx（11）

房地产论文 15

（一）税务筹划是房地产开发企业合理降低税收负担的必然要求

房地产开发企业税负偏重，税收种类众多，包括契税、营业税、城市维护建设税、土地增值税、房产税、企业所得税等。同时，由于房地产交易金额大，开发企业所缴纳的税收金额随之较大，税务筹划对税额的影响也就很显着。此外，近年来房地产开发企业受到国家抑制房价上涨宏观政策的影响，获利空间大大缩小，迫使房地产开发企业需求成本优势。因此，需要合理有效的税务筹划来减轻税收负担，提高企业的获利能力，增强企业的市场竞争力。

（二）税务筹划是房地产开发企业应对多变政策的有效手段

目前，我国针对房地产行业发展的法律、法规、规章制度繁复多变，这就要求房地产开发企业在遵守多变的政策法规的前提下寻求竞争优势。通过税务筹划既能帮助开发企业降低税收成本，又能让房地产开发企业在筹划的过程中实时掌握当前的宏观政策，针对企业实际情况制定发展规划，有利于使企业经营紧随国家政策、降低企业风险。

（三）税务筹划是税务主管机关健全房地产行业税制的重要渠道

良好的法制环境，健康、公平的市场规则为房地产行业健康、长远发展提供了有利的外部条件。税收筹划的主要工作就是在不违背法律法规的前提下，利用政策空间或通过平衡税负来实现企业效益。税务管理机关通过对纳税人税收筹划行为选择的分析和判断，发现政策漏洞，有利于健全我国税制，符合房地产行业长远发展的需要。

二、不同阶段房地产开发企业税务筹划策略

（一）前期准备阶段税务筹划

房地产开发企业的前期准备阶段的税务筹划主要涉及企业组织形式和项目开发方式等。首先，企业组织形式的不同，导致税收处理差异很大。企业分支机构的组织形式分为子公司和分公司两种形式，从而产生税务筹划空间。其中，子公司具有独立的法人资格，可以享受政府的税收优惠政策，但是在亏损时不能从总公司获得抵亏收益。相对于子公司，分公司亏损时则可以抵消总公司的利润总额以降低应纳税款，但是总公司对分公司的风险承担连带责任。因此，房地产开发企业可以根据分支机构的盈利能力来选择正确合理的组织形式。其次，土地获取来源不同，项目开发方式就不同。房地产开发企业可以从政府一级市场直接通过招拍挂购买土地，也可以从自然人或非政府单位等二级市场购买。从非政府单位购买土地时就涉及直接购买还是转让合并的选择问题，前者发生土地使用权的转移需要缴纳契税，后者不涉及土地所有权转移，不需要缴税。因此，房地产开发企业更倾向于以转让合并的方式来获得节税效益。

（二）开发建设阶段税务筹划

开发建设阶段的税务筹划主要包括施工设备的筹划和利息扣除方式的筹划。第一，在可以规避甲供材料税务风险的情况下，建设方采购设备优于施工方采购。房地产开发项目具有开发周期长、项目金额大等特点，其施工设备的采购金额也很大，涉及的应缴税款也就很多。如果施工设备由建设方采购，而非交由施工方自行采购，就可以避免缴纳营业税，虽然建筑施工合同金额减少，但是双方收益都会有所增加。第二，权益资本筹资优于负债筹资。负债筹资中，企业采用据实扣除方式，借款利息费用较高；权益资本筹资中，采用比例扣除方式，利息费用低。

（三）商品房销售阶段税务筹划

房地产开发企业在商品房销售阶段的税负主要是营业税、土地增值税和企业所得税，在选择交易方式上存在税务筹划空间。如果企业采取直接销售的方式，这些税收无可避免，但如果采用转让子公司股权方式就可以规避营业税和土地增值税，从而合法减少纳税支出。此外，房地产开发企业还可以在不降低企业收入的前提下对房屋销售价格进行分解以减少税收支出。这样做的依据是开发企业的经营业务的广泛性，既包括房屋销售业务，又有装修业务，若将二者价格分开计税就可以在装修业务中免去土地增值税。

（四）物业持有阶段税务筹划

在物业持有阶段，通过对持有方式的合理选择，房地产开发企业进行税务筹划可以大大降低企业的税收成本。一是通过从房屋出租业务转变为投资业务。房屋出租需要缴纳营业税以及附加税费、房产税和企业所得税，而将房产用于投资，则不征收营业税、房产税以及企业所得税。二是通过合理分解租金收入。如果出租房屋包括家具、家电以及电话费、水电费等代收费用，应当分别进行核算，使房屋租金仅包括房屋本身的使用费，将家具、家电的出租改为出售，将电话费、水电�

三、房地产行业税务筹划存在的问题

虽然合法合规的税务筹划能够降低房地产开发企业的纳税成本，但具体的纳税实践中还存在一些问题。

（一）房地产开发企业对税务筹划认识不足

房地产业内长期以来对纳税筹划问题重视不够，这就导致了很多企业对税务筹划认识不足，不能清楚地区分税务筹划的合法性和偷税逃税的非法性，甚至有一部分企 从另一个角度看，由于在过去传统的经济体制下，企业缺乏自身独立的经济利益和生产经营自主权，不具备产生企业纳税筹划的前提条件，客观上限制了理论研究的发展，企业的纳税意识也相对薄弱。

（二）房地产开发企业税务筹划的专业人才缺乏

税务筹划人员不仅需要具备税收、

会计、财务等方面的专业基础，而且要熟悉企业的整个经营流程，同时还要能够根据自身的经营状况，制定适合企业自身的税务筹划方案。因此，人员的素质要求较高，必须是复合型人才。而我国在税务筹划的人才培养与储备方面就有所欠缺，税务筹划人才队伍的建设与我国的现实需求仍有差距。

（三）房地产开发企业税务筹划对风险管理重视不够

税务筹划给房地产开发企业带来节税效益，但不尽合理的税务筹划带来利益的同时也蕴藏着巨大了的风险。税务筹划的风险是指企业在进行税务筹划的过程中，由于税务筹划方案本身存在问题或者受各种不确定因素的影响，是税务筹划的结果偏离预期的目标，导致企业未来经济或者其他方面的利益损失的可能性。导致税务筹划风险的原因可能来自外部的客观环境因素，也可能来自企业制定和实施税务筹划方案的主观判断失误。实际中，房地产开发企业往往只重视节税利益的多少，而忽视了对税务筹划风险的管理，规避税务筹划过程中的潜在风险是房地产开发企业真正从税务筹划中获益的有效保障。

四、房地产开发企业税务筹划问题的对策建议

（一）增强房地产开发企业税务筹划意识

要想增强房地产开发企业的税务筹划意识，首先要明确税务筹划和偷税漏税的区别，确保税务筹划在不违反法律法规的前提下进行，拒绝偷税漏税的违法行为。对于房地产开发企业来说，要认识到税务筹划能够给企业带来的实际经济利益，正确理解税务筹划的含义，提高税务筹划的意识。对房地产开发企业的管理者来说，不仅要加强对税收法律法规的学习，树立依法纳税、合法节税的观念，还要对企业税务筹划活动予以支持，设置专门的税务筹划机构、从外部聘请会计事务所的专业服务和设置专职的税务管理人员，以便于税务筹划贯穿企业整个生产经营过程。

（二）重视培养税务筹划的专业人才

一方面，房地产开发企业应加大对税务筹划人员的培养力度。不仅要加强税务筹划人员的培训和教育力度，还要定期对这些人员进行定期考核和监督检查，必要时要从外部聘请专业会计师处理复杂综合性税务筹划业务。另一方面，还要加快提升税务筹划管理人员的职业道德修养。在处理企业利益和国家利益的过程当中，税务筹划人员应当坚守职业道德；在制订与执行任何税务筹划方案过程中，要坚持合法原则，不可因企业的私利损害国家利益，应立场鲜明地维护税法的权威性。

（三）提升房地产开发企业税务筹划的风险管理

有效的风险管理能够促使房地产开发企业的税务筹划达到预期节税效果，因此，风险意识应当贯穿企业税务筹划的整个过程。首先，企业应树立税务筹划风险管理的理念，制定税务筹划风险管理目标，其次，建立健全税务筹划风险评估的方法和程序，制定风险控制方案。最后，建立税务筹划风险管理考核制度，对风险进行实时监控。此外，对税收政策变动的准确把握、密切关注税收法律法规的变动，也是降低税务筹划风险的有效方法，尤其在当前房地产行业纳入“营改增”的宏观背景下，关注实时政策显得尤其重要，这要求房地产开发企业加强对税收政策的学习，定期更新税务筹划人员的专业知识。

房地产论文 16

一、细分市场有助于实现人力、物力的集中

从全国范围来看，人们的购房需求从来都没有减弱，相对应的房地产企业也遍布全国。然而由于地理环境、经济发展、人均购买力等因素存在，相当多的地产企业并不是一帆风顺的。对于房地产企业，可以通过市场细分将资源、人力进行合理分配，避免资源浪费，这也有助于自身集中各种资源，并制定出适合市场规律的营销组合策略，从而达到增加盈利、扩大企业规模的目的。

二、在房地产营销中如何对市场进行细分

市场细分依据：进行市场的细分是根据市场与消费者的性质所决定的：其一，市场是商品交换关系的总和，它本身是可以细分的；其二，对于某种商品消费者的需求具有相似性，也略带有细微差别；另外，市场细分也与企业自身的发展特点有关。市场细分分类：市场细分的依据不同，对应着不同的市场分类，如按国家、地区、气候等，可进行地理细分；按年龄、性别、民族等可进行人口细分；按生活方式、个性等可进行心理细分；按质量、价格、品味等可进行受益细分。下面我们将对几种细分变量进行简要分析。

（一）环境变量

环境变量产生的原因是因为房地产自身存在的固定性以及区域性的特点，环境变量主要分为三个因素：（1）自然地理环境。主要包括建造房地产当地的地形情况、地貌以及当地气候条件。（2）经济地理环境。从经济地理环境来看，主要包含的是房屋和当地城市中心之间的距离、交通是否方便等方面。（3）人文环境。人文环境主要指的是消费者自身的素质、以及文化教育程度等等。

（二）消费者变量

有需求就有买卖，一直以来消费者的房产消费占据着各种消费总和的`大部分比重，不论其消费水平如何，均是如此。所以笔者认为消费者变量是进行市场细分的基本要点。具体来说，进行市场细分的消费者变量可以分为很多种。其中，重点是按消费水平或年均收入进行的市场细分，消费水平（年均收入）高，那么消费者自然会选择购买地段好、户型好、舒适度高的房产；消费水平（年均收入）低，那么他便会选择购买户型小的房产。其次，消费者年龄也是进行细分的因素，这是由于消费者或其父母身体状况的原因，环境好、交通便利是其主要考虑因素。这样，进行市场细分后地产商便可以对目标市场进行确定，并制定出与之相适应的营销策略对不同群体销售房产。

（三）心理变量

心理变量作为细分市场的重要依据，心理变量主要指的是消费者在生活方式、购买房屋的目的以及消费的性格等方面的心理特征，并将这些作为对消费者进行划分的前提。对于不同心理需求的消费者，他们的生活方式也不相同，对于节约型的消费者来说，他们追求的是经济实惠的房屋，而部分消费者更追求的是现代化生活方式，喜欢住高级的公寓。另外，消费者购买房屋的动机也有很大的区别。对于一些适婚年纪的年青人，他们买房的目的不外乎结婚；还有部分消费者是为了将自身多余的资金用于房地产投资保值。

（四）行为变量

行为变量指的是消费者在使用房屋过程中的态度或者是反映，主要从待购阶段、经济利益这两个方面进行考虑的。待购阶段的涵义指的是消费者正处于购买过程的不同阶段，一些消费者对自身购买的房屋大致情况不了解，但是还有部分消费者对房屋了解清楚。不同的消费者在购买住宅时追求的利益是不同的。有的购房者特别注重价格，有的注重周围环境，有的注重是否增值快，有的追求完善的物业管理系统等等。

三、总结

从我国的消费主体和消费观念看，地产消费一直处于一个较高的水平，由于国际环境因素、国内经济发展模式等影响，地产市场既存在巨额盈利，又受各种变数的制约。在这个竞争激烈的社会中，地产商只有经过合理的市场细分，确定目标市场，找到符合自身的发展模式，才能盈利生存，才能在这场无形的战场中走到最后。

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国家是人类文明发展到一定程度的产物，是时代经济。社会。科学。文化发展的结晶，房地产是随着国家经济的发展而出现的。房地产是重要的生产和生活要� 从国外来看，房地产是

在国家工业化。国家化进程中兴起。发展，形成了独立的产业；反过来，房地产又推动和促进国家工业化。国家化以及现代化的发展。因此，房地产和国家经济是紧密结合在一起的。

1.房地产的含义和分类

目前，国内外房地产学术界对房地产的定义并不统一。一般来说，房地产是指房产和地产的总称，又叫不动产或者地产。清华大学张红教授认为，房地产是指土地及其定着在土地之上的建筑物。构筑物和其他附属物的总称。建筑物是指人工建筑而成，主要有建筑材料。建筑构配件和相关设备（如给排水。卫生。燃气。照明。空调。电梯。通讯。防灾设备）等组成的整体物，包括房屋和构筑物两大类。其中，房屋是指能够遮风挡雨并供人们居住。工作。娱乐。储藏物品。纪念或进行其他活动的空间场所，一般有各种主要构件组成，如基础。墙。门。窗。柱。梁和屋顶等。构筑物是指房屋以外的建筑物，人们一般不直接在内进行生产和生活活动，如烟囱。水塔。水井。道路。隧道。桥梁和水坝等。

房地产按照不同的分类标准导致不同的分类结果。从房地产的用途出发，房地产可以分为居住物业（包括普通住宅。公寓。别墅等）。商业物业（酒店。商场。娱乐场所等）。工业物业（厂房。研发用房与仓储物业）。旅游房地产。农业房地产（包括旅游农业展示场及其附属服务设施）。特殊用途物业（飞机场。加油站。高尔夫球场）等。从地上物的类型出发，房地产又可以分为空置土地和土地及其地上物。土地及其地上物又可以分为建筑物和构筑物，这里的建筑物和构筑物都是依附在土地之上的，和土地形成为统一体。从房地产的性质来看，房地产可以分为资源性房地产和资产性房地产。一方面，房地产作为资源，是生产和生活中不可缺少的生产要素。此时，人们更看重其使用价值，也更愿意用空间量来衡量资源性房地产的数量。另一方面，房地产作为一种资产，是资本市场中的重要投资对象，也是家庭和国家财富的组成部分。

2.房地产对国家经济发展的作用分析

2.1.对国家经济发展的基础性作用

房地产作为国家经济的一个组成部分，它的发展会对国家经济发展的基础部分产生一定影响作用。

（1）房地产为国家经济发展提供了物质空间。城市的聚集效益是国家形成的原因之一，也是城市规模扩大和国家经济发展的原因。城市人口和产业的集中，在需求方面为工业的发展提供市场条件，促进国家工业经济的发展。国家工业化的发展导致其它部门相应产生，形成了包括商业。金融。交通。中介。媒体等国家网络。房地产作为重要的生产和生活要� 另外，房地产所提供的生产设施。生活服务设施。公共设施和文化娱乐设施等体现了一个国家的经济环境。生态环境和投资环境，发展房地产，建设良好的生态环境和投资环境可以增强国家对外投资的吸引力，促进国家经济的良性循环发展。

（2）房地产税收是国家财政收入的主要组成部分。在市场经济条件下，房地产税费不仅是保证房地 随着我国房地产的快速发展和国家化进程的加快，房地产将成为我国居民的重要资产，以房地产为对象的房地产税将成为我国国家财政收入的一个重要来源。

（3）房地产是国家经济的重要产业，为国家各个经济组织和社会团体提供经济和社会活动空间。也就是说，房地产产品是国家经济的一个重要的硬件设备。所以，房地产的发展可以改善国家面貌，提高国家价值和综合竞争力，从而吸引更多投资，促进国家经济更快增长。房地产的发展可以改善国家居民居住环境，提高人民生活质量，促进社会和谐发展；同时，也改善了国家商业活动环境条件，提高商贸交易水平和档次，对国家经济增长产生基础性影响。

2.2. 房地产的投资作用

实践表明，在其他条件没有重大变化时，要保证国家经济能以较高速度增长，必须通过适量的增加投资来拉动国家经济增长。房地产投资作为国家经济投资的有机组成部分，将有效拉动国家经济增长。房地产投资对国家经济增长的影响主要有三个方面：一是房地产投资本身对国家经济增长有促进作用；二是房地产投资的关联效应；三是房地产投资的挤出效应。

根据“哈 罗德一多马模型”经济增长理论模型[1]，资本的不断形成是经济增长的决定因素。在国家固定资产投资中，房地产投资所占比重较高。房地产属于高关联产业，无论从开发建设过程所需的上游产品来看，还是从其建成后的服务对象和依托来看，都是关联度很高。产业链很长的产业。因此，房地产投资能够带动相关产业的发展，带动国家经济增长。据不完

全统计，我国每增加1亿元的住宅类房地产投资，能够引起的其他20多个相关产业增加近1.5亿元的投入，被带动的直接或间接相关产业达60多个。此外，随着房地产投资的增加，还能够带动诸如建材。化工。家电。装饰等生产生活资料行业的消费增长。由此可见，房地产投资能够直接或间接的启动或带动其相关产业的投资与收益。生产与消费，并增加社会就业机会，提升产业结构，从而引起整个社会的经济增长。

另一方面，房地产投资具有资金占用规模大，发展周期长的特点。当房地产处于发展上升期时，各类型的资金如来自银行。基金。股市。投资机构以及其他实业团体出于获取超额利润的考虑都加入这种大规模的投资中，一些对经济长期与持续增长起关键作用的行业或产业所需要的投资将被占用，这 当其他对国民经济有关键作用的产业或行业发展受到限制时，将对国家经济产生长期的。根深蒂固的负面影响。房地产投资的“挤出效应”还有由于投资引起的消费“挤出效应”。当居民收入一定时，房地产投资增多，居民用于房地产消费的比重也会增多，这样就影响一到了其他方面的消费，从而影响了其他产业的发展。

2.3. 房地产的消费效应

消费对于一个国家的经济发展起着至关重要的作用，因为只有消费才能带动投资，进而带动整个国家的经济增长。在改革开放初期，我国经济高速增长主要是靠满足人们吃。穿和用的需要，这是人们生活生存的基本需要。因此，它们的需求规模极大，从而推动了我国经济的较高速度增长。但是，我们进入90年代中期以后我国居民，特别是城镇居民吃。穿。用的基本需求已得到了较大程度的满足，从而导致了与此相关的工业品农产品需求增长率的明显下降。全国的恩格尔系数有明显下降，1998年全国城镇居民恩格尔系数为44.48%，20xx年下降到37.9%。西安市1998年恩格尔系数为44.69%，到20xx年降低到36.47%[2]。现今，我国城镇居民的消费需求正转向对住。行以及服务的需求。随着我国国民经济的增长和房地产的发展，房地产消费将是我国城镇居民的主要消费之一，房地产消费将带动城市房地产的投资增加，进而带动房地产以及相关产业的发展，实现城市产业结构全面升级，促进城市经济增长。

3.房地产发展的现存问题

虽然房地产发展为我国经济增长提供了很大的帮助，但是在我国经济发展加快的过程中，仍然引起了一定的问题。

3.1. 重复建设扭曲了经济增长模式

在固定资产投资快速增长的同时，行业重复极为严重，各地“缺点”惊人地相似。能耗大。环境污染严重，工艺技术落后和产业布局显然很不合理。以水泥为例，全国共有规模以上水泥厂4813家，远远超过世界其他国家的企业总数。在这4000多家企业中，75%还采用落后的工艺进行生产。重复建设必然会加剧生产能力过剩，已形成的生产能力得不到发挥，对于我们这样一个资本紧缺的发展中国家来说这种浪费十分痛惜。这不仅延缓结构调整和产业升级的步伐，还将造成资金和资源配置上的巨大浪费。20xx年前两个月，房地产业投资增长50%，钢铁工业投资增长了172.6%，钢铁行业的投资已经超前5年。在制造业30个行业中，投资增幅超过100%的竟有16个。已被国家宏观调控亮红灯的有钢铁。房地产。水泥。电解铝等行业。全国煤电油运供需矛盾依然十分突出，目前国有原煤大矿生产能力接近饱和。在电力方面，20xx年前10个月，全国24个省级电网行后拉闸限电。20xx年能源。交通瓶颈制约依然存在。

扭曲了的经济增长模式，势必导致这些行业和相关企业的产品供过于求，经营的困难，银行呆坏账的增加，将引发更大量工人的下岗失业。到那时，局部问题就可能演变成全局问题。

3.2. 投资结构和投资增长方式没有根本改变

20xx年我国全社会固定资产投资55118亿元，增幅高达26.7%。东部沿海地区投资24666亿元，增长33.6%；中部地区投资10092亿元，增长33.1%；西部地区投资7171亿元，增长26.4%[3]。西部地区投资增长速度虽较前加快，但占全国的比重仍在下降。东中部的投资明显高于西部，投资向东。中部地区集中的趋势仍在继续。

20xx年下半年以来，为避免经济过热，中央政府采取了一系列温和的宏观调控措施，但经济运行的力量和政策预期仍存在偏差。20xx年 上半年全社会固定资产投资比20xx年同期增长28.6%。固定投资大幅增加，导致了一系列生产资料，如水泥，钢材等的需求高涨，电力。煤炭。铁路运力等全面紧张，但是除房地产外，市场的总需求并不活跃。 在工业投资中，代表高能耗的冶金。有色金属等行业投资高速增长，代表高新技术产业的电子工业投资增长速度减缓，20xx年比上年下降3

个百分点，高新技术行业的优势没有得到充分的认可和释放。这说明，不论经济结构，还是投资结构，这种不够理想的状况将对国民经济结构的合理化产生不利影响。

引发经济增长和固定资产投资加快的原因，主要是居民消费中住房和汽车需求的形成。进入上世纪90年代中期以来，随着城市居民在家用电器方面需求的饱和，农村居民收入提高还面临很多困难的情况下，居民消费需求的扩张是宏观经济启动的关键变量。20xx年以来，随着住房制度的改革，金融领域住房贷款制度的创新，汽车价格的下降等，居民的住房和汽车需求终于出现强劲增长的势头。在住房和汽车需求的推动下，导致对钢材。水泥。电力和运输等中间投入产品需求的大增，从而引发了新一轮的固定资产的快速投资。但问题的关键是投资增长的方式依然属于外延型，仍然热衷于铺新摊子。20xx年的投资中，外延性投资（新扩建）比重达80.3%，与上世纪90年代初期相比，外延性投资的比例不仅没有减少，反而继续增大。

4.结论

从前面的分析可以知道，房地产的发展为国家经济发展提供空间。影响城市财政收入和改善城市投资环境；房地产投资可以拉动城市经济持续增长；房地产消费推动城市经济增长；房地产财富效应则会对城市居民消费产生影响作用。但同时，房地产的发展也给我国经济的发展带来了隐患。在这种情况下，如何把握好房地产发展的方向，使其更好的促进我国经济的发展，具有非常重要的现实意义。

参考文献

[1] 叶剑平。房地产与社会经济协调发展的研究[M]。中国人民大学出版。

[2] 刘文丽，闫鸿。我国房地产存在的问题与对策[J]。北方经济。

[3] 明孟晓苏。中国房地产业发展的理论与政策研究[M]。北京经济管理出版社

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【摘要】如今，房地产事业不断发展，在房地产档案管理过程中，为提高管理的有效性，要结合现阶段科学技术，以科技引入为宗旨，不断丰富房地产档案资源的利用价值，随着科学技术的完善，在房地产档案管理过程中，以数字化管理为基础的房地产档案管理越来越被重视，本文结合科学技术的发展，简明分析了房地产档案管理引入科学技术的优势，同时也基于科学技术视角，具体分析了提高房地产档案管理能力的策略，以此分析，旨在进一步为房地产管理提供科学助力。

【关键词】房屋档案；科学技术；管理；策略

从现阶段社会的整体发展看，现代化、科技化水平都在不断提高上升，这也提高了人们的科技认识，也进一步明确了各项工作过程采用有效的科学技术的必要性，从房地产档案管理工作方面看，随着房地产事业发展，其档案管理更具有一定的复杂性，传统档案管理模式必然要转变，以积极的信息化档案管理与科技化管理为根本，不断实现档案管理服务水平的完善，推动房地产事业的健康发展。具体分析如下：

1.房地产档案管理引入科学技术的优势

1.1促使检索更加快捷。传统档案信息的检索繁琐，相关工作人员要以具体事件与相关问题为基准，通过目录显示，对应所需资源，随着科学技术引入，现代信息化档案管理，检索信息快捷，实现了办公的高效率，无论查找的资料多么复杂，都可以有效应对，目前，档案资源越来越多，运用数字化技术，档案数据进行了编号处理，以数字的形式录入计算机，通过快速检索，不仅准确定位，也减少了工作流程，同时为工作人员提供了工作的准确性。

1.2便于设置权限。房地产档案涉及到商业机密，在进行科学管理过程中，不仅要对企业负责，同时也要对个人负责，现代科学技术引入，档案数据调取与使用过程，提供了查询端口，但这仅仅是档案检索一部分，在进行深入档案资源的运用，会设置很多限制性权限，工作人员也基于有效范围，在权限允许范围可以进行资料的管理，这样一来，权限设置通过计算机实现，工作强度与难度都会降低，提高了档案保密工作能力，也进一步实现了服务的有效性。

1.3有助于统计工作。科学技术的发展，档案管理过程，实现了数据资源的有效整合，利于相关工作人员进行精确分析，通过事先的准备工作，把相关信息录入计算机，档案类型有了进一步归类，这样一来，以便日后数据统计，档案管理人员通过以数字化信息为依托，利用计算机软件，实现了统计的全面性，这样不仅减少工作时间，同时也提高了工作质量，这对于现阶段档案管理科学化引入提供了保证。

2.科学技术发展视角下房地产档案管理的策略

2.1提高对科学化档案管理的重视。为提高房地产档案管理工作效率，应该深入研究科学技术发展，相关工作人员不仅要提高认知，同也应该通过重视自身业务水平的提升，实现档案管理的科学化，档案管理人员，要适应科学化，要不断提升自身的管理水平，不断学习现代化信息技术，提高重视度，相关单位更要重视对于管理者管理水平的提高，通过管理者引导工作人员，积极实施规范化管理，在保障档案管理安全性的同时，不断深入提升自身的技术水平，丰富科技发展内涵，为档案管理工作现代化发展提供科学助力。

2.2完善档案的科学化管理制度。传统档案管理制度具有局限性，而科技化的管理制度，应该优化管理形式，利用信息技术，以及管理能力，不断形成有效的管理制度，其管理制度应该包括工作制度、信息化制度以及保密制度等，基于这些制度的构建，不仅要把管理科学性作为重要管理内容，同时更要完善管理的安全，强化安全规范，不断把数据资源进行有效保管，避免因制度的疏忽，造成档案数据的丢失，也要避免因计算机病毒的入侵，对档案资源的安全性产生威胁。

2.3完善科学化档案管理设施的建设。在房地产档案管理过程中，需要引入先进的设施，从科学发展角度看，科技日新月异，这也要求，相关房地产管理部门，要积极做好设备的`更新与完善，包括一些硬件以及软件设备，都要顺应时代发展，积极更新，以此才能实现管理的便利性，为进一步实现档案管理的特色化管理提供有效保证，此外，要以信息化资源体系的构建为根本，实现资源的有效共享，能够提高工作的便利性，也会调动工作人员的积极性，利于档案资源管理与其他相关工作的有效融合开展。

2.4建立完善的科学化管理标准。科学技术发展前提下，档案管理工作应该建立完善的标准，以标准

2.5做好科学化档案管理人才的培训。房地产档案管理以人为本，同时更加需要高素质的现代化技术人员， 结束语总之，在信息化时代，科学技术不断更新，作为房地产档案工作，迎来了新挑战，基于发展观，更应该充分重视科学技术的力量，

参考文献：

[1]卢玉英。加强房地产档案管理工作的措施[J].办公室业务，20xx,(11):65+71.

[2]李昕毅。条码技术在房地产档案管理中的运用[J].赤子(上中旬),20xx,(21):209.

[3]王斌。计算机技术在房产档案数字化管理中的几点思考[J].硅谷，20xx,(03):147.

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一、新形势下房地产企业转型的必要性

1、国家的宏观调控抑制市场的需求。一直来我国颁布的宏观的调控政策都在或多或少地对房地产市场的发展产生不同的影响，如今全国已有超过40个重点城市都统一实行了基本限购令，国家宏观的房地产调控中有关于经济调控、行业行政的管理以及有关土地的管理这几个方面的政策所起到的作用还是挺好的。

2、房地产的资金链稳定性低。房地产企业所需要的资金是属于紧密型的，因此也需要金融有关行业与其的默契配合，两两互助、支持和交流共同将房地产的价位渐渐推高；并且在三年前银行出现钱荒的情况后，国内许多银行资金并不充足的真相也被挖了出来，现在越来越多不同的电子银行进入人类生活中，许多的银行短期的存款就被这些网上的理财软件收纳了，最终致使银行业流动性的压力渐渐变大。

二、房地产企业完成战略转型的策略

1、依照自身情况制定长期的战略规划。现在我国房地产市场有了一个明显的分化：位居一、二线的城市因为经济、产业、教育以及医疗的发展都比较好，因而吸引力较大，但因土地资源缺乏而使房地产供不应求。而位居三、四线的城市各方面相对来说就落后于一、二线城市，由于经济水平低，因此购买力也就弱，市场空间有限，人口和资金都往外流并且加上前一次的调控后，许多的开发商都入驻三、四线城市释放当地的许多土地，导致房产资源供求失衡并且还在继续。

那么，房地产企业就要将目标尽量聚集，不要过于分散，其中也包括区域跟城市的布局以及产品线的规划。万达就是目标聚集战略的成功典例。

2、联合开发可降低风险。房地产企业可发挥自己存在的优势共同发展，开发项目，联合开发项目可以实施多房产企业联合的战略，这样能够有资本与其他有实力的企业抗衡，以此将房产企业融资能力低的弱势得到缓解，也可使经营的风险得到降低；并且在实施这个战略的过程中各企业可以互相取长补短来增强自身的综合实力。

3、规范管理方式。在设计流程跟分析任务点的基础上另建立各方面的管理准则，并且必须依照部门职责，组织构造以及管理的标准有一个清晰的方案设计，还要掌握好平衡和原则以保障管理制度能切实实行。并且还要清楚企业本身的实际的情况，所建立的管理制度要适合企业的发展，尽量少参考其他企业的管理制度。还要为企业建立一个监督体系，将企业信息的透明度升高，以此将企业效率提高。

4、实施“多元化”融资，稳定资金链。除国内的银行信贷来融资以外，也可通过股权融资：房地产企业出让公司的小部分股权进行融资，以此吸引基金或者是社会上的一些闲散的资金来投资，从而将企业资金上的压力得到缓解；发行私募债券：通过在外贸交易的市场发行私募债券来为房产企业增加一个有效的融资道路；民营、外资银行合作：民营与外资的银行信贷机制相对来说更灵活，对房地产融资有极大的好处；抵押融资：房产企业可将拥有的土地或是其他资源作为抵押来向银行等获得开发投资的资金。

5、加强人力资源管理，引进并培养人才。房地产企业对一个项目进行开发设涉及了许多的环节以及部门，并且每个部门都需要一定的专业人才对化解进行专业指导才能完成。所以，专业人才对企业的发展来说是很重要的；首先反铲企业应根据自身实际情况切实建立合适的薪水管理模式来将人才吸引进来，并且构建一个人性化的管理模式以及将工作环境改善这些方法让专业人才对企业的满意、忠诚的程度提高；然后好药对人才做一个进一步的培养，定期或不定期的培训，将他们的知识面更加地扩大，让这些引进来的人才既具有相关专业知识和实战的经验，同时也具有分析财务和市场营销的知识。最�

6、实施产品创新和产品标准化，提高产品的竞争力。结合当前房地产企业的实际情况和特点，可以从这两个方面来将产品的竞争力提高：第一是产品的创新：产品创新包含了单一产品、项目的创新，比如户型、围墙的样式以及外立面等方面的创新，产品创新最主要的作用就是将产品的附加值提高以此将企业的经济效益也随之提高。第二是实施产品的标准化：现在占多数的大型房产企业都已在企业内部形成了许多条产品线以及产品系列，而且还在许多城市和项目上将其开展连锁、复制开发等。现在实施产品标准化的房地产企业也越来越多，因为这样能够将企业的周转快速实现，还能让企业的成本、费用得到降低。所以无论是大型还是中小型房地产企业乐意实施产品标准化方法。

参考文献：

[1]李传鹏。浅析房地产开发企业转型升级[J]。中国房地产业，20xx,(9)。

[2]刘世钊。经济新常态下房地产企业转型发展[J]。经营管理者20xx,(7)。

[3]俞炉烽。浅析中国房地产市场新形势[J]。城市开发，20xx,(2)。